No vienen tiempos fáciles, pero tampoco se acabó el mundo. En estos momentos es cuando se presentan las mejores oportunidades y hay que estar listos para tomarlas; no veo una catástrofe que nos lleve a encontrar gangas en el mercado, pero seguramente habrá quién tenga que vender un inmueble para terminar otro y cosas de ese tipo.
Durante el presente año se deberá tener más cuidado en la toma de decisiones de inversión. Hay que considerar elementos que anteriormente a lo mejor no se tomaban en cuenta, tal vez te seguías de frente, pero de eso a parar, nosotros definitivamente no.
Son tiempos para ser cautelosos porque el entorno no es sencillo, pero nunca para cerrar la llave de la inversión. Fibra Uno (FUNO) está diseñada para tomar ventaja de las oportunidades que se presenten en tiempos turbulentos.
No hay que asumir riesgos innecesarios, en estos momentos hay que tener especial cuidado en el apalancamiento de los proyectos, que finalmente en la gran mayoría de los casos es el factor que hace que fracasen; tenemos que ser más conservadores en los tiempos de absorción, y no ponernos alegres a la hora de proyectar incrementos en el corto plazo.
Bajo el marco actual, cada segmento del mercado inmobiliario tiene sus particularidades. Por ejemplo, este contexto contribuirá a moderar el crecimiento en los precios de la vivienda de algunos segmentos; veo un poco de freno en los precios, más no en las ventas. No veo a los bancos cerrando la llave del crédito hipotecario como sucedió en la crisis de 1994-1995, además la demanda sigue ahí, lo que garantiza que ese mercado siga su marcha.
Gonzalo Robina Director Ejecutivo de Fibra Uno
Oficinas: en manos sólidas
Cuando arrancaron los proyectos que están en construcción o por terminarse, en el mercado inmobiliario de oficinas se pensaba que el país estaría en una mejor condición de la que está ahora. La realidad es que se esperaba una sobredemanda que empujaría los precios de oficinas hacia arriba; sin embargo, ahora lo que va a pasar, de cara a 2017 - 2018, es que los precios de renta de oficinas se mantendrán sin incrementarse.
En cuanto al tema de precios es importante destacar que, en la medida en que traigas costos bajos de construcción u operación, que hayas comprado barato, vas a poder dar precios más baratos y seguirá siendo negocio. Un ejemplo: Torre Diana, aún sin estar sobre Paseo de la Reforma (50 metros detrás de la avenida), antes de su inauguración ya estaba pre-rentado al 87%, siendo esto posible gracias a la capacidad de lograr sinergias y economías de escala, lo que se traduce en un costo de construcción más bajo, y que se traslada al inquilino en la forma de rentas más baratas.
Pero lo más relevante: si tienes un producto de alta calidad, en una buena ubicación, y con rentas más bajas, esos edificios van a ser de los primeros en ocuparse y de los últimos en tener desocupación en caso de un ciclo negativo de la economía.
Como parte de la filosofía de FUNO en general: “A nosotros no nos gusta ser de los que renten más caro y de los que se lleven hasta el último dólar”. En épocas como las que se avizoran, ¿a quién van a desocupar primero? Sin duda al más caro, y ¿A quién van a ocupar primero? Al más barato obviamente. Por eso a nosotros nos gusta estar un poco por debajo de los niveles de mercado.
Pero algo muy importante, en la Ciudad de México y Monterrey, donde se concentra la oferta de oficinas en particular, los inmuebles están en manos muy sólidas, por lo que no veo a ningún edificio de éstos involucrados en un proceso de litigio donde los vayan a rematar. La gran mayoría están hechos con capital propio y el que recurrió a financiamiento lo tiene modestamente apalancado.
En estos casos, el desarrollador que esperaba rentarlo en 24 meses, a lo mejor se lleva 36, pero fuera de eso no va a pasar nada.
Centros comerciales, mucho por crecer
Por lo que respecta al mercado de retail, existe aún mucho potencial de crecimiento. Hay un déficit de metros cuadrados per cápita para el nivel de consumo que debe haber. Hay poca penetración de espacio retail en México.
Desde el 2008 para acá hemos estado reconstruyendo la clase media del país y esto ha beneficiado al consumo interno, y se traduce en demanda por espacios comerciales y de entretenimiento.
Pero bajo estas circunstancias, es muy probable que los desarrollos denominados high-end shopping malls van a ir más lentos. Sin embargo, los power centers, aquellos que están bien anclados con tiendas de autoservicio tipo Walmart, Coppel, Home Depot, entre otros, seguirán creciendo con gran dinámica.
Para la construcción de Torre Latino, FUNO destinó 1,400 mdp.
Patio Universidad, con un GLA de 28,000 m2 es uno de los mejores corredores de la CDMX.
Parques industriales, dos visiones
En mi opinión, este tema necesita un tratamiento especial. La política comercial que siga la nueva administración de los Estados Unidos es lo único que puede afectar directamente a este mercado.
Dividiéndolo en dos partes:
- El mercado de manufactura que está en el norte del país, que principalmente es maquila, es el que en algún momento y de manera temporal lo estaría viendo afectado, con la disminución en la inversión directa.
- El mercado del centro del país, el logístico, es donde no va a pasar nada porque dependen al 100% del mercado interno.
Algo que me deja tranquilo en este segmento es que la empresa que tomó su decisión de venir a instalarse a México hace dos o tres años, y que ya va a medio camino en su planta, no dará vuelta para atrás.
Plan 2017 de FUNO
El balance 2016 para nosotros fue positivo, cumplimos con el objetivo de adquisiciones que nos planteamos y en el tema de ocupación, considerando unidades iguales, la mejoramos. También vimos niveles de demanda favorables.
Sobre el plan de inversiones 2017 ya tenemos anunciadas algunas transacciones. Se trata de portafolios, uno de ellos es comercial, que comprende en total 19 inmuebles, 17 estabilizados y dos terrenos que vamos a desarrollar. En el de Mitikah por ejemplo, no pensamos bajar en la velocidad y mucho menos parar; al contrario vamos con todo, incluso durante el mes inicial del año se arrancó la pre-venta departamentos.
La adquisición del complejo Samara contó con una inversión de 5,400 millones de pesos.
Texto:Gonzalo Robina
Foto: FUNO
