México puede ser potencia económica mundial: Black Creek
Una de las firmas de capital privado más importantes del mundo habla en entrevista para Real Estate Market & Lifestyle sobre el potencial que tiene el país en diversos sectores clave, destacando el inmobiliario, y la importancia de invertir a largo plazo.
Gisselle Morán (GM), Directora General de Real Estate Market & Lifestyle:
¿Es buen momento para invertir en México?
James Mulvihill (JM), Principal, Co-Founder & Managing Partner en Black Creek Group: Pensamos a largo plazo. Por lo tanto, siempre estamos buscando tendencias secundarias en ese lapso, retribuciones económicas en movimientos sociales y económicos. No somos inversionistas a corto plazo. Como tenemos mucho capital, podemos tomar ventaja de la volatilidad. En verdad buscamos el largo plazo en México.
Desde hace 24 años, los fundamentales en México han estado cambiando drásticamente de una manera positiva. Solo pensemos en 1994, cuando la irresponsabilidad fiscal del gobierno provocó una súper inflación, entonces México se convirtió en un lugar en el que a nadie le apetecía invertir. Desde entonces, todos los sistemas tomaron su lugar, dando como resultado —gracias a la independencia del Banco Central (Banco de México)— una mejor expectativa para la inversión, porque tras capitalizarse, los mercados han vuelto a emerger.
El que haya una diversidad política le dio al país una mayor estabilidad, aunque el gobierno actual está llevando a cabo una política popular; tú puedes decir si está bien o no el gobierno actual, pero hay que entender que existe una diversidad política que no existía. Asimismo, desde hace 10 años, más del 40% de la población se movió hacia la clase media.
En los próximos 10 años habrá un fenómeno de desarrollo —sobre todo en la parte de manufactura— que se convertirá en uno de los sectores más importantes del mundo, al igual que todo lo que tenga que ver con la industria y/o desarrollo tecnológico, que podría traducirse en parques industriales y tecnologías celulares. Entonces, el mercado no está estático.
En México, está siendo aprovechada la guerra comercial que hay entre Estados Unidos y China. El desarrollo de China ha presentado un retroceso que México puede aprovechar, al igual que la diversificación de su economía, de tal forma que el petróleo no sea su principal indicador.
GM: ¿En qué tipo de proyectos estarían más interesado para invertir en Real Estate y por qué?
JM: Multifamiliares para renta. Hay un mercado muy informal de renta de casas. Algunos pagan en efectivo, otros pagan renta; otros rompen las reglas, otros no. Los multifamiliares son una industria muy prolífera en Estados Unidos, porque mientras la renta de casas fue en aumento, la compra bajó hasta 25 por ciento.
GM: ¿Y la tendencia con los millenials?
JM: Sí, solo piensa en esto: anteriormente trabajabas 20 años para una misma compañía y al día de hoy surgen muchísimos cambios, donde tienes que ser capaz de moverte conforme cambias de trabajo, de tal forma en la que tu casa esté cerca de tu trabajo, razón por la que tienes que ofrecer a los nuevos mercados esta nueva modalidad de casas en renta.
Ese es el primer síntoma de independencia de los millenials: salirse de casa. Anteriormente lo hacían hasta que compraban una casa, pero hoy van y buscan rentarla. Antes no se salían de casa porque no tenían dinero, hoy lo primero que hacen es que al tenerlo, salen de casa de sus padres.
Uno de los retos es que tanto en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey la tierra se ha encarecido muchísimo, de tal forma en la que la renta se hace muchísimo más accesible.
En Estados Unidos se han presentado dos formas de renta de casas, una de ellas fue un completo fracaso: los llamados guetos urbanos. El gobierno estadounidense compraba las casas y las rentaba, sin darles ninguna clase de mantenimiento, con lo que acababan convirtiéndose en puntos de drogas. Muchos de ellos acabaron por ser demolidos porque no tenía sentido seguirlos manejando.
Por otro lado, en los negocios inteligentes, el gobierno daba incentivos a los desarrolladores, apoyándolos de dos formas: mediante incentivos fiscales o bien, con financiamiento.
Para poder introducir mayores casas en Guadalajara, por ejemplo, se tendría que apoyar de la misma forma a los desarrolladores (con incentivos fiscales o financiamiento), porque honestamente, yo veo que el gobierno no empezará a construir casas; el gobierno no será el desarrollador.
