2024 No. 148 INFRAESTRUCTURA • TURISMO • VIVIENDA • CRÉDITO • OFICINAS • RETAIL • FIBRAS DESARROLLO DE VIVIENDA, MOTOR CLAVE DE CLAUDIA SHEINBAUM · NUEVO CICLO SEXENAL DE CRÉDITO · EL FUTURO ES DIGITAL Y VERDE · EL NEARSHORING Y LA VIVIENDA 148
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CONSEJO EDITORIAL Germán Ahumada / Carlos Alazraki Daniel Álvarez / Jaime Alverde Alejandro Allende / Augusto Arellano Abraham Cababbie / Javier Barrios Alejandro Chico / Gerardo Cortina / Salvador Daniel Charlie El-Mann / Elías Fasja / Jaime Fasja Alberto Helfon / Jorge Gamboa de Buen Javier Lomelín / Francisco Medina Luis Méndez / Abraham Metta Cohen Jorge Ordorica / Carlos Pantoja / Miguel Peraza / Mario Ramírez Zablah / Luis Ramos Gonzalo Robina / Dionisio Sánchez Javier Sordo Madaleno / Marcos Salame Alfonso Salem / Juan José Sánchez Aedo Eduardo Sánchez Navarro / Jorge Quinzaños Enrique Téllez / Alejandro Zozaya COLABORADORES Jesús Arias / Alejandra Cañedo / Axel Carranza Luis Castañeda / Eunice Martínez/ Ricardo Vázquez Ricardo Villanueva COLABORADORES ESPECIALES Marisol Becerra / Pedro Costales Roberto Gándara Farías / Enrique Margain Pitman Gonzalo Palafox Rebollar / Paulina Prieto Higuera Alicia Silva / Borja Serrats Recarte Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios Foto de Portada: REAL ESTATE MEDIA GROUP Algunas imágenes que se presentan en esta edición son solo una referencia y no corresponden a la realidad. REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE, la guía inmobiliaria de México. Certificado de Licitud de Título y Contenido No. 17520 Periodicidad: Bimestral Impresion: SMARTPRESS VISION SA. DE CV. Dirección: Caravaggio #30 Colonia Mixcoac Alcaldía Benito Juárez, Ciudad de México.C.P. 03910 Fecha de impresion 20 de Marzo del 2023 Distribuidor: GM GLOBAL MEDIA, Julio Verne N° 10, Col. Polanco, Alcaldía Miguel Hidalgo, C. P. 11550 Domicilio de Publicación: Guadalquivir #29, Col. Cuauhtémoc, Alcaldía Cuauhtémoc, Ciudad de México C.P. 06500; teléfono 55 50810101 Tiraje 100 MIL EJEMPLARES Certificados por el Instituto Verificador de Medios. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial del material publicado, por cualquier sistema o método físico o electrónico, sin el consentimiento por escrito de los editores. Núm. 148 Ventas y suscripciones (01 55) 5081 • 0101 remventas@realestategroup.com.mx CIRCULACIÓN CERTIFICADA POR LA COMISIÓN CALIFICADORA REVISTAS ILUSTRADAS By Real Estate Media Group NOVIEMBRE 2024 Dirección General y Editora responsable Gisselle Gabriela Morán Jiménez E D I T O R I A L El 2024 ha sido un año desafiante para el mercado hipotecario. Durante la primera mitad, se observó una nueva contracción en la colocación de crédito hipotecario por parte de la banca. Algunos atribuyeron esta tendencia al periodo electoral; sin embargo, los especialistas coinciden en que el verdadero factor ha sido el costo del crédito, es decir, las tasas de interés, junto con el acelerado aumento en los precios de la vivienda, que han crecido a un ritmo considerablemente mayor que los ingresos reales de las personas. La menor colocación de crédito no responde a una falta de oferta de financiamiento, ya que la banca sigue abierta a otorgar créditos y dispone de amplios recursos para ello. Más bien, esta disminución refleja una contracción en la demanda, afectada principalmente por la reducción en la capacidad de las familias o individuos para adquirir una propiedad. A pesar de estos desafíos, desde el inicio del segundo semestre del año se ha observado una recuperación que augura un cierre positivo en cuanto a colocación bancaria. Con la llegada de la nueva administración encabezada por la presidenta Claudia Sheinbaum, se presenta un momento propicio para evaluar la posibilidad de un nuevo auge en el crédito hipotecario, impulsado por una ambiciosa política de vivienda que planea la construcción de un millón de unidades. Este enfoque hacia la vivienda representa una prioridad que no se había visto en al menos dos administraciones anteriores. Sin embargo, alcanzar esta meta exige una sólida coordinación entre los distintos niveles de gobierno, los desarrolladores y los organismos de vivienda. Además, el fenómeno del nearshoring ha generado expectativas de crecimiento inmobiliario en el norte y sur de México, aunque los expertos advierten que primero será necesario desarrollar infraestructura básica (agua, energía, transporte) antes de que este impulso se traduzca en una demanda efectiva de vivienda. Si bien aún no se cuentan con cifras definitivas, durante la administración del presidente López Obrador la banca otorgó poco más de 800 mil créditos hipotecarios, una cifra ligeramente inferior a la registrada en el periodo de Peña Nieto. Mirando hacia los próximos seis años, es probable que el costo del crédito hipotecario se reduzca, dado que las tasas de interés de referencia ya muestran una tendencia a la baja. Esta situación, junto con la política de impulso a la vivienda, podría llevar a un nuevo auge en el crédito hipotecario en el país. Frente a este contexto, los bancos han comenzado a flexibilizar y ajustar sus productos y estrategias para adaptarse a las condiciones actuales. Los editores editorial@realestategroup.com.mx
