Es bien sabido que desde hace muchos años las Sofoles y ahora las Sofomes, en su conjunto, han sido la fuente principal de financiamiento para las empresas desarrolladoras de vivienda en México. Sin embargo, la crisis financiera internacional trajo un impacto negativo para este tipo de empresas, las cuales habían encontrado en el mercado de deuda una alternativa de fondeo importante, sobre todo después de que la Sociedad Hipotecaria Federal

(SHF) había dejado de ser su principal fuente de recursos.

Hay que recordar que a diferencia de la banca, que capta recursos directamente del público, las Sofoles y Sofomes no tienen esa posibilidad y dependen de otras fuentes de recursos que por la crisis se restringió, primordialmente porque los inversionistas huyeron de todo lo que sonaba a crédito hipotecario.

Por esas circunstancias, hoy estas empresas están enfrentando problemas en el refinanciamiento de su deuda de corto plazo, principalmente por tres elementos, según la opinión de la misma SHF:

• El apetito de los inversionistas por papel asociado al mercado hipotecario, que disminuyó como consecuencia de la crisis hipotecaria en el mercado norteamericano, dificultando la renovación de papeles con vencimiento en el corto plazo.

• Las tasas de fondeo que han obtenido estos intermediarios se incrementaron de TIIE+1 punto a TIIE+7 puntos, reduciendo significativamente su margen financiero.

• La disminución de plazos de 14 a 28 días.

A las dificultades de acceder al mercado financiero, hubo algunas instituciones, dos en particular (Metrofinanciera y Crédito y Casa) que por diversas causas recientemente cayeron en incumplimiento de pagos de los vencimientos de sus emisiones de deuda (intereses y capital), por lo que en el ámbito inmobiliario se empezó a especular mucho sobre el futuro de este tipo de instituciones.

Por todas estas condiciones, Ariel Sánchez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), Valle de México, declaró que el financiamiento para la construcción de vivienda, a través de los denominados créditos puente por parte de estas instituciones, cayó 70% en los últimos meses.

En opinión del desarrollador, debido a ese desplome en el financiamiento hay un retraso en las obras de hasta casi 10 meses, porque a esta circunstancia se suman los bancos, que estaban comenzando a otorgar créditos puente y se están retirando, sólo quedando dos jugadores en el mercado que son: Hipotecaria Nacional (Bancomer) y Banamex.

“Esto provoca que proyectos que teníamos para colocar en el mes de octubre o noviembre del año pasado están teniendo un atraso de obras, las vamos a terminar en junio o julio del 2009”, afirmó.

SE CAPITALIZAN PARA SORTEAR LA CRISIS

Sin embargo, este tipo de empresas empezaron a tomar una serie de acciones para solventar esta coyuntura adversa, desde buscar un marco regulatorio adecuado hasta un gran esfuerzo por capitalizarse y enfrentar la crisis con fortaleza.

Desde el año pasado es bien sabido que firmas hipotecarias como Metrofinanciera y Crédito y Casa sufren diversos problemas, que hoy ha llegado a la insolvencia y a ver degradadas sus calificaciones crediticias.

Por ello y ante el panorama de crisis, otras instituciones han recurrido a diversas formas para capitalizarse.

Por ejemplo, prácticamente con el inicio de abril, se hizo público que la firma española

Caja Mediterráneo, acordó con los accionistas de la sofom Crédito Inmobiliario, que encabeza Gerardo Sierra, adquirir ésta por un monto superior a los 2 mil 700 millones de pesos (mdp). Aquí lo importante es que mil 500 mdp serán destinados a la adquisición del 100% del capital y más de mil 100 mdp para reforzar el capital de la sociedad y conseguir su autonomía financiera.

Hipotecaria Su Casita es otro caso importante, desde el 1 de marzo del año en curso, informó que los accionistas de la firma decidieron aumentar el capital social de la compañía en 500 millones de pesos dentro del primer trimestre del 2009, como una medida para reforzar la estructura de capital y para aprovechar las oportunidades existentes en el mercado mexicano.

Este evento representa un incremento de más del 16% del capital actual de

Grupo Su Casita. En la extensión de capital participan todos los accionistas del grupo, incluyendo a CM Invest Corporación Internacional ETV, subsidiaria de Caja

Madrid, el cual lo hará en proporción a su participación actual del 40%.

Hay que recordar que Hipotecaria Su

Casita informó desde septiembre del 2008
que debido a la crisis financiera global, decidieron suspender la venta del 60% de su capital a la empresa, también de origen español,

Caja Madrid, que ya posee el 40%.

Finalmente, la sofom Hipotecaria

Vértice, el pasado 9 de marzo realizó un aumento de capital por 51.77 millones de pesos. El pasado 3 de abril informó que hasta el 31 de marzo había recibido 25.4 mdp y que espera recibir los 26.4 mdp restantes en los próximos tres meses, para complementar el aumento de capital por

51.8 millones que aprobaron sus accionistas a principios de febrero, lo cual estiman suceda antes del 30 de junio.

