Los precios de los materiales de construcción han tenido un incremento desproporcionado respecto a la inflación general del país y al avance de los precios de la vivienda, al menos en los últimos dos años hasta junio pasado.

Esto significa que las desarrolladoras han tenido que absorber un porcentaje elevado del incremento en los costos, en contra de sus márgenes de operación, y por lo mismo generan la posibilidad de mayores incrementos en los precios finales de la vivienda nueva en todos sus segmentos por mayores costos, poniendo en riesgo la accesibilidad a ciertos estratos de la población.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el Índice de Precios al Productor reveló que hasta junio del año en curso el Índice General de Materiales de Construcción se incrementó 12.74% en los últimos 12 meses, pero si se toma en cuenta los 24 meses anteriores el avance fue de 20.17 por ciento.

Hasta junio de 2017, el cemento y concreto repuntaron 27.63 por ciento.

Dicho desempeño contrasta con la inflación general (Índice Nacional de Precios al Consumidor) que en términos anuales creció 6.31% en junio, mientras que en los últimos dos años repuntó 9.01 por ciento.

Estas cifras demuestran que los materiales de la construcción se han incrementado el doble (101.9% superior) de la inflación general, lo que es demasiado, sobre todo considerando a su vez que esta última es más del doble de los promedios de años recientes e incluso del objetivo anual que se plantea el Banco de México. Si hacemos la comparación de dos años, entonces resulta que los materiales de construcción son 123.9% superiores a la inflación general del mismo periodo.

Sin embargo, hay materiales para construcción con incrementos del triple respecto a la inflación general. Por ejemplo, de junio de 2015 a junio de 2017 materiales como el cemento y concreto repuntaron 27.63%; artículos a base de concreto, 26.99%; aglutinantes, 25.45%; y productos de alambre 24.21%, entre otros.

Para el caso particular de los costos en la edificación, su índice reportó un incremento anual de 11.1% al mes de junio, lo que estuvo explicado por un incremento en los costos de construcción en el desarrollo de naves y plantas industriales, así como el de la vivienda unifamiliar, en 14.5% y 13.3%, respectivamente.

Ciclo alto de costos

El análisis “Tendencia de los Precios de los Insumos para la Industria de la Construcción y su Incidencia sobre los costos de Construcción Junio 2017” realizado por el Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción (CEESCO)  de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), detalló que durante el mes de junio y por tercera ocasión en el año, los precios de los materiales e insumos de la construcción registraron un descenso, en comparación con el mes anterior.

Esta situación indica que el impacto del gasolinazo de principio de año casi se encuentra asimilado y por lo tanto abre la expectativa de que ya no subirán más. Sin embargo, cuando consideran el nuevo incremento en los precios del cemento anunciado para julio, anticipan que se registrará un nuevo salto en los precios de los materiales e insumos para la construcción.

Ante esta situación, prevén que la inflación en la industria de la construcción para 2017 estaría oscilando entre 12.0 y 17.5%, lo que impactaría inevitablemente a los costos de la construcción residencial.

La magnitud de este ajuste cobra relevancia cuando se compara con el ciclo de alza que tuvieron los materiales previos a la crisis inmobiliaria mundial de 2008, cuando fue de 12.1 por ciento.

De hecho, el CEESCO hace referencia que el avance promedio anual de los precios de materiales de construcción hasta junio ya superan el incremento anual que presentaron en los ocho años previos (2009 a 2016).

Productos de alambre crecieron 24.21% a 2017.

Partes estructurales crecieron 20.2% en precios.

Minerales no metálicos mostraron 17.82% de alza.

Índice de Materiales creció 20.17%.

Con alza de 10.94%, productos metálicos.

Con alza de 10.94%, productos metálicos.

El cemento y su impacto

En enero de 2017 la Cámara Nacional del Cemento (Canacem) anunció un aumento de 15% en el precio del cemento, pero a mediados de junio, informó que el insumo subiría otro 12% para julio, esto representa un incremento acumulado 28.8% en lo que va del año, lo que ha generado diversas reacciones en los actores de la edificación residencial, sobre todo en el sentido de que es un ajuste desproporcionado y fuera de toda condición de mercado.

