Imagine un Mitsubishi Zero en desafiante actitud kamikaze… Es un bólido entregado a los designios de la ley de la gravitación universal; la caída en picada es poco más que delirante. Ahora visualice el índice Case-Shiller -el indicador empleado para medir el comportamiento de los precios de la vivienda en Estados Unidos. Bien visto... Son la misma cosa.

Y es que el pasado 24 de febrero, la calificadora de riesgos crediticios Standard & Poor’s (S&P) anunció, a través de un comunicado de prensa, que los precios de la vivienda en aquel país se habían desplomado hasta alcanzar la cifra histórica de -20%, dato que ilustra la pérdida de valor más estrepitosa que hayan tenido los inmuebles de aquella nación, desde que la herramienta de diagnóstico fue creada hace 21 años.

Cabe resaltar que la caída de los precios de la vivienda inició su trayectoria descendente durante el primer trimestre de 2006, luego de que a mediados de 2004, este mismo indicador alcanzara la cresta del índice de medición, una vez iniciada la racha alcista a finales de 1993.

Esta circunstancia nos lleva a ver no sólo una pérdida de valor jamás vista, sino un duro golpe en detrimento del patrimonio de los ciudadanos, quienes ven -en algunos casos-, que el valor de su casa es prácticamente el mismo que el que tenía cuando la compraron hace más de 20 ó 25 años, ya que de mediados de 2004 a febrero de 2009, sus casas valen aproximadamente 35% menos.

Mes a mes, el índice Case-Shiller realiza un sondeo entre las 20 áreas metropolitanas más importantes de ese país. En esta ocasión los resultados son desoladores: En ciudades como Phoenix, la pérdida de valor promedio de las viviendas es de menos 34%, seguido de Las Vegas con menos 33%, San Francisco con menos 31.4% y Miami con menos 28%.

En este espectro quienes menos sufren son los habitantes de Cleveland, Ohio, que por ahora  sólo ven una devaluación de -4.0% en sus casas; no obstante, 14 de las 20 ciudades muestran cambios negativos de dos dígitos.

David M. Blitzer, director del Comité de Índices de Standard & Poor’s, no fue optimista durante su intervención al presentar los resultados. El ánimo de los inversionistas se vino abajo cuando aseveró que “la caída de los precios del mercado inmobiliario continuará”.

Río Bravo sur

Contrario a lo que ocurre del lado norte del Río Bravo, los resultados del subsector vivienda en nuestro país muestran -si no mejoría-, sí una estabilidad que no era conocida por al menos dos generaciones de mexicanos.

En este sentido, Claudia Velásquez, directora de Análisis de Estudios de Mercado de la consultora inmobiliaria Softec, dijo en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle que afortunadamente en México estamos lejos del escenario que prevalece en Estados Unidos, y que en el caso de nuestro país, el valor de la vivienda está más bien sujeto a la disponibilidad de tierra para desarrollar, que a los affaires de los especuladores y las malas prácticas de la emisión del crédito, como ocurrió con la crisis subprime, misma que derivó en la recesión globalizada que hoy vivimos.

Velásquez dijo que lejos de ver un panorama como el de Estados Unidos -dominado por la pérdida de valor en la vivienda-, en México parece ocurrir algo inversamente proporcional pues aquí observamos incrementos en los precios -aunque muy leves-, moderadas alzas en las tasas de interés, así como el continuo flujo del financiamiento en la banca privada y las Sofoles y Sofomes (Sociedades Financieras de Objeto Limitado y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple), sin olvidar el enorme apoyo de los organismos de apoyo a la vivienda como lo son el Infonavit, Fovissste, la Sociedad Hipotecaria Federal, entre otras.

La analista señaló que de haber variación en los precios de la vivienda en nuestro país, esto se debería principalmente a la disponibilidad de “tierra” habilitada para su urbanización, y en menor medida a la disponibilidad de fuentes de financiamiento, así como la diferenciación de mercado objetivo para cada desarrolladora y las amenidades con que
cuenta el inmueble.

Lo que resulta paradójico al confrontar estos dos casos, es que justamente lo que hizo reventar la “burbuja” de precios en el sector inmobiliario de Estados Unidos, fue justamente la falta de disponibilidad de tierra para construir, no obstante que existía una tendencia alcista en los precios desde el año de 1982, mientras que México hoy día se encuentra lejos de una “burbuja de precios”, y menos aún, en un entorno de crisis económica mundial.

Para observar la radical diferencia en el comportamiento de los precios del sector vivienda México-Estados Unidos, basta un botón.

