realestatemarket.com.mx 99 Demanda de vivienda: dos mercados, realidades distintas La mayor necesidad habitacional del país se concentra en hogares que construyen o mejoran su vivienda mediante recursos propios y apoyos públicos. En paralelo opera un mercado formal de compraventa, más pequeño en número de operaciones, pero de mayor valor y financiado principalmente por la banca comercial. Hablar de la demanda de vivienda en México como si se tratara de un mercado homogéneo puede conducir a diagnósticos incompletos. Millones de hogares necesitan una vivienda adicional, más espacio o mejores condiciones de habitabilidad; sin embargo, solamente una fracción tiene la intención y la capacidad financiera para comprar una propiedad terminada mediante un crédito hipotecario. El análisis “Vivienda en México: dos mercados, distintas fuentes de demanda”, elaborado por la Dirección de Estudios Económicos de Banamex, identifica la coexistencia de dos grandes realidades. La primera corresponde a una amplia necesidad habitacional que se resuelve principalmente mediante autoconstrucción, ampliaciones, recursos propios y financiamiento de organismos públicos. La segunda está integrada por el mercado formal de compraventa, en el que participan compradores solventes, desarrolladores y bancos comerciales. Por Jesús Arias La distinción resulta fundamental para entender por qué las entidades con mayores carencias habitacionales no necesariamente registran las mayores ventas o incrementos de precios. La necesidad de una vivienda no se convierte automáticamente en demanda efectiva: para participar en el mercado formal también se requieren ingresos comproba- bles, ahorro para el enganche y capacidad para soste- ner una hipoteca. Una necesidad cuantitativa y cualitativa De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda de 2020, utilizada por Banamex como referencia estructural, México contaba con 35.3 millones de viviendas particulares habitadas. De ellas, 67.8% eran propias, 16.4% rentadas y 14.2% prestadas. Entre los habitantes de alrededor de 3 millones de viviendas rentadas, el motivo para no comprar era la falta de acceso al crédito. Esto muestra que una parte del arrendamiento no necesariamente responde a una
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