18 || Real Estate Market Crédito hipotecario modera su caída y da señales de recuperación POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE Portafolio hipotecario 2024: Desaceleración sin crisis POR JESÚS ARIAS Crecimiento económico y nearshoring impulsarán al crédito POR ENRIQUE MARGAIN PITMAN Adaptar productos a las nuevas necesidades POR BORJA SERRATS RECARTE Hipotecas y sustentabilidad: El desafío del crédito verde en México POR PAULINA PRIETO HIGUERA Política de vivienda y crédito: Oportunidad para nuevas generaciones POR ROBERTO GÁNDARA FARÍAS Un negocio de confianza: Crédito y vivienda POR GONZALO PALAFOX REBOLLAR Desarrollo de vivienda,motor clave del actual sexenio POR RICARDO VÁZQUEZ ¿Quién otorga crédito hipotecario en México? POR REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE Acceso hipotecario para jóvenes: Opciones viables POR RICARDO VÁZQUEZ El mercado de hipotecas está verde POR RICARDO VÁZQUEZ Tips para elegir el primer crédito hipotecario POR RICARDO VÁZQUEZ VIVIENDA Precios de la vivienda casi duplican la inflación POR RICARDO VÁZQUEZ ¿Está México listo para el próximo boom hipotecario? POR JESÚS ARIAS INMOBILIARIO Oportunidades para el Real Estate POR MARISOL BECERRA NEARSHORING Del nearshoring al greenshoring POR ALICIA SILVA ADI El sector inmobiliario, resiliente ante desafíos económicos POR ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS RETAIL Tendencias, desafíos y oportunidades del retail POR PEDRO COSTALES PARQUES INDUSTRIALES Parques industriales, crecimiento sostenido hasta 2025 POR EUNICE MARTÍNEZ FIBRAS Mercado de Fibras industriales POR RICARDO VÁZQUEZ 114 128 134 140 144 154 160 MERCADO HIPOTECARIO: RETOS Y NUEVAS OPORTUNIDADES POR RICARDO VÁZQUEZ 20 La política de vivienda propuesta, el nearshoring y el potencial de mercado de segmentos emergentes, presentan una oportunidad única para el sector hipotecario en México.
20 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A MERCADO HIPOTECARIO: RETOS Y NUEVAS OPORTUNIDADES
Real Estate Market || 21 RICARDO VÁZQUEZ LA POLÍTICA DE VIVIENDA PROPUESTA, EL NEARSHORING Y EL POTENCIAL DE MERCADO DE SEGMENTOS EMERGENTES, PRESENTAN UNA OPORTUNIDAD ÚNICA PARA EL SECTOR HIPOTECARIO EN MÉXICO.
P O R T A D A Los retos son enormes, pero las condiciones están dadas para que el sector hipotecario mexicano siga fortaleciendo su madurez y se consolide, beneficiando tanto a los nuevos compradores como al desarrollo económico del país. El panorama del mercado hipotecario mexicano, partiendo de un nuevo ciclo sexenal, tiene cierta complejidad por la combinación de factores como el aumento que tuvieron las tasas de interés, el incremento en los precios de las viviendas y la escasez de oferta nueva que generaron un entorno desafiante para la colocación de créditos. Sin embargo, existe una gran oportunidad para el crecimiento: A pesar de los retos, el mercado hipotecario mexicano cuenta con un amplio potencial de desarrollo, impulsado por elementos como el incremento de la población joven, A pesar de los retos, el mercado hipotecario mexicano cuenta con un amplio potencial de desarrollo. el fomento del nearshoring y la evolución de los productos y servicios financieros. Será necesario adoptar un enfoque integral para impulsar el crecimiento del mercado hipotecario, que involucre a los diversos actores, como el gobierno, los bancos, los desarrolladores y las fintech. Para dicha evolución, las tecnologías innovadoras jugarán un papel clave, donde su adopción permitirá mejorar la eficiencia de los procesos, ampliar el acceso al crédito y ofrecer una mejor experiencia al cliente. A la par, una educación financiera dirigida a la población será fundamental, porque es necesario que las personas puedan tomar decisiones informadas sobre la adquisición de una vivienda. Podemos concluir que la discusión sobre el crédito hipotecario en México destaca la necesidad de encontrar un equilibrio 22 || Real Estate Market ENRIQUE MARGAIN PITMAN, DIRECTOR EJECUTIVO DE PRÉSTAMOS A PARTICULARES DE HSBC MÉXICO.
P O R T A D A El mercado ha alcanzado cierto grado de madurez, donde los bancos compiten por ofrecer mejores productos. entre las condiciones del mercado y los requerimientos de los consumidores. A través de la colaboración entre los diferentes actores del sector y la adopción de soluciones transformadoras, es posible impulsar el crecimiento del mercado hipotecario y facilitar el acceso a la vivienda para un mayor número de personas. Un elemento a favor de todo esto es que el mercado ha alcanzado cierto grado de madurez, donde los bancos compiten por una mayor colocación hipotecaria a través de productos muy competitivos y servicio, pero no por medio de un mayor riesgo, lo que permite mantener un portafolio muy sano que favorece la disponibilidad de recursos para financiar toda la demanda que se presente. TENDENCIAS IDENTIFICADAS Estancamiento en el número de créditos: La cantidad de créditos hipotecarios otorgados ha mostrado una disminución en comparación con años anteriores, aunque el monto total de financiamiento bancario se ha mantenido estable. Impacto de las tasas de interés: El aumento en las tasas de interés del crédito hipotecario ha limitado la capacidad de compra de las familias y ha encarecido el costo de financiamiento, lo que ha influido en la disminución del número de créditos. Aumento en el valor de las viviendas: El incremento en los Real Estate Market || 23 ROBERTO GÁNDARA, DIRECTOR EJECUTIVO HIPOTECARIO DE BANORTE.