Entrevistado por separado, Leonardo González, analista inmobiliario del Servicio de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer, aseguró que se observará un proceso de segmentación del mercado y de ajuste a la baja (para el mercado residencial y residencial plus, principalmente de casas de playa), el cual se deberá a una menor demanda internacional por parte de los “Baby Boomers” y  los compradores de vivienda de descanso; mientras que los segmentos de vivienda medios y bajos se verán necesitados de una reasignación de metas comerciales.

Esto quiere decir que aquellos compradores de los “sectores emergentes”, que antes del estallamiento de la crisis aspiraban a adquirir una vivienda de nivel residencial o residencial plus, ahora podrían cambiar su decisión y optar por un inmueble con características más sobrias y de menor costo; ello debido en parte a que el entorno de turbulencia e inestabilidad económica los hará decidir por algo más accesible a sus medios.

En cuanto a los precios, Leonardo González dijo que los segmentos altos de vivienda podrían ver sus precios a la baja, toda vez que los de nivel medio mostrarían una ligera apreciación, mientras que la vivienda de interés social y económica conservaría la estabilidad en sus precios, ello debido a que estos últimos son objeto de políticas públicas y se ha inyectado una mayor liquidez a los esquemas de subsidios.

Aquí es importante señalar que, no obstante que los organismos públicos de vivienda no han incrementado su meta de asignación de crédito, ésta conservaría los mismos niveles que se dieron en 2008 lo que en un entorno de crisis, favorecerá el desarrollo de la actividad, a lo que se le suma el enorme rezago de construcción de vivienda para este segmento, y que de mano del bono demográfico con que cuenta el país, explica los mejores resultados para este nivel en particular.

 
Ante la caída en el precio de las casas en EU, lo ideal es invertir en ellos.

México, entorno y precios

Durante una conferencia de prensa auspiciada por Grupo RCI -el gigante internacional de los tiempos compartidos-, llevada a cabo durante las primeras semanas de marzo del presente año, Jorge Castañares, catedrático del ITAM y coordinador de RCI para el seminario “Perspectivas del sector inmobiliario ante la crisis”, mencionó que el panorama inmobiliario para el segmento de casas de playa y residencias de descanso en Estados Unidos es realmente malo: “Las proyecciones de ventas de este tipo de vivienda se han desplomado hasta en 50%; mientras que en México (las cosas aunque mejores), no dejan de mortificar a desarrolladores, constructores y público involucrado en el sector, pues la prospectiva de venta ha caído a menos 20%, lo cual necesariamente acarrea una pérdida de valor por baja de demanda”,
aseguró Castañares.

En este sentido, Ricardo Montaudón, presidente y director general de Grupo RCI, afirmó a Real Estate Market & Lifestyle, que este tipo de comportamiento es muy desafortunado, sin embargo, esta situación pone a aquellos inversionistas
o compradores ubicados en este segmento y que cuenten con liquidez de recursos, en una oportunidad inmejorable para hacer compras en donde, en un contexto de baja de ventas y excedentes de inventarios, se podrían encontrar enormes oportunidades de compra en los que dependiendo del inmueble, su ubicación y otros factores más, se podrían ver favorecidos con descuentos virtuales de hasta 60% del precio de la propiedad.

Al respecto, Montaudón fue determinante: “Hay que prepararnos y actuar, ya que en un par de años, el ciclo de recesión-crisis se habrá esfumado y habrá oportunidades que jamás
podremos volver a ver”.

Con relación al mismo tema, Claudia Velásquez señaló que según el sondeo que Softec realiza en 34 ciudades del país, la vivienda de interés social o económica ha visto incrementos marginales, que según el reporte a diciembre, podrían variar entre 1.0 y 2.0%.

Para el caso de la vivienda de nivel medio, el repunte sería de 1.0%, mientras que aseguró que hasta el mes de diciembre los resultados indicaban que las casas de nivel residencial o residencial-plus, habrían alcanzado una apreciación de 3.4%.

La analista comentó que esta circunstancia no es para menos, ya que la ardua competencia entre los desarrolladores por desplazar sus unidades, ha hecho que éstos tengan dos opciones para cuadrar las cuentas: bajar su margen de utilidad por unidad, de tal forma que el desplazamiento no se frene, o bien “comerse” la alza de tasas de interés sobre el crédito con que se fondearon, para así continuar con el desplazamiento de unidades.

En tanto, Víctor Manuel Calderón, director de Consorcio MCN -una consultora inmobiliaria con base en la ciudad de Querétaro-, indicó que en México no veremos grandes incrementos de precios, ya que hay principalmente tres factores que afectarán esa posibilidad, lo cual a su vez podría afectar el apetito del consumidor:

a) Restricciones por el plazo.

b) Aumento en las tasas de interés.

c) Desempleo.

