El sector de oficinas de la Ciudad de México, considerado el más grande de todo el país, fue por mucho el mercado inmobiliario comercial más afectado por la crisis sanitaria que vivimos. Actualmente, se siguen teniendo secuelas del entorno que propició la pandemia, pero también se observan importantes cambios que muestran recuperación en la demanda.
Un análisis de Cushman & Wakefield (C&W) indicó que “cada vez hay más estudios que confirman la necesidad de contar con espacios de trabajo corporativo y de una naturaleza más flexible. En la medida que las organizaciones están tomando sus decisiones para estructurar sus equipos de trabajo bajo un nuevo entorno, se aclarará cual es el nuevo equilibrio para el mercado de oficinas”.
En su opinión, “la necesidad de contar con lugares donde se fomente la colaboración y la identidad corporativa seguirá teniendo un rol significativo en las ciudades”. Es por ello por lo que la evolución del mercado sigue en marcha.
Repunta demanda
Cifras de la firma de corretaje inmobiliario CBRE, muestran que el inventario de edificios Clase A y A+ finalizó el tercer trimestre de 2023 en 7.3 millones de metros cuadrados, lo que representó un incremento moderado de 1.5% en comparación con el mismo periodo de 2022.
A lo largo de los nueve primeros meses de 2023, reportaron la incorporación de cinco nuevas edificaciones y se prevé que antes de que finalice el año se añadan dos más, particularmente en el submercado de Insurgentes.
Sin embargo, lo más destacado es que “de enero a septiembre del 2023 ya se nota una recuperación en el mercado de espacios corporativos en la Ciudad de México. La absorción neta alcanzó 69 mil m2 durante el 3T23, esta cifra es la más alta registrada desde el inicio de la pandemia, y en el acumulado este indicador ascendió a los 123 mil m2”, se afirma en el más reciente reporte Marketview de CBRE.
Ahí se agrega que “a la par del crecimiento del empleo, la demanda de espacios corporativos clase A y A+ continúa en mejora, cerrando con 69 mil 202 m2 en términos de nuevas solicitudes, en tanto que la actividad total o demanda bruta registró 143 mil m2 durante el tercer trimestre de 2023”.
Sobre dicho desempeño, Pablo Quezada, director general de la plataforma Datoz, comentó que el mercado de la Ciudad de México muestra algunas tendencias positivas, encabezados por una recuperación en los niveles de absorción, que es la suma de las transacciones del área que se ha rentado, vendido o subarrendado.
Afirmó que la absorción supera ya los promedios tanto de 2021 y 2022, incluso “en 2023 cerrará con un nivel mayor al de los últimos tres años (desde 2020); el tercer trimestre fue particularmente bueno para la Ciudad de México”.
En opinión de los especialistas de C&W, “los usuarios de oficinas, grandes y pequeños, ya han comenzado a definir cuál va a ser su nueva estrategia para el uso y ocupación de espacios. Claramente se está dando mayor flexibilidad en el uso de los espacios y los empleos “móviles” –aquellos que combinan diversas ubicaciones: oficinas, hogar y espacios de coworking– están elevando su participación. No obstante, también es claro que los espacios de oficina siguen jugando un rol importante en la organización del trabajo”.
Las tasas de disponibilidad se conservan estables.
Estabilización y futuro
Analistas de Newmark reconocieron que “el mercado de oficinas de la Ciudad de México ha presentado una estabilización en sus números. Han sido positivos por los dos últimos años, a pesar de la decisión de muchas empresas por continuar con la forma de trabajo híbrida dentro de las oficinas. Se espera que continúe la ocupación dentro de los edificios, pero sin llegar a la que se tenía antes de la pandemia”.
CBRE reportó que la tasa de vacancia se mantiene en niveles superiores al 20% al cierre de septiembre pasado, con una ligera disminución por primera vez en el año.
Pablo Quezada, director general de Datoz expresó que “las tasas de disponibilidad de todos los mercados (en el país) se conservan muy estables, pero en la Ciudad de México es la más firme, entre la tasa más alta y más baja”.
Precisó que la capital mexicana cuenta con los niveles de mayor espacio, con rangos de entre 21 y 23%. Aseveró que luego de alcanzar un nivel máximo en la tasa de desocupación durante el primer trimestre de 2022, a partir de entonces muestran una tendencia moderada de baja sostenida hasta el tercer trimestre de 2023, mientras que en los precios promedio ponderados siguen altos en la CDMX.
Para C&W “la actividad en el mercado de oficinas de la Ciudad de México está claramente de regreso, después de dos años consecutivos de contracción. Sin embargo, aún hay un largo camino por recorrer antes de alcanzar los niveles previos a la pandemia”.
Torre Reforma.
Oferta
C&W explicó que desde el inicio de la pandemia por Covid-19 se observó una ralentización en la actividad constructiva. “Los propietarios y desarrolladores han dado seguimiento puntual a los cambios en el comportamiento de la demanda y han tomado medidas para ajustar la oferta de espacios corporativos”.
Describieron que “el inventario en desarrollo ha experimentado una disminución significativa en su volumen. Al cierre del tercer trimestre de 2023 los trabajos activos de construcción suman 375 mil 613 metros cuadrados.
Llevel Polanco.
Al mismo tiempo, sigue en crecimiento la reconversión de algunos edificios de oficinas a uso habitacional, médico y educativo. Al día de hoy ya se ha anunciado una docena de reconversiones, que sumarán poco más de 200 mil m2; esto aún es una cantidad reducida, como proporción del inventario total construido, pero ya comienza a tener relevancia, como volumen absoluto. Pese a lo anterior, las complejidades inherentes a la reconversión de usos de suelo es muy probable que limiten fuertemente la magnitud en que estas reconversiones pueden tener lugar”.
En este mismo sentido, Newmark expuso que “los proyectos que se tienen en construcción continúan en proceso de forma reservada, debido a que existen proyectos que no han detonado del todo sus operaciones, retrasándolas trimestre a trimestre”.
Afirman que “se tiene una baja de 50% en los edificios en obra, en comparación con el 3T23, donde se tenían 1 millón 274 mil 086 m2. Desde ese periodo hemos visto el cambio de uso de inmuebles de oficinas a vivienda, consultorios u hospitales. Los edificios que han presentado un cambio de giro se ubican, principalmente, dentro de los corredores Insurgentes y Reforma”.
Paseo de la Reforma.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: RAWPIXEL / REPUBLICA / ELOSCARDZ
