En los últimos 10 años la plusvalía de los inmuebles en México ha superado la inflación, la devaluación del peso frente al dólar y el rendimiento de las inversiones financieras tradicionales.
A lo largo de la historia siempre hemos escuchado que la inversión en propiedades inmobiliarias es una de las mejores alternativas, debido a que cumple con dos características fundamentales: preserva su valor en el tiempo, es decir, el precio de los inmuebles crece junto con la inflación y protege también nuestro dinero de las devaluaciones.
“Una de las inversiones más seguras es la adquisición de un inmueble, con el que pueden obtener mayores rendimientos a corto, mediano y largo plazo, ya sea para rentar o simplemente como una inversión”, explicó Roberto Gándara, Director de Crédito Hipotecario de HSBC México, en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle.
El directivo detalló que la mejor forma de realizar este tipo de inversiones, sin descapitalizarse, es a través de un crédito hipotecario. Actualmente HSBC ofrece una de las tasas más bajas del mercado, desde 8.45%, disponible a 5, 10, 15 y 20 años.
Real Estate Market & Lifestyle realizó una investigación considerando cifras oficiales del Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda en México, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), la paridad peso dólar (tipo de cambio) y los Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes), que determina el Banco de México (Banxico), para comprobar la información, mediante un análisis.
Para este estudio tomamos como referencia un plazo de 10 años, del primer trimestre de 2006 hasta los primeros tres meses del 2016.
Invertir en inmuebles ha sido más rentable que cetes y dólares.
La plusvalía es real
La plusvalía que ha ofrecido la vivienda en México durante los últimos 10 años fue de 67% de acuerdo con la variación observada en el Índice de vivienda de la SHF durante esta década, en propiedades que se han obtenido a través de algún crédito hipotecario.
Ello implica que el valor de los inmuebles se ha incrementado en un promedio anual de 6.7%, lo que supera considerablemente el desempeño de la inflación de esta década.
De acuerdo con el INPC, durante ese plazo, la inflación que acumuló el país fue de 47.5%, lo que se traduce en 4.75% promedio anual.
Al comparar el desempeño del Índice de precios de la SHF con la inflación de estos 10 años, en primera instancia, se comprueba que la inversión patrimonial en bienes raíces es rentable por sí misma, no solo porque se adquirió un inmueble -casa o departamento- para habitarlo, sino porque logró mantener su valor en el tiempo y obtuvo una plusvalía real, por encima de la inflación.
Adicionalmente, explicó Gándara, si la compra del bien raíz se realiza a una tasa fija por toda la vida del crédito, como ofrece HSBC, la inversión es aún más segura.
“La persona o la familia que invierte en la adquisición de un inmueble a tasa fija sabe exactamente cuánto va a pagar durante toda la vigencia de su crédito hipotecario, lo que le permite hacer una mejor planeación de sus finanzas”, detalló el experto de HSBC.
Protege contra la devaluación
Ahora bien, cuando se analiza lo que ha ocurrido con la paridad del peso frente al dólar, de acuerdo con Banxico, al cierre de marzo de 2006 el tipo de cambio se ubicó en 10.8935 pesos por dólar y al cierre de marzo de 2016 se ubicó en 17.2370 pesos por dólar, lo que significó una depreciación de 58.2% en la moneda mexicana.
A pesar de que durante la última década se han vivido dos periodos de gran volatilidad cambiaria y por ende se ha sufrido una fuerte presión en la paridad del peso frente al dólar, los precios de la vivienda en ese periodo (67%) también superaron la devaluación.
Los instrumentos tradicionales (pagarés y cedes bancarios) no son opción frente a la inversión inmobiliaria.
Inversión en ladrillos ha pagado mejor que la financiera.
Precios de vivienda vs inversión tradicional
Otra comparación importante es frente a las inversiones financieras más tradicionales y seguras. Los Cetes a plazo de un año, promediaron 5.59% anual en la última década, considerando la emisión de marzo de cada uno de esos años.
Este plazo no es el más representativo del mercado, toda vez que los inversionistas suelen invertir en menores plazos, que les permiten tener liquidez mensual o trimestral, aunque las tasas de interés son más bajas.
De cualquier forma, si sumamos la inversión nominal de cada año tendrían un rendimiento simple acumulado de 55.9%, también por debajo del desempeño de los precios de la vivienda, en la década analizada.
Si tomamos en cuenta la inversión más tradicional en pagarés bancarios o certificados de depósito, que pagan rendimientos menores que los Cetes, la inversión en bienes raíces resulta mucho más atractiva.
Las cifras son contundentes y responden a la pregunta por qué invertir en bienes raíces.
La ubicación del inmueble influye sobremanera en su plusvalía.
Mayor rendimiento
Si tomamos nuevamente como base el ejemplo de una inversión en Cetes a plazo de un año y suponemos que se reinvierte siempre, se obtiene un rendimiento compuesto de 72.1% al final de la década, que sí supera el avance en los precios de la vivienda.