En un comunicado, a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) señaló que “este incremento de capital refleja el compromiso de los accionistas hacia la estrategia y los negocios de

Hipotecaria Vértice SA de CV, SOFOM ENR, dentro del entorno actual, permitiendo

a la empresa afrontar los retos y aprovechar las oportunidades que presenta el sector del financiamiento a la vivienda en México”.

Como se puede apreciar, se está reconfigurando una nueva estructura de capital en las instituciones hipotecarias no bancarias, mejor conocidas como Sofoles y Sofomes.

EL REGRESO DE LA SHF

Por todas las condiciones financieras de mercado, desde finales del año pasado se promovió que la SHF regresara a respaldar a las Sofoles y volverlas a financiar para que este mercado no se detuviera. Es por ello que en 2009 cobró importancia, desde el primer trimestre del año en curso, nuevamente su participación en apoyo de las Sofoles.

Al inicio del 2009, Vicente Corta, que dirige la SHF, expuso que “canalizaremos

60 mil millones de pesos a través de cuatro líneas de acción”: La primera es a través de las líneas especiales para atender la liquidez coyuntural, tanto para créditos a la construcción como individuales; la segunda es continuar la operación tradicional financiando nueva original, tanto de créditos puente como individuales; la tercera es el desarrollo de mercados, particularmente instrumentos respaldados por hipotecas, como los Borhis y Cedevis o cualquier otro instrumento que se coloque en el mercado y que tenga como respaldo colateral de vivienda; la última es el otorgamiento de garantías, particularmente de pago oportuno y de incumplimiento.

En su momento, Vicente Corta señaló que “con esto podemos inducir otros 60 mil millones adicionales de fondeo del sector privado al sector hipotecario”.

Pero luego de profundizarse la crisis y después de que dos Sofoles cayeron en incumplimiento de pagos, se firmó un convenio para asegurar estabilidad de fondeo de Sofoles y Sofomes Hipotecarias, en el que participaron el Gobierno federal a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público

(SHCP) y la SHF, conjuntamente con la Asociación de Bancos de México (ABM) y la Asociación Mexicana de Entidades

Financieras Especializadas (AMFE). Lo que  se busca con ello es reducir los efectos negativos de los tres factores descritos al principio del presente reportaje y garantizar la liquidez y flujo de recursos en el mercado.

En particular, este acuerdo permitirá a estos intermediarios financieros especializados disminuir la cantidad de deuda de corto plazo sin garantía (papel quirografario), resolviendo su problema de liquidez y mejorando su margen financiero. Esto les permitirá concentrar su atención en continuar financiando al sector vivienda.

Como parte de esto, la SHF otorgará a seis Sofoles y Sofomes Hipotecarias una garantía de 65% para que puedan renovar papeles con vencimiento en 2009 y 2010 (por un monto de 10 mil millones de pe- sos) con las instituciones financieras que custodian dicha deuda. Las instituciones que participarán en este convenio, y que se caracterizan por contar con una situación financiera sana son: Casa Mexicana; Crédito Inmobiliario; Fincasa; Hipotecaria su Casita; Hipotecaria Patrimonio, e Hipotecaria Vértice.

Por otra parte, la SHF aseguró que los problemas que presentan Metro financiera y Crédito y Casa “son muy particulares y no representan de ninguna manera un riesgo sistémico para el sector de la vivienda en nuestro país”.

Así es que con estas acciones, tanto en particular de diversas instituciones como el acuerdo entre Gobierno federal, la ABM y la AMFE, se fortalece este sector que es muy importante en el financiamiento de créditos puente a los desarrolladores de vivienda del país.

El sector hipotecario apoyó con créditos puente a empresas y familias. 

PRECISO REVISAR EL MARCO LEGAL

Pero como las empresas pretenden ser cada vez más sólidas, la AMFE a través de su presidente, Mario Sandoval, manifestó que es preciso revisar el marco legal de las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) y analizar si se han cumplido las expectativas con las que se fomentó su creación.

Esto va acorde con pronunciamientos recientes del secretario de Hacienda y Crédito Público, Agustín Carstens, en ese mismo sentido. Con motivo del XV aniversario de la AMFE, su presidente subrayó que las Sociedades Financieras de Objeto Limitado y Múltiple que la integran han demostrado su profesionalismo, ética empresarial y han afrontado con éxito la actual coyuntura financiera y económica.

Consideró que “hasta ahora se ha dado un proceso profundo de apertura de este tipo de intermediarios, sin embargo no se ha cumplido el objetivo principal por el que se diseñó la figura financiera que era el incremento de la competencia. Muchas de ellas se han dado cuenta que es complicado fondearse para otorgar créditos en el mercado mexicano”.

“Un mercado no se improvisa, por lo que es preciso que haya un adecuado registro de las operaciones de las Sofomes, como la que actualmente lleva AMFE en coordinación con el despacho GEA, para conocer el desarrollo del sector, su crecimiento y desenvolvimiento de las diferentes ramas del mercado”.

En sus inicios, destacó, el Sector Hipotecario que apoyó con créditos puente e individuales a empresas y familias y que logró uno de los casos de éxito más reconocidos a nivel nacional e internacional.

Asimismo, el Sector Automotriz y el de Préstamos Personales, fueron sectores que han sido y continúan consistentes en su participación de mercado.