P O R T A D A La tecnología facilita los procesos y mejora la experiencia del cliente al momento de solicitar un crédito. 24 || Real Estate Market precios de las viviendas, superior a la inflación, ha reducido el poder adquisitivo de los compradores, a la vez que dificulta el acceso a la vivienda. Escasez de oferta de vivienda: La insuficiente oferta de vivienda, especialmente de unidades nuevas, ha impulsado su alza en los precios, limitando las opciones para los compradores. Importancia creciente de la vivienda usada: Ante la escasez de vivienda nueva, la demanda de vivienda usada ha aumentado, lo que ha generado un incremento en sus precios. Impacto del nearshoring: Se espera que el nearshoring genere un aumento en la demanda de vivienda en ciertas regiones del país, pero su impacto aún no se ha materializado plenamente. Importancia de los jóvenes: Los jóvenes representan un segmento de mercado con gran potencial de crecimiento, pero se enfrentan a desafíos como la falta de ingresos suficientes y la dificultad para acceder a financiamiento. Evolución de los productos hipotecarios: Los bancos están desarrollando productos más flexibles y adaptados a las necesidades de los diferentes segmentos de la población, como los jóvenes y los emprendedores. Rol de la tecnología: La tecnología y las fintech están transformando la forma en que se originan y gestionan los créditos hipotecarios, facilitando los procesos y mejorando la experiencia del cliente. PAULINA PRIETO, VICEPRESIDENTA DE CRÉDITO HIPOTECARIO Y FINANCIAMIENTO AUTOMOTRIZ DE SCOTIABANK MÉXICO.
P O R T A D A La vivienda es una inversión segura y rentable a largo plazo. Real Estate Market || 25 Importancia del cofinanciamiento: El cofinanciamiento con organismos públicos de vivienda, como el Infonavit, se ha convertido en una herramienta clave para ampliar el acceso al crédito hipotecario. PERO, ¿ES BUEN MOMENTO PARA TOMAR UN CRÉDITO? Tasas de interés competitivas: Actualmente, las tasas de interés se mantienen en niveles atractivos, lo que significa que podrás acceder a un financiamiento a largo plazo con pagos mensuales más accesibles. Flexibilidad en los productos: Los bancos ofrecen una amplia variedad de productos hipotecarios, con plazos y condiciones adaptables a diferentes perfiles de clientes. Además, existen opciones como los créditos cofinanciados, que combinan recursos propios con financiamiento bancario, ampliando las posibilidades de adquirir una vivienda. Protección ante imprevistos: Los créditos hipotecarios suelen incluir seguros que protegen al cliente ante situaciones como la pérdida de empleo, fallecimiento o daños a la propiedad. Esto le brinda tranquilidad y seguridad financiera. Inversión a largo plazo: La vivienda es una inversión segura y rentable a largo plazo. El valor de las propiedades BORJA SERRATS RECARTE, DIRECTOR EJECUTIVO DE CRÉDITO A PARTICULARES DE BANCO SANTANDER.
26 || Real Estate Market P O R T A D A tiende a incrementarse con el tiempo, por lo que el patrimonio irá creciendo de manera constante. Construcción de patrimonio: Adquirir una vivienda propia es una meta importante para muchas personas, ya que representa la construcción de un patrimonio sólido y la realización de un sueño. ¿QUÉ DEBE CONSIDERARSE? Capacidad de pago: Evaluar cuidadosamente la situación financiera y asegurase de que se podrá hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca a largo plazo. Investigación: Comparar las diferentes opciones de crédito hipotecario que ofrecen los bancos y elegir aquella que mejor se adapte a las necesidades y perfil del interesado. Asesoramiento profesional: Consultar con un asesor financiero para que oriente al aspirante en el proceso de toma de decisión y le ayude a elegir la mejor opción. En conclusión, para quienes piensan en adquirir una vivienda, las condiciones actuales del mercado hipotecario son atractivas. Sin embargo, es importante tomar una decisión informada y responsable, considerando las circunstancias personales y financieras. ¡Hoy, es el momento de construir un patrimonio! Es importante tomar una decisión informada y responsable, pese a que las condiciones hipotecarias actuales son atractivas. GONZALO PALAFOX REBOLLAR, DIRECTOR DE BANCA HIPOTECARIA DE CITIBANAMEX.
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28 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A CRÉDITO HIPOTECARIO MODERA SU CAÍDA Y DA SEÑALES DE RECUPERACIÓN
Real Estate Market || 29 REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE EL CRÉDITO HIPOTECARIO QUE OTORGA LA BANCA EN MÉXICO ESTÁ EXPERIMENTANDO, ESTE 2024, UNA RECUPERACIÓN EN SU RITMO DE COLOCACIÓN, MODERANDO LA CONTRACCIÓN OBSERVADA EN 2023. ES MUY PROBABLE QUE, AL FINALIZAR EL AÑO, EL BALANCE DEL MONTO FINANCIADO SEA MUY SIMILAR AL ANTERIOR.
30 || Real Estate Market P O R T A D A Después de las colocaciones históricas de 2021 y 2022, la banca ha experimentado una contracción en el número de créditos colocados en los dos años siguientes. Expertos del sector señalan que el aumento acumulado en los precios de la vivienda no ha sido proporcional al incremento en los ingresos de las personas, y se ha sumado un ajuste moderado al alza en el costo del crédito desde los mínimos de 2021. La combinación de estos factores ha propiciado un cambio en el perfil de los demandantes de crédito, complicando el acceso al financiamiento. De acuerdo con la Asociación de Bancos de México (ABM) a través del Boletín Estadístico Hipotecario, indican que en 2023 la banca colocó 126 mil 500 créditos hipotecarios, lo que representó una contracción anual de -14.3%. Esto resultó en un monto financiado de 273 mil 500 millones de pesos (mdp), una disminución del -4.6% respecto al año anterior. El año 2024 ha sido complejo, sobre todo en el primer semestre, en el que la colocación hipotecaria de la banca se mantuvo por debajo de los niveles vistos en 2023, tanto en número de créditos como en monto de financiamiento. En el primer semestre del año en curso, el número de nuevos créditos alcanzó los 57 mil 400, una contracción de -6.8% respecto al mismo periodo de 2023. Este número de créditos representó un total de 132 mil 700 mdp en recursos financiados, lo que implicó un retroceso anual de -9.2 por ciento. Sin embargo, tras el proceso electoral que culminó con la elección del 2 de junio, se reactivó el interés entre los demandantes de crédito, y en julio se observó un repunte significativo. Las cifras muestran ya una recuperación a niveles similares a los del año pasado en cuanto a monto de financiamiento. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-Jul NÚMERO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE TODO EL MERCADO Cifras anuales 800000 700000 600000 500000 400000 200000 100000 0 Nota: Incluye información del Infonavit, Fovissste y bancos. Fuente: Situación Inmobiliaria, BBVA y ABM.
