Fibra HD, el fideicomiso de inversión en bienes raíces de los sectores industrial, educativo e industrial, reveló que el experto independiente que contrató concluyó que el factor de intercambio que ofrece Fibra Plus para adquirir hasta el 100% de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) debería ser de entre 1.89 y 2.33 títulos por cada uno de su contraparte y no de entre 2.60 y 2.62 papeles como se ha propuesto en la oferta pública de adquisición que está actualmente en marcha.

“Somos de la opinión que, a esta fecha, un rango de factor de intercambio razonable, desde el punto de vista financiero, sería de 1.89 y 2.33 certificados de Fibra HD por cada CBFI de Fibra Plus”, indica en un documento publicado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que contiene la opinión de VACE Investment Advisors, en su calidad de experto independiente designado por parte del Comité Técnico y del Comité de Prácticas Societarias del Fideicomiso Irrevocable Número F/1523 (Fibra HD).

Añade que el punto medio es de 2.11 CBFI de HD por cada uno de Plus, por lo que el factor de intercambio de 2.60 o 2.62 títulos que ha ofrecido Fibra Plus en su oferta que ha sido publicada “no es razonable desde el punto de vista financiero”.

El experto independiente que representa a Fibra HD señala que este cálculo se realizó con base en las distintas conversaciones y proyecciones recibidas por ambos Fibras. Puntualiza que construyó un modelo operativo y un modelo de valuación para los próximos cinco años para los diferentes activos y segmentos inmobiliarios en los que tanto Fibra HD como Fibra Plus participan. 

Además, se basaron en distintos factores como valuación por flujos de efectivo descontados que indica que el valor de un activo debe ser igual al valor presente de sus flujos de efectivo esperados descontados a su costo promedio de capital, así como por valuación por cap rates, que compara el valor de un grupo de fibras similares.

“Adicionalmente, VACE analizó el comportamiento del precio de los CBFIs de ambas Fibras desde su Oferta Pública Inicial, así como su bursatilidad, para utilizarlo como referencia y determinar su relevancia como indicador de valor. Sin embargo, al tener muy baja bursatilidad, los precios de los CBFIs de ambas Fibras no necesariamente reflejan su valor intrínseco”, indica el documento presentado por Fibra HD.

Actualmente, los CFBI de Fibra HD se negocian a un precio de 3.81 en Bolsa, mientras que los Fibra Plus cotizan en 45.09 pesos por unidad.