Es momento de planeación, crecimiento y fortaleza. Hoy se debe aceptar que, después de las grandes caídas que han tenido los créditos en los últimos años, debido al desempleo y a la falta de confianza de la gente sobre la estabilidad del mercado, nos encontramos en un punto donde el único camino que resta, es replicar las estrategias exitosas y resolver como un mercado integrado los desafios que se presenten.
Si bien hay crédito, todos los participantes se comportaron muy cautelosos, tanto los oferentes como los demandantes. Constantemente escuchamos que los bancos no prestan, pero eso no es correcto, sí prestan pero se volvieron más prudentes en la selección de a quién le prestan o cuándo le prestan.
El mercado de créditos hipotecario lo podemos dividir en dos segmentos, aquél cuyo valor de la vivienda es inferior a 600 mil pesos y el que es superior a dicho nivel. El primero, depende casi en exclusiva del financiamiento tradicional del Infonavit y Fovissste y el segundo más de instituciones privadas, principalmente de la banca.
Digamos que el segmento bajo, que depende de los organismos públicos, los demandantes normalmente siguen la mentalidad de “tomó el crédito ahorita no sea que después ya no haya”. Por eso hoy observamos que el Infonavit reporta hasta agosto del año en curso un incremento en su colocación respecto al año previo.
En contraste, el mercado que depende más de instituciones privadas, es muy susceptible a la seguridad del empleo. Si una persona tiene la incertidumbre de mantener su empleo, no toma el crédito aun cuando el banco ofrece el financiamiento. Esto explica que en la primera mitad de 2010 la banca en su conjunto haya colocado menos créditos individuales que en igual periodo de 2009.
El empleo y la seguridad del mismo son el factor clave para tomar la decisión de aceptar el crédito, por eso es que desde el año pasado muchas personas aún con la autorización del financiamiento por parte del banco, pospusieron su decisión de comprar un inmueble; en lo que va del año, esta variable sigue estando presente y no se ha superado del todo el temor a perder el empleo.
Los bancos dan crédito hipotecario pero en forma más selectiva, mostrando cierta prudencia para no ser muy laxos y otorgarle el financiamiento a quien sea; sin duda había que ser prudente y responsable por la crisis. Dentro de esa parte de ser prudentes, la banca ha puesto condiciones como pagar el endeudamiento en créditos al consumo para que sea más que en un momento dado pague su hipoteca.
Por ejemplo, a la hora de solicitar el crédito, el banco le pide al demandante que primero pague su tarjeta de crédito o termine de pagar un crédito de auto, etc., y luego haga su solicitud por el financiamiento hipotecario. Cuidar el endeudamiento permite mejorar la capacidad de endeudamiento hipotecario y representará una mayor garantía de pago puntual.
La mayor responsabilidad entre oferentes y demandantes, se pudo observar en el desempeño de la cartera vencida, que si bien repuntó en la parte más álgida de la crisis en 2009, se ha venido corrigiendo y nunca representó un peligro para la banca, además de que resultó sumamente inferior a lo que se observó en el crédito al consumo.
En septiembre de 2008, justo al iniciar la crisis financiera internacional, la cartera vencida del crédito a la vivienda por parte de la banca se ubicó en 3.38%. Para diciembre de ese año repuntó a 3.52% y al cierre de 2009 alcanzó 4.63%. Por lo que respecta a 2010, en marzo observó una corrección a 4.56% y continuó la misma tendencia; el reporte más recientes (julio) indicó que el índice de morosidad es de 4.23 %.
Cómo poder olvidar que en la crisis de 1995, la cartera vencida fue de tal nivel que los bancos quebraron y muchos acreditados perdieron sus casas por volverse impagable sus créditos.
Recuperar su crecimiento, el reto inmediato
Aun cuando hay oferta competitiva hipotecaria para vivienda arriba de 600 mil pesos, no se está desplazando rápidamente, por eso el mayor reto que tiene la industria hipotecaria en México luego de la contracción que experimentó por la crisis de 2009, es recuperar la confianza de los demandantes de crédito para retomar el camino del crecimiento, así como reducir los índices de cartera vencida a niveles similares previos a la crisis.
Como efecto de la crisis financiera internacional y la severa recesión nacional, el crédito hipotecario en México sufrió una contracción durante 2009 de -12% en el número de financiamiento individual otorgado. Aunque el panorama para el presente año es mejor por la expectativa de recuperación económica, durante la primera mitad de 2010 la industria hipotecaria registró aún secuelas de la crisis y se observó una contracción en la colocación de crédito hipotecario, aunque a menor ritmo que el año previo.
Si bien las instituciones públicas y privadas (bancos primordialmente) no contrajeron los recursos disponibles para otorgar financiamiento individuales para adquirir una casa o departamento en medio de la severa crisis del año pasado, aunque si fueron más estrictos para colocarlos, es decir, la oferta no se limitó o siempre estuvo abierta, el resultado adverso en colocación se explicó por la contracción de la demanda, debido a que las personas decidieron posponer su decisión de obtener un crédito hipotecario primordialmente por el temor de perder su empleo y no tener con qué pagar su hipoteca.
Con la reactivación económica prevista para 2010, donde la economía creció 5.9% durante los seis primeros meses respecto a igual periodo del año previo, se inició la recuperación de los empleos que se perdieron en la crisis. Sin embargo, tampoco se ha reactivado la generación del mismo para satisfacer la suma de los que se perdieron más los que se deben generar anualmente.
Por lo mismo, sin duda la demanda de crédito sigue teniendo en el empleo el elemento clave para que se reactive fuertemente la demanda de crédito hipotecario además que se le suma la capacidad de compra, toda vez que otro fenómeno derivado de la crisis fue el endeudamiento de las familias.
Las secuelas de la crisis
De acuerdo con la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), durante 2009 toda la industria hipotecaria (bancos, sofoles/sofomes, Infonavit y Fovissste) colocó 677 mil 648 financiamientos individuales, frente a los 771 mil 974 de 2008, lo que significó una contracción de -12.0%; en lo que se refiere a los recursos que se dispusieron para dicha colocación, que sumaron 221 mil 347 millones de pesos, significaron una juste de -7.0%.
Es importante destacar que aún en medio de la crisis, durante el año pasado tanto la banca (5 y 6% respectivamente) como el Fovissste (11 y 54% respectivamente) destacaron al lograr incrementar el número de créditos colocados y los recursos destinados para el mismo fin, por el contrario, las Sofoles/Sofomes fueron las que arrojaron la peor contracción (-63 y -58%), seguido por el Infonavit (-9 y -10%, respectivamente).
La información más reciente de la AHM revelan que durante el primer semestre del 2010, el número de créditos individuales otorgados por toda la industria hipotecara mexicana fue de 299 mil 646 frene a los 313 mil 715 que se otorgaron en el mismo periodo de 2009, lo que significó una contracción de -4.5%. Sin embargo, el monto de recursos derramado sumó 95 mil 588 millones de pesos, apenas -0.3% inferior a los recursos dispuestos un año previo.
Si bien se ha moderado el ritmo de contracción frente a lo observado en 2009, ello se explica fundamentalmente por el buen desempeño que está teniendo el Infonavit a lo largo del año con un repunte anual de 6% en el número de créditos otorgados, en contraste con el Fovissste, los bancos y sofoles/sofomes, donde todas estas instituciones reportaron una primera mitad de año con una menor colocación que en igual periodo de 2009.
El segmento más afectado es el de las Sofoles/Sofomes, quienes derivado de la crisis de fondeo desde la segunda mitad de 2008, siguen contrayendo su actividad salvo las firmas que lograron capitalizase. Las cifras de la AHM revelan que en los seis primeros meses del año en curso contrajeron en -34.4% el número de créditos individuales otorgados, al otorgar solamente 13 mil 281 frente a los 20 mil 257 de la primea mitad de 2009.
