El largo periodo de estabilidad económica después de la crisis financiera de 1994-1995, hicieron que México fuera visto como un destino más atractivo para invertir en Latinoamérica. Su clasificación favorable en la variable riesgo-país, la estabilidad prolongada de la moneda frente al dólar y una población joven y en rápido crecimiento, aunado a una demanda de espacios comerciales en todas las ciudades, hicieron que durante los últimos cinco o seis años se diera lo que muchos llamaron hasta hace algunos meses, el boom de los centros comerciales en México. Se generó un fenómeno en el mercado sin precedentes, en donde los grandes capitales de inversión, mayormente extranjeros -pero también con la participación de nacionales-, se vieron atraídos por la necesidad de desarrollar centros comerciales.

Sin embargo, al inicio del presente año y luego de varios ciclos anuales previos, con proyecciones muy alentadoras para este sector (últimos cuatro o cinco años), en pleno entorno de crisis mundial, nos encontramos ante una situación poco clara y llena de retos y especulaciones para este mercado.

Tiendas departamentales en City Center Mérida.

Estatus general de mercado

En México, se estima que hay más de 380 centros comerciales de más de 10 mil metros cuadrados, que en conjunto suman poco más de siete millones de metros cuadrados comerciales. A ellos se les agrega un crecimiento anual de dos dígitos en los últimos tres años (CREA Soluciones), más de la mitad de éstos son del tipo Neighborhood Centers, que están anclados generalmente por una tienda de autoservicio y quizás alguna tienda departamental o complejo de cines.

Hasta finales del 2008, se tiene información no oficial del desarrollo de más de 80 centros comerciales en el país, que deberán estar terminados a más tardar en el 2011 y que estarán incorporando alrededor de tres millones de metros cuadrados comerciales al inventario. Aclaramos que la cifra es no oficial porque en este sector inmobiliario, a diferencia del corporativo (oficinas) e industrial, no se cuenta con un indicador oficial que indique con precisión cuántos son los metros cuadrados rentables en construcción, cuántos son los que están siendo absorbidos cada año y, mucho menos, el número de metros cuadrados que se encuentran disponibles para ser absorbidos en los próximos años.

En años previos, los grandes fondos de inversión extranjeros estaban ansiosos por apostar grandes cantidades con desarrolladores mexicanos de primera; en 2009 mantendrán la misma avidez y con la misma capacidad de inversión, pero tendrán una posición mucho más cautelosa.

Una de las razones fundamentales para que se diera este fenómeno, fue la poca participación por habitante de los centros comerciales en México. Por ejemplo, en el 2007 se pronosticó que México contaba apenas con 1.6 metros cuadrados de espacios de retail o comerciales per cápita (por persona), a diferencia de otros países, tales como Estados Unidos con un porcentaje de 20.5 metros cuadrados de espacios comerciales per cápita, o Brasil con 4.4 metros cuadrados por habitante, lo cual significó un indicador contundente de carencia o necesidad de centros comerciales en nuestro país.

En el 2007, se estima que abrieron 35 nuevos centros comerciales en el país, para el 2008 se tiene cuenta de 28 y en el 2009 se pronostica que abran unos 19 adicionales. Como ya señalamos, de los más de 80 centros comerciales que se están desarrollando actualmente, se prevé que un 50% de ellos sean puestos en hold durante el primer semestre del año, y un 25% de ellos sean suspendidos o retrasados indefinidamente.

Incertidumbre llama a la prudencia

Todos nos preguntamos, ¿qué va a pasar a partir del 2009, en medio de un escenario recesivo y una crisis financiera internacional? La respuesta tiene un alto grado de incertidumbre.

Raúl Rosas, Marketing and Leasing Manager de Hines Interests Mexico.

No sabemos cuántos de estos centros comerciales se van a terminar, cuántos proyectos se van a cancelar. Un alto porcentaje de ellos se concretarán para finales del 2010 y, los menos, aquellos que sean cancelados; sin duda, el presente año nos va a permitir ver con gran expectativa los ajustes o transformaciones que sufrirá este mercado para salir adelante, quizá con un paso más lento y más medido pero siguiendo adelante.

De los más de 80 centros comerciales que se están desarrollando actualmente, se prevé que 50% de ellos sean puestos en hold durante el primer semestre del año, y 25% de ellos sean suspendidos o retrasados indefinidamente.

