ADI 25 años

Real Estate Market 208 F i nan c i am i e nto Independientemente del ritmo de crecimiento de la población, la distribución entre la estructura de la población urbana y rural cambió drásticamente generando un acelera- do proceso de demanda de vivienda en las urbes. De los 25 millones de habitan- tes que había en 1950, alrededor de 70% vivía en el medio rural y el 30% en el urbano. Sin embargo, se fue transformando dicha estructura hasta que en el año 2000 el fenó- meno se invirtió: más de 70% de la población fue urbana y menos de 30% vivía de forma rural. Estas circunstancias propiciaron que al inicio de los años 90 hubiera un elevado déficit de vivienda a lo largo del país. De hecho, al día de hoy el gobierno maneja una cifra superior a los 7 millones de vivien- das, en tanto hay 9 millones de vi- viendas de rezago, según datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) a mayo de 2017. Adicionalmente, la estructura de la población concentraba un porcentaje muy elevado de pobla- ción en edades pequeñas. Por ejem- plo, en 1990 cerca del 30% de la población total tenía edades de en- tre 0 y 24 años, algo así como 24.4 millones de personas que demanda- rían una vivienda en las siguientes dos décadas, es decir: la demanda ya había nacido y era muy elevada. No debe de sorprender que, como resultado de ello, la edificación de vivienda observó un rápido repun- te, ya que de acuerdo con INEGI, entre 1990 y 2010 el monto total de viviendas registró un crecimiento de 76.7%, al pasar de 16 millones 200,000 casas, a más de 28 millo- nes 607 mil. Es decir, en primera instancia, a par- tir de los años 90, tenemos una deman- da garantizada de vivienda por la com- posición demografía de nuestro país. Actualmente la pirámide de la población no es tan amplia en el rango de edades jóvenes como lo fue en 1990, pero se ha ensanchado mucho en la población que va de los 25 a los 50 años; de cualquier manera, seguirá existiendo una gran demanda para los siguientes veinte años. Con sustento en el INEGI, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que la población pasará de 112.3 millones en 2010 a 128.4 millones en 2040, con lo que el aumento poblacional en las próximas cuatro décadas será de 16.1 millones. La demografía del mercado de vivienda experimenta- rá entonces grandes modificaciones en sus diversos segmentos. La población menor a 14 años se reducirá 26% entre 1970 y 2040, mientras que la población entre 15 y 64 años aumentará 16.7% (que será la población que requiera vi- vienda) en tanto que las personas con más de 65 años crecerán 9.3% en ese mismo periodo. Gestación Del créDito hipotecario Antes de los años 90, México venía de un periodo de crisis recurrentes, donde la inflación y las tasas de in- terés fueron sumamente elevadas e impedían el acceso al crédito. Esas crisis recurrentes propicia- ron que se nacionalizara la banca en 1982, a partir de entonces prác- ticamente no hubo crédito al sector privado en el país. Hacia 1990, el presidente Carlos Salinas decretó la venta de los bancos al capital privado y en 1991 se inicia el pro- ceso de subasta para venderlos con el objetivo de reducir la administra- ción pública e involucrar a la inicia- tiva privada en el proceso produc- tivo, por lo que se desincorporaron 18 bancos. En 1995, el Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa) contribuyó en la recapitalización de Banca Cremi.