Real Estate Market || 31 P O R T A D A S Cifras del Boletín Estadístico Hipotecario de la ABM revelaron que, para el periodo de enero a julio, el número de créditos otorgados (68 mil 300) retrocedió a un ritmo anual de -5.1%, mejorando respecto a junio. En cuanto a los recursos destinados a este financiamiento, alcanzaron los 155 mil 800 mdp, lo que significó un incremento de 0.8% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Estas últimas cifras son alentadoras y reflejan la recuperación que ha venido mostrando el crédito hipotecario bancario a partir del tercer trimestre de 2024. Enrique Margain, director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC y coordinador del Comité Hipotecario de la ABM, comentó que la expectativa de originación para todo 2024 es de aproximadamente 120 mil créditos hipotecarios, por un monto cercano a 270 mil mdp, niveles muy similares a los alcanzados en 2023. En opinión del especialista, la tendencia observada en el mercado hipotecario de la banca en los últimos años se debe al comportamiento de diversas variables, entre ellas: actualmente, las tasas de interés promedio del crédito hipotecario, de 10.3%, se encuentran por encima de las tasas históricas en el portafolio hipotecario bancario. También, el valor de las viviendas ha crecido a un ritmo superior al de los ingresos, lo que ha dificultado la capacidad de compra de muchas personas, quienes han tenido que esperar más tiempo para acceder a una vivienda. Además, la menor oferta de vivienda nueva ha contribuido al aumento en los precios. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024-Jul NÚMERO DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS OTORGADOS POR LA BANCA Cifras anuales 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 Fuente: Situación Inmobiliaria, BBVA y ABM.
32 || Real Estate Market P O R T A D A 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-Jun ÍNDICE DE MOROSIDAD (%) CARTERA HIPOTECARIA DE LA BANCA Fuente: CNBV 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 Al respecto, Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Financiamiento Automotriz de Scotiabank, expresó que "sabemos que el último trimestre del año es el mejor periodo del mercado, por lo que de acuerdo con las estimaciones de la insMercado BANORTE BX+ BANREGIO BBVA HSBC CITIBANAMEX SANTANDER SCOTIABANK AFIRME MIFEL ÍNDICE DE CARTERA VENCIDA POR INSTITUCIÓN Porcentaje a junio de 2024 Fuente: CNBV 7 6 5 4 3 2 1 0 titución, 2024 va a ser un año muy similar a 2023 en cuanto a monto de colocación, el cual tiene que ver obviamente con el ticket promedio que ha venido aumentando, aunque el número de créditos colocados mostrará un pequeño decremento respecto a 2023".
34 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A 2024 PORTAFOLIO HIPOTECARIO DESACELERACIÓN SIN CRISIS
Real Estate Market || 35 LA CARTERA DE CRÉDITO A LA VIVIENDA QUE OTORGA LA BANCA EN MÉXICO (CRÉDITO HIPOTECARIO) EXPERIMENTÓ UN BUEN DESEMPEÑO EN 2023, SIN EMBARGO, HA VISTO UNA DESACELERACIÓN A LO LARGO DE 2024, DEBIDO A DIVERSOS FACTORES COMO EL DESEMPEÑO DEL EMPLEO, LAS TASAS DE INTERÉS, EL PRECIO DE LA VIVIENDA Y LA PROPIA DEMANDA POR FINANCIAMIENTO. JESÚS ARIAS
36 || Real Estate Market P O R T A D A cado hipotecario es un sector que sigue en evolución, donde el portafolio total vale 3.4 billones de pesos, con más de 8 millones de créditos hipotecarios, donde el Infonavit concentra el 50% del portafolio, la banca el 39%, el Fovissste el 10% y la SHF el porcentaje restante”. Pero en particular, expresó que la cartera hipotecaria que está en los balances de los bancos, es un portafolio bastante significativo para la banca comercial. La importancia del segmento dentro del crédito bancario comercial al sector privado es relevante, toda vez que hasta julio del año en curso los créditos a la vivienda representan el 21% de la cartera bancaria vigente. El desempeño del crédito bancario a la vivienda en México, medido específicamente por la cartera vigente, mostró una tendencia favorable en 2023, alcanzó un saldo de un billón 331 mil 484 millones de pesos de acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), pero durante los primeros siete meses de 2024 mostró una desaceleración. Como tendencia, es probable que este comportamiento continúe moderándose si no hay cambios significativos en las condiciones económicas actuales entre las que destacan la recuperación de los salarios reales y que el costo del financiamiento hipotecario tarde en recuperar su tendencia de baja. De acuerdo con Carlos Serrano, economista jefe de BBVA México, “el ajuste no se debe un deterioro en los fundamentales del sector”. Afirmó que la desaceleración en el portafolio hipotecario bancario se explica a que se registró un incremento extraordinario en 2021 y 2022, y era difícil que se mantuviera, pero nunca por un problema estructural, toda vez que la demanda sigue siendo sólida, aunque los precios de la vivienda crecen a mayor velocidad, precisó. En este sentido, Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) y director de Préstamos a Particulares de HSBC, expresó que “el mer-
Real Estate Market || 37 P O R T A D A la cartera hipotecaria que está en los balances de los bancos, es un portafolio bastante significativo para la banca comercial.