En años previos, los grandes fondos de inversión extranjeros como Calpers, Goldman Sachs, GE, Kimco o Prudential, a través de sus socios nacionales, estaban ansiosos por apostar grandes cantidades de inversión en proyectos ambiciosos con desarrolladores mexicanos de primera y hacían lo que fuera con tal de que los números dieran para obtener un rendimiento superior al que pudieran ganar en sus propios países, apostándole al boom que ya mencionamos.

Para el presente año, seguramente mantendrán la misma disposición de seguir apostándole a este mercado y con la misma capacidad de inversión, pero tendrán una posición mucho más lenta de acción durante el periodo de 2009, que les permita analizar con mayor cautela cada uno de los proyectos, para contrarrestar lo más posible el riesgo de inversión.

Es decir, los grandes capitales, aunque van a seguir invirtiendo en el mercado del Retail en México, van a revisar y a evaluar cada proyecto con mucho mayor detenimiento y desde una posición mucho más conservadora, e inclusive, a la expectativa de retornos menos atractivos. Sin duda, lo anterior difiere mucho de cómo lo venían haciendo antes de la crisis internacional, en un mercado cuando había que dar determinado resultado a como diera lugar: La mejor ubicación, al mejor precio posible y en la menor cantidad de tiempo posible.

Según el International Council of Shopping Centers (ICSC), debido a la presión que ha ejercido la cada vez mayor competencia en el desarrollo de nuevas plazas comerciales, las tasas de capitalización o Cap Rates han venido descendiendo continuamentede un 14.5% de hace dos años a un 12% en 2008 y para quedar y permanecer entre 10 y 9% actualmente.

Raúl Rosas

Siempre habrá oportunidades de negocio

El tiempo pudiera jugar a favor de estos grandes inversionistas institucionales que impulsan la realización de proyectos de los grandes desarrolladores en México, debido a que en una época de vacas flacas y de necesidades extraordinarias, pudieran empezar a surgir oportunidades en el mercado, que de no ser por la crisis internacional no se hubieran presentado.

En el caso de estos impulsores internacionales, que están a la expectativa de lograr mejores rendimientos de los que pudieran obtener en su propia casa (también en crisis), para el segundo semestre del año en curso podrían encontrar en el mercado terrenos o propiedades, a un precio de venta muy por debajo de lo que hubieran proyectado en años anteriores. 

De materializarse este escenario, les permitiría consolidar operaciones en donde por surgir oportunidades en los precios de venta de los terrenos o de las propiedades con vocación comercial importante, les lleven a generar proyectos más sanos financieramente y más cercanos al rendimiento que esperan.

Falta diversidad de usuarios finales 

Pero qué pasa con los retailers o con los usuarios de los centros comerciales, que son quienes le dan vida y razón de ser a tales capitales de inversión, porque son los que pagan las rentas y le dan personalidad a los centros comerciales.

En reiteradas ocasiones se ha dicho que en nuestro país no hay marcas comerciales con la expansión suficiente para seguirle el paso al desarrollo de centros comerciales en nuestro país, es decir, se construyen actualmente más centros comerciales que los que las marcas o tiendas de cadena pueden crecer, lo cual genera porcentajes importantes de disponibilidad en los nuevos centros comerciales por arriba de lo esperado y, por lo tanto, menores rendimientos para los fondos de inversión.

Por ejemplo, en el caso de las tiendas departamentales los jugadores son muy pocos: Liverpool, Sears y el Palacio de Hierro, quienes no pueden anclar todos los proyectos que se les ofrecen. Otro ejemplo son los cines, en donde Cinépolis sigue siendo el gran gigante que comparte un porcentaje pequeño del mercado con otros tres jugadores, como MM Cinemas, Cinemark y Cinemex (que al parecer ya fue absorbido por MM Cinemas recientemente) y además algunos otros jugadores más pequeños como Metrópolis Cinemas y Cinemas Lumiere, que tienen un crecimiento histórico mucho más conservador, pero fuera de estos no hay opciones.

Actualmente están en construcción más centros comerciales que los que las marcas o tiendas de cadena pueden crecer, lo cual genera porcentajes importantes de disponibilidad en los nuevos centros comerciales, por arriba de lo esperado.

