En los últimos cinco años el mercado inmobiliario comercial fortaleció su apuesta por la creciente clase media del país.

La previsión tanto de desarrolladores como de retailers, quienes observaron el crecimiento de los segmentos poblacionales C y C+, se materializó en nuevas inversiones en distintas ciudades del país; pues ubican a México como el líder del negocio de los centros comerciales en América Latina.

Durante la más reciente edición del Simposio de Inteligencia de Mercado en Latinoamérica, organizado por el International Council of Shopping Centers (ICSC), directivos de empresas como Euromonitor Internacional, Mac Arquitectos Consultores, México Retail Properties (MRP), Colliers International, la colombiana Marca Táctica, Interbrand y la brasileña MC15, coincidieron que en México existen 77 zonas urbanas con potencial de desarrollo y necesidad de bienes y servicios, dirigidos a la clase media.

En México existen 77 zonas urbanas con potencial de desarrollo dirigidos a la clase media.

Los analistas resaltaron que la previsión, para 2020, del creciente grupo poblacional que representa la clase media latinoamericana, va más allá de un fenómeno coyuntural. El análisis que promovió el ICSC, organismo al cual están adscritos 66,000 miembros en 100 países alrededor del mundo, señala que al término de los siguientes seis años, 59% de la población con una edad entre 38 y 39 años tendrá un nivel socioeconómico C y C+, lo que representa un segmento con un poder adquisitivo suficiente para consumir más allá de lo básico.

Sin embargo, en la actualidad, con todo y los desafíos que enfrenta la región, el tamaño del mercado habla por sí solo: con 20 países, América Latina tiene un mercado de 606 millones de habitantes, una Inversión Extranjera Directa (IED) de 184,650 millones de dólares (mdd), un PIB per cápita de 13,147 dólares y 1,800 centros comerciales.

En el caso específico de México, la tendencia de crecimiento que posiciona al país en la punta de la pirámide es clara: 60% de las ventas del comercio provienen de la población con ingresos que van de los 35,000 a los 105,000 pesos mensuales, es decir la clase media. Este grupo poblacional es el que ha generado tendencias positivas en el incremento del 10% que experimentaron las tiendas departamentales en el mercado nacional.

Plaza Fiesta Norte, Monterrey.

Israel Rodríguez, gerente de Inteligencia de Mercado y  Evaluación de Nuevos Negocios de MRP, detalla que el crecimiento de este segmento poblacional ha reflejado cambios significativos; como la nueva etapa por la que atraviesan las tiendas de autoservicio, las cuales en vez de construir establecimientos más grandes, han adoptado por él, el desarrollo de formatos de menor tamaño, pero también con menor distancia entre sus comercios. “Las tiendas de autoservicio se han sofisticado, cambiaron su crecimiento por tiendas más pequeñas como el concepto Mi Bodega. Adicionalmente, antes estaban a 4 km de distancia entre sí, en poblaciones de 60,000 habitantes, y ahora sólo las separa 1.5 km en poblaciones de 30,000 personas”.

Dimensionando el panorama

Según Rodríguez, las cifras oficiales determinan un crecimiento poblacional mexicano de 102 a 112 millones de habitantes, donde existe un mercado potencial de 70 millones de habitantes entre 2005 y 2010, mismo que era de 60 millones al inicio del periodo.

Por su parte, Juan Ignacio Rodríguez, socio y director de Planeación de MAC Arquitectos Consultores, indica que el boom demográfico arroja un potencial de 44.2% de población joven, factor que impulsa el liderazgo del mercado mexicano y que representa oportunidades específicas de desarrollo en otros países en la región.

Fashion Mall Tlalnepantla, armoniza el retail y los espacios abiertos y cerrados.

En este sentido, México está a la cabeza de la expansión comercial, dejando de lado a Brasil que creció con formatos de gran tamaño. Márcia Sola, directora ejecutiva de Geomática en IBOPE Inteligencia, en Sau Paulo, Brasil, especificó que en el contexto comercial de ese mercado, pese a la nueva oferta comercial, existen locales vacíos por la canibalización y un consumo no entendido en las decenas de conceptos creados en los últimos tiempos. “La gente está gastando menos que en 2013 y que en los últimos cinco años por eso más de la mitad de los nuevos centros comerciales están vacíos”.

La especialista también considera que otro elemento relevante en el desempeño del retail, en territorio carioca, obedece a las condiciones en las que los desarrolladores establecen ciertos valores para nichos como el de entretenimiento. “Este tema, relevante en otros mercados de la región, no lo es en Brasil y por tanto a pesar de requerir grandes superficies, pagan cinco veces menos de renta que cualquier otro retailer”.

Juan José Calle, presidente de la firma peruana ABL Partners, explica que “Centroamérica vive un proceso distinto, en el que se ha mantenido constante la composición demográfica y con características similares al desarrollo comercial en localidades urbanas, por lo que 70% del consumo en la región se da en esas zonas y el crecimiento se genera por el consumo interno”.

RioMar Shopping en Brasil.

Ante este escenario, las fórmulas de negocio de los desarrolladores mexicanos se encaminan hacia una nueva era de convivencia entre desarrolladores y retailers, en aras de crear las condiciones para el crecimiento que está por venir, donde las ventas en línea seguirán con un paso firme, cambiando la lógica con que hoy opera el comercio en los puntos de venta.

Dicho razonamiento, dice Israel Rodríguez, se da porque en el proceso de crecimiento de los centros comerciales la tierra es un bien escaso y los hábitos de compra están siendo acompañados por las ventas on line, además de que prevalece un déficit de tiendas ancla. “Como desarrollador hay que ser creativo y socio de los retailers. Los grandes terrenos de entre 30,000 y 40,000 m2 en las zonas urbanas ya se acabaron, pero potencial del mercado se ubica en los centros de barrio”, concluye.

Shopping Las palmas del Pilar en Argentina.

Texto:Claudia Olguín

Foto: CARSO,ZMV, THOR, MTC, CIMIENTO TAMBE, CITELIS