De acuerdo con CMIC, en México el precio de comercialización de la tonelada de cemento está en 160 dólares, muy por arriba del precio que ofrece China, de 60 dólares y el de Estados Unidos, que es de 75 dólares.

CMIC Guanajuato destaca que el precio del cemento chino está 60% por debajo del producido en México.

En este sentido, Guillermo Ramos Mena, presidente de la Cámara de la Industria de la Construcción (CMIC) en Guanajuato, destacó recientemente que el precio del cemento chino está 60% por debajo del que se produce en el país.

Al respecto, Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en entrevista exclusiva para Real Estate Market & Lifestyle, destacó que el alza tendría no solo impacto en la construcción de vivienda en el país sino también en los precios de la viviendas a mediano plazo.

Canacem ha realizado dos aumentos al cemento de 15% y 12%, respectivamente en el año.

“Este aumento se empezará a aplicar en los próximos meses. Tiene que quedar claro que la vivienda que está en fases terminales o que tenía la mayoría de la edificación realizada no se verá afectada por el momento. Los que se afectan son los proyectos que inician y los que están pendientes a futuro; esto nos lleva a un replanteamiento de cuánta vivienda más vamos a poder hacer”.

Calculó que en lo que va de 2017, el precio de la vivienda ha subido alrededor de 5%. Haciendo referencia al Índice de Precios de Vivienda de la SHF, señaló que de enero de 2014 a junio de 2017 la vivienda (desde la social hasta la residencial) se encareció 18%. Como este incremento acumulado fue de casi cuatro años, el promedio anual sería de 4.5%. En ese mismo lapso, ahora haciendo referencia a cifras del Inegi, indicó que el aumento en los costos de la construcción repuntaron 49.29%, “costos que en su mayoría han sido absorbidos por el desarrollador”.

Señaló que por el momento están trabajando con la Confederación de Cámaras Industriales  (Concamin), la Cámara Nacional de Comercio (Canaco), la Confederación de Cámaras Nacionales de Comercio, Servicios y Turismo (Concanaco), la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción (CMIC) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) para buscar una solución.

Los precios de la vivienda social a la residencial se encarecieron 18% de 2014 a 2017, según SHF.

Agregó que uno de los temas particulares que han estado trabajando conjuntamente es la importación con la Secretaría de Economía (SE), mientras que a través de la Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece) van a llevar el tema de las prácticas de las cementeras en el país con el fin de analizar el tema y buscar soluciones.

Aunque las cementeras no han podido justificar esta alza —destacó por su parte Medina Rodríguez—  como gremio quieren trabajar el tema de la importación y llevarlo a Cofece. “Por parte de Canadevi estamos abiertos al diálogo para buscar soluciones que apoyen la competitividad”.

El presidente de Canadevi dijo que se busca tener insumos competitivos: “no buscamos control de precios, pero sí una competitividad, ya que tenemos el precio del cemento más elevado a nivel mundial y están todavía estas alzas que se anuncian con poco tiempo”.

Recientemente Canacem declaró que sí realizaría un diálogo con los constructores inmobiliarios, pero no prevén modificar su decisión de aumento. Mauricio Doehner Cobián, presidente de la Cámara Nacional del Cemento (Canacem), dijo que el sector del cemento mexicano es un referente de calidad y competitividad a nivel internacional, “y así nos vamos a mantener”.

El cemento representa 30% del porcentaje en el costo final de una vivienda.

Cuando se le preguntó al presidente de Canadevi Nacional cuál es el porcentaje que representa el cemento para el costo final de una vivienda la estimó en 30% del total: “Es arriba del 30%, pero varía con el tipo de vivienda. En la vivienda social el impacto es mayor; pero ese aumento también incluye un aumento proporcional en la infraestructura porque la casa la entregamos con banquetas, postes e infraestructura, y tomando esa proporción dentro de la casa, es como se va al valor final”.

Sobre el aumento al tope en los montos de créditos para vivienda del Infonavit, dijo este aumento corre peligro porque se puede diluir con el aumento en los costos: “Podríamos llegar a la parte en que el aumento del Infonavit se revierta o quedemos en tablas por el aumento. El aumento en los insumos del cemento en México es de los más caros a nivel mundial”.