38 || Real Estate Market P O R T A D A la demanda por crédito para vivienda. • Créditos a la vivienda media y residencial, que representaron el 96% del total de la cartera y lograron compensar la contracción del segmento de interés social (-4.7 por ciento). Específicamente, en la primera mitad de 2023, el crecimiento alcanzó un máximo de 5.7% real, después de lo cual comenzó una desaceleración hacia finales de año, debido principalmente a las altas tasas de interés y una progresión más lenta del empleo formal. No obstante, el saldo promedio de la cartera en 2023 estuvo 18.1% por encima del nivel de 2019 (antes de la pandemia), resaltando su resiliencia incluso durante la parte más álgida de la crisis sanitaria. RECUPERACIÓN Y CRECIMIENTO EN 2023 Durante 2023, el saldo de la cartera de crédito bancario a la vivienda en México mostró una recuperación notable, con un crecimiento anual real del 4.1% en diciembre (9% nominal) y un promedio de crecimiento anual de 4.8% en términos reales. Este dinamismo superó el crecimiento promedio del 2022, que fue del 3.3 por ciento. De acuerdo con un análisis de BBVA Research, los puntos clave que impulsaron este crecimiento fueron: • Crecimiento del empleo y salarios reales, lo que incrementó Recuperación del saldo de la cartera de crédito bancario a la vivienda en México. SITTIPONG
Real Estate Market || 39 P O R T A D A DESACELERACIÓN EN 2024 Debemos precisar que la tendencia sigue siendo positiva, de crecimiento, pero en 2024 el saldo de la cartera crédito vigente a la vivienda (hipotecario) continuó el proceso de desaceleración que inició en la segunda mitad de 2023. En junio de 2024, el crecimiento real anual fue del 2.9%, la tasa más baja desde septiembre de 2022. Esta desaceleración fue aún más marcada en julio, cuando el crecimiento real fue de 2.1%, el nivel más bajo registrado desde diciembre de 2017. Las principales razones para esta desaceleración son: • Tasas de interés elevadas y expectativas de que permanezcan altas durante más tiempo, lo que desincentiva la demanda de crédito. • Desaceleración en el aumento del empleo formal desde mediados de 2023, afectando la capacidad de las personas para solicitar crédito. • Contracción en el segmento de interés social, que mostró una caída de -7.2% en junio y se moderó a -2.9% en julio. • En el segmento de vivienda media y residencial, el El Infonavit concentra el 50% del portafolio hipotecario, la banca el 39%, el Fovissste el 10% y la SHF el porcentaje restante. crecimiento anual fue del 2.3% en julio, significativamente por debajo del promedio de 3.9% observado en los primeros seis meses del año, reflejando una pérdida de impulso en el mercado. • El encarecimiento en los precios de la vivienda. PERSPECTIVAS Aunque el ritmo de crecimiento del portafolio hipotecario de la banca ha sido menor en 2024 en comparación con 2023, sigue siendo un sector clave dentro de la banca mexicana. Las altas tasas de interés y la desaceleración del empleo formal seguirán siendo desafíos, lo que podría llevar a un incremento más modesto en el futuro inmediato. Sin embargo, componentes como la mejora en los salarios reales y una eventual reducción de las tasas en un periodo no lejano, podrían revertir esta tendencia si las condiciones económicas mejoran en el mediano plazo. En resumen, las altas tasas de interés, el menor crecimiento del empleo formal, la lenta recuperación de los salarios reales y el incremento en los precios de la vivienda han sido los principales factores que han ralentizado la colocación de nuevos créditos hipotecarios en 2024.
40 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A CRECIMIENTO ECONÓMICO Y NEARSHORING IMPULSARÁN AL CRÉDITO Enrique Margain Pitman director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC México
Real Estate Market || 41 HAY UNA PERSPECTIVA POSITIVA PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO DE CARA AL NUEVO SEXENIO. EL CRECIMIENTO ECONÓMICO SERÁ FUNDAMENTAL PARA MEJORAR LA CAPACIDAD DE PAGO DE LAS PERSONAS Y, EN CONSECUENCIA, AUMENTAR EL ACCESO A CRÉDITOS PARA VIVIENDA.
