Los usos mixtos en las grandes ciudades generan dos beneficios muy importantes: plusvalía a las zonas aledañas y calidad de vida a los usuarios.
En una ciudad tan complicada como la de México, el uso mixto es sinónimo de calidad de vida, ya que ofrece al usuario un espacio seguro donde puede hacer gran parte de sus actividades: recreación, comer en algún restaurante, ir al gimnasio, así como hacer compras; en pocas palabras, actividades cotidianas, además de la posibilidad de residir y realizar alguna actividad profesional en el mismo lugar.
Me parece que es sensacional que se puedan conjugar todas estas actividades en el mismo lugar, donde no se ocupa el auto, ahorrando tiempos de trayecto entre destinos, reduciendo la inseguridad y además puedes aprovechar los minutos libres en esparcimiento u otra actividad. Sin duda el tema de eficiencia en la utilización de nuestro tiempo se traduce en seguridad, bienestar y más tiempo libre, en resumen: calidad de vida.
Luis Méndez, presidente de Coldwell Banker Commercial México.
Un gran ejemplo es Reforma 222, el proyecto mixto ideal que todos quisieran desarrollar, u otros complejos como Plaza Carso donde se logró combinar de una manera interesante la oferta de condominios de vivienda y oficinas, con museos, acuario, plaza comercial, etc. Es extraordinaria la sinergia que crea un conjunto donde todo lo que necesitas lo consigues caminando.
En ciudades como Nueva York, Inglaterra, Tokio o Londres, las zonas más privilegiadas son donde la gente encuentra una gran diversidad de alternativas de servicio sin necesidad de tomar el auto o transporte público.
Por la suma de todas estas ventajas, considero que los usos mixtos generan un fenómeno de progresión a las zonas donde se instalan.
No es un concepto nuevo y tampoco es una moda pasajera, es más bien una necesidad donde los usuarios se benefician, incluyendo a las empresas, comercios, inquilinos, residentes y empleados. Por el otro lado, es una opción donde el desarrollador potencializa el uso del terreno, explotando la compatibilidad de usos dentro del modelo de negocio que mejor responda a la demanda del mercado, logrando reducir de manera importante el riesgo de inversión.
Sin duda, existe un efecto positivo en el entorno urbano cuando hay grandes inversiones. Algunos ejemplos de ello son Andares en Guadalajara, Antara en la Ciudad de México y seguramente así sucederá con Toreo Parque Central.
Si un desarrollador llega a una zona con una gran inversión, digamos de más de 300 millones de dólares, la transformación es positivamente radical en todas las colindancias, las cuales aumentan su plusvalía.
Estos grandes desarrollos de usos mixtos benefician y dotan de plusvalía a las comunidades vecinas y generan fuentes de trabajo durante el periodo de construcción y permanente cuando ya están operando los negocios.
El proyecto Chapultepec Uno, incluye una de las torres
más altas de la Ciudad de México.
Los usos mixtos ofrecen grandes bondades para todos. Para este tipo de proyectos es importante los usos operativos compartidos; por ejemplo, el de espacios de oficinas con el de una plaza comercial, donde el primero es más intensivo de lunes a viernes en la tarde y el del segundo es a la inversa, de viernes en la tarde a domingo.
Veo que en una ciudad como la de México, en términos de necesidades de estacionamiento y servicios, el tema de usos mixtos es una tendencia que se traduce en proyectos de mayor escala. ¿Quién se atrevería a hacer un proyecto de 150,000 m2 de oficinas o de 250,000 m2 de comercios por separado? Sin embargo, la combinación de usos lo hace más viable, es una formula rentable y equilibrada.
Desde mi punto de vista, hay tres argumentos que resulta importante transmitir para que un desarrollo con estas características tenga éxito:
- Ubicación.
- Fácil acceso vial desde distintos puntos de la ciudad. El tema de conectividad determina qué tan atractivo es el desarrollo.
- El tema de estacionamiento y transporte público es imprescindible: “no parking, no business”. Si no hay transporte público se puede “ahogar” la plaza, de ahí que los principales desarrollos mixtos del país tienen a dos o tres cuadras una estación del metro, necesaria no sólo para el usuario o el consumidor, sino también para el que va a trabajar en ese desarrollo.
La recomendación para los desarrolladores que apenas se encuentran incursionando en este tipo de proyectos de usos mixtos, es que se asesoren con los profesionales, consulten especialistas en oficinas, en vivienda, en comercio y hotelería, antes de iniciar o determinar los usos y los porcentajes de éstos dentro del desarrollo.
No se puede perder de vista la sana convivencia, es un tema importante en la combinación de usos de estos desarrollos, se debe cuidar que el beneficio que nos da la mezcla en un proyecto de este tipo, no genere un conflicto en el uso natural de cada área.
Torre Virreyes, Ciudad de México.
Texto:Luis Méndez
Foto: F, axel carranza, coldwell banker,