Finalmente destacó que la propuesta es construir 500,000 viviendas a final de 2017 con los precios actuales.contexto mundial de cemento (2015).

Entre los países líderes en producción de cemento a nivel mundial en 2015 (en millones de toneladas métricas) destacaron China, con una producción de 2,350 millones de toneladas; India, con 270; Estados Unidos, con 83.4; Turquía, con 77; Brasil, con 72; Rusia, 69; Irán, 65; Indonesia, 65; Corea del Sur, 63; Vietnam, 61; Egipto, 55; Japón, 55; Arabia Saudita, 55; México, 35; Tailandia, 35; Pakistán, 32; Alemania, 32; e Italia, con 23 millones. Cabe destacar que los dos primeros ofrecen a los importadores mexicanos precios más competitivos.

Cementos Moctezuma invertirá 150 mdd en su planta de Apazapan, Ver.

Composición de la industria cementera

En el documento “Industria del cemento: Análisis de sus determinantes” elaborado en marzo 2017, los investigadores de la UNAM Belem Vázquez y Salvador Corrales, afirman que en 2015 la industria del cemento se encontraba concentrada en seis empresas del mercado nacional: Cemex, Grupo Cementos de Chihuahua, Cemento Moctezuma, Holcim-Apasco, Cruz Azul y Cementos Fortaleza (constituida por la compra de Lafarge por Carlos Slim y Antonio del Valle, principal accionista de Mexichem), donde Cemex domina el mercado con 50% de la producción, seguida de Holcim.

Según el INEGI, en 2015 la industria produjo 44.9 millones de toneladas de cemento y por primera vez en 10 años, el sector logró 7% en su crecimiento desde 2005. En estos años, la industria pasó de 37 a 34 plantas. Cuentan con 30,000 puntos de venta en el país y generan 86,000 empleos directos; su participación en el Producto Interno Bruto (PIB) del país fluctúa en alrededor de 1%. En 2005 la producción de cemento fue de 39.7 millones de toneladas, mientras que el consumo nacional per cápita fue de 384.1 kilos por habitante; 10 años más tarde, aunque la producción fue mayor (44.9 millones de toneladas) el consumo per cápita se redujo a 375.5 kilos por habitante.

A 2016, Cruz Azul invirtió 300 mdd en sus plantas.

En cuanto a las características del producto, la mayor parte de la producción de cemento es el portland que se elabora con material clinker pulverizado (que representa más de 80% de la producción);  le sigue el cemento blanco, que representa 2.5%; y el mortero, con alrededor de 8% de la producción. También existe el cemento mixto que es la integración de cemento portland con escoria molida y granulada.

Las expectativas de comercio internacional, así como la presencia de nuevos productores (Cementos Fortaleza) dieron un impulso a la inversión en los últimos años: en 2015, el crecimiento fue de 116.2%, según la Cámara Nacional del Cemento (Canacem), en tanto que INEGI reportó un alza de 9.6 por ciento.

En cuanto a las cifras de importación del cemento, según datos de la Secretaría de Economía a 2016, 77.1% llegaron de Estados Unidos; 15.1% de China, y 3.6% de Croacia. Al mercado también ingresa producto de España, Países Bajos, Polonia y Alemania.

Ejecutivos de la industria han justificado sus precios por las características del mercado mexicano, ya que 75% del cemento se vende en sacos de 50 y 25 kilos y no a granel, lo cual requiere mayor logística de distribución y costos de transporte que elevan el precio.

México en el contexto mundial de cemento (2015)

Entre los países líderes en producción de cemento a nivel mundial en 2015 (en millones de toneladas métricas) destacaron China, con una producción de 2,350 millones de toneladas; India, con 270; Estados Unidos, con 83.4; Turquía, con 77; Brasil, con 72; Rusia, 69; Irán, 65; Indonesia, 65; Corea del Sur, 63; Vietnam, 61; Egipto, 55; Japón, 55; Arabia Saudita, 55; México, 35; Tailandia, 35; Pakistán, 32; Alemania, 32; e Italia, con 23 millones. Cabe destacar que los dos primeros ofrecen a los importadores mexicanos precios más competitivos.

China e India ofrecen mejor costo en cemento.

Texto Mario Vázquez

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