Si se trata de tiendas de autoservicios, siempre está Wal Mart por encima de todos, aunque Soriana ya se le ha acercado en número de tiendas, pero muy desafortunadamente se va a tener que prescindir de la expansión de Comercial Mexicana, quien jugaba un importantísimo papel en el anclaje de centros comerciales en toda la República, cuando menos en un futuro cercano. Cabe recordar que lo que era Grupo Gigante fue absorbido por Soriana el año pasado, entonces las posibilidades para anclar centros comerciales se torna un poco más alentadora para jugadores más chicos en nuestro país, como Chedrahui, y Casa Ley o HEB, quienes van a poder participar en proyectos donde generalmente no hubieran sido la primera opción de los desarrolladores más importantes.

Centro Comercial La isla, Cancun Quintana Roo.

En el caso de Grupo Sanborns o del propio ALSEA (operadora líder de restaurantes en América Latina, como Domino's Pizza, Starbucks Coffee, Burger King, Popeyes Chicken & Seafood y Chili's Grill & Bar), son usuarios que se ven inundados de posibilidades de expansión pero que no podrán apostar a todos los nuevos desarrollos, pues su proyecto de expansión también se va a ver un tanto cuanto atenuado, por la necesaria moderación y cautela que los mercados prevén, como prudencia necesaria para el siguiente semestre.

Aun cuando han aparecido nuevos jugadores en este mercado que pudieran ayudar a reducir la oferta y disponibilidad de los centros comerciales, como Best Buy que ya abrió su primera tienda en México y Saks Fifth Avenue que abrió en Santa Fe, también ya participa Ripley, una departamental de Chile que entra con El Palacio de Hierro, todavía no es suficiente y se requiere de la entrada de más y nuevos conceptos para llenar los centros comerciales.

Los restauranteros y las marcas asociadas con el entretenimiento pudieran verse interesadas en mercados donde no habían estado antes, debido a que las crisis siempre vienen acompañadas de una necesidad del consumidor de divertirse y de, inclusive, aumentar su consumo para sentirse mejor con las opciones que tiene a la mano localmente y no necesariamente con las que más hubiera deseado, las cuales probablemente se encuentren en otros mercados nacionales, o inclusive internacionales.

El 2009 va a ser un año de usuarios, pues estos se verán en posibilidades de conseguir mejores condiciones de arrendamiento en los centros comerciales.

Es decir, probablemente la gente viajará menos o se trasladará menos por el costo que esto implica, pero seguirá consumiendo en su mercado primario.

Año de usuarios 

Otro fenómeno que puede surgir en este mercado de relativa inestabilidad, es el surgimiento de nuevos emprendedores quienes tienen la capacidad económica y el tiempo requerido para poner un nuevo negocio, en donde quienes fueron recortados en su empresa y no encuentran dónde ubicarse en una posición similar pero tienen recursos, se vean atraídos por la idea de emprender un negocio, tal como el de una franquicia y entonces volverse un usuario interesante para el desarrollador de centros comerciales.

Sin temor a la equivocación, se puede decir que este año va a ser un año de usuarios y no de desarrolladores, en donde el desarrollador está comprometido con terminar de realizar su proyecto, con la mejor combinación de usuarios y con los componentes necesarios para que el éxito esté asegurado, por lo que los usuarios se verán en posibilidades de conseguir mejores condiciones en las negociaciones de arrendamiento en los centros comerciales.

Los jugadores o proyectos más exitosos serán los que hagan una selección más detallada de los retailers, los mejor concebidos, que conjuguen la mejor ubicación, gran solidez y con el mejor prestigio en el mercado. 

Cabe señalar que los jugadores o proyectos más exitosos serán los que hagan una selección más detallada de los retailers. Los centros comerciales que van a sobresalir son los mejor concebidos, que conjuguen la mejor ubicación, gran solidez y con el mejor prestigio en el mercado, en contraparte se harán a un lado quienes no cuenten con la solidez y fortaleza de los grandes grupos que desarrollan centros comerciales.

Otra predicción para este mediano plazo es que veamos la consolidación de más espacios de usos múltiples y la reconfiguración y remodelación de centros comerciales ya existentes, que se vean en la necesidad de cambiar su imagen para volverse más competitivos y atractivos ante esta nueva oferta.

Lo que sí sabemos es que la industria de los Centros Comerciales en México va a seguir siendo un mercado con mucho movimiento y que como lo ha venido haciendo por más de 15 años, deberá de seguirse consolidando y homogeneizando con las nuevas circunstancias de su entorno.

* El autor tiene más de ocho años de experiencia en el sector inmobiliario comercial. Actualmente se desempeña como Marketing and Leasing Manager de Hines Interests Mexico