Los fondos de capital han sido un factor de alta relevancia para el desarrollo del mercado inmobiliario mexicano, incluyendo el impulso al sector de parques industriales.
Esta tendencia se manifiesta con el crecimiento del inventario del Real Estate institucional a través de los años. Hablamos en particular de los últimos 15 hacia adelante, en los que en términos generales, han participado fondos en dos distintas generaciones.
Prudential ha participado activamente durante todo este tiempo. Fue entre los años 2002 y 2006, cuando hubo una primera oleada importante de capital privado foráneo con el mandato de invertir en general en Real Estate institucional en México. Se trataba básicamente de fondos extranjeros de capital institucional que apetecían tasas de retorno atractivas y que eventualmente, requerían en el tiempo una salida a esa inversión.
Esa generación prácticamente ya completó su ciclo de vida. Muchos de esos fondos, a través de los años, lograron desarrollar, estabilizar sus portafolios y buscar una salida; en muchas ocasiones a través de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), como fue el caso de Fibra Terrafina.
Entre 2003 y 2006 llegó una oleada de capital foráneo que alentó el sector.
Enrique Lavin Director Ejecutivo y Director de Administración de Portafolios de PGIM Real Estate
Precisamente esta Fibra nace a raíz de dos fondos con vocación de desarrollo para construir naves industriales, mismos que se levantaron entre 2003 y 2005; estos eventualmente alcanzaron etapas de estabilización similares y con el objeto de lograr mayor escala y diversificación, que en su momento hizo sentido que se fusionaran y que de manera conjunta buscaran una salida. Esto se logró a través de la creación de Fibra Terrafina y su colocación a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en marzo del 2013.
Similar a Prudential, muchos otros Fondos de capital también fueron buscando una salida que encontraron mayoritariamente en las nacientes Fibras. Este es el mismo caso de otros asset classes como son retail, oficinas, hoteles y recientemente, departamentos en renta, que poco a poco han ido encontrando una forma de reciclar su capital.
Crece participación nacional
Por lo que respecta a la segunda generación de Fondos que estamos viviendo actualmente, éstos se han gestado en los últimos años. La mayoría de ellos —como es el caso de Prudential— a través de capital institucional mexicano.
Claramente los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) han sido un motor importantísimo para darle una continuidad a ese desarrollo y a esas plataformas de inversión que se han ido germinando en México, y que siguen siendo necesarias para el país.
México no deja de ser una nación en vías de desarrollo que, por definición, requiere de manera recurrente y constante de invertir capital en este tipo de proyectos para impulsar su crecimiento. Los CKD’s proveen de esa fuente de capital que permite incurrir / invertir en riesgo de desarrollo, de comercialización, estabilización y de salida, y por supuesto ser compensados con su debido retorno.
Prevemos que en los siguientes tres a cinco años, algunos de estos fondos acordemente irán llegando a etapas maduras, y también buscarán una salida, y así se reescribe la historia. Esta es parte de la relevancia del capital institucional en México.
Adicionalmente, el sector inmobiliario industrial mexicano ha atraído elementos colaterales muy importantes. Prueba de ello es el interés de las compañías multinacionales que buscan establecer operaciones (con su consecuente generación de empleo) aquí con estándares de alta calidad, prácticamente iguales a los internacionales; y en algunos casos, hasta mejores a los que tienen en las operaciones de sus países matrices.
En la actualidad hay una participación relativamente amplia de jugadores privados —vamos a decir, entre sponsors institucionales internacionales— como es el caso de Prudential que busca conformar portafolios con determinada escala y perfil.
Hay algunos otros jugadores locales con estrategias con un enfoque un poco más regional o delimitados a ciertos submercados.
En general, ya hay una gama de jugadores que participan con distintos instrumentos y a través de diversas contribuciones al sector.
Las Fibras —que debemos mencionar también como un jugador fundamental—, le dan un componente o un nodo importante a la cadena de valor que antes no existía, eso hay que afirmarlo.
La primera generación de Fondos de capital, cuando llegaron en 2002-2006, no contaban con una visión clara de cuál iba a ser la salida. Esos Fondos de capital institucional extranjero tomaban un riesgo de salida muy importante que ahora es mucho más digerible, ya que antes no existía esa fuente de capital perpetuo, como lo vemos hoy.
No obstante, los objetivos de retornos de aquella generación y la actual son muy similares. Se podría pensar que aquellos por tener un riesgo de salida más alto; que deberían haber sido compensados acordemente con una mayor tasa de retorno, pero no es el caso. Ante ello, las Fibras le dan la habilidad al sector para poder ofrecer una salida a los fondos de capital de desarrollo.
Terrafina levantó más de 300 mdd para invertir en diversos portafolios.
Prudential levantó su segundo CKD por 4,400 mdp.
Mercados públicos
Es claro que la diferencia entre las dos generaciones de Fondos, es la elevada participación en la segunda generación de los mercados públicos, a través de los diferentes vehículos y en diferentes ángulos: para hacer capital de riesgo, para hacer Fibras, para sociedades, así como emisiones de deuda a través de bonos.
Todo esto era impensable antes de 2007 y mucho menos a raíz de la crisis subprime inmobiliaria que cimbró los mercados en Estados Unidos en 2008.
Derivado de todo lo expuesto, actualmente vemos un mercado más profundo y sólido, y por lo tanto, hay mucha mayor información, más educación en el sector, lo que en su conjunto ayuda a tener un mayor interés en el sector y potencialmente, un mayor apetito de participación en ciertas transacciones.
Visto de otra manera, se generó una cadena de valor por la interacción de los diferentes vehículos de inversión.
Como ejemplo de ello, recientemente en Prudential logramos levantar un CKD en mayo de este año, por poco más de 4,400 millones de pesos, cuya una estrategia de inversión es multi asset e incluye una canasta para continuar haciendo desarrollo de naves industriales, como también para desarrollos residenciales (tanto para en venta como renta). Por otro lado, Fibra Terrafina recientemente levantó, en julio de este año, más de 300 millones de dólares con la diferencia que será destinado a inversiones con un perfil de riesgo diferente, a través de portafolios industriales estabilizados.
Específicamente, para invertir en industrial, en el CKD estimamos generar entre 3.5 y 4 millones de pies cuadrados de desarrollo en los próximos 4 a 5 años. Mientras que en Terrafina, calculamos que podemos generar crecimiento en el corto plazo de entre 4.5 a 5 millones de pies cuadrados de producto estabilizado de naves industriales.
Al año, el sector crece a razón de 15 a 20 millones de pies cuadrados.
Contribución de mercado
No hay cifras oficiales, pero cada año el mercado nacional de parques industriales crece a razón de 15 a 20 millones de pies cuadrados de inventario en renta. Para 2017, a pesar de toda la incertidumbre inicial, parece que se logrará una expansión cercana a este ritmo.
De cara al futuro, en Prudential somos y queremos seguir siendo un jugador relevante en el mercado inmobiliario industrial. Es un componente muy importante de nuestra franquicia en México, hemos hecho un buen trabajo y buscaremos seguir siendo un jugador de importancia. Aún con el entorno actual, los fundamentales son muy sólidos.
Nuestros inquilinos tienen claro la calidad y el atractivo costo de la mano de obra mexicana. Esto es una ventaja competitiva difícil de replicar o de abatir —vis a vis—
cualquier gestión geopolítica. Nuestros inquilinos tienen planes de negocios en México de largo plazo de entre 7 y 10 años. Nuestro objetivo es estar muy cerca para acompañar su operación y crecimiento en el país.
Texto Enrique Lavin
Foto: Tubos Samuel Ramos / Prudential