42 || Real Estate Market P O R T A D A
Real Estate Market || 43 La nueva administración planea un programa ambicioso para reducir el déficit habitacional en el país, que actualmente se estima en 8.9 millones de hogares. Este déficit evidencia la necesidad de construir una mayor cantidad de viviendas, impulsando una demanda constante de financiamiento hipotecario. Veo una perspectiva positiva para el futuro del crédito hipotecario en México. A medida que el país enfrenta un déficit habitacional y una creciente demanda de vivienda impulsada tanto por el crecimiento económico como por el fenómeno del nearshoring. Las tasas de interés serán relevantes en la decisión de adquirir un crédito hipotecario. Si las tasas disminuyen, como podría anticiparse en el mediano plazo, se incrementará la demanda de créditos, motivando también una mayor oferta de productos hipotecarios en el mercado. Además, el nearshoring impulsará la creación de vivienda en ciertas zonas del país, generando una oportunidad única para expandir el crédito hipotecario. Esto ayudará a más familias a adquirir una vivienda y construir patrimonio, fortaleciendo su estabilidad financiera y creando un círculo virtuoso para el sector. RELEVANCIA DEL COFINANCIAMIENTO El cofinanciamiento puede tomar mayor relevancia bajo las políticas del gobierno federal, hay muchos avances logrados en esta modalidad. El saldo de la subcuenta de vivienda se ha liberado para usos más flexibles, permitiendo que trabajadores sin relación laboral activa puedan emplear estos recursos en créditos hipotecarios otorgados por bancos. Este tipo de esquema facilita que personas con saldo en la subcuenta de vivienda y sin un empleo formal puedan acceder a crédito. En estos casos, la capacidad de pago es evaluada por el banco y se formaliza mediante un crédito cofinanciado. La colaboración entre bancos y organismos públicos ha permitido desarrollar productos que combinan el saldo de la subcuenta de vivienda como parte del enganche, lo que hace estos créditos más accesibles y atractivos para una mayor parte de la población. Dichos cambios también benefician a los bancos, ya que el saldo de la subcuenta puede usarse como garantía en caso de pérdida de empleo, reduciendo el riesgo El nearshoring impulsará la creación de vivienda, generando una oportunidad única para expandir el crédito hipotecario. P O R T A D A
44 || Real Estate Market P O R T A D A asociado con estos créditos. El cofinanciamiento representa una evolución en la forma de operar de los bancos y los organismos públicos, complementando esfuerzos para aumentar la inclusión financiera y facilitar el acceso a la vivienda. CREAR PATRIMONIO Debemos destacar el papel del crédito hipotecario como un instrumento financiero esencial para la creación de patrimonio. Cada mensualidad para el pago de la hipoteca representa un paso hacia la propiedad completa de la vivienda, convirtiéndose en un activo tangible para la familia y sus generaciones futuras. Por lo tanto, la compra de una vivienda es una decisión crucial y de largo plazo que permite a las personas construir una base sólida de estabilidad económica. Debido a ello, es importante que el cliente reciba acompañamiento del banco durante toda la vida del crédito hipotecario, desde el primer pago hasta el último, ofreciendo orientación en momentos clave como la realización de pagos anticipados, la entrega de constancias para deducciones fiscales, y la liberación del testimonio de cancelación al final del crédito. El crédito hipotecario es un instrumento financiero esencial para la creación de patrimonio. FIREFLY
Real Estate Market || 45 La compra de una vivienda es una decisión de largo plazo que permite a las personas construir una base sólida de estabilidad económica. MEJOR AHORA QUE MAÑANA Siempre es un buen momento para considerar un crédito hipotecario, especialmente dado el alza constante de los precios de vivienda en México, que han crecido a una tasa anual promedio de 9.7% en los últimos cinco años. Ante esta tendencia, posponer la compra de una vivienda puede resultar en mayores costos, ya que el precio de la misma propiedad será más alto en el futuro. Sin embargo, a quienes consideren adquirir un crédito hipotecario recomiendo realizar un análisis profundo de su situación financiera, deben revisar su historial de crédito, ahorro, y estabilidad familiar para asegurar que están listos para asumir una responsabilidad a largo plazo. INNOVACIÓN EN HSBC En 2024, HSBC México introdujo nuevos productos hipotecarios, destacándose la Hipoteca Full, que ofrece incentivos por pago puntual y beneficios por la vinculación con otros productos bancarios, como tarjetas de crédito y banca digital. Esta hipoteca se enfoca en fortalecer la relación del cliente con el banco, fomentando una interacción más amplia y continua, lo que permite a la institución una experiencia integral y más personalizada. Además, el banco lanzó una línea de liquidez como parte de su crédito hipotecario. Esta opción permite a los clientes acceder a una línea de crédito adicional de hasta un millón de pesos, que pueden utilizar desde el inicio o según avancen en la amortización de su crédito. Esta línea de liquidez es flexible y puede emplearse para distintos fines, como la educación de los hijos, emergencias familiares, consolidación de deudas o incluso para inversión en un negocio. Este producto será un hito en el mercado hipotecario, proporcionando a los clientes una opción adicional de financiamiento con una tasa atractiva. Por otra parte, HSBC ha fortalecido su plataforma digital, permitiendo a los clientes realizar la solicitud y el proceso de autorización de crédito de manera digital y automática. Este enfoque innovador en tecnología simplifica el acceso al crédito y mejora la experiencia del usuario, facilitando la vida de los clientes al reducir el tiempo y esfuerzo necesarios para formalizar su crédito hipotecario. De cara hacia el futuro continuaremos desarrollando productos innovadores y fortaleciendo el servicio a nuestros clientes. P O R T A D A El cofinanciamiento representa una evolución en la forma de operar de los bancos. MISHELMAIL9
46 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A ADAPTAR PRODUCTOS A LAS NUEVAS NECESIDADES Borja Serrats Recarte Director Ejecutivo de CRÉDITO A Particulares de Banco Santander México
Real Estate Market || 47 ADAPTAR NUESTROS PRODUCTOS A LAS NECESIDADES ACTUALES DE LOS CLIENTES HA SIDO CLAVE PARA LA EVOLUCIÓN POSITIVA QUE HEMOS OBSERVADO A LO LARGO DEL AÑO.
