realestatemarket.com.mx 101 contemplaba utilizar recursos propios o préstamos informales. Otro 37.8% consideraba recurrir al Infonavit y únicamente 12.2% a una insti- tución financiera privada. La vivienda mexicana se ha producido históricamente, en buena medida, fuera del mercado formal. De las viviendas propias, 65% se pagó con recursos propios, 18% mediante crédito del Infonavit y 9% con financiamiento bancario. Esto significa que la discusión sobre tasas hipotecarias, precios de venta y colocación de créditos bancarios describe solamente una parte de la demanda. Debajo de ella existe un mercado mucho más amplio, pero fragmentado, que avan- za conforme los hogares disponen de ahorro, materiales y capacidad para construir por etapas. Pocas hipotecas, pero de mayor valor El financiamiento formal también revela la existencia de mercados complementarios. Los organismos públicos concentran el mayor número de acciones, particularmente en vivienda social y mejoramiento, mientras la banca participa principalmente en operaciones de compraventa de mayor valor. Durante 2025 se registraron 998 mil 814 acciones de financiamiento por 617 mil 400 mi- llones de pesos. El Infonavit concentró 666 mil 981 operaciones, equivalentes a 66.8% del total, mientras la banca realizó 115 mil 21, apenas 11.5 por ciento. La diferencia cambia cuando se observa el monto. El Infonavit aportó 288 mil 100 millones de pesos, 46.7% de los recursos, y la banca 279 mil 100 millones, 45.2 por ciento. Es decir, aunque la banca originó aproximadamente una de cada nueve acciones, canalizó prácticamente el mismo monto que el Instituto. La explicación está en el valor promedio de las operaciones. El crédito bancario alcanzó un promedio de 2 millones 426 mil pesos, frente a 431 mil 998 pesos del Infonavit y 97 mil 87 pesos de los apoyos de la Comisión Nacional de Vivienda. En los destinos del financiamiento también se observa la amplitud de la demanda no vinculada con la compraventa. Durante 2025, los mejoramientos representaron 51% de las acciones, con alrededor de 418 mil operaciones, por encima de la adquisición de vivienda nueva o usada. Para el mercado hipotecario, la lectura es clara: se otorgan menos créditos bancarios, pero por cantidades cada vez mayores. La banca conserva un papel central en la compraventa formal, aunque atiende a una proporción reducida de la demanda habitacional total. Necesidad en el sur, compra en el norte La geografía permite observar con mayor claridad la separación entre necesidad y demanda efectiva. La proporción de hogares que requería una vivienda era mayor en Guerrero, con 31%; Tabas- co, con 28%; Chiapas, con 27%, y Oaxaca, con 25 Tenencia de vivienda en México % de viviendas particulares habitadas 61.4 15.2 12.8 10.4 57.1 16.4 14.2 10.7 1.7 0 10 20 30 40 50 60 70 Propia pagada Rentada Prestada Propia pagándose Otra situación 0.2 Fuente: Banamex Estudios Económicos con información de INEGI, ENVI (2020). 2014 2020 LA VIVIENDA MEXICANA se ha producido históricamente, en buena medida, fuera del mercado formal. De las viviendas propias, 65% se pagó con recursos propios, 18% mediante crédito del Infonavit y 9% con financiamiento bancario.
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