El sector ha puesto énfasis en la calidad de sus construcciones, además afronta el reto de ser parte de las ciudades y atender sectores que no tienen acceso a Infonavit y Fovissste, que llegarían a la saturación.

El 2014 será un año positivo para el sector de la vivienda en México. Después de que en 2013 se enfrentó un periodo de transición y cambio que frenó el ritmo de crecimiento, tanto en el otorgamiento de hipotecas como en el desarrollo, hoy la perspectiva apunta a una política de continuidad que privilegia el tema de la vivienda con el desarrollo urbano.

El director general de la Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofom) Bien para Bien, Víctor Manuel Borrás Setién, explicó que el sector de la vivienda tiene un panorama interesante, toda vez que se ha puesto mayor énfasis en la calidad de las viviendas, se ha  aprendido a manejar el volumen y se cuenta con una clara política de desarrollo urbano.

“El mensaje que percibo es de continuidad. Se está reencauzando la industria de la vivienda, pero también se están haciendo los ajustes necesarios en el tema del desarrollo urbano porque traemos las bases establecidas en cuanto a enfocar la vivienda como parte de la ciudad, no únicamente en la vivienda en sí”, consideró Borrás Setién.

La vivienda debe formar parte de la ciudad y no únicamente ser un lugar para habitar

DESARROLLO URBANO

En este año y en el futuro, los programas de desarrollo urbano serán clave para el sector de la vivienda, sobre todo en las ciudades metropolitanas de México, y en ellas se deberían promover fuertemente el tema de la vivienda vertical.

“Creo que ninguna ciudad del país ha encontrado el cómo, de hecho donde más vivienda vertical se construye en el país es en el Distrito Federal, aunque a precios muy altos que no han llegado a niveles populares”, expresó el ex director general del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit).

La vivienda vertical es un tema de actualidad en México, puesto que hay una política definida para hacer las ciudades más compactas. Hay ejemplos de ciudades en el mundo que han aplicado este modelo desde hace años, un caso es el de Bogotá, Colombia, donde se edifica vivienda vertical.

Otro tema relevante en materia de desarrollo urbano es la inversión en infraestructura urbana, la cual ha estado muy abajo de los niveles requeridos por los estándares internacionales, por lo que es un aspecto relevante que precisa de mayor atención.

“Lo más importante para los próximos años es la infraestructura urbana, así como las políticas de desarrollo urbano que promuevan la densificación y la vivienda vertical, pero para ello se requiere muchísima infraestructura urbana, para que todo esto pueda generar un bien mayor, plusvalía y eficiencia”, aseguró.

ATENCIÓN A OTROS SECTORES

La reforma financiera es un punto de partida para la industria de la vivienda, principalmente en el tema de la morosidad, puesto que se van a adjudicar las viviendas de manera más rápida. Sin embargo, en términos de otorgamiento de créditos la banca ha hecho su papel, opinó el ex director general del Infonavit.

En este tema el reto es ir a los mercados no formales, toda vez que el Fovissste y el Infonavit son instituciones orientadas a atender las necesidades de vivienda de los trabajadores del sector público y privado.

No obstante, todavía hay un amplio sector de trabajadores que requieren una vivienda y no alcanzan niveles de formalización. Algunos datos refieren que prácticamente son la mitad de la fuerza laboral de México.

“El reto es cómo llegar a esos trabajadores porque son una veta no explotada. Infonavit y Fovissste están llegando a niveles de saturación, prácticamente ya no hay rezago, se va atendiendo únicamente a los nuevos trabajadores, pero existe el sector no formal que en la medida que sí se encuentra cómo atenderlos se va a generar un volumen importante de vivienda a futuro”, explicó Borrás.

Agregó que uno de los mecanismos para atender a la clase trabajadora informal es empezar con los que en algún momento cotizaron en el Infonavit y lo dejaron de hacer. En este segmento de la economía del país se habla de alrededor de 15 a 20 millones de trabajadores.

Una medida que se podría aplicar es tomar el saldo de la subcuenta de vivienda como garantía de un crédito hipotecario que otorgue la banca comercial y con ello empezar a atacar el segmento por tipo de empleados que están en medio de la formalidad e informalidad, entre ellos los meseros, los taxistas y trabajadores de gasolineras.

“La banca normalmente tiene cuidado de entrar a esos segmentos por miedo de cartera vencida, pero en asociación con el gobierno que pudiera dar esquemas de garantías se podría detonar el crédito de manera muy importante”, aseveró Borrás.

