De acuerdo con el recorrido que hizo Real Estate Market & Lifestyle durante cerca de tres meses, en la que incluimos al menos un centenar de entrevistas, entre desarrolladores, inversionistas, arquitectos, consultores, brókers, empresarios de diversos sectores al inmobiliario y autoridades, identificamos todas las bondades que impulsan a la economía de todo el estado y los atractivos para la inversión; además, hemos constatado la calidad de vida y visitado cientos de proyectos de todos los tamaños de la capital yucateca.
Por todo este recorrido y las múltiples consultas realizadas, logramos identificar una problemática en su mercado inmobiliario, sobre todo en la zona conurbada de la ciudad de Mérida.
Nos referimos a los desarrollos conocidos como ‘lotes de inversión’ o ‘chiquiloteros’, los cuales están en municipios cercanos a Mérida donde se ofrecen terrenos pequeños, a precios supuestamente bajos y con facilidades de pago. En ellos hay un común denominador, mismo que puede resumir el problema: La gente está comprando propiedades que no van a tener ninguna plusvalía, sino minusvalías con el pasar del tiempo.
Y esto se debe a que se trata de proyectos lejanos de la ciudad, al menos a 15 kilómetros, donde no existe la mínima planeación urbana y, por lo mismo, no cuentan con la infraestructura básica ni los servicios urbanos necesarios.
Los proyectos profesionales, lo primero que hacen es urbanizar para entregar terrenos unifamiliares y macrolotes listos para ser construidos, o bien, producto terminado. Sin embargo, en el caso de los chiquiloteros venden promesas y están a la expectativa de que sean las autoridades municipales o estatales las que lleven los servicios urbanos, lo cual podría no suceder.
No se puede generalizar que todo este tipo de proyectos no hacen urbanización, algunos construyen calles de acceso y electrificación, pero otros ni eso.
A algunos proyectos se les conoce como: 'Chiquilotes'.
Modo de operación
Nos preguntamos, ¿qué plusvalía puede tener un terreno de cinco por 18 metros, a 15 kilómetros de la ciudad de Mérida, aislado? Que, aunque tenga servicios, ¿quién va a querer vivir allá? No tiene lógica, porque, en contraste, los desarrollos que tienen mucha demanda (por ejemplo, entre Mérida y Progreso), están completamente urbanizados.
Pero si no te ofrecen los servicios básicos y la infraestructura necesaria, solo tiene un nombre: Fraude. La autoridad no ha tenido la voluntad o la forma de detener esa situación, toda vez que, si el municipio otorga una autorización a esos desarrollos, qué otra autoridad podría actuar por la autonomía de la alcaldía.
Estos proyectos que se anuncian como ‘lotes de inversión’, se trata de terrenos que se compraron muy baratos y que se venden a varias veces su valor. Incluso, sus respectivas publicidades digitales los venden a nivel nacional.
“Si se hace la suma de las mínimas mensualidades y se multiplica por 180 meses, salen varias decenas de millones de pesos mensuales. De a poquito en poquito le van robando el dinero a la gente; estos proyectos están proliferando en diferentes magnitudes y modalidades”, afirma uno de los entrevistados.
Uno de los desarrolladores más importantes de Yucatán, que pidió no ser identificado, revela el proceso del engaño: “Todo aquel que quiera hacer un desarrollo inmobiliario de lotes de inversión, hace un apartadito de 6% para mordidas y para que los dejen construir, aunque estén completamente dentro de la ilegalidad”.
Según la investigación, los desarrolladores que incurren generalmente son locales, que se apoyan en la indebida privatización de los ejidos y la corrupción; las grandes extensiones de ejidos en Yucatán no tienen ningún valor agrícola. Y ello propicia que engañen a los ejidatarios, pagándoles poco dinero.
“Los chiquiloteros actúan como una pirámide y se autodenominan ‘empresas’ que cuentan con cinco, seis, ocho desarrollos provenientes de terrenos baratos, y con la autoridad municipal, algunas veces hacen incluso regímenes de condominio. La única forma de pararlo es denunciar”.
Expansión irregular
La investigación arrojó que hay un chiquilotero que incluso trajo a un diseñador extranjero para que hiciera el régimen de condominio, porque ya había empezado a vender, y trajo a gente de Miami. Al parecer, cuenta con más de siete hectáreas que ofrece lotes de cinco por 18 metros. Pero hay casos, como en Kanasín o Umán, donde “poderoso caballero es don dinero”; donde estos chiquiloteros tienen fuertes ingresos, no hacen obras y solo las prometen.
“A través de un marketing, dicen que tienen vendedores en todo el país; es más, se atreven a decir que tienen vendedores en Estados Unidos, y si se ven los terrenos bonitos, la gente dice «mil pesos al mes, ¿dónde firmo?»”.
Según datos recabados, los empresarios chiquiloteros operan en el área norponiente de Mérida, mientras que al nororiente se hace el desarrollo inmobiliario de manera correcta, como afirma otro constructor.
“Los famosos chiquilotes proyectan ganar ese abanico, porque si llegan al mar, entonces dicen «vendo a 5 minutos de la playa» «vacaciones en el mar», incluso hay quienes anuncian que tienen club de playa”.
Lotes de inversión en Mérida.
Hacia un mercado sano
Por su parte, un vendedor afirma que, para crear un mercado sano, la gente no debe comprar a la distancia, sino que tiene que estar presente, conocer a la gente de ventas, “no puede ser que te llamen por teléfono y que vivas en Monterrey, en Guadalajara o en la Ciudad de México y que te engañen al firmar contratos de mil pesos mensuales por los próximos cinco u ocho años; se aprovechan de que Mérida es la joya de la corona porque no hay criminalidad”.
