Una de las principales urbes de Europa, Berlín.

Semanas atrás, Londres se asemejaba a un avispero recién pateado. La Cumbre del G-20 (aquella que se integra por naciones altamente industrializadas y las más prominentes en vías de desarrollo), atrajo a miles de manifestantes altermundistas que “golpearon” el encuentro expresando con ello, su desazón al haber perdido el empleo, su auto… Su casa.

Más allá de las demostraciones globalifóbicas, el encuentro de los mandatarios, dicen, fue más exitoso de lo que se esperaba. En éste se signaron estímulos económicos que alcanzaron los cinco billones de dólares para financiar naciones emproblemadas, aunque para algunos actores económicos la ayuda llegó
demasiado tarde.

Ejemplo vivo de ello es Fadesa, gigante del desarrollo inmobiliario español -con presencia en México-, que al inicio del tercer trimestre de 2008 era literalmente tragado por la crisis, al declararse insolvente y hacer frente a compromisos económicos que para aquellas fechas superaban los 6 mil 500 millones de euros. Entonces la hecatombe del desempleo en el viejo continente apenas comenzaba.

Gracias a los acuerdos mencionados, el día de clausura de la cumbre del G-20 las bolsas mundiales ganaron terreno como en meses enteros no lo habían hecho. Algunos analistas económicos suponían que gracias al acuerdo global, finalmente la crisis habría tocado fondo y en breve podría observarse una luz al final del túnel; sin embargo, para Eri Mitsostergiou, directora asociada del área de Investigación Económica para Savills -una firma de corretaje inmobiliario fundada en 1855 en Reino Unido y con un año de vida en el mercado mexicano- dijo en entrevista para Real Estate Market & Lifestyle que al menos en su prospectiva económica, no habría recuperación sustancial sino hasta finales de 2009.

-¿Cuenta actualmente Savills con algún pronóstico de cuándo podría la crisis tocar fondo?

“Cualquier predicción con respecto al mercado inmobiliario está ligado a los pronósticos económicos internacionales, que desafortunadamente no son muy brillantes en el momento, y la perspectiva de la economía sigue siendo altamente incierta”. Y subrayó: “No esperamos tocar el fondo del ciclo antes de finales de 2009”.

Algunos mercados están al frente de este ciclo, por ejemplo Londres, París, Madrid y Dublín y otras pueden tener un mayor camino que recorrer, aunque depende mucho de las características locales y del mercado también.

 
Eri Mitsostergiou, Directora asociada del área de Investigación Económica para Savills.

Radiografía de una crisis

Al ser cuestionada sobre su visión general del mercado inmobiliario europeo, Mitsostergiou dijo que la crisis económica ha impactado la demanda para todos los tipos de propiedades (comercial, habitacional, oficinas, industrial). Esta circunstancia ha orillado al “empequeñecimiento de proyectos” o la reubicación a zonas de
tierra más barata.

En el caso del arrendamiento, los huéspedes caen en impago y debido a la insolvencia de muchos negocios para continuar haciéndolo, se está dejando espacio vacante, por lo que está resultando más difícil la absorción de los nuevos desarrollos existentes en el mercado y el nivel de disponibilidad se está incrementando.

“Al mismo tiempo, la construcción de desarrollos se está retrasando y aunado a esto, se están posponiendo proyectos. En el caso de los espacios de renta, los alquileres están bajo presión no sólo por una demanda débil, sino también por la presión de los arrendatarios sobre los propietarios para reajustar los términos de arriendo existentes”, dijo la experta.

“Como respuesta a esta circunstancia, en algunos casos  se están ofreciendo incentivos como periodos gratis de alquiler. También se espera que haya más elasticidad en los precios de inmuebles de alta calidad y ubicación privilegiada”, agregó Mitsostergiou.

En cuanto a la inversión en el sector, la experta de Savills UK comentó que “por ahora las inversiones están prácticamente detenidas, debido a la carencia de financiamiento y a la ausencia de  confianza en el inversionista. La incertidumbre en los mercados económicos y financieros conducen a un riesgo más alto en las operaciones, lo que significa que los valores de capital están perdiendo a través de todos sectores.

“En el caso del mercado residencial también están sufriendo en la mayoría de los países -que integran la Eurozona-; la confianza de consumidor es baja, el desempleo aumenta y la disponibilidad de contraer  deuda es poca; lo que se refleja en un alto en la demanda de casas. En general, la industria de la construcción está semiparalizada. Todo ello ha llevado a una caída en la demanda, mientras que en algunos países que experimentaron un auge inmobiliario como España, Irlanda y Reino Unido, la cantidad de casas nuevas sin vender han conducido a una caída en los precios de las mismas”.

-¿Cuál segmento del mercado inmobiliario es el más afectado y porqué?

“Depende del mercado. Los países que fueron expuestos más pesadamente al sector financiero como lo es Londres, han visto su mercado de oficinas y corporativos muy afectados. Al mismo tiempo, los que habían tenido auge del sector vivienda como lo es España, se han visto bastante perjudicados también. Se diría que quizá el segmento inmobiliario de residencia y de oficinas se han visto afectados sobre todo”.

 El sector de ventas al menudeo se ve perceptiblemente dañado, pues sus resultados muestran volúmenes de ventas más bajos y por tanto, los pequeños minoristas están cayendo en impago. En lo que toca al sector de naves industriales y logística, también se nota afectación, toda vez que los flujos comerciales y la producción industrial, cuentan una historia similar.

Ante tal panorama, todo indica que el humor de los inversionistas europeos estaría más bien dominado por el resquemor y la prudencia.  Eri Mitsostergiou sostuvo al respecto que la carencia de deuda -que era la fuerza impulsora en el mercado de inversión y  que tenía un comportamiento positivo en los años anteriores-, se está desecando y la inversión se repliega.