Las energías sustentables, presentes en los nuevos desarrollos

REZAGO

Para Víctor Borrás, actualmente el déficit de vivienda en México sigue muy alto, aun cuando se redujo el déficit en el sector formal. Tan solo el año pasado el déficit de créditos del Infonavit rondaba entre dos y tres millones de derechohabientes, en contraste con años anteriores cuando sumaba entre 10 y 12 millones. Sin embargo, en el sector informal se concentra un gran rezago, que si se suma al del segmento formal es de alrededor de 10 millones de créditos.

VIVIENDA ABANDONADA

Una de las explicaciones para entender el problema de la vivienda abandonada es que la gente adquiere casas que no necesita y lo hace para utilizar su crédito. No obstante, con las modificaciones a la Ley del Infonavit, que comenzó a aplicarse a principios del 2012, se prevé que esta problemática comenzará a disminuir gradualmente.

“Con la modificación a la Ley se regresa el dinero de la subcuenta de vivienda, antes iba al gobierno federal y estoy seguro que la compra de casas que no se necesitan se ha reducido de manera muy importante, lo que a su vez va a reducir automáticamente la vivienda abandonada”, manifestó Borrás Setién.

El segundo crédito es otra reforma con la que también se va a reducir el número de viviendas abandonadas porque la gente, como no tenía opción a una segunda hipoteca, adquiría una casa y, si cambiaba de residencia, la abandonaba.

Los programas de desarrollo urbano que se impulsan con las nuevas reglas de operación son otro mecanismo que va ayudar a abatir el abandono de las casas.

Para el ex director del Infonavit, la vivienda abandonada hace consciente de una problemática que de otra manera no sería evidente, por lo que parte de la madurez del sector es comenzar a ordenarlo y al mismo tiempo generar un mercado secundario muy relevante.

La actividad hipotecaria y el desarrollo no se han frenado

VIVIENDA USADA

Para los desarrolladores, el segmento de la vivienda usada representa una gran oportunidad de negocio que se podría promover y comercializar, ya que hay futuro en este mercado, por lo que sería un buen momento para comenzar a impulsarla.

Víctor Borrás recordó que una empresa desarrolladora tenía un modelo de negocio con el que adquiría la vivienda usada, conseguía el permiso del municipio y la convertía en vivienda dúplex, en lugar de tener una casa de un solo piso se tenían dos casas, una arriba y otra abajo.

En términos económicos, el modelo anterior genera valor y al mismo tiempo aporta a los temas de densificación porque se construyen segundos pisos sobre casas edificadas, de esta manera se evita que las ciudades sigan creciendo de manera horizontal.

“Este ejemplo da idea del potencial que se puede hacer con una vivienda usada. En la Ciudad de México hay casas unifamiliares con las que se pueden hacer pequeños edificios de tres pisos y abajo un área comercial. Son maneras de reconvertir lo existente hacia nuevos conceptos”, consideró el director de la Sofom Bien para Bien.

Victor Manuel Borrás, Director general de la Sofom Bien para Bien

UN SECTOR SIN CRISIS

El ex director del Infonavit descartó que actualmente el sector de la vivienda atraviese por una crisis. Dijo que tres principales desarrolladoras de vivienda (Casas Geo, Homex y Urbi) pasan por un problema financiero que se magnificó, sin embargo, lo han
ido resolviendo.

Incluso, aseguró que a pesar de esta coyuntura, la actividad hipotecaria y el desarrollo de vivienda no se ha frenado, toda vez que las empresas medianas han tenido mayor participación en el mercado, entre ellas, firmas como Sadasi y Ruba que prácticamente producen volúmenes superiores a los que tenía Urbi.

“Considero que hoy se debe tener mucho cuidado con el crecimiento, ya que es una industria en donde hay muchas características regionales, cada gobierno es diferente para todos los temas de tramitología”, agregó Víctor Borrás.

Aunque 2013 fue un año incierto para el sector en México, se sentaron las bases para que 2014 sea periodo de continuidad, con reglas claras que reencausan las acciones bajo un nuevo modelo de vivienda que esté en congruencia con un desarrollo urbano sustentable.

Texto:Judith Santiago

Foto: B ARCHITECTS, XPDR ARQ, ARKIM, ARTYCO, ADI, URBI RESIDENCIAL