Si se toma en cuenta que en Yucatán hay 106 municipios, con el de Mérida que cuenta con uno los mejores parámetros de urbanismo, se han presentado casos de éxito en los que las licencias de urbanización para un desarrollo se dan posteriores a tres años de trabajo, pero cumpliendo los requisitos.
Según un trabajador del registro público, afirma que “la tierra sobra en Mérida, pero la autoridad no ha sabido administrarla. El desarrollo urbano se ha dado desordenado, ya que todo lo nuevo no tiene agua potable, y eso que la riqueza del estado, paradójicamente, es el agua, y como sobra, no les importa a los chiquiloteros porque cada desarrollo hace su propio sistema de captación”.
El desarrollo inmobiliario no profesional e irregular se volvió el negocio de moda.
Claroscuros
Actualmente, en la entidad hay muchos empresarios novatos, pero no todos con ganas de hacer las cosas bien. Algunos no saben, y aunque sea Mérida, a la larga les consiguen los permisos para desarrollos dentro de la ciudad, desarticulados, donde la autoridad no les exige infraestructura.
En contraparte, hay desarrollos que se hicieron adelante del Periférico. Por poner un buen ejemplo, uno que se llama Las Fincas, al cual se le hizo un acceso de cuatro kilómetros; antes estaba en muy malas condiciones. “Ahí, los empresarios hicieron la avenida, y ese tipo de infraestructura es el que debería de solicitarse a todos los desarrollos”.
Para que se presente en Yucatán un desarrollo urbano correcto, la Constitución Mexicana y los nuevos regímenes de la Secretaría de Desarrollo Urbano (Sedatu) ordenan que el proceso inicie desde la autoridad municipal.
Por lo tanto, “cuando hay un municipio serio como el de Mérida, las cosas van más o menos bien, pero si te vas a un municipio que en el que el alcalde no sabe ni hablar español, cambia todo”, dice otro desarrollador.
Atención en otros mercados
Referente a otros mercados inmobiliarios, para especialistas y desarrolladores locales, el tema de la sobreoferta de oficinas preocupa.
“Mérida no tiene la capacidad para la absorción de metros cuadrados como en la Ciudad de México. Un ejemplo claro: Mid Center, un muy bonito edificio ya terminado, pero está vacío, tenía parte para un hotel y se les echó para atrás”, afirma otro desarrollador.
Dijo que, en el tema de centros comerciales y retail, destaca el caso de La Isla, en Cabo Norte, “que es un buen proyecto, pero había otro muy malo, con unas entradas complicadas, estacionamientos inundados; independientemente de eso, no había mercado para los dos, uno de los dos iba a salir ganador y fue La Isla”.
El error más grande del otro proyecto es que parece que está cayendo sobre la calle, “no tiene perspectiva, no te invita a entrar”.
Desarrolladores poco informados aprovechan que hay proyectos que están cerca del consulado de Estados Unidos, Centroamérica, el Caribe y México, por lo que le están apostando a eso y a que Vía Montejo se logre habitar, aunque es una cuestión que está tardando.
Sobre los usos mixtos, según la investigación, se abusa de ciertos modelos, sobre todo en aquellos con oferta de espacio comercial que está sobreofertada en Mérida.
Referente al tema vertical, se observó que en unidades con valor arriba de los 3 y 3.5 millones de pesos (mdp), que es el que se está haciendo, “se ha sobreofertado. Hay demasiado. Sí lo compran los locales, pero en un porcentaje minoritario, y gente de fuera; pero también hay oferta con precios respetables de 4, 5 o 6 millones de pesos, pero aquí el mercado se acorta mucho”.
El empresario dijo que, en cambio, la oportunidad está en vivienda entre interés social y media, cuyos precios oscilan entre 1.5 y 2 mdp. “En vertical no hay oferta, por lo que una oferta bien planteada, con un buen proyecto, de 2 millones, sí puede jalar, porque de 2 a 3 millones parece que no”.
En ubicación de los desarrollos, en el norte de la ciudad desea estar mucho estrato de la población. Puede haber oportunidad en el norponiente y el nororiente, pero hacia el sur, la zona y los proyectos son más de nivel popular, que sería segmento para el Infonavit y vivienda económica.
En cuanto a infraestructura, falta la consolidación en la construcción del drenaje, ya que 10% de la ciudad no cuenta con ese servicio; “en agua potable estatal, que no es municipal, me atrevo a decir que entre 20 y 25% no la tiene”.
Hay que cuidar con quién inverir
Densidades y servicios
Otro error que se encontró durante la investigación, es que la autoridad no ha encauzado bien el tema inmobiliario.
Expertos explicaron que “hay muchos Polancos en Mérida, y los desarrollos residenciales o medio residenciales verticales se están construyendo en la periferia, pero la densificación o la famosa redensificación se hace adentro, en donde hay infraestructura, servicios; y en la ciudad lo que han hecho es seguir creciendo, pero no se ha incentivado el uso de estos proyectos”.
Ejemplo de ello es que, a pocas calles del Centro Histórico, se empieza a ver el deterioro, ya que hay aspectos urbanos que están prácticamente abandonados. Incluso en la misma avenida Paseo de Montejo, hay grandes casonas tradicionales muy deterioradas.
Otro empresario señaló que es un fenómeno que pasa en Estados Unidos de forma diferente, al que los norteamericanos llaman innercity, “que viene quedando entre lo que son los centros urbanos y la periferia, por lo que se vuelve una zona que decae”.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
Foto: rvm / blue inmobiliaria
