El mercado inmobiliario nacional no se puede definir a nivel general porque son diferentes y los lugares dolarizados a los que no lo están; pero la Ciudad de México es la única que tiene los dos. En los primeros, hay ciertas áreas como Polanco, Santa Fe, y Las Lomas, pero en los demás lugares no. De ahí argumento que los que quieran seguir vendiendo en dólares, van a detener mucho sus ventas, y los que quieran subirle un poco a los precios en pesos, son los que van a vender primero.
Una de las primeras cosas que se empezará a notar es que va a dejar de fluir el crédito a los empresarios. Los bancos, normalmente cuando suben las tasas, analizan la capacidad que tenías para pagar una tasa. Cuando cambia, y no tienes para pagar otra, es porque llenas tu capacidad y no te van a prestar más. En algunos casos va a ser más grave, porque todos los créditos bancarios tienen lo que nombran convenants, y entonces muchos podrían empezar a incumplir; o sea, tu relación de deuda a contratar hasta el momento que suban los intereses se va a modificar, y no solo no te prestan más, sino hasta te pedirán que lo pagues por anticipado.
Francisco Medina Chávez Presidente de Grupo Fame
Vivir en medio de la devaluación
A México lo veo muy bien. Tengo el privilegio de conocer varias partes del mundo y dentro de los países emergentes, seguimos estando en ese top three para invertir. En las devaluaciones, mientras más cerca se viva una grande, más lejos estará la siguiente.
El inversionista que no había llegado, hoy por hoy puede obtener un mejor rendimiento que antes, pero además recibiría plusvalía de más si baja un poco el dólar. Cuando en México se definan algunas situaciones, puede haber una revaluación en lugar de devaluación. Siempre que hay algo malo, hay que ver también qué de bueno trae eso.
Los que nos dedicamos permanentemente a este negocio tenemos que reponer. Mientras el inventario de ellos se va, nosotros no podemos subir los precios porque si lo hacemos, no vendemos.
Nueva Mérida, ubicada en la zona metropolitana, contará con 300,000 m2 de áreas verdes.
Dolarizar los pesos
Uno de los mayores riesgos de nuestro sector siempre será el mismo: tener deudas más allá de lo razonado. Estimo que en cuatro o cinco años volveremos a tener los mismos precios de dólares.
Lo que estoy diciendo a todo el mundo es: “si tienes un peso, hazlo que valga dólares”. Hemos subido precios un 7%, y la devaluación lo ha hecho en 70%; entonces, vamos a ir subiendo poco a poco. El mejor rendimiento que puede tener un mexicano común y corriente es tener poco dinero en pesos.
Hay terrenos y casas no dolarizados, a precios de pesos; créditos a largo plazo en pesos y a tasa fija. Es un crimen no comprar para él si se tiene con qué; él que no tiene, pues no tiene. Él que tenga un dinero en el banco, si está leyendo, debe comprar una propiedad a 20 años en pesos a tasa fija; y le va a ir bien.
Si yo fuera un consumidor, ni de loco compro en preventa, a menos que sea un grupo consolidado, como Carso. Ahí sí le compro en preventa, pero míster Patito en el país no va a poder. Si vendió debajo del precio del costo de producción, se van a quedar atorados. Ahora sí que name does matter.
Altozano Querétaro, ubicado al norte, cuenta con 1,500,000 de m2.
Desarrollar las oportunidades
Nosotros somos muy conservadores. Casi siempre que analizamos un proyecto como el último —como lo es León—, desde que lo visualizamos, sabíamos que contábamos con los recursos, pero ahorita ni voltear a ver otra cosa, no firmaremos algo nuevo por un buen rato, hasta que veamos más plata.
En cuanto a zonas del país que se han visto afectadas por la situación, por ejemplo, Tabasco cayó el año pasado; sin embargo, ya va a empezar a levantar. El año pasado fue fabuloso para Querétaro, pero creo que va a empezar a retraerse. Es la Ley de Herodes. Hay que voltear a ver todos los estados que recibían la inversión extranjera, esos son los que se van a detener más en términos relativos; y los que siempre han estado mal, van a estar prácticamente igual.
En Altozano nuestros proyectos siguen inalterables: horizontales y en pequeñas ciudades. Comunidades planeadas donde van a tener viviendas, hoteles, restaurantes ya planeados, nada turístico. Nuestro negocio es primera casa de clase media y media alta, de ahí no nos salimos. El 95% de nuestras ventas son locales de cada ciudad, ya sea para comprar, usar, o tenerlo como inversión.
Tenemos cinco ciudades actualmente, como Morelia, Colima, Tabasco, Mérida y Querétaro, y vamos por cinco más en los próximos dos años: La Laguna, Hermosillo, Chihuahua, Juárez y León.
Nosotros esperamos crecer más más que nunca. Pensamos duplicar nuestra empresa entre 2017 y 2018 a 100% en metros cuadrados. Pensamos poseer dentro de dos años —a diciembre del próximo año— el doble de metros cuadrados a través de nuevos mercados.
Nueva Laguna. El proyecto se ubica en la zona con mayor plusvalía de la región.
Texto:Francisco Medina Chávez
Foto: ALTOZANO
