Por Real Estate Market MONTERREY, NUEVO LEÓN.- Fitch Ratings llevó a cabo diversas acciones sobre las calificaciones domésticas de algunas Sofoles / Sofomes Hipotecarias y sus emisiones de deuda de largo y corto plazo. Las acciones de calificación (descritas al final de este comunicado) se derivan de la revisión sectorial realizada por Fitch donde se han analizado los retos que enfrentan estas entidades ante el actual entorno; su exposición a riesgo liquidez y refinanciamiento de corto plazo; y la dependencia respecto a la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. ('SHF') para enfrentar dichos retos; entre otros factores. Es evidente que el soporte de la SHF no elimina la posibilidad de que estas entidades incumplan con pagos de sus compromisos financieros (como lo muestra el reciente caso de Hipotecaria Crédito y Casa, 'CyC'). Esta revisión de calificaciones por parte de Fitch refleja un distinto mecanismo de soporte provisto por SHF. Anteriormente, nuestra percepción contemplaba un soporte más amplio en la medida que se mantuvieran presiones en un mercado de capitales más adverso hacia las emisiones de instrumentos de deuda de las Sofoles / Sofomes Hipotecarias. El Programa de Soporte de SHF define un Piso a las Calificaciones de las Sofoles Hipotecarias en México publicado en Octubre 22, 2008). En ausencia de este soporte, las calificaciones de estas entidades se sitúan ahora en un nivel representativo de su condición financiera intrínseca dentro del sector vivienda, el cual mantiene una alta importancia sistémica y política en el país. En el caso en que algunas Sofoles / Sofomes Hipotecarias pudieran beneficiarse de soporte de accionistas institucionales con mejor calificación, dicho potencial de soporte es capturado en sus calificaciones actuales. Fitch considera que un continuo y extendido soporte provisto por SHF es esencial para completar el proceso de reestructuración enfrentado por emisores que han caído en incumplimiento (Metrofinanciera y CyC) y es crítico para reducir de forma gradual el riesgo refinanciamiento de otras Sofoles / Sofomes Hipotecarias que se mantienen en cumplimiento con sus compromisos financieros vigentes. Si bien, Fitch espera que el soporte de SHF al sector tome la forma de garantías parciales, las cuales ayudarán a mitigar severidades de pérdida que pudieran enfrentar los acreditados; dicho mecanismo se encuentra actualmente en proceso de concretarse. En opinión de Fitch, la expectativa del sector es negativa. De forma sistémica, el entorno económico adverso enfrentado por las Sofoles / Sofomes Hipotecarias ha incrementado de manera significativa los costos en sus tres rubros de egresos principales: costos financieros, provisiones para créditos morosos y costos administrativos. El riesgo refinanciamiento es sin duda el principal reto del sector en el corto plazo ya que, en adición al incremento observado en costos de financiamiento, los plazos de colocación de deuda se han reducido considerablemente y su posición líquida no se ha fortalecido de manera sustancial. Lo anterior ha debilitado su desempeño financiero y reducido su capacidad patrimonial en forma de capital y reservas, lo cual Fitch estima que permanezca como una debilidad importante en el mediano plazo. No obstante, existen ciertos factores particulares que diferencian la capacidad de algunas Sofoles / Sofomes Hipotecarias para sortear dichos retos específicamente los riesgos en el futuro inmediato. El estatus de 'Observación Negativa' colocado en algunas calificaciones indica que éstas podrían ser reducidas (incluso en diversos niveles en nuestra escala doméstica) en caso de no lograrse un mejoramiento inmediato y significativo en el perfil de vencimientos de sus pasivos, para lo cual consideramos que sigue siendo fundamental la participación de SHF. Las acciones de calificación son las siguientes: Crédito Inmobiliario S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. -El estatus de las calificaciones de Riesgo Contraparte de Largo Plazo 'BBB+(mex)' y Corto Plazo 'F2(mex)' así como las calificaciones de sus emisiones de deuda dentro de balance de largo y corto plazo ha sido cambiado a 'Calificación en Observación' desde 'Observación Positiva' Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V., S.F.O.M. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido ratificada en 'BBB(mex)'; la Perspectiva Crediticia ha sido modificada a 'Negativa' desde 'Estable' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido ratificada en 'F2(mex)' -Calificación de sus emisiones de deuda dentro de balance ha sido ratificada en 'F2(mex)' GE Money Crédito Hipotecario S.A. de C.V., S.F.O.L. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido ratificada en 'BBB(mex)'; la Perspectiva Crediticia es 'Estable' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido ratificada en 'F3(mex)' Hipotecaria Casa Mexicana S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido modificada a 'BB(mex)' de 'BBB(mex)' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido modificada a 'B(mex)' de 'F2(mex)' -Calificación de sus emisiones de deuda dentro de balance ha sido modificada a B'(mex)' de 'F2(mex)' -Todas las calificaciones han sido colocadas en 'Observación Negativa' Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V. S.F.O.M., E.N.R. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido modificada a 'BBB(mex)' de 'A-(mex)' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido modificada a ¡F3(mex)' de 'F2(mex)' -Calificaciones de sus emisiones de deuda quirografarias dentro de balance de largo plazo han sido modificadas a 'BBB(mex)' desde 'A-(mex)' y de corto plazo a 'F3(mex)' desde 'F2(mex)' -Todas las calificaciones han sido colocadas en 'Observación Negativa' Hipotecaria Vértice S.A. de C.V., S.F.O.M., E.N.R. -Las calificaciones de Riesgo Contraparte de Largo Plazo 'BBB-(mex)' y Corto Plazo 'F3(mex)' así como la calificación 'F3(mex)' de sus emisiones de deuda dentro de balance de corto plazo han sido colocadas en 'Observación Negativa' ING Hipotecaria S.A. de C.V., S.F.O.L. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido ratificada en 'AA+(mex)'; la Perspectiva Crediticia es 'Estable' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido ratificada en 'F1+(mex)' -Calificaciones de sus emisiones de deuda quirografarias dentro de balance de largo plazo han sido ratificadas en 'AA+(mex)' y de corto plazo en 'F1+(mex)' Patrimonio S.A. de C.V., S.F.O.L. -Calificación de Riesgo Contraparte de Largo Plazo ha sido modificada a 'BBB(mex)' de 'A-(mex)' -Calificación de Riesgo Contraparte de Corto Plazo ha sido modificada a 'F3(mex)' de 'F1(mex)' -Calificaciones de sus emisiones de deuda quirografarias dentro de balance de largo plazo han sido modificadas a 'BBB(mex)' desde 'A-(mex)' y de corto plazo a 'F3(mex)' desde 'F1(mex)' -Todas las calificaciones han sido colocadas en 'Observación Negativa'