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Siempre que queremos proteger nuestros ahorros en México, comprar un inmueble es una gran alternativa porque han demostrado que preservan su valor a lo largo del tiempo, sobre todo en momentos de crisis, explicó Jorge Pigeon, Vicepresidente de Relación con Inversionistas de Fibra Uno (FUNO).
En conferencia de prensa remota señaló que si se voltea a ver los 643 inmuebles de FUNO, todos tienen mucho valor, por lo que el certificado de la Fibra que cotiza en bolsa es una oportunidad muy atractiva para los inversionistas. El valor de cada certificado por valuación de las propiedades, se ubica alrededor de 40 pesos, pero la cotización en el mercado finalizó abril en 20.1 pesos. Lo anterior significa que cotiza con un descuento superior al 50%, es decir, se puede compran un inmueble del portafolio de FUNO un 50% más barato. Así es el nivel de oportunidad que existe hoy en día en el mercado, puntualizó Pigeon.
Defensiva en medio de la crisis
Al respecto, un análisis de Intercam Casa de Bolsa, señaló que la Fibra tiene una posición defensiva frente a la incertidumbre: “Fibra Uno tiene una posición defensiva por la estrategia que utilizan y que los ha mantenido en el mercado durante tantos años, siendo además la Fibra de mayor tamaño en México. Para lograr lo anterior es de recalcar el enfoque en la calidad y ubicación de sus propiedades, con rentas competitivas y manteniendo una 'prudencia financiera'. En cuanto al último punto, cabe destacar que la vida promedio de la deuda de la empresa es de 11.9 años y que el próximo vencimiento está programado para diciembre del 2022, por lo que no existe la necesidad de refinanciar su deuda. Adicionalmente, durante el trimestre (1T20) anunciaron la disposición del 50% de su línea de crédito vinculada a la sostenibilidad, lo que mejora la posición de efectivo y lleva a una mayor liquidez, para estar mejor preparados ante la pandemia”.
En FUNO® nos enorgullece cumplir 9 años, siendo un motor de la economía local y el líder indiscutible de bienes raíces en el país. Seguiremos trabajando en nuestro compromiso con México. #somosFUNO pic.twitter.com/3seNWXYym4
— fibraunomx (@fibraunomx) March 18, 2020
Indicaron que la disposición del crédito se reflejó en una razón de apalancamiento (LTV) de 44.7%. Este nivel se encuentra cercano al límite impuesto por la CNBV de un máximo de 50%, pero obedece a la razón anterior. Al respecto, Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, durante la conferencia precisó que el principal objetivo hoy en día es preservar la liquidez de la compañía. Intercam agregó que “la diversificación del portafolio, tanto por segmentos, geográficamente, y por la gran cantidad de inquilinos con los que cuenta, implica una posición de mayor seguridad para la Fibra. En cuanto a la división por sector, 37% de los ingresos provienen del comercial, 30% del industrial, 26% de oficinas y 7% de otros. Se tendrá que ver el caso de los diversos inquilinos de manera individual, pero se sabe que la Fibra está en constante comunicación con ellos para resolver cualquier inconveniente”. Sobre el tema de los inquilinos, Robina señaló que se trabaja con cada uno de ellos para diferir el pago de las rentas en un plazo no mayor a 12 meses.
Reporte trimestral positivo
Sobre el reporte de FUNO en el 1T20, Intercam consideró que es positivo, ya que sostuvo incrementos de doble dígito tanto en ingresos totales como en NOI. “Lo anterior se debe al eficiente desempeño del portafolio, un leasing spread favorable y, en gran medida, por las incorporaciones al portafolio durante los últimos doce meses, entre éstas la adquisición del portafolio Titán a final del 2019”.
En el mismo sentido, opinaron que “el impacto del COVID-19 generó mayor incertidumbre en la economía, por lo que consideramos que es sensato que, en el corto plazo, la Fibra sea más precavida en cuanto a las incorporaciones, aprovechando su posición defensiva”. Ante esto, Robina afirmó que cumplirán con todos los proyectos de inversión que están en proceso; sin embargo, reconoció que seguramente ajustarán el plan de inversiones para 2020, que originalmente ronda los 15 mil millones de pesos, toda vez que serán extremadamente cautelosos.
También sobre el reporte trimestral, la casa de Bolsa BX+ destacó que como medida para preservar liquidez, FUNO decidió distribuir únicamente el 50% del AFFO, lo que representa 0.29 pesos por CBFI (dividend yield de 1.5% al último cierre, 6% anualizado).
Agregaron que en cuanto a liquidez, la empresa cuenta con 4 mil 68.9 millones de pesos (mdp) en caja, mientras que tienen una línea de crédito por 13 mil 500 mdp y 410 millones de dólares, de los cuales ha dispuesto la mitad. En deuda, la razón deuda/activos se ubica en 44.7%, alta vs comparables, aunque menor al 50% limite por regulación. La razón de servicio de deuda es de 2.0x, mientras que un 55% de deuda esta denominada en USD. La duración promedio de la deuda es 11.9 año mientras que el próximo vencimiento relevante es en diciembre de 2022.
Finalmente, Barclays opinó sobre el reporte a los inversionistas que “los resultados del 1T20 de FUNO fueron mejores que nuestras estimaciones. Mirando más allá del 1T, las operaciones de FUNO ciertamente se verán afectadas por la pandemia de COVID-19. Si bien la magnitud, el momento y la forma del impacto en las operaciones de FUNO son inciertos, coincidimos con la gerencia en que está bien posicionada para enfrentar el desafiante entorno actual”.
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