El año que inicia estará lleno de retos para el sector hipotecario en México, aunque los factores macroeconómicos del país son positivos, el entorno internacional sigue siendo incierto y no estaremos ajenos a sus efectos.
Durante 2012, el impacto del entorno económico global será un factor importante en el proceso de recuperación de la actividad hipotecaria.

En México para el año que comienza se estima una inflación de alrededor del 3.7%, un tipo de cambio estable por debajo de los $13 por dólar y la cotización esperada de los Cetes de alrededor de 4.4%, esto permitirá tener tasas de interés estables durante el año favoreciendo que los solicitantes conserven su capacidad de crédito.

Por lo que se refiere a la demanda de Crédito Hipotecario, el bono demográfico sigue teniendo sus efectos de incremento en el número de familias que necesitan una vivienda, sin embargo existen dos factores muy importantes que la impulsan: el empleo y el nivel de ingreso de la población.

A finales del año pasado se pudieron observar datos ligeramente positivos en el crecimiento del empleo y se prevé que el producto interno bruto crezca durante 2012 alrededor de un 3.5%, por lo que se esperan condiciones estables en la demanda de crédito hipotecario.

El bono demográfico, el empleo y el ingreso, son factores que presentan un escenario estable pero positivo para el Crédito Hipotecario en 2012.

Por otro lado tenemos la oferta de crédito. En este sentido, la banca ha estado muy activa lanzando nuevos productos y ofreciendo cada vez tasas de interés más bajas, así como esquemas que facilitan el acceso al crédito con pagos mensuales menores, esto ha ayudado a que el monto de financiamiento otorgado en 2011 por la banca muestre un crecimiento del 50% comparado con el monto colocado en el año 2008.

A pesar de este crecimiento observado en la banca, la colocación de crédito de las instituciones financieras privadas (Banca y Sofoles) en 2011 presenta una disminución del 30% respecto al monto colocado en 2008, esto es resultado de la importante disminución en el otorgamiento de crédito que han mostrado las Sofoles, quienes sólo colocaron durante 2011 el 3.3% del monto colocado en 2008.

En lo que a oferta de crédito hipotecario se refiere, veremos durante 2012 una interesante oferta bancaria de crédito y una fuerte competencia, esperando volúmenes de crédito similares a los observados durante 2011.

La diversidad y complejidad de productos hipotecarios existentes en el mercado han promovido el crecimiento de los agentes o brokers hipotecarios, que han tomado un papel relevante en la distribución de los créditos hipotecarios bancarios; ofreciendo importantes ventajas a sus clientes mediante la asesoría para la correcta selección del crédito que mejor se adapte a sus necesidades. Ello implica importantes ahorros económicos, tanto en la gestión como en el seguimiento del crédito. Durante 2012 esta actividad seguirá consolidándose como especialistas en productos y procesos hipotecarios.

Las entidades financieras públicas, Infonavit y Fovissste, mantienen presupuestos agresivos con 490,000 y 75,000 créditos respectivamente, y se espera que durante el último año de gobierno se llegue a 1,000,000 de acciones de vivienda en conjunto con las instituciones financieras privadas y los programas gubernamentales.

Por lo anterior, vemos un escenario alentador para el mercado de crédito hipotecario bancario y una continuidad en la oferta de crédito por parte de las entidades financieras públicas, sin embargo para las economías que tradicionalmente han sido atendidas por las Sofoles Hipotecarias no se tienen opciones claras, el modelo de estas está agotado dados sus índices de capital y fuentes de fondeo, la Sociedad Hipotecaria Federal tiene todo un reto en este sentido para apoyar a que este mercado siga siendo atendido.

Existen otras opciones de crédito para adquirir una vivienda y que, dadas las condiciones anteriormente mencionadas, pueden tener un crecimiento durante 2012, los esquemas de autofinanciamiento pueden llenar el vacío que han dejado las Sofoles para economías que no son atendidas por la banca ni por el Infonavit o Fovissste.

Los esquemas de autofinanciamiento, aunque con costos mayores, son una alternativa viable para quienes no tienen acceso a financiamiento bancario y cuyo número se calcula en un 30% de la población económicamente activa.

En resumen, durante 2012 habrá una oferta disponible de crédito hipotecario y sus condiciones permanecerán sin grandes cambios y con condiciones de tasas y pagos accesibles, el volumen de créditos crecerá marginalmente con respecto a 2011 para las instituciones financieras privadas y se mantendrá la oferta de crédito por parte del Infonavit y Fovissste.

Probablemente veremos el crecimiento de actividades como el autofinanciamiento para la vivienda, así como los asesores o brokers hipotecarios.

El reto y la oportunidad es atender a las economías no consideradas por la banca o las instituciones públicas y que pudieran incrementar los volúmenes de crédito, este elemento será decisivo para recuperar las cifras de otorgamiento de crédito registradas durante 2008.

Corporativo de Scotiabank, Ciudad de México.

Texto:flavio franyuti B.