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Real Estate Market || 49 En Santander, hemos ajustado nuestra oferta hipotecaria desde finales del año pasado y los resultados ya son visibles: la producción ha crecido de forma constante, con incrementos interanuales mensuales de entre un 15% y un 20%, dependiendo del periodo, y esperamos continuar en esa línea. Por ejemplo, para facilitar el acceso a crédito hipotecario a sectores de menores ingresos y a jóvenes, implementamos medidas innovadoras. Ofrecemos hipotecas que toman en cuenta todos los ingresos, tanto fijos como variables, y aplicamos políticas de riesgo ajustadas a diferentes niveles socioeconómicos. Además, desarrollamos productos con pagos crecientes para adaptarse a las necesidades de los jóvenes, quienes, en su etapa inicial laboral, tienen menor capacidad de pago, pero verán crecer sus ingresos a lo largo del tiempo. MERCADO DE JÓVENES Y SECTORES EMERGENTES El segmento de los jóvenes representa una gran oportunidad de crecimiento. México tiene una pirámide poblacional que favorece el crecimiento del sector inmobiliario, ya que una gran generación de mexicanos está ingresando al mercado laboral y requerirá viviendas y servicios. Estas necesidades serán particularmente relevantes en polos de desarrollo como el norte y el sur del país, donde el desarrollo económico no es homogéneo, pero sí existen ciudades con capacidad de atraer a esta nueva generación de compradores. Para atender esta demanda, es esencial ofrecer productos adecuados que faciliten el acceso a la vivienda. México tiene una pirámide poblacional que favorece el crecimiento del sector inmobiliario P O R T A D A
50 || Real Estate Market P O R T A D A Observamos, además, una tendencia hacia viviendas más pequeñas y adaptadas a las posibilidades económicas actuales de los jóvenes. Por ejemplo, en Paseo de la Reforma, en la Ciudad de México, hay muchos departamentos que ahora son más pequeños y los están haciendo porque la demanda está siendo diferente. Esta tendencia, similar a lo que ocurre en países como España, ha llevado a que las viviendas se reduzcan en tamaño, aunque en algunas zonas, el costo por metro cuadrado ha aumentado. México se encuentra en un punto clave, y si bien actualmente no existe suficiente oferta para cubrir la demanda emergente, estamos trabajando para ofrecer opciones viables para quienes están entrando al mercado. MOMENTO IDEAL PARA INVERTIR EN VIVIENDA Consideramos que siempre es buen momento para invertir en vivienda, especialmente en México, donde no se percibe una burbuja inmobiliaria. La inversión en una propiedad permite apalancarse a través del crédito hipotecario y beneficiarse del incremento de los precios, aprovechando un activo que, de otro modo, no estaría disponible en el corto plazo, sino tener que esperar un ahorro de 5, 10 o 20 años, para empezar a disfrutar. Nuestro objetivo es ayudar a las personas a hacer realidad el sueño de tener una vivienda y construir su patrimonio.
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52 || Real Estate Market P O R T A D A Esto genera valor patrimonial y una protección contra la inflación, dado que los precios de las viviendas siguen en aumento y no se prevé una disminución abrupta. Además, la escasez de vivienda que observamos apunta a que esta tendencia de precios al alza se mantendrá. PRODUCTOS HIPOTECARIOS Y VINCULACIÓN En Santander, más que introducir productos nuevos, hemos apostado por la vinculación con el cliente, lo que nos permite ofrecer tasas competitivas de 8.90% y 8.85%, en función del nivel de vinculación. Esta estrategia, implementada desde 20182019, ha demostrado ser benéfica tanto para los clientes como para nosotros. También hemos ampliado nuestra oferta para atender a personas que viven en la franja fronteriza y que tienen ingresos en dólares, es decir, personas que viven en México pero generan ingresos en Estados Unidos, un mercado que hasta ahora no habíamos cubierto plenamente. Además, también hemos empezado a tomar en cuenta a los extranjeros y estamos muy contentos cómo ha evolucionado. En cuanto a nuestra oferta general, mantenemos productos como la Hipoteca Free, que no tiene costos de avalúo, ni seguros, ni comisiones por disposición, logrando con ello una oferta integral que se adapta a las necesidades de nuestros clientes y al contexto actual del mercado. Tenemos claro que el crédito hipotecario es un producto financiero que muchas veces la gente no entiende, por lo que recomendamos a todas las personas que no tengan ningún reparo en ir a la red de sucursales de los bancos a preguntar e informarse. Para eso están, sobre todo para asesorar en este tipo de situaciones cuando muchas veces la gente tiene desconocimiento; es importante que sepan que cuentan con nosotros, que estamos aquí para apoyarles en cada paso hacia ese logro y que confíen en que nuestro compromiso es brindarles la mejor asesoría posible. Nuestro objetivo es ayudarles a alcanzar la meta de tener una vivienda y construir el patrimonio que protegerá a sus familias. Basados en la confianza, estamos aquí para responder sus preguntas y apoyarles en todo lo que necesiten. En Santander hemos apostado por la vinculación con el cliente, lo que nos permite ofrecer tasas competitivas de 8.90% y 8.85%.
EL NUEVO ECOSISTEMA PARA LA RELOCALIZACIÓN Y EL COMERCIO EN MÉXICO Y EL MUNDO www.nearshoring.news SE PARTE DE NearshoringNews PUBLICIDAD AL • • BY
54 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A Paulina Prieto HigUera Vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Financiamiento Automotriz de Scotiabank México LA TASA DE INTERÉS PROMEDIO PONDERADA DE CRÉDITO HIPOTECARIO EN LOS BANCOS SE SITÚA ALREDEDOR DEL 10.3%. EN 2015, LAS TASAS HIPOTECARIAS TAMBIÉN RONDABAN EL 10% Y EL MERCADO DE CRÉDITO SEGUÍA CRECIENDO. CONDICIONES HIPOTECARIAS ¿APROVECHAR HOY O ESPERAR?