En cuanto a la primera circunstancia, Calderón comentó que debido a que los plazos para contratar una hipoteca pueden llegar a prolongarse hasta en 15 ó 20 años, hay públicos que tienen cierta aversión a este tipo de compras, ya que consideran un plazo extremadamente largo para hacerse de su patrimonio.

Ante ello, comentó el analista inmobiliario que estos plazos siempre podrán acortarse -en la medida de las posibilidades del comprador-, ya que dependiendo del esquema hipotecario contratado, siempre es posible acortar los plazos de liquidación del bien inmueble sin liquidación alguna.

Referente al aumento de las tasas de interés, el director de MCN dijo que aunque es cierto que ha habido un ligero repunte, éste realmente no es muy significativo si se tiene en cuenta que no se ha frenado del todo la liquidez para que incluso en tiempos de crisis, la gente pueda acceder a comprarse una casa.

Calderón señaló que hasta la fecha, los aumentos de las tasas de interés no rebasan los 200 puntos base, o lo que es lo mismo, 2.0 puntos porcentuales.

Acerca de la pérdida del empleo, Calderón indicó que si bien es cierto que México ve tasas de desempleo que incluso pueden ser de las más altas en América Latina, los esquemas crediticios con los que ahora cuenta tanto la banca privada, las Sofoles e incluso los organismos públicos de vivienda, protegen al contrayente de un crédito con seguros de desempleo, e incluso, hasta la posibilidad de reestructurar el crédito con garantías muy favorables, bajo factores que incluyen paros técnicos o el caso de caer en situación de impago.

Century Wilshire Carlysle.

Prospectiva

Los expertos entrevistados aseguraron que no hay peor momento para realizar un análisis económico a mediano y largo plazo, que en época de crisis.

Sin embargo, con el afán de echar luz sobre la toma de decisiones que podría estar a punto de realizar, las visiones que recogimos fueron las siguientes:

El analista en mercado inmobiliario para BBV-Bancomer, Leonardo González, dijo que es muy posible que la incertidumbre continúe por algún tiempo más, ya que el índice que mide la confianza en el consumidor (emitido por el INEGI) en su último reporte cayó en -22.0% a lo que hace referencia a la compra de bienes durables.

Sin embargo, calificó que lo que se verá en el sector de la vivienda en México no llegará a ser “recesión” y que se conjugará con la ya mencionada reasignación de metas.

Por su parte, Claudia Velásquez, analista de Softec señaló que la sorpresa con la que la crisis tomó a muchos desarrolladores nos llevará a ver un proceso de depuración del mercado, en donde los desarrolladores que han hecho bien las cosas serán los que sobrevivirán en mejor forma el escenario que hoy vivimos, mientras que todos los constructores “advenedizos”, saldrán por ley natural del mercado, lo que llevaría a ver menos oferentes, y eso podría impulsar los precios a la alza, sin embargo eso sería con cifras muy marginales; aunque claro, habría que ver qué es lo que pasa
con la demanda.

El presidente de MCN, Víctor Manuel Calderón, dijo que sin duda oportunidades habrá en el mercado, para quien cuente con liquidez y se atreva a invertir en bienes raíces en este momento, ya que una vez que la crisis se haya ido se podrían obtener buenos rendimientos, los cuales desde luego serán mejores que las inversiones financieras que se puedan observar en el mercado.

Para Ricardo Montaudón, presidente de Grupo RCI, el entorno de crisis global que ahora vivimos es el mejor escenario para hacer inversiones en inmuebles, ya que en el segmento de vivienda Residencial y Residencial plus, hay oportunidades que no se deberían dejar de pasar de largo, pues es posible que nunca se vuelvan a ver.

En tanto, Jorge Castañares, catedrático del ITAM y también socio-director de CMInmobiliare -una empresa dedicada a la Estrategia y Desarrollo de Proyectos de Inversión Inmobiliaria-, comentó que durante el primer semestre de 2009 la crisis podría tocar fondo, por lo que para la segunda parte del año se comenzaría a ver una recuperación económica, y por ende, algún rendimiento en las inversiones basadas en bienes inmuebles.

Para finalizar, diríamos que ante una caída tan abrupta en el precio de las casas en Estados Unidos, y en algunas regiones y segmentos del mercado mexicano, lo ideal será invertir en ellos, si la posibilidad existe. Diríase que si hay un momento en el que hay que comprar… Ese momento es justo ¡Ahora!

Así pues, si usted fuese piloto de ese desaforado Mitsubishi Zero en picada suicida, reaccione, meta todo el gas al motor y jale el timón hacia usted, en cuestión de fracciones de segundos, podrá de nueva cuenta, ver… El cielo azul.