GM: Abriste tu conferencia con una pregunta muy interesante, “¿quién de ustedes invertiría hoy en la Ciudad de México?” ¿No fue una sorpresa para ti que, en pleno marco de The Real Estate Show, los propios desarrolladores no levantaran la mano?
JM: Es verdad. En la sala habían aproximadamente 700 personas, de las cuales, solo 10 levantaron la mano. No me sorprende. Hay una mentalidad muy cuadrada, donde están dejándose llevar por chismes y oyendo siempre más de lo mismo. Es natural estar preocupado. Tomando en cuenta los gobiernos anteriores como el de Fox, Calderón, Peña Nieto; hoy con López Obrador sigue habiendo mucho miedo hacia la transición —en algunos más que otros—, pero como dije, yo no creo que esto sea un referéndum para una revolución social en México.
Pienso que anteriormente hubo irresponsabilidad y corrupción, pero también creo que hay que darle una oportunidad a esta nueva administración, porque así como viene el miedo a la transición, viene el cambio. Y como la gente está diciendo, veamos lo bueno que puede hacer México y hasta dónde podemos llegar.
Puede venir una transformación muy grande la cual de ser positiva ayudara mucho al país, pero la situación del narco y la corrupción puso un antifaz, el cual no nos deja ver lo que México es. Si eliminamos ambas cosas, México podría llegar a ser una de las tres potencias a nivel mundial, creciendo de 3 al 8 por ciento.
GM: Entonces, ¿crees que es un error que los desarrolladores en México no inviertan en nuestro país al día de hoy, teniendo tantas oportunidades?
JM: Creo que existe mucha inequidad en el mundo, todos los mercados están siendo afectados por la volatilidad y México no es una excepción. Personalmente creo que México ha sido menospreciado.
Considero que tenemos que ser cautelosos a la hora de perseguir las oportunidades. Creo que hay ideas emergentes muy interesantes como la construcción de Senior living, torres comerciales y centros de datos.
La infraestructura va a seguir siendo una oportunidad fenomenal, va a ser —desde mi punto de vista— más eficiente desde la perspectiva de costos. Bajar el costo del financiamiento de la infraestructura es en otras economías, extremadamente eficiente el costo del capital para la infraestructura. México tiene seguir trabajando en esto.
Si yo fuera el Presidente de México, me iría a Estados Unidos con el afán de ponerme de acuerdo con su gobierno y el de Canadá, en temas de energía e infraestructura. Creo que hay muchísimo capital en estos dos países, además de toda la tecnología que podríamos implementar aquí.
Considero que el Presidente Andrés Manuel López Obrador está muy preocupado porque están robando derechos a la clase media, y está bien, pero ese no es el problema. El verdadero problema, lo que sí importa, es que no se está acelerando la inversión en cuanto a tener mejores ideas y tecnología y bajar los costos de capital de la extracción de petróleo, además del refinamiento del gasolina con las tecnologías que actualmente existen.
Veamos el costo de la energía en México, ¡es ridículo! Afortunadamente Pemex lo está reparando.
GM: ¿Cuanto está invirtiendo Black Creek en México?
JM: Por el momento estamos manejando 16 fondos, con 3 mil 800 millones de dólares. Creo que hasta este punto, somos de los que manejamos el mayor capital extranjero en el país.
Hemos desarrollado millones de dólares en diferentes industrias de Real Estate. Recientemente hemos cerrado un fondo de multifamiliar que se va a anunciar en poco tiempo, por cientos de millones de dólares y otro tipo de cosas que son confidenciales y de las cuales no puedo hablar en este momento, pero estamos pisando el pedal a fondo.
GM: ¿Algo más que quieras sugerir a los desarrolladores e inversionistas en nuestro país?
JM: Creo que el NAFTA (North American Free Trade Agreement) o Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) fue increíble, porque le resolvió a Estados Unidos el asunto de competir con China, con costos más bajos en cuanto a mano de obra.
Entonces, ¿por qué la gente no ve las próximas oportunidades que se están llevando a cabo con Estados Unidos? El primero de ellos es la atención a la salud y el costo del retiro.
El seguro social o cuidado social significa en Estados Unidos un negocio de 3 trillones de dólares; en México cuesta apenas el 10% de esto, donde el posible crecimiento que podemos tener en este sector es de 30 por ciento.
¿Por qué México no puede trabajar con los doctores americanos para traer soluciones de menores costos para americanos? ¿Por qué no desear que tus hijos sean doctores, enfermeras, médicos técnicos o científicos para colaborar?
Traducción: Alejandra Cañedo
Texto Gisselle Morán
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