A su vez, los Fondos así como los inversionistas privados ricos -aquellos que compran de cash-, están buscando oportunidades, pero de manera proporcional éstas son generalmente más bajas y el engranaje de bajo perfil no está permitiendo hacer ofertas agresivas de precios.

Por otra parte, dijo que los inversores han valorado de nueva cuenta las ventajas del “riesgo”, por lo que se espera que el número de negocios aumente progresivamente en la segunda mitad de 2009, mientras que el “boquete” entre el comprador y las expectativas del vendedor se cerrarían  gradualmente.

 
Plaza Sadovaya en Moscú.

¿Misma crisis, mismos resultados?

Solemos pensar que debido a la integración que guarda la Comunidad Económica Europea, los estragos de la crisis afectarían de manera uniforme a todos los países miembros.

Al respecto, la analista de la firma Savills para aquella región, opinó que “debido a la convergencia de los ciclos de mercado a través de Europa, a las  políticas económicas comunes y a la tenencia de una moneda común, todos los mercados europeos siguen ciclos similares. Sin embargo, algunos mercados se distinguen debido a su tamaño
y a sus prácticas.

Por ejemplo, Italia y Grecia son mercados menos transparentes y, por lo tanto, la penetración de jugadores internacionales ha sido más difícil. No obstante, Eri Mitsostergiou cree que como el mercado todavía está dominado por jugadores locales, eso deriva en que el mercado sea menos volátil que aquellos mercados que se exponen a la
demanda internacionales.

Asimismo “mercados más pequeños tales como Austria y los mercados con características especiales como el mercado de oficinas de Bruselas -que es apoyada por la demanda del sector público, así como Noruega, que tiene una economía respaldada en el petróleo-, han sido menos volátiles y, por lo tanto, generalmente han demostrado correcciones menos dramáticas del precio y fluctuaciones de la actividad”.

Oportunidades

Remitiéndonos a la definición china de crisis, se sabe que esta fase de un ciclo económico involucra riesgos serios, pero también oportunidades. Sin embargo, dar con ellas no es cosa sencilla, pues se tienen que llevar a cabo varias evaluaciones con tal de hacer de una compra de riesgo, una verdadera oportunidad
en el largo plazo.

Para aclarar en dónde es que se puede apostar con la intención de obtener rendimientos a futuro,  Eri Mitsostergiou señaló que “las oficinas de alto nivel en Londres (con buena ubicación y buenos términos de arrendamiento), podrían ser atractivas al momento, ya que se han ajustado sus precios significativamente”.

“La experiencia de las últimas recesiones sugiere que Londres podría recuperarse fuertemente sobre el mediano y largo plazo, tal y como la economía se recupere, conduciendo así a un camino de apreciación significativo”, indicó.

Y agregó: “Asimismo los Factory Outlets y los Centros Comerciales bien localizados y que cuenten con una buena mezcla de comerciantes (valor, ocio, diseño y alta calidad) y que se ubiquen en buenos destinos, podrán capturar una significativa cuota de mercado -para este horizonte de inversión-, una vez que el gasto del consumidor se haya incrementado”, mientras estableció que “aunque es una época difícil, los ingresos se pueden alcanzar a través de una gerencia activa”.

En el caso concreto de México, aunque la realidad inmobiliaria es otra, las afectaciones se han hecho notar, sobre todo para el mercado de segundas casas o casas de descanso, en donde se cree que se encuentran las mejores oportunidades de inversión de mediano y largo plazo.

En el caso europeo, Eri Mitsostergiou indicó que “invertir en propiedades de alta calidad y bien ubicadas, con flujo de efectivo fuertes y dejados completamente en arriendo de largo plazo a una compañía financieramente fuerte, siguen siendo una opción segura para la inversión que puede ofrecer retornos de renta y una perspectiva del aprecio de capital después de la crisis. Sin embargo, los fundamentos del mercado y las características del activo específico son siempre importantes de analizar y determinar”, explicó.

En cuanto a los países mejor posicionados para el momento en que la crisis haya dejado de ser un argumento para no apostar capital, la analista de Savills comentó que “en este momento, la baja en la demanda no permite muchas oportunidades de desarrollo; sin embargo, al largo plazo y al momento de salir de la crisis económica, algunos mercados de Europa del Este como Rusia o las grandes capitales de la Comunidad Económica Europea se encontrarán en un contexto de déficit de espacios de oficinas y corporativos, de retail y espacios para parques industriales, así como espacios residenciales; no obstante, es muy incierto para cuándo éstas economías podrían retomar tasas de crecimiento sólidas”, sentenció.

Hablando de la construcción de casas de playa o residencias de retiro, en el que en recientes fechas se había visto una ardua labor por parte de inversionistas españoles -como Grupo Mall o Grupo Lar por mencionar algunos-, la analista explicó que hay un mercado cada vez  más grande de segundas casas o casas de retiro, pero el comprador de la región fundamentalmente se aboca a comprar alrededor del Mar Mediterráneo, e incluso, alrededor del Mar Negro, más accesible para los europeos que el mercado mexicano.

No obstante, al menos en el momento, la demanda para este tipo de inversión es baja, además de que piensa que no se recuperaría antes de que se restaurara la economía internacional y la confianza de los inversionistas.

Para finalizar, Eri Mitsostergiou dictó algunas recomendaciones para aumentar la competitividad del mercado inmobiliario mexicano:

• Bajas tasas de impuesto a la industria.

• Transparencia en las operaciones.

• Creación de desarrollos que ofrezcan “estilo de vida” y modernidad para profesionales jóvenes.

• Educación de alta calidad.