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P O R T A D A 56 || Real Estate Market Como bancos, hemos hecho un esfuerzo importante, ajustando los márgenes para ofrecer a los clientes condiciones adecuadas. Aunque ha habido un incremento desde los niveles de 8% en años previos, es importante recordar que el nivel actual no es inédito. En cuanto a la perspectiva para 2025, más allá del costo del dinero, considero que factores como el comportamiento de los portafolios juegan un papel relevante en la determinación de las tasas. Conforme se estabilicen las tasas de largo plazo, y con las próximas bajadas en las tasas de corto plazo que se anticipan, prevemos que podremos continuar ofreciendo una oferta atractiva para los clientes que deseen adquirir una hipoteca. En mi opinión, es fundamental aprovechar tecnologías como la inteligencia artificial y explorar nuevos modelos de riesgo. Hoy en día, en la banca seguimos aplicando métodos tradicionales para evaluar el riesgo, enfocados en el historial crediticio y los ingresos, tanto fijos como variables, de los solicitantes. Sin embargo, hay una oportunidad en incorporar variables adicionales, como factores socioeconómicos y comportamientos de consumo, para realizar estudios de crédito más integrales. A medida que avancemos en esta dirección y adoptemos modelos predictivos más modernos, la banca podría expandir su oferta y responder a nuevas demandas, manteniendo la responsabilidad de proteger el dinero que captamos y los préstamos. Podremos seguir brindando una oferta atractiva a quienes deseen adquirir una hipoteca. Es esencial construir un ecosistema sólido que permita que la hipoteca verde crezca. KATRIN PRIMAK
Real Estate Market || 57 HIPOTECA VERDE, ESTÁ “VERDE” Sin duda, la hipoteca verde aún está "verde". Aunque los bancos hemos hecho un esfuerzo significativo para lanzar productos que promuevan la sustentabilidad, todavía falta mucho para que el ecosistema esté completamente preparado. La falta de una legislación clara y la baja proporción de desarrolladores que producen vivienda verde son grandes retos. Para que estos productos realmente prosperen, es necesario que tanto los desarrolladores como las regulaciones –no solo las de construcción, sino también las bancarias– ofrezcan beneficios específicos y que se impulse una mayor conciencia social sobre el impacto positivo de este tipo de viviendas. En Scotiabank, por ejemplo, nuestro apoyo no se limita solo a viviendas que cuentan con certificaciones verdes como LEED. También fomentamos la transformación de viviendas ya existentes para que se conviertan en espacios más sostenibles, alineándonos con la creciente demanda de sostenibilidad y reconociendo que el hogar ha ganado una importancia central en la vida de las personas. Hemos dado el primer paso, uno firme, pero aún queda un largo camino por recorrer. Es esencial continuar creando conciencia y construir un ecosistema sólido que permita que la hipoteca verde crezca y se consolide en el futuro. P O R T A D A A los jóvenes se busca ofrecer una gama completa de productos que complementen sus necesidades. MISHELMAIL9
58 || Real Estate Market ES EL MOMENTO DE TOMAR UNA HIPOTECA Cada vez que me preguntan si es buen momento para tomar un crédito hipotecario, siempre respondo lo mismo: "Hoy es mejor que mañana". Las necesidades de las familias y las personas no pueden esperar, y en este momento el mercado hipotecario ofrece condiciones muy favorables. Recordemos que este es un mercado con tasas fijas, pagos constantes durante toda la vida del crédito y plazos de hasta 20 o 25 años. En algunos casos, incluso, se han eliminado comisiones, y los seguros incluidos protegen ante situaciones como pérdida de empleo, desastres o incluso fallecimiento. Es cierto que la decisión depende de los recursos que se tengan disponibles. La liquidez del cliente juega un papel importante, pero si se tiene un empleo estable, o eres empresario o profesionista independiente y cuentas con los recursos, no hay razón para esperar. Las condiciones actuales son propicias, y reafirmo que ‘hoy será mejor que mañana’, porque las decisiones familiares y personales no esperan. OFERTA DE SCOTIABANK En Scotiabank hemos reformulado nuestra oferta de crédito hipotecario en 2024. Los márgenes en este mercado se han ido ajustando y nuestro enfoque ha sido fortalecer la relación integral con el cliente. Al ser un grupo financiero, buscamos ofrecer a los jóvenes una gama completa de productos que complementen sus necesidades. No buscamos ser el banco más grande, sino el mejor para nuestros clientes, basándonos en un servicio excepcional. Si bien muchos se acercan a nosotros por una necesidad de vivienda, queremos ir más allá y fortalecer la relación ofreciendo portabilidad de nómina, tarjetas de crédito, productos de ahorro e inversión, entre otros. El objetivo es contar con clientes que interactúen con el banco en diversas áreas y usen nuestras plataformas móviles con facilidad. Nuestra oferta está orientada a crear vínculos sólidos y convertir a nuestros clientes en socios principales de Scotiabank. ATRAER AL MERCADO DE JÓVENES La banca ha evolucionado y se ha esforzado por integrar a los jóvenes al mercado del crédito hipotecario. Por poner el ejemplo de Scotiabank: la edad promedio de la gente que contrató un crédito hace dos lustros rondaba en los 50 años, hoy es de 40 años. Entonces, en realidad, sí se han integrado jóvenes. Cuando nos preguntaban si los millenials compran o no, yo creo que es en el tiempo en el que lo hacen. Por supuesto, alguien que está entrando apenas a la fuerza laboral debe llevar un proceso y nosotros ampliar la oferta. Pero bueno, el segmento de jóvenes es inmenso y la banca ha hecho un gran esfuerzo justamente por ofrecer productos financieros, porque el inicio no es el crédito hipotecario, hay otros productos financieros que podemos ir integrando al mercado de jóvenes para entender, desde el ahorro, hasta que ya, evidentemente, compra una casa a través de un instrumento como el crédito hipotecario. Las condiciones actuales son propicias para solicitar un crédito hipotecario. P O R T A D A
60 || Real Estate Market 148 || P O R T A D A POLÍTICA DE VIVIENDA Y CRÉDITO: OPORTUNIDAD PARA NUEVAS GENERACIONES Roberto Gándara Farías Director Ejecutivo Hipotecario de Banorte
Real Estate Market || 61 LA POLÍTICA DE VIVIENDA DE LA NUEVA ADMINISTRACIÓN FEDERAL PLANTEA UN ENFOQUE AGRESIVO, PERO NECESARIO. ESTE PLAN PRETENDE REDUCIR EL REZAGO HABITACIONAL EN MÉXICO, CON LA META DE CONSTRUIR UN MILLÓN DE VIVIENDAS EN LOS PRÓXIMOS SEIS AÑOS.
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