No obstante que la crisis de los créditos hipotecarios estadunidenses de alto riesgo ha provocado que a nivel mundial disminuya la existencia de recursos económicos, el financiamiento hipotecario en México está garantizado, no frenará el crecimiento del sector inmobiliario y favorecerá a los usuarios cumplidos, coincidieron en señalar funcionarios y ejecutivos del sector.

Adicionalmente, aunque el costo del dinero en los mercados se ha encarecido, porque se han restringido los flujos a nivel internacional, los riesgos de que aumente el costo del crédito hipotecario es limitado, más bien a lo largo del año se vinieron ajustando a la alza por la mayor inflación local.

"El crédito continuará fluyendo por parte de la banca en todos los segmentos, tanto en consumo como en hipotecario y empresarial; sin embargo, habrá necesariamente una adecuación a las condiciones del crédito, al reconocer que el mundo está cambiando y que la economía enfrentará retos que no veíamos hace un año o tan sólo seis meses, lo que obliga a las instituciones de crédito a adecuar las condiciones de crédito", declaró Enrique Castillo Sánchez Mejorada, presidente de la Asociación de Bancos de México (ABM).

Detalló que comparativamente contra lo que ha pasado en otras latitudes el sistema financiero mexicano y, particularmente la banca mexicana, viene enfrentando y estaba mejor posicionada para sobrellevar estos retos y cambios en las condiciones internacionales; pero al mismo tiempo, se tiene que ser responsables y realistas porque afectarán a la economía.

De acuerdo a las cifras de la ABM, al mes de agosto del presente año, el crédito a la vivienda mostró un crecimiento del 11 por ciento anual, impactado por el entorno de la actividad económica, que genera menor demanda de crédito hipotecario y que comparan con los crecimientos extraordinariamente importantes en los últimos años, arriba del 70 por ciento en el 2005, 46 por ciento en el 2006 y 20 por ciento en el 2007.

Por su parte, la cartera vencida en el segmento hipotecario pasó del 2.6 en agosto del 2007 al 3.1 en el mismo mes del presente año.

Evolución de Productos

A nivel de instituciones, lo que se observa es que en lugar de frenar el crédito está buscando transformar sus productos.

"Vamos a ver una evolución de los productos, lo que significa una importante oportunidad de mercado, nos llevará a reconocer que no todas las personas representan el mismo riesgo de crédito. Una persona que pone un mayor enganche debiera tener un precio distinto con respecto a aquella que pone el enganche mínimo, lo mismo sucede con una persona que tiene un excelente historial crediticio, con respecto a otra que lo tiene pobre o incipiente", explico por su parte Ricardo García Conde, presidente del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM.

Sobre los cambios que podrían presentarse en el crédito hipotecario, el ejecutivo dijo que antes los bancos no diferenciaban los distintos niveles de riesgo que representa una persona y ahora es una tendencia que se verá en el tiempo. Desde su óptica, otra cosa que pudiera suceder es que el precio (tasa) de los créditos hipotecarios, se podría diferenciar con base en la aplicación de la ley, porque no es la misma en todos los estados, ya que en algunos la ejecutabilidad contractual es muy eficiente, lo que acelera la recuperación de una garantía mientras que en otros es al revés. Asimismo, la modernización de los Registros Públicos de la Propiedad podría ser otro factor que hará que los otorgantes de crédito diferencien el riesgo entre un estado y otro.

El también director ejecutivo de Crédito al Consumo de Scotiabank, recordó

que dicha institución lanzó un producto que otorga una tasa diferente a los clientes de mejor perfil de riesgo desde el momento en que pactan la hipoteca, da una mejor tasa al cliente que tiene historial crediticio bueno con otros créditos y, con base en los pagos puntuales o retrasados, se define cómo se mueve la tasa.

Instituciones fuertes en México

"A diferencia de Estados Unidos y otras partes, el sistema financiero de México cuenta con toda la confianza de los depositantes y no hay corrida sobre los depósitos, por lo que no ha sido una preocupación de los bancos perder depósitos y, por lo tanto, tienen una base de fondeo estable para el largo plazo", consideró Oscar Regalado Vergara, director de Banca y Producto Hipotecario de Banamex.

Desde su punto de vista, no van a ser afectadas las tasas de interés fijas que ofrecen los bancos, porque la mayoría de las grandes instituciones en México forman parte de grupos internacionales globales, por lo que el fondeo que tienen proviene de sus tesorerías y, por lo tanto, no es necesario entrar en derivados para amarrarlas.

El ejecutivo señaló que varios bancos ya premian a los clientes cumplidos y, que en su caso, su tasa empieza en 11.75 y va bajando por pagos puntuales para llegar al 9 por ciento.