En el caso particular de la banca, al cierre de junio colocaron 36 mil 999 créditos hipotecarios, reportando una contracción de -24.6% frente a igual periodo de un año previo; como cifra contrastante, el valor de estos financiamientos (21 mil 861 millones de pesos) registró un incremento de 8.5%. Estas cifras indican claramente que se ha estado colocando créditos por un mayor monto que en igual periodo del 2009; también debemos destacar que el precio de la vivienda se incremento en 4.6% en el mismo periodo, según el índice de precios de la vivienda nueva de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) adquirida a través de financiamiento hipotecario.
Por lo que respecta al Fovissste, colocó en el primer semestre 15 mil 549 créditos individuales para reportar una contracción de -18.5% frente a igual periodo del año pasado.
A la espera de la recuperación
Las cifras muestran que, como secuela de la crisis, durante la primera mitad de 2010 se observó un mercado hipotecario aún débil, afectado principalmente por la confianza del consumidor y por la debilidad laboral, elementos que siguen determinado prudencia en los demandantes de crédito.
Sin embargo, también debemos recordar que mientras hoy se observa una moderación en la tasa de contracción respecto a lo observado un año previo, sigue estando la llave de crédito abierta en las instituciones privadas gracias a la solidez de las mismas, (nos referimos a los bancos), a diferencia de la crisis de 1995, cuando un año posterior se cerró la llave y así se mantuvo cuando menos cinco años; adicionalmente, también se debe considerar el buen desempeño que está teniendo el Infonavit que ya retomó la senda del crecimiento.
Por lo tanto, la expectativa de recuperación en el otorgamiento de crédito hipotecario de toda la industria deberá mostrar las condiciones de mejoría en esta segunda mitad de año, cuando se refleje una mayor confianza en la recuperación económica, cuando se vea un mercado laboral más estable, cuando se reflejen los resultados positivos de los ajustes y nuevos productos que lanzaron al mercado tanto instituciones privadas como públicas, principalmente de los bancos y el Infonavit.
Desde nuestra óptica, será en la segunda mitad del año cuando veamos la reanimación del crédito hipotecario, aunque la recuperación total será hasta 2011.
Cuando revisamos el caso particular de la banca, el dinamismo de la colocación no se ha restablecido del todo, y donde la demanda contenida es determinante por la debilidad laboral y la confianza del consumidor, toda vez que el crédito está abierto, incluso las condiciones del financiamiento (costo) no sólo no se ha deteriorado, sino que ha mejorado en 2010 respecto a 2009.
De acuerdo con información del Banco de México (Banxico), en junio de 2010 la tasa de interés promedio del crédito hipotecario de la banca fue de 12.33%, lo que determinó un Costo Anual Total (CAT) de 14.17%. Estas cifras demuestran que han mejorado las condiciones del crédito, toda vez que en junio de 2009 la tasa de interés promedio se ubicó en 12.8% y el CAT en 14.78%, lo que significa que se abarató en cerca de medio punto porcentual (47 puntos básicos) la tasa de interés y 61 puntos básicos el CAT en el último año, aunque fue durante el segundo trimestre de 2010 cuando se observó la mayor corrección a la baja en los costos del crédito hipotecario bancario.
No hay que perder de vista que los demandantes de crédito buscan el menor costo del crédito, las menores comisiones, es decir, la mayor accesibilidad, por lo que es importante esta corrección en el costo del financiamiento, que está muy cerca de los niveles observados previos al estallido de la crisis en 2008; en junio de ese año la tasa de interés promedio era de 12.21% y el CAT de 14.16%.
Mientras los otorgantes del crédito buscan acreditados que permitan identificar un mayor compromiso de pago o viso de otra manera, un menor riesgo de incumplimiento, por ello la situación del mercado laboral y la capacidad de pago de la población les resulta estratégico para ello.
Al respecto, analistas de Banamex señalaron en un reporte que las cifras parecen confirmar que la recuperación del crédito bancario está en marcha y que su consolidación será en la segunda mitad de este año.
La misma Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), declaró recientemente que “la solidez del sistema financiero permitirá que en 2010 se registre una expansión significativa del crédito”.
Ernesto Cordero, titular de la dependencia, declaró que “el sistema bancario es sólido por lo que este año se espera una expansión significativa del crédito en segmentos principalmente de consumo y vivienda”.
De acuerdo con el Banxico, el crédito para la adquisición de vivienda subió 4.2% en junio en términos anuales, donde los préstamos para el segmento de interés social subieron 18.8% y el de vivienda de nivel medio y residencial aumentó 2 1 por ciento.
Hay que cuidar la cartera vencida.
Un tema que no puede dejarse de lado es el de la cartera vencida, que debido al fuerte desempleo que ocasionó la crisis fue irremediable que se incrementará.
Las cifras de la AHM indican que considerando bancos, Sofoles/Sofomes e Infonavit, al cierre de junio del año en curso la cartera vencida se ubicó en 6.28%, a diferencia del 5.22% de junio del año pasado, es decir, se observó un aumento de 1.06 puntos porcentuales en 12 meses.
El caso más riesgoso se observa en las sofoles/sofomes, que de 6.41% pasaron a 8.46%, poco más de 2 puntos porcentuales de incremento en un año. En el caso del Infonavit, pasó de 5.3 a 6.48%, un repunte de 1.1 puntos porcentuales.
mercado de compradores.
Cuando hablamos de crédito hipotecario pero del lado del consumidor, se ve que aquél que puede acceder a una vivienda en el segmento superior a los 600 mil pesos está retrasando su decisión de compra, debido a la incertidumbre que hay en estos momentos sobre todo en el tema laboral. Esto es una reacción normal, porque a pesar del trabajo en equipo que se está haciendo, el mercado depende de factores externos como el desempleo y la seguridad, entre otras.
La buena noticia dentro de todo esto, es que existen opciones de créditos y que estos cuentan con:
·Tasas atractivas; si consideramos la condición económica mundial y en específico de nuestro país.
·El pago mensual (factor de pago al millar) es similar a lo que pagaríamos mensualmente como renta. Aunado a lo anterior estamos en un mercado de “compradores”, en el cual si bien no vemos precios de remate, si hay mayor flexibilidad por la parte vendedora.
Por lo anterior podemos considerar que éste es un buen momento para comprar una vivienda. Si éste es su caso y está considerando tomar un crédito hipotecario, a continuación le damos algunos tips que sabemos que son muy relevantes para las instituciones financieras:
·Liquidar los créditos de CP (6 meses sin intereses).
·Tener un buen historial crediticio.
·Dar un porcentaje mayor al 15% de enganche.
·Buscar productos de amortización positiva.
·Buscar productos de tasa fija.
·Buscar productos sin comisión prepago.
Actualidad del mercado hipotecario
En el sector vivienda hemos tenido 10 años de crecimiento importante, logrado, en buena medida, por el hecho de que todos los actores dentro del mercado hemos trabajado en la misma dirección. En este periodo vimos a un gobierno que consideró a la vivienda como motor de la economía y la hizo una prioridad, otorgando los incentivos necesarios para apoyar a la industria.
En este sentido, vimos al resto de los actores, como los desarrolladores, instituciones financieras (tanto bancos como Sofoles), notarios, Infonavit, Fovissste, medios, ABM y AMFE, trabajar de forma coordinada y lograr sinergias importantes. Como ejemplo tenemos la deducibilidad de los intereses reales hipotecarios, los créditos cofinanciado y el apoyo de los medios de comunicación al dar mayor y mejor información al consumidor. Por último una oferta de vivienda diferenciada para todos los segmentos de población.
Este periodo de crecimiento se vio interrumpido por la crisis del 2009, crisis que a diferencia de las anteriores tiene su origen en el extranjero. Los impactos de ésta todos los hemos visto; sin embargo, una de los retos que nos ha dejado es la recomposición en la oferta de crédito hipotecario.
