Pichilingue Grand Residence.
El auge de ventas de casas y departamentos observado en casi todas las ciudades medias, grandes y metro del país ha impactado también al mercado de propiedades vacacionales en las principales plazas turísticas y de descanso.
Muestra de lo anterior es el aumento en el volumen de ventas unitarias por mes, observado por Softec, para los mercados vacacionales monitoreados trimestralmente desde 1990. Acapulco, Ixtapa, Cuernavaca y Cancún muestran una creciente recuperación en el volumen de unidades de los segmentos Residencial y Residencial Plus (100mil a 200 mil dólares) vendidas por mes.
Esta tendencia ascendente inicia a mediados del 2001 y aunque los niveles de ventas en estas plazas todavía no llegan a los niveles de antes de la crisis financiera de 1995, Softec prevé que la tendencia ascendente continuará. Y aún mejor, aunados a estos cuatro mercados tradicionales de vivienda vacacional, Softec ha detectado importante actividad en otros mercados netamente turísticos.
Tal es el caso de Puerto Vallarta. Jalisco y Nayarit; Puerto Peñasco, Sonora; San Felipe, Baja California; y Los Cabos y La Paz en Baja California Sur.
Softec estima que aunados a los mercados de Acapulco, Ixtapa y Cancún, el valor de estos mercados podría alcanzar los 5 mil300 millones de dólares (mdd), tomando en cuenta sólo producto terminado y fabricado por desarrolladores inmobiliarios.
El valor estimado de las ventas mensuales, con base en el número de unidades vendidas cada mes, alcanza en el total delas plazas analizadas los 207 mdd. Puerto Peñasco y Puerto Vallarta cuentan con ventas mensuales de mayor valor, además que en conjunto, el valor de sus mercados es de los más altos.
Puerto Peñasco es actualmente la plaza con la mejor dinámica de ventas por proyecto entre las plazas analizadas. Le siguen Los Cabos, San Felipe y Puerto Vallarta; sin embargo, el nivel de competencia y el perfil de mercado de Vallarta y Los Cabos difieren con el de San Felipe.
En Acapulco y Cancún se presenta un alto nivel de competencia con una importante cantidad de desarrollos, lo cual impacta a la baja el nivel de ventas mensuales por proyecto. En suma los mercados vacacionales analizados presentan ventas conjuntas de poco más de 450 unidades por mes. A este ritmo de ventas, el horizonte de permanencia de los proyectos vigentes se calcula en un promedio de 17 meses.
El nivel de ventas mensuales no determina en todos los casos el desempeño general de los proyectos o de la plaza. Este depende en gran medida de la cantidad de competidores y volumen de inventarios encada mercado. Dado que en promedio, los proyectos de estos destinos desplazan alrededor del 5 por ciento de sus unidades, la vida media de un proyecto competitivo puede ubicarse alrededor de los 20 meses.
Los proyectos en estas plazas se ubican en promedio en 431 mil 700 dólares por unidad, con poco más de 230 m2 de área habitable promedio y con un precio por metro cuadrado de un mil 500 dólares.
Las gráficas de la derecha muestran la variedad de producto y características que se ofertan por plaza.
Softec ha encontrado que el éxito de muchos de estos mercados se debe al cuidado que han puesto los desarrolladores inmobiliarios en perfilar adecuadamente a su cliente objeto, e implementar políticas de comercialización acorde con las necesidades e inquietudes de estos mercados.
Destacan los casos de Los Cabos y Puerto Peñasco, en los que la maquinaria de ventas se ha enfocado a captar al mercado de norteamericanos. Estos clientes ya cuentan con amplio apoyo hipotecario, tanto de los desarrolladores como de instituciones financieras estadounidenses que les facilitan todos los trámites.
Los desarrolladores de estas plazas se han ocupado en establecer herramientas publicitarias y puntos de venta totalmente enfocados a su mercado objeto y, por supuesto, la respuesta de los compradores ha sido muy buena. En la medida en que el resto de los mercados turísticos enfile sus esfuerzos de producto, precio y financiamiento hacia el mayor conocimiento del perfil del cliente objeto, e inviertan adecuadamente para atraerlo, el desempeño se empezará a parecer cada vez más al de las plazas exitosas de México.