Sin embargo, si una persona adquiere una propiedad como inversión y decide rentarla, habría que sumarle a la plusvalía una tasa anual mínima de 6%. El rendimiento compuesto en la vivienda se vuelve cuando menos de 127% y nuevamente la inversión en bienes raíces es mejor que la inversión financiera en Cetes a plazo de un año, con todo y reinversión.
Utilizamos el ejemplo a través del índice de la SHF, porque se trata de un indicador que se mide trimestre a trimestre, y nos permitió hacer un comparativo de los últimos 10 años, lo cual implicó superar algunas tendencias negativas como la crisis de 2008-2009 o incluso algunos momentos de gran auge en los precios.
Entendemos que se trata de un promedio medible bajo una metodología, por lo que tiene una gran certeza en su cálculo. Sin embargo, no debemos perder de vista que hay una infinidad de desarrollos de niveles medio, residencial y residencial plus, que por su ubicación, diseños y acabados, por los arquitectos que los perfilaron y por lo que sucede alrededor del desarrollo o inmueble, en el mismo lapso han incrementado sustancialmente sus precios y por ende su plusvalía.
Un ejemplo, es la colonia Polanco, entre 6 y 10 años atrás, el precio por m2 de terreno se ubicaba entre 2,000 a 2,500 dólares, hoy no se consigue en menos de 6,000 dólares el m2, lo que repercute directamente en el precio final de las propiedades.
En Polanco, la plusvalía inmobiliaria ha tenido un atractivo crecimiento.
Lomas de Chapultepec ha incrementado su plusvalía en más de 150 por ciento.
Otro más es la zona de Lomas de Chapultepec, cuyos terrenos hace apenas dos años rondaban los 1,000 dólares el m2, ahora se cotizan en 2,500 dólares el m2, es decir, 150% más.
Estos son ejemplos de lo que es la plusvalía y el valor de las propiedades en zonas muy específicas, con características particulares. Un ejemplo más es Atizapán (Estado de México), donde hace dos años una casa en zona residencial se adquiría por 2.6 millones de pesos; en mayo de este año se vendió en 3.8 millones de pesos. La plusvalía fue de 46.2% en apenas dos años.
La zona conocida como Angelópolis, en Puebla, específicamente en Sonata, tenía casas de nivel medio con un valor de 1.5 millones de pesos hace cinco años y hoy ya valen 3 millones de pesos. Aquí la plusvalía fue de 100 % en cinco años.
Algo similar ocurre en zonas de ciudades que son revitalizadas, como son el caso de las colonia Granada, Irrigación y sus alrededores, en la Ciudad de México, donde hace poco más de 10 años eran ubicaciones semi abandonadas, luego de haber sido zonas fabriles, donde se albergaron las plantas de la armadora automotriz General Motors y la llantera General Tire, entre muchas otras. Una vez que se desarrolló Antara, Plaza Carso y actualmente Miyana, los precios de los terrenos, las casas y los departamentos ya existentes en los alrededores cambiaron radicalmente; algunos de ellos multiplicaron por dos o tres veces su valor.
Algunos proyectos residenciales plus han incrementado su valor sustancialmente.
Lo mismo sucedió en zonas como la colonia Cuauhtémoc, por tanto desarrollo de oficinas de clase mundial y la transformación que se llevó a cabo en Paseo de la Reforma hace más de 12 años, o bien, en la colonia Anáhuac con la revitalización de la vieja planta de Chrysler, que se transformó en Parques Polanco y otros nuevos desarrollos.
En estos últimos ejemplos, la plusvalía en estos10 años superó el 200 o 300%, muy por encima de lo que se registró a través del Índice de la SHF.
No podemos generalizar en que cada inmueble que se adquiere, será rentable en términos de plusvalía por sí mismo, dependerá de diversos factores como el mantenimiento, los acabados que tenga, la ubicación y las características de la zona, etc.
Por ejemplo, quien compra un inmueble para vivir no necesariamente está apostando a una plusvalía futura, ese no es su objetivo principal.
Empero, cuando se hace una adquisición de un bien raíz como inversión, cuando se cuida adecuadamente, es altamente probable que sea una inversión sumamente redituable, mejor que la inflación, mejor que invertir en moneda extranjera e incluso mejor que los instrumentos tradicionales. Los números así lo validan.
“Hacer una buena inversión depende de contar con la asesoría de un especialista que apoye a las personas a identificar sus necesidades, la etapa financiera de su vida en que se encuentran y hace sus sueños realidad a través de un patrimonio”, afirmó Roberto Gándara, Director de Crédito Hipotecario de HSBC México
El experto recomendó a quienes busquen invertir en bienes raíces acudir a asesoría de los especialistas que pueden encontrar en los Centros Hipotecarios HSBC o con ejecutivos en HSBC Premier.
Para mayor información se puede consultar www.hsbc.com.mx/centroshipotecarios o llamar al (55) 57215817.
La SHF está dando empuje a la inversión para vivienda en renta.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: Bosque Real,Gruo Lar,RVTY copy,Anida,ABILIA,CIUDA MAYAKOBA,GRUPO CARSO