En general, se podría decir que los participantes que se mantienen regresaron a los principios básicos del crédito, aquello que se aprendió en el sector financiero con la crisis del 94-95 y que, a grandes rasgos, permitieron que el impacto de la crisis del 2009 no fuera tan severo en las carteras hipotecarias. Estos principios básicos son, entre otros; enganches, expedientes completos, tasas fijas y maximización de la certidumbre financiera de las instituciones.
Hoy en día se ven políticas más restrictivas por parte de las instituciones financieras, así como un menor número de instituciones dando créditos (la mayor parte de las Sofoles desapareció o no están muy activas). Sin embargo, a pesar de la eliminación de algunos de los actores del mercado, se ha visto una integración mayor y una visión a largo plazo unificada.
banamex Innovación y fortaleza.
En entrevista con el Lic. Oscar Regalado, Director de Crédito Hipotecario de Banamex, logramos entender la problemática del mercado hipotecario y cómo México demostró todo lo que aprendió en la crisis de 1995.
REM: ¿Con todo lo que ha sucedido en los últimos años, nos podría dar un balance del mercado hipotecario mexicano?OR: Lo que está sucediendo ahora en México se puede entender no solamente de lo que ha sucedido en los últimos dos años, si no ver el contexto del cual venimos. En ese sentido vale la pena ver la evolución que ha tenido la industria en los últimos 5 años y luego lo que ha pasado en los últimos dos, en especial en el último año. Comparando cómo estaba la industria hipotecaria en 2004 con las cifras de 2009 se puede ver un crecimiento grandísimo. En 2004 toda la industria hipotecaria, que incluye no sólo a bancos y Sofoles, sino también a la hipotecarias sociales que son el Infonavit y el Fovissste, en 2004 otorgaron 428 mil créditos y en 2009 esas mismas instituciones otorgaron 763 mil hipotecas; hay una evolución de casi el 80% en 5 años. Las cifras detalladas son aún más reveladoras, por ejemplo, un Infonavit, una institución que ya era muy madura en términos de su penetración y escala se va de 300 mil créditos en 2004 a 450 mil en 2005 que es un crecimiento del 50 por ciento. Fovissste, multiplicó por 9 en 5 años el número de créditos otorgados, en 2004 dio 10 mil créditos y en 2009 entre 99 o 100 mil, entonces es casi por 10 su crecimiento. Las Sofoles, tuvieron una primera etapa de éxito y luego una serie de sorpresas negativas que fueron resultado de lo que ha pasado en mercados internacionales y el nuestro. Las Sofoles tuvieron un crecimiento relativamente bajo durante estos últimos 5 años, pasando de 80 mil a 95 mil hipotecas otorgadas, que aun así implica un crecimiento positivo. La Banca pasa de 38 mil a 128 mil hipotecas en este año; un crecimiento que prácticamente se multiplicó por 13. Con estas cifras se puede decir que la Industria Hipotecaria en México ha logrado un gran crecimiento y una gran penetración en 5 años.
REM: ¿Cuál fue la diferencia de lo que pasó del 2001 al 2004 y del 2004 en adelante?
OR: La primera, fue una etapa donde los créditos evolucionaron mucho, por ejemplo, del 2002 al 2004, las tasas de créditos eran tasas variables y para el 2004 ya eran tasas fijas. Además estaban en un nivel muy alto, aproximadamente en 18 ó 20%, y al final llegaron al 12%. Los plazos crecieron mucho y se lanzaron los seguros de créditos. Una de las cosas más importantes es que se lanzaron los cofinanciamientos, que han resultado una gran innovación porque apalanca de manera muy interesante los recursos que hay en nuestra economía y que se pueden destinar al financiamiento de vivienda. En la segunda etapa, que ya es la etapa reciente, lo que evolucionó fue el modelo de negocios hipotecarios; aquí vale la pena hablar de las Sofoles, porque antes de esta crisis hipotecaria internacional, en México las cosas se dieron al revés que en EUA, pues allá la crisis hipotecaria generó una crisis de crédito y crisis económica, aquí la desaceleración económica afecto al sector hipotecario. Los americanos tuvieron una crisis hipotecaria que frenó la economía y al frenarse la economía estadounidense, la economía mexicana se frenó y esto repercutió en las hipotecarias mexicanas. Pero a raíz de eso, lo que se puso a prueba fueron los créditos hipotecarios y éstos resultaron ser mucho más ortodoxos y conservadores que los de EU. Por ejemplo, en Estados Unidos, las tasas crecientes, donde te daban una tasa muy baja en un principio y posteriormente se multiplicaban, fue un esquema muy peligroso. Otro de los grandes errores fue la segunda hipoteca y la tercera práctica peligrosa era la de no documentación y bajos enganches. Ninguna de estas prácticas son comunes en México, la mayoría de los créditos son a tasas fijas y plazos fijos, y los que son crecientes son los que van ligados a descuentos por nómina, por ejemplo los de Infonavit y Fovissste, en general todos piden comprobantes de ingresos.
RE: Y en este esquema, ¿dónde quedaron las Sofoles?
OR: Algunas instituciones financieras no contaban con un modelo sustentable, como las sofoles que al ver que su acceso al mercado capital cerró, el único recurso como fuente de fondeo que les quedó fue la Sociedad Hipotecaria Federal, entonces cuando todas las sofoles tienen la misma fuente de fondeo ya no pueden competir en precios o con base en productos; sino que nada más les queda competir en las políticas de aprobación de los créditos, y esto obviamente repercute en la cartera vencida, en las constancias de pago y en la calidad. Esto se convirtió en un círculo vicioso que sólo generó más dificultad de fondeo. Fue así que el modelo de negocios de las Sofol, quedó cuestionado; hoy en día sabemos que los que cuentan con ese tipo de negocios son pocos, y en general se prefieren los modelos de la banca y de las hipotecarias sociales. Continuando con esta segunda etapa, aquí es donde se generaron las alianzas entre la banca y las hipotecarias sociales; específicamente lo que está haciendo Banamex con el Infonavit, pues nace de la coyuntura económica y de cazar las necesidades de la banca. Por último, otro resultado de esta crisis fue que la mayoría de los jugadores participaban en un tramo de la cadena de valor de la vivienda, entonces había sofoles que financiaban el crédito para la construcción de un proyecto, había hipotecaria para ciertos valores de ingresos, otras hipotecarias para un sector con ingresos más altos, en resumen había una desagregación. Hoy en día esto tiende a integrarse a través del tipo de alianzas que mencioné anteriormente, pero también internamente en los bancos porque la visión de la industria tiende a ser más integral y las áreas de financiamiento al desarrollador se integran con las áreas de financiamiento al comprador de la vivienda, porque al final del día eso reduce riesgos, te da más visión de negocios y te permite ofrecer soluciones más integrales a la cadena.
RE: Para complementar todo lo que nos ha dicho, ¿podría darnos algunas cifras?
OR: En lo que va del año, la banca, quitando a Banamex, ha dado 30 mil 800 hipotecas y en el mismo periodo en el 2009 la banca dio 35 mil 429 hipotecas. Esto en dinero significa de 24 mil 100 millones de pesos en 2009 contra 23 mil 100 millones en 2010. Hay un pequeño decrecimiento ahí que habla de la situación económica actual. Este decrecimiento que es más o menos del 4% en el monto financiado es un reflejo de la economía que está mostrando un nivel de desempleo alto. Si vemos las cifras de Banamex, en esa misma comparación, traemos un crecimiento del 12.7% impulsado por el producto Infonavit Total, que complementa muy bien los productos de ambas instituciones y además apalanca la capacidad de fondo del banco. En el 2009, las hipotecas que hizo Banamex con este producto fueron del 58% de las hipotecas que dio toda la banca, casi 6 de cada diez hipotecas que dio la banca en el 2009 fueron del Infonavit/Banamex. En 2009, fueron 450 mil créditos del Infonavit, más 90 mil créditos del Fovissste que son aproximadamente el 70% del mercado. Esto reflejó una anomalía porque normalmente están alrededor del 60%. El crecimiento arriba del 70% en el 2009 se dio por la coyuntura que pasó con las sofoles y porque se frenó mucho el empleo y las hipotecarias sociales cuentan con un universo cautivo de cliente.
RE: ¿Cuáles diría son las estrategias exitosas que se han implementado en el país?
OR: Hoy en México ya están las bases para que todos los riesgos sean previstos y salgamos de ellos de la mera adecuada. A México, no le falta nada para salir adelante en la cuestión inmobiliaria, ya tuvimos una crisis antes muy fuerte y todos los bancos aprendieron en aquella época, desde el punto de vista normativo, regulatorio. Hoy estamos muy bien en términos de bases y de prácticas, pero ¿dónde están esos potenciales desvíos? En los intereses crecientes, y en la relajación de los enganches.
Sobre las estrategias exitosas, podríamos hablar de dos, una la alianza entre bancos y entidades de interés social, que han sido exitosas porque toman lo mejor de dos modelos diferentes, lo mejor de cada uno. La segunda es tener un modelo de negocios muy completo, aquí hay que tener fondeos estables y competitivos, necesitamos seguir originando prácticas muy conservadoras, es importante tener una excelente administración de la cartera por solidez. Esto lo ha hecho muy bien el Infonavit. Por último se necesitan tener canales de originación, porque es muy peligroso depender de una sola fuente de clientes. Ahí también entran las alianzas, por ejemplo alianzas con desarrolladores, tener suficientes sucursales, manejar financiamiento para la construcción y que se haga una oferta para la vivienda.
REM: ¿Cuáles dirías que son los retos para Banamex y cuáles son los retos del mercado?
OR: De los retos del mercado se derivan los retos de Banamex. El primero es la insuficiencia de la oferta de vivienda. El siguiente es mantener la suficiencia de fondeo. El tercero; la solidez de los portafolios. El cuarto; cómo hacer que este negocio sea rentable. El quinto llegar a segmentos a los que nadie ha llegado. En el caso estricto de Banamex, los retos son seguir teniendo una originación ordenada y sana, para seguir siendo innovadores.
Banorte Conocimiento, especialización y confianza.
En entrevista con el Ing. Palafox pudimos ver la importancia que esta institución le da a la confianza de los clientes, ya que lo establece como el pilar de todo el tren del mercado hipotecario y de vivienda.
RE: ¿Cuáles son las estrategias que han funcionado o fallado para mantener el crecimiento de sector?GP: Un tema importante relacionado con el otorgamiento de crédito individual es el otorgamiento del crédito al constructor y desarrollador. Al haber limitación de recursos para los compradores; la confianza de los compradores disminuye la producción de vivienda nueva y eso es muy peligroso pues tarda más en reactivarse. Por esto se vio un crecimiento en el financiamiento de la vivienda usada, y que no debería ser consecuencia de, sino que debería tener una promoción independiente. El tema de la confianza de los clientes, es fundamental y en los sucesos recientes esta confianza se afectó mucho pues había una incertidumbre general sobre la situación económica.
RE: ¿Cuáles son los pilares de la institución?
GP: Poder ofertar productos en condiciones financieras adecuadas y mayor facilidad de otorgamiento. Esto se traduce en beneficios para el cliente. Siempre hay cosas que se tienen que mejorar, no es un tema exclusivamente de precio, de hecho a nosotros no nos interesa competir en el precio, eso no es conveniente para nadie, sino que tiene que ser una competencia relacionada al servicio, a la entrega, a la confiabilidad, a la transparencia y la rapidez de los trámites. Estos elementos son un factor decisivo muy importante para elegir un banco y Banorte se enfoca detalladamente en cada uno.
RE: Banorte ha crecido en los últimos meses, ¿a qué se debe este éxito?
GP: A que o nos gusta manejar una diversidad de productos tal, que compliquen la decisión al cliente, optamos por productos sencillos de entender en cuanto a sus características y con una mayor apertura en los destinos. Por ejemplo, los clientes que tenían créditos en udis, que los últimos años se fue incrementando el pago mensual, pueden traer el crédito con nosotros obteniendo una tasa de interés y un pago mensual más adecuado, esto es la siguiente etapa de la compra de viviendas, la etapa donde se tiene la posibilidad de mejorar la hipoteca.
RE: ¿Cuáles son los nuevos retos para Banorte dentro del mercado?
GP: Continuar con la transmisión de certeza a los clientes. Ya pasamos la crisis, estamos en la parte baja y tal vez no haya una caída adicional, y es por eso que en México trataremos de transmitir esa confianza para que se reactive el consumo. Banorte, seguirá ofreciendo créditos adecuados a las condiciones del mercado, para lograrlo, analizaremos los diferentes requerimientos del sector vivienda, es importante mantener la actualización de todas las situaciones nacionales e internacionales para poder responder de manera adecuada. Otra cuestión fundamental que seguiremos apoyando fuertemente es el financiamiento a desarrolladores, justo por el rezago habitacional que tenemos en el país. Por último, creo que el reto más relevante es la actualización que nos permitirá tener una reacción anticipada ante cualquier situación ya sea de corte nacional o internacional. Todo esto para ofrecer el mejor servicio a cada cliente.
RE: ¿Cuáles son los destinos donde están más fuertes ustedes como banco?
GP: Por el destino de donde proviene el banco es en el Norte del país, pero hemos crecido muchísimo, en Nuevo León y en el centro del país. Obviamente todos quieren competir en la capital porque ahí se concentra todo el movimiento, y es por eso que cada vez estamos participando más en la zona centro del país. Durante los últimos 10 años el banco se ha dado a conocer mucho a lo largo del país y esperamos seguir creciendo en otras regiones.
RE: De los productos que más han funcionado, ¿cuáles van a seguir, cuáles van a cambiar o qué nuevos productos pretenden lanzar al mercado?
GP: Todo viene ligado al tema de vincular las condiciones con la accesibilidad, es decir que no sólo sean productos con pagos bajos, sino que estén destinados al segmento que sea más propio para ellos. Hay que empezar a abrirnos a otros esquemas para conocer las características de los solicitantes y ofrecerles mejores servicios. Los productos de Banorte van hacia los segmentos de mercados que les correspondan, para ofrecerles lo que cada quien requiere, sin ofrecerles un arsenal tan complejo que los confunda.
RE: Alguna otra cosa que quiera agregar para los lectores de Real Estate?
GP: Sí, creo que hay que reforzar mucho el tema de la confianza y la certidumbre; que al momento de tomar un crédito hipotecario se analicen todas las posibilidades que existen; no se puede prever todo en el futuro, por eso es mejor ver la situación del momento y la confianza que se tiene en cuanto a capacidad de compra.
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Real Estate platicó con David Álvarez, Director de Crédito Hipotecario de HSBC, quien nos habló sobre el mercado hipotecario en México y sus protagonistas, el lugar que actualmente ostenta esta institución bancaria dentro del rubro y su proyección a futuro.
RE: ¿Qué nos podrías decir sobre la actualidad de los créditos otorgados en México?DA: En México, el sector vivienda ha estado enfrentando muchas dificultades durante este 2010. Venimos de un periodo complicado en el 2009, sin embargo ya los fantasmas del desempleo, que era uno de los principales detonantes, quedaron atrás. Hemos visto también una recuperación económica, aunque todavía no lo vemos en la mayor parte de las familias, pero ya va en el sentido correcto. Hemos escuchado algunas declaraciones del secretario de Hacienda muy interesantes, y creo que vamos por buen camino. Tradicionalmente en México, el segundo semestre del año es mejor que el primero; los números del balance que tenemos de este primer semestre indican que la banca en general ha estado creciendo a un ritmo de 8.5% en el monto de financiamiento.
RE: ¿Cómo ha sido el otorgamiento de créditos?
DA: El número de créditos ha sido ligeramente menor al del año pasado, pero esto explica que el monto promedio de los créditos es mayor que el del año pasado. Es decir, se dieron menos créditos, pero por un cantidad mayor. La banca está tomando su papel preponderante en la vivienda media y residencial, y a través del financiamiento de crédito puente se está enfocando hacia la vivienda de interés social con la salida principalmente de Infonavit y de Fovissste. El sector público ha venido tomando un crecimiento importante; de hecho el Infonavit alcanzó su meta antes de lo planeado, en la meta del primer semestre, y ahora viene creciendo a un ritmo muy bueno. El Fovissste que inició un poco tarde con la parte del otorgamiento de crédito tradicional, trae un pequeño rezago, pero estoy seguro que en el segundo semestre lo cubrirá sin mayor problema. Para las sofoles, se ha encarecido el fondeo, entonces esta parte complementaria es lo que también nos ha pegado un poco, pero ha sido sustituida por parte de la banca.
RE: En esta etapa de crecimiento, ¿nos podría dar algunas cifras?
DA: Tenemos una cartera de 21 mil 700 millones de pesos, al mes de junio, que representa una participación de mercado de 6.27%. Si bien somos el sexto banco en monto de cartera dentro del sector hipotecario, nuestro interés es estar en un lugar más privilegiado. Nosotros queremos ofrecer a nuestros clientes la mejor experiencia en su crédito hipotecario y eso es a lo que nos estamos avocando. El negocio hipotecario es un negocio a largo plazo y hay que ir dando los pasos uno por uno hasta poder tomar ese liderazgo en el mercado y hacia allá vamos.
RE: ¿A qué se refieres con crecimiento sustentable?
DA: Crecer de manera sustentable es crecer de manera ordenada con un riesgo controlado y además siguiendo las expectativas de tus clientes. Eso es un crecimiento sustentable, es prácticamente permanecer en el largo plazo.
RE: ¿Cuáles son sus nuevos proyectos? ¿cuáles son los alcances que pretenden?
DA: En la parte de mercado vemos que habrá una evolución importante. El cierre del año va a estar creciendo por arriba del 10 % en el monto de crédito. Nosotros ya de entrada vamos a crecer con respecto a la colocación que hicimos el año pasado y el reto para el siguiente es hacer dos o tres veces lo que hicimos este año. Lo que estamos viendo para el mercado en el año próximo es una mayor dinámica. También estamos muy pegados al ciclo económico de Estados Unidos y eso depende de que pueda ser un detonador más rápido que otro. Entonces si ese detonador no se presenta de una forma rápida, vamos a ir también a ese rubro.
RE: ¿Qué les podría recomendar a los lectores de Real Estate?
DA: Para el desarrollador salir de una crisis es también una época de oportunidades. Es un buen momento para iniciar los proyectos que traen ya en mente desde hace algunos meses. Los bancos estamos abiertos a ese tipo de retos y oportunidades con el financiamiento disponible. Para los clientes que están comparando ofertas, nosotros tenemos una oferta competitiva, somos un banco que asesora a los clientes. El valor que necesitamos para generar esa confianza es asesorar a nuestros clientes para que puedan tomar un crédito hipotecario, pero también para que puedan tomar una decisión patrimonial importante; ése es uno de los retos que tenemos también, generar esa confianza con nuestros clientes. En general para los proveedores de la industria, es un buen momento de apostar por México, de empezar a hacer las cosas diferentes, romper paradigmas, y a generar el círculo virtuoso juntos. Los influyentes están dados, las condiciones financieras de tasa de interés son muy buenas, y hay que empezar a trabajar para ello.
scotiabank Transparencia y servicio al cliente.
RE: ¿Cuál es su opinión sobre el mercado hipotecario y sus usuarios?
EM: El mercado ha ido evolucionando favorablemente y ahora las familias se sienten muy seguras al contratar un crédito con un banco. Otro de los temas en los que es importante trabajar mucho es el de la cultura financiera y la transparencia, que la gente sepa perfectamente qué es lo que está contratando; que identifiquen cuánto tienen que pagar cada mes; si ese pago aumenta con el tiempo o permanece fijo; el tipo de amortización que enfrentan; el tipo de seguros y las coberturas. En fin, todo lo referente con administrar y afrontar ese crédito hipotecario con el tiempo. Cada vez más las familias sienten mayor confianza en adquirir un crédito hipotecario con un banco por los beneficios que ofrece.
RE: ¿Qué es lo que está haciendo Scotiabank para promover esa cultura financiera que es tan importante?
EM: Algo muy interesante que estamos haciendo es incorporar a nuestros productos la filosofía del diseño de productos del precio acuerdo al riesgo y comportamiento; esto implica que las personas tengan un beneficio tangible cuando han tenido cuidado con sus finanzas personales. Como ejemplo concreto, nosotros sacamos un producto que se llama Valora; en este producto se determina la tasa de interés de acuerdo al comportamiento crediticio, al nivel de endeudamiento y enganche que una persona esté dispuesta a otorgar, de modo que si alguien ha tenido cuidado con sus finanzas personales puede obtener una tasa de interés sustancialmente mejor que un cliente que no ha tenido cuidado con sus finanzas personales. La tasa puede ir del 11% al 13.5%, dependiendo del cuidado financiero que tenga cada quien. Esto ya es un avance en el tema de la cultura financiera porque las personas empiezan a tener una cultura de pago, a valorar el tema de pago puntual y de tener un buró bueno porque al final les da más beneficios. Entonces, mientras las instituciones financieras seamos conscientes de transmitir correctamente qué servicios ofrecemos y qué está contratando el acreditado, en esa medida también garantizamos que la persona se concientice de la importancia del pago.
RE: ¿Cuál es el crecimiento que Scotiabank ha tenido en el sector inmobiliario durante el 2009 y qué esperan del 2010?
EM: En el caso de Scotiabank, tenemos la expectativa de acomodar más o menos lo mismo en 2009 y 2010. La razón es que durante todo el periodo de la crisis nosotros estuvimos abiertos en el crédito hipotecario, promoviendo los productos que manejamos. El banco tiene principalmente tres atributos: un muy buen esquema de servicios, amplios programas y productos muy innovadores; y como esta filosofía competitiva la hemos mantenido en el tiempo, para nosotros el año 2009, a pesar de ser un año muy complicado, nuestra colocación fue bastante positiva, por eso este año estamos con la expectativa de cerrar algo similar.
RE: ¿Cuáles son los retos a futuro en Scotiabank?
EM: Yo creo que hoy en día un reto muy importante es tratar de centrarnos más en el cliente, explicarle claramente los productos, es sumamente importante clarificarle al máximo cada trámite y proceso al cliente. Otro reto importante es el financiamiento de la vivienda usada, debemos tratar de entender un poco más el modo en que se da el financiamiento de la vivienda usada y seguir apoyando en la accesibilidad del crédito hipotecario; yo opino que esta es la forma correcta de apoyar al mercado hipotecario, esta es la forma ideal de crecer en el tema de los aforos en los créditos hipotecarios.
RE: En el mercado mexicano, ¿cuáles cree que sean los retos?
EM: Los retos son seguir dando una amplia asesoría en el crédito hipotecario, ir con cuotas de interés adecuadas, con pagos buenos, tratar de seguir innovando en el diseño de nuevos productos, hay que seguir apoyando a los sistemas de cofinanciamiento y hay que mejorar la calidad de los servicios y de la información. Yo te diría que el mercado está evolucionando correctamente y en mi opinión deberíamos seguir por la misma vía.
RE: Quisiera agregar algo más:
EM: Muchas veces se hace mención de las tasas, las comisiones y pocas veces se habla de los servicios y la información que tienen sobre los créditos hipotecarios. Competir a nivel servicio es algo en lo que se debe trabajar mucho, el tratar de asesorar a los clientes para que siempre tengan dos opciones que puedan comparar, que todos los bancos se manejen con transparencia para que el cliente encuentre lo que está buscando y el crédito más conveniente para ellos.
bancomer.
Vocación, compromiso y experiencia
RE: ¿Cuál dirías que fue la mayor afectación en el sector inmobiliario de la crisis que comenzó en el 2007?
EO: Lo más importante tiene que ver sin duda con la liquidez en los mercados; algunos intermediarios financieros han sufrido la carencia de esta liquidez y hoy tienen algunos problemas; pero en términos del mercado, de los compradores, al parecer es la confianza. Por un lado ha habido un desempleo importante y por otro hay personas que sin haber perdido su empleo y que requieren una vivienda han diferido su decisión de compra debido a lo que está sucediendo en todos lados. Hay incertidumbre en la gente y no se les ha dado suficiente confianza de adquirir un crédito por 10, 15 o 20 años.
RE: ¿Si a esto le aunamos todo lo que ha sucedido en el primer semestre del 2010 con la Sofoles, agrava este tema de la confianza?
EO: Sí claro. Respecto al tema de las Sofoles yo te diría que hay dos efectos; sin duda hay algunas que están cayendo por un problema de solvencia, y otras porque tiene problemas con la liquidez de los mercados y que no tuvieron ya más acceso a los financiamientos. Pero en términos de nuevas hipotecas, la realidad es que ha habido una sustitución; los bancos hemos estado muy activos en el mercado y hemos permitido que el efecto en la oferta del crédito disponible para las familias no se sienta; dicho esto, la verdad es una pena que segmentos que han hecho un trabajo importante en los últimos años estén metidos en este problema.
RE: ¿Qué es lo que Bancomer hace en el tema de cultura financiera?
EO: Bancomer apuesta mucho por la educación, tiene diversos módulos de cultura financiera, desde salud financiera e integral de una persona física, hasta temas de afore, tarjetas de crédito, y más. Pero el año pasado, por la vocación del banco, lanzamos un módulo de educación financiera hipotecaria donde estamos dándoles una plática a nuestros clientes al momento de la firma, sobre los detalles que integra su crédito. Si ellos toman el módulo de cultura financiera hipotecaria, que es gratuito, les estamos haciendo una disminución en su comisión de apertura o de administración en el producto que adquieran; si una persona toma el módulo y ya tiene un crédito con nosotros, le estamos regalando parte de los seguros
RE: ¿La incertidumbre y confianza también ha tenido repercusión en los créditos otorgados a los desarrolladores?
EO: Este tema tiene varias lecturas. Sí se restringió algo de financiamiento a algunos promotores el año pasado, pero también se restringió porque hubo problemas en la industria de capital, hubo un crecimiento muy rápido en algunos segmentos y lo que le faltaba en algunos casos era capital no crédito. Entonces, lo que hemos visto es un proceso de depuración de jugadores en la industria. Aquí es pertinente resaltar que Bancomer nunca dejó de financiar un proyecto que fuera viable a un promotor que fuera viable; el año pasado el 55% del financiamiento privado al sector fue otorgado por nosotros, y en detalle traemos un crecimiento del 20% en financiamiento de vivienda.
RE: ¿Dónde se posiciona Bancomer en el país y también a nivel internacional?
EO: Somos los líderes en el sector privado, tanto por el número de créditos en balances, como por el número de créditos originados con nuestras propias redes. Bancomer es, y seguirá estando bien posicionado, uno por el conocimiento del mercado, dos porque tenemos la capacidad de hacer los entregables de los productos y de poner solución cuando hay algún problema; y tres porque el futuro de este país es muy importante y tenemos muchas posibilidades de otorgar créditos a las familias en los siguientes 15 o 20 años. Nuestra institución está hecha para cubrir las necesidades de toda la gente y es por eso que siempre estaremos a la cabeza.
crédito hipotecario.
la otra cara de la crisis
En tiempos en que la parte baja de la curva del ciclo inmobiliario se profundizó hasta convertirse en depresión, la industria parece haber encontrado un camino para insertarse en el camino de la recuperación.
Los números han sido devastadores para bancos y Sofoles, a quienes se les auguraba un proceso de liberación de créditos lento. Incluso para los propios institutos de vivienda como el FOVISSSTE e Infonavit el requerimiento de mantener los niveles de créditos les ha llevado a la innovación de productos.
“La caída en el crédito hipotecario ha sido a partir del 2008 y todo 2009. En este año (2010) hemos visto cierta recuperación. Sin embargo esto no es nuevo, nos ha pasado durante 5 veces en el pasado, hemos destruido capital”, dice Gabriel del Castillo, director de enlace financiero de la consultora Softtek.
Y es que aunque el sector está acostumbrado al proceso, el nerviosismo ha llevado a la banca y Sofoles a restricciones en el otorgamiento créditos tan abiertamente, aunque ya se percibe cierta recuperación.
De los 25 mil millones de dólares de actividad que se percibía en la cartera hipotecaria bancaria nacional en el 2008, hasta el año pasado el crecimiento era apenas de 30,000 millones de dólares. El arranque de la tendencia a la alza va un poco para arriba, aunque no a los ritmos que debería, hecho que sugiere al menos 2, 000 millones de dólares por arriba del nivel en que hoy se encuentra.
Con la salida de la Sociedad Hipotecaria Federal del financiamiento, que permitió la evolución de los tiempos recientes de auge, prácticamente se secó el mercado del crédito para desarrolladores.
Información de Softtek revela que en el Fovissste el número de créditos pasó de 90,140 créditos en 2009 a 100,082 en el 2010. Mientras que en el Infonavit el volumen de créditos cayó casi 10% en el mismo período.
Gabriel del Castillo lo resume en un escenario donde ha crecido la cartera vencida, parte del financiamiento que se da es a través de la Sociedad Hipotecaria Federal, y el endurecimiento a las formas de entregar los créditos ha dificultado la liberación de créditos.
Hoy día los créditos individuales están concentrados en más de 65% en la banca comercial y el resto en las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles). Sin embargo, la cartera vencida dificulta aún más su situación dado que se requieren inyecciones fuertes de capital.
Rompen paradigmas
En ese proceso de nuevos caminos, donde Infonavit y Fovissste han cobrado nuevos bríos.
En lo que va de este 2010 el Infonavit, ha colocado el 55% de los 475 mil créditos previstos liberar en el año. Parte de esa evolución se debe a los cambios estructurales que se han vivido en los últimos tiempos, a través de los cuales se han diversificado los productos crediticios, así como las reglas que imperan para el puntaje mínimo para ser sujeto de financiamiento.
Hace 6 a 7 años el acceso a recursos del Instituto, por parte de los trabajadores, se hacía a través de un crédito tradicional, en el cual con ingresos promedio de 6 a 8 mil pesos se adquirían casas de entre 300 y 350 mil pesos. Pero en este período se han generado créditos complementados con subsidios o soluciones para mejorarlo.
“Buscamos crear una plataforma de originación más diversificada para ofrecer más productos a trabajadores con ingresos promedio de 4 salarios y hasta empleados con 25 salarios mínimos que pueden obtener garantías o apoyo del Infonavit”, dice Alfredo Rabell del área de Soluciones Hipotecarias del instituto.
Es así que en su cartera se observan los programas crédito Infonavit con subsidio, el Tradicional, Infonavit Total, Infonavit Total AG, Cofinavit Ag, Remodelación, Compra y mejora, Crédito integral para construcción individual o en grupo para pago de pasivos, entre otros.
El cambio de percepción y el reto del Instituto es cómo solucionar las problemáticas de vivienda a los trabajadores. Actualmente existen reglas para que un trabajador acceda al crédito. Como parte de la diversificación, lanzó esta semana a través del Esquema de Renta con Opción a Compra, de tal forma que un trabajador de ingresos bajos firma una carta con opción a compra con un período de entre 6 y 12 meses, garantizada mediante un contrato de arrendamiento con el propietario.
Pasados un lapso de 6 meses renta y conforme al comportamiento de puntualidad, puede acceder a un crédito hasta por el 90% del valor de su renta además del 10% de enganche. En convenios de 12 meses otorga hasta el 95% del valor de su casa.
Actualmente Urbi ha firmado 3 convenios del producto, pero se estima que el próximo año que venzan los primeros contratos se cierren unos 5 mil créditos de este tipo. Aunque el enfoque es entregarlos a trabajadores de 4 salarios mínimo ($7 mil 500 pesos promedio) para una vivienda que fluctúa en un precio de entre $229 y 250 mil pesos, se estima que pudiera dar hasta para créditos destinados a vivienda con un valor de hasta $611,000 pesos valor de la casa. El enfoque directo del proyecto es destinarlo sólo a vivienda nueva y propiedad de desarrolladores que contarán con una alternativa para acceder a más compradores.
Pese a la lentitud con que se han venido manejando bancos y Sofoles para funcionar con las garantías que otorgan programas como Apoyo Infonavit, es un hecho que la diversificación acompañada de créditos para mejoras y reconstrucción ha permitido cumplir con ese objetivo.
Basta decir que este año en el Distrito Federal se liberarán 21 mil créditos que representan un 5% de la oferta nacional de financiamiento del Instituto, en el segmento de vivienda nueva.
Fovissste abre cartera para bolsillos grandes
Tradicionalmente se ha observado que el Fovissste se concentraba en el crédito tradicional para trabajadores del Estado. Sin embargo, desde 2007 el Instituto modificó su estrategia y creó 6 nuevos productos hipotecarios para ampliar su oferta de financiamiento, que hasta entonces contaba con la posibilidad de financiar propiedades con un valor tope de 771.000 pesos.
Elías Saad Ganem, Subdirector de crédito del Instituto dice que la diversificación ha ensanchado las opciones para los trabajadores al servicio del Estado, pero también ha facilitado la liberación de recursos. “Con este producto potencializamos los ingresos del trabajador para que un banco pueda darle una cantidad para comprar viviendas arriba de un millón o 2 millones, no hay límite”.
En el mercado estratégico de este producto figuran jefes de departamento, directores área, jueces, magistrados, embajadores, oficiales mayores que en conjunto permitirán según la estimación del funcionario, liberar unos 30,000 créditos de esta línea. Se trata de un producto pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones superiores a su sueldo básico de cotización.
Saad cree clave el nacimiento de estos productos porque se atiende a un sector que puede adquirir una vivienda de mayor monto a lo que el instituto podría ofrecer. De hecho, la línea de crédito puede extenderse a la adquisición de vivienda usada o redención de pasivos.
infonavit.
Ortodoxia financiera a favor de la calidad de vida
En entrevista el Lic. Victor Borrás, Director General de INFONAVIT nos comentó sobre el crecimiento y los nuevos intereses y pilares de la institución, así como su visión sobre el crédito hipotecario mexicano.
RE: ¿Cuál es su percepción sobre la realidad mexicana en los créditos hipotecarios?
VB: En el trascurso de los últimos 10 a 12 años hemos vivido en México un tema de abundancia de créditos hipotecarios sobre todo para el comprador. Mucho del desarrollo de la industria de la construcción de casas se ha dado gracias a que los compradores tienen muchas posibilidades para comprar una casa, y ese poder de compra, está basado en la disponibilidad de créditos hipotecarios. El Infonavit ha dado, en los últimos 9 o 10 años, alrededor de tres millones y medio de créditos. Nosotros ponemos en primera lugar al Infonavit porque somos el principal proveedor de créditos del país. Más o menos el 60 por ciento de los créditos que se dan, vienen fundamentalmente del Instituto. Esto ha hecho que el país tenga un crecimiento importante en el número de propietarios de casas y hasta cierto punto, ha inmunizado los problemas externos que hemos tenido los últimos años. Por no ir más lejos, el año pasado la problemática que se presentó principalmente en Estados Unidos y en Europa, no tuvo una mayor impresión en nuestro país, principalmente por esa demanda tan fuerte que en la actualidad existe para la compra de casas.
Quizá el problema que nos ha tocado vivir ha sido la falta de crédito para la construcción de casas, esto ha hecho que el año pasado la meta que nos habíamos planteado se quedara en un número alrededor del 90%, y no fue por falta de recursos para la compra, sino precisamente la falta de viviendas.
RE: ¿Qué se tiene que seguir haciendo para mantener este crecimiento y mercado estable?
VB: Tenemos que seguir manteniendo la ortodoxia en el otorgamiento de créditos; siguiendo reglas internacionales muy claras, como no prestar más allá del 25% de ingreso de la familia y lograr que haya aportación de ahorro previo por parte de la gente que desee comprar una casa. Esta ortodoxia lo que nos va a permitir es que siga fluyendo el crédito hipotecario, que siga habiendo compradores, y que de esta manera podamos seguir reduciendo de manera muy importante el déficit de vivienda que se acumuló antes del año 2000.
RE: ¿De cuánto es el déficit?
VB: El déficit que se calcula es alrededor de 6 millones de créditos, que está en trabajadores informales o no asalariados.
RE: ¿Cuáles son las fortalezas que han mantenido el éxito del INFONAVIT?
VB: Los primeros años de esta década, el énfasis del INFONAVIT fue el fortalecimiento financiero de la institución, se trabajó mucho en tener números sanos, para fortalecer los ingresos y generar una capacidad operativa que pueda manejar los volúmenes de crédito que ahora estamos manejando. En los últimos dos años hemos dado alrededor de 450 mil créditos, y nos es fácil tener la capacidad tecnológica y operativa para manejar 10 mil créditos por semana, que es lo que necesitamos hacer para alcanzar nuestras metas.
RE: ¿Cómo integran el tema de la calidad de vida en el sector vivienda?
VB: Se busca que las viviendas sean más cómodas, que se hagan mejores casas, con mejor tamaño, con más opciones y más cercanas a la zona laboral. Sobre esto, quizá el premio más notorio es el que se dio al Presidente Calderón el año pasado en Nueva York por la mejor aportación a los temas verdes, y a nosotros ese premio nos lo dieron por la hipoteca verde que manejamos. Nosotros somos de los pocos países en los que la tecnología verde se aplica a los sectores más bajos de la población. Normalmente en Europa esto ha ido de clases medias para arriba y aquí es al revés. Este año nosotros calculamos que vamos a dar alrededor de 170 mil hipotecas verdes. El año pasado fueron 150 mil, aproximadamente, y el año que entra va a ser un estándar; se estima que todos los créditos contarán con esta tecnología.
RE: Con estos proyectos, ¿en Latinoamérica dónde se sitúan?
VB: En un nivel muy alto, de hecho, estamos invitados en septiembre a Colombia a platicar sobre este proyecto. Otra de los apoyos que tenemos es un subsidio del gobierno alemán para dar subsidio a la gente que usa calentadores solares, de modo que si un calentador solar cuesta 6 o 7 mil pesos, le estamos dando 1500 pesos de subsidio a cada trabajador. Esto muestra los reconocimientos que está tendiendo este concepto de la hipoteca verde.
Esto lo hemos alcanzado gracias al cambio que hemos hecho en la visión a una más sustentable, porque si no seguiríamos siendo el Instituto que sólo sostiene sus finanzas o su economía. Pero ahora nos dimos cuenta que si uno no apuesta por la calidad de vida de las personas, las ciudades crecen desproporcionalmente o no se les da el mantenimiento necesario. Este es el tema al que le damos prioridad y lo hacemos ahora porque tenemos la capacidad económica para hacerlo; de hecho en estos días están por autorizarnos una fundación para obtener recursos a nivel internacional y canalizarlos a mejorar la calidad de vida.
RE: ¿Qué monto extra es el que se presta con la hipoteca verde?
VB: Aproximadamente 20 mil pesos más por casa, y esto para un desarrollador es valor agregado, ya que hace que la casa de interés social incremente su valor agregado. Por ejemplo, hoy hay casas que son verdes, pero también es necesario que tengan otros servicios como internet, hoy el internet ya no es un lujo, es una necesidad. Entonces, hemos hecho algunos programas para incentivar que todas las casas tengan internet. Otro ejemplo es que está por salir en el diario de la federación una norma para organización vecinal. Estamos haciendo una norma, para que haya un trabajo pagado para los que se certifiquen en esta norma y realicen las actividades de organización vecinal, para ver como se dará mantenimiento a las unidades, como se les dará limpieza, etcétera. Esto, finalmente, también se traducirá en valor agregado a la vivienda y calidad de vida. Siempre la calidad de vida agrega valor económico integral.
RE: ¿Nos podría dar una visión general del Infonavit en México y en el Mundo?
VB: Somos una institución social y por eso nos preocupamos por estos temas, pero también somos una institución tan eficiente como la mejor empresa del mundo, pero al mismo tiempo debemos seguir representando la responsabilidad social que tenemos. A futuro el negocio hipotecario tiene que pensar que las instituciones financieras no son un negocio a corto plazo sino que dan una perspectiva mucho más amplia, y esta visión a largo plazo la tiene la misión que estamos llevando de mejorar la calidad de vida de la gente.
RE: ¿En qué área deben estar los desarrolladores para estos desarrollos de interés social? ¿Cómo pueden estar actualizados, existe una base de datos donde puedan conocer estos proyectos o cómo podemos guiarlos hacia esos lugares?
VB: Nosotros trabajamos mucho en contacto con los desarrolladores de vivienda, más o menos tenemos como 1200 desarrolladores activos en el país construyendo casas, y en cada estado de la república tenemos algo llamado la Comisión de Lista de Desarrolladores del Infonavit, donde tratamos de tener una comunicación directa para irles explicando nuestros proyectos. La primera reacción es negarse porque creen que les va a salir más caro, pero hemos seguido una estrategia de otorgamiento de incentivos para impulsar estos proyectos.
Cuando entré a trabajar en el Infonavit en el 2001, y les mencioné que había que hacer casas para trabajadores que ganan menos de cuatro salarios, respondieron que no se podían hacer casas de 150 mil pesos, pero se ofrecieron incentivos y las casas se hicieron, todo es cuestión de aprender y seguir adelante.
Tenemos otro proyecto que se llama ISA, Índice de Satisfacción de Acreditados, el ISA es una alianza estratégica que tenemos con una empresa americana que es líder mundial en encuesta de opinión. Los resultados de esta empresa van a un puntaje en el que sabemos cuáles son los desarrolladores de vivienda más eficientes en cada estado; lo que nosotros queremos con esto es que a través del mercado, a través de la oferta y la demanda, nosotros podamos mejorar nuestros servicios.
RE: ¿En qué radica el éxito en esta nueva visión del Infonavit?
VB: En que a través de su visión, el Infonavit es una institución que está buscando que la gente realmente mejore su calidad de vida y tener mayor colocación de créditos. Nosotros tenemos un estimado que en el momento que se elimine el déficit, con 300 mil créditos que demos al año cumpliríamos la nueva demanda, pero esto significaría que desperdiciaríamos la capacidad que tiene el Infonavit de 500 mil créditos. Lo que queremos es llegar a los nuevos segmentos.
RE: ¿Cuál es el estado del país con mayor potencial hipotecario para el Infonavit?
VB: El número uno es Nuevo León y el segundo lugar es el Estado de México. El estimado que tenemos es que más de la mitad de la población en Nuevo León viven en una casa financiada por el Infonavit, esto porque tiene una economía más formal. En el Estado de México es una economía muy grande pero no tan formalizada como en Nuevo León. El tercer lugar es el Distrito Federal y el cuarto el estado de Jalisco. Donde menos se construyen casas del Infonavit es el sur de país, porque no hay un gran desarrollo de las ciudades.
RE: ¿Algo más que quisiera agregar para nuestro lectores?
VB: Que el INFONAVIT es una institución que sigue creciendo y fortaleciéndose para poder dar un impulso a la economía del país, pero principalmente para ofrecer una mejor calidad de vida a la gente.
Eficiencia, transparencia y solidez institucional.
En las últimas semanas las problemáticas de FOVISSSTE han sido un tema predominante en la sociedad. En entrevista con el Lic. Manuel Pérez Cárdenas pudimos constatar el crecimiento y transformación que ha tenido esta institución a favor de la gente.
RE: Con los sucesos recientes, ¿qué nos puede decir acerca del proceso y el trabajo que han realizado los últimos años?
MPR: La historia del Fovissste se cuenta empezando por la corrección de todas las dificultades que se vinieron acumulando durante 30 años, y que hoy se están resolviendo. En 4 años se ha resuelto la totalidad de los problemas, es decir, casi 650 mil de 789 mil 500 créditos. En este momento llevamos más de 300 mil créditos otorgados, que son el equivalente, en 3 años, a lo que dio el Fovissste en sus primeros 25 años de existencia. Estamos en el rescate de la institución y de la construcción de una sólida institución de clase mundial.
Hasta el 2006, ésta era una entidad que daba 12 mil a 15 mil créditos por año; hoy damos 100 mil. Aquéllo costaba menos de 5 mil millones de pesos y la inversión en este año es de 60 mil millones de pesos. Salir en ese tiempo a bursatilizar era impensable, y solamente en año y medio lo hemos logrado. Esto se alcanzó transparentando y revelando todos los errores que había.
RE: ¿La transformación que menciona es en realidad una transformación del modelo de seguridad social donde se sientan las bases del nuevo modelo de crecimiento a largo plazo para la sociedad?
MPR: Absolutamente, el Fovissste es un banco hipotecario propiedad de los trabajadores que sirve a esos trabajadores. Y justo por esto es que tiene que ser lo más eficiente posible. Cuando llegué a Fovissste, lo que recibí fueron 650 mil problemas. Y en tres años y medio prácticamente han desaparecido. Hoy nos quedan 120 mil. Además de resolverlos, hemos blindado el proceso para que no haya reincidencias, para poder realmente lograr ese crecimiento para el país.
RE: ¿Con la crisis que estamos superando, qué papel han jugado ustedes como institución y los créditos como mercado?
MPR: El desarrollo económico no se puede entender sin el crédito. En el sector hipotecario, la fortaleza que representa la existencia de Fovissste e Infonavit contribuyeron a garantizar una oferta muy importante de crédito, que no existió en otros países para la adquisición de casas, y que esta garantía de crédito que además se ejerció de acuerdo con los programas que tenían ambas instituciones significó un fuerte impulso a la recuperación de la economía y probablemente aminoró los impactos negativos de aquella caída del PIB del 7% en 2009. De esta manera, también se ayudaba a mantener los niveles de empleos, pues la construcción y compra de una casa pega favorablemente a 40 ramas industriales, independientemente de la generación de servicios locales, como notarios públicos, abogados, contadores, valuadores de calidad, verificadores, etc. Entonces, es clara la relación entre el mercado hipotecario y la economía de un país.
En esta crisis que estamos superando, nos puso el reto de mantener el ritmo de trabajo que se tenía planeado antes de la crisis y que, sin duda, logramos. Además, el sector hipotecario fue una herramienta muy importante para poder aminorar los impactos y lograr una recuperación rápida de la economía, pues los analistas hablan de crecimiento del PIB en 2010 cercano al 5%, con lo que podríamos afirmar la salida de México de la crisis y, entre otras cosas, que la crisis no fue mexicana, sino importada e impuesta. No fue por fallas en el sistema propio de la economía o del aparato institucional mexicano. También se debe decir que, a pesar de que nadie desea una crisis, la naturaleza del sistema económico las incluye y lo mejor es tomar decisiones rápidas y apropiadas.
RE: ¿Cuál diría que es la razón principal por la que se debe obtener un crédito hipotecario?
MPC: Es la mejor manera de retener el valor de tu salario, además de construir el patrimonio familiar que brinda estabilidad y crecimiento a las familias.
RE: ¿El tiempo promedio de un crédito del ISSSTE es de 20 años