"Las condiciones de la banca mexicana y estadunidense son muy diferentes. En Estados Unidos el 66 por ciento de los 80 millones de viviendas están hipotecadas, mientras que en México de los 22 millones existentes solamente el 10 por ciento lo están, eso nos habla de la idiosincrasia de la población, en México se busca pagar muy rápido y no deberla. Otro punto es que en Estados Unidos las tasas variables eran muy populares, la percepción de la estabilidad era importante, por lo mismo al haber un incremento en las tasas de interés el cliente tuvo que afrontar un pago mayor, mismo que no pudo cubrir, mientras que en México tenemos tasas fijas desde hace años", manifestó Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en HSBC.

Para el especialista la oferta sigue estando allí, inclusive de manera muy agresiva, recordando que su institución lanzó en junio un nuevo esquema de crédito pensando en una situación como la que se está presentando, porque se adapta a las posibilidades de pago de los clientes, a fin de que sea mejor sujeto de crédito, ya que no tiene comisiones y cuenta con flexibilidad en los pagos mensuales y quincenales, lo que no involucra que no saque nuevos productos en el futuro.

Productos acordes con la situación

"El contexto actual es de oportunidad y en el mismo los clientes serán más cautos, solicitarán mayor información, además de conscientes y responsables en la solicitud de créditos. Nosotros siempre estamos innovando por lo que lanzaremos nuevos productos. En el corto plazo es importante que nuestros clientes sepan que ya contamos con productos para que afronten carencia de liquidez o pérdida de empleo, es un momento en el que se tienen que poner productos a disposición de los clientes responsables", manifestó Isidoro de Jesús Sánchez Espejel, director general adjunto de Diseño y Desarrollo de Negocio de la Banca Hipotecaria de BBVA-Bancomer.

El ejecutivo dijo que en los últimos años han favorecido a los clientes que 

reúnan los siguientes aspectos: tener la conciencia y claridad de tomar una decisión responsable para comprar un inmueble con crédito; que su fuente de ingresos sea sostenible no sólo en el corto sino en el mediano y largo plazo e incluso con posibilidad de crecer; tengan un perfil que lo identifiquen como personas que pueden y saben afrontar un crédito.

Otro ejemplo es el de Banamex, que lanzó recientemente un crédito hipotecario para pago de pasivos o deudas de cualquier tipo, el cual además de ampliar el abanico de posibilidad en cuanto a la oferta, sin duda es un producto que beneficia a muchas personas con un inmueble propio y que tienen otro tipo de deudas con tasas muy altas y, que a través de un crédito hipotecario, mejoran sensiblemente su liquidez al pagar una menor tasa y a un plazo más largo.

Buen momento para tomar crédito

Los ejecutivos consultados coincidieron en señalar que pese al aumento de 100 a 150 puntos base en los últimos 12 meses, en que se han elevado las tasas de interés en los créditos hipotecarios, es un buen momento para adquirir bienes inmuebles mediante crédito hipotecario, porque los mismos incorporan las características que dan tranquilidad a los clientes en situaciones de alta volatilidad, como la actual, porque están basadas en lecciones que aprendió la banca durante varias experiencias dolorosas, la última de las cuales fue a consecuencia de la devaluación de 1994.

Flavio Franyuti Barreda observó que las personas se están acercando a solicitar crédito pero con cierta incertidumbre por el entorno, por lo que se debe hacer notar que sigue siendo un buen momento para comprar una casa si así se requiere, pero que se debe ser cuidadoso con el pago mensual en relación a su ingreso para que sea cómodo, es decir, que no sobrepase el 35 por ciento del mismo, incluyendo otro tipo de adeudos, además de que no tenga riesgo en el corto plazo por una pérdida de empleo.

Denotó que en el caso de fondeo de los desarrolladores y empresas que dan crédito, lo que va a suceder es que el crédito se está encareciendo, conjuntamente se va a ser más estricto en la calificación y otorgamiento de financiamiento, además de que se busca ser más objetivo en el análisis de crédito y las condiciones del acreditado, en términos de constructores y en relación a las condiciones del mercado y el proyecto.

Isidoro Sánchez Espejel sentenció que "los créditos con tasa fija son la mejor opción y está demostrado, a raíz de esta crisis que estamos viviendo, que son los que las personas pueden afrontar pase lo que pase, salvo una pérdida de la fuente de pago, además de que están los seguros de desempleo y los mecanismos de reestructura en caso de que le disminuya el ingreso".

Por el lado de los otorgantes, consideró que se tendrá que mejorar de cara a los clientes y en los próximos años se presentará una reconformación del sector, en donde habrá instituciones que dejarán de dar crédito porque no les es atractivo, mientras que otros se consolidarán y saldrán fortalecidos.

Algunas reflexiones

Otro aspecto en el cual estuvieron de acuerdo es que se están generando nuevas oportunidades en el sector, las cuales provocarán profundos cambios en el mismo.

Oscar Regalado Vergara vislumbró que así como 1994?1995 fue un parteaguas, del cual surgieron y crecieron las Sofoles, éste es uno nuevo y en varios años veremos cómo las figuras financieras en el hipotecario van a ser muy diferentes, en donde va a estar muy premiado la certeza que puede dar un banco, en el fondeo a la estabilidad y la calidad de los créditos que otorga.

Consideró que otra oportunidad es aprovechar todo esto para competir en lo que vale la pena, es decir, por la calidad de los productos y del servicio, evitando la competencia basada en la flexibilidad en las políticas de otorgamiento.

Ricardo García Conde juzgó que el efecto de la crisis subprime es con relación a la liquidez ya que no existe de forma abundante, es restringida, por lo que las instituciones financieras van a tener que seleccionar y dimensionar los cajones en donde van a colocar sus recursos y la 

mezcla respectiva.

Opinó que lo que es bueno para el consumidor es bueno para la industria, y que bajo el nuevo entorno el cliente tiene que aprender a manejarse con disciplina, prudencia, no endeudarse demasiado, a manejar las deudas de tal manera que no lo ahorquen y le sirvan para hacerse de un patrimonio.

Como han observado nuestros lectores, ante la crisis internacional, por primera vez en la historia reciente del país, el crédito hipotecario mexicano no se restringe y sí muestra su fortaleza en el entorno global.

Menores presiones en costo hipotecario, hasta principios de 2009

Será hasta finales del primer trimestre de 2009 cuando las presiones alcistas sobre el costo de los créditos hipotecarios disminuyan, opinó Adolfo Albo, economista en jefe para México de BBVA-Bancomer, durante la presentación de su Informe Inmobiliario.

Las presiones sobre la inflación en México y la volatilidad financiera internacional fueron determinantes para ver algunos incrementos en el costo del crédito hipotecario a lo largo del 2008. 

Sin embargo, afirmó que la presión sobre la inflación comenzará a bajar en el segundo trimestre de 2009 y ello contribuirá a bajar las tasas hipotecarias.

Fue muy claro en que "en la medida que la inflación empiece a ceder, la presión sobre las tasas de los hipotecarios bajará. Vemos baja en tasas para el próximo año".

Asimismo, agregó que "conforme pase el tiempo, menos presiones a la alza vemos y mayores posibilidades de baja en hipotecarios se observará", afirmó Adolfo Albo.

En opinión del especialista, no hay problema de financiamiento hacia el mercado de la vivienda. "El financiamiento a la vivienda crecerá en 2008 entre 17 y 18 por ciento respecto al 2007, un buen resultado pero a un menor ritmo de lo observado un año previo".

Todo ello a pesar de los estándares crediticios estrictos que están siguiendo las instituciones financieras privadas.

Moderado crecimiento de la cartera vencida de hipotecarios

Derivado de la crisis, es lógico pensar que por diversas circunstancias la gente con un hipotecario pueda dejar de pagar como lo venía haciendo. Sin embargo, la cartera vencida de crédito a la vivienda otorgado por parte de la banca comercial (créditos hipotecarios), ha venido creciendo en forma moderada durante los últimos tres años.

De acuerdo con cifras de la ABM, presentados el miércoles 22 de octubre, al cierre de 2005 la cartera vencida 

alcanzó un índice de 2.2 por ciento, ajustándose marginalmente a 2.1 por ciento en 2006. Sin embargo, para 2007 mostró señales de avance al incrementarse hasta 2.6 por ciento.

El reporte más reciente de la ABM es que hasta agosto del año en curso la cartera vencida del crédito hipotecario se ubicó en 3.1 por ciento, contrastando con el índice de morosidad de las tarjetas de crédito que alcanzó 9.2 por ciento en el mismo lapso.

Es importante diferenciar los niveles de morosidad actuales con la época de crisis resultante de la crisis de 1994-1995. Al cierre de 1995, justo a un año de haber estallado la más reciente crisis financiera del país, la morosidad en créditos hipotecarios de la banca creció de 5.6 por ciento (diciembre de 1994) a 9 por ciento al cierre de 1995, pero el índice de morosidad creció a 14.4 por ciento en 1996 y estableció máximos de 36.3 por ciento en 1997 y se mantuvo en 35.9 por ciento en 1998.

Por ello, sin duda es importante destacar que pese a la crisis financiera de los Estados Unidos, la cartera vencida de créditos hipotecarios en México han crecido en forma moderada y debido a que predominan las tasas fijas y muchos de esos créditos cuentan con el respaldo de seguros de desempleo, no repuntará significativamente en el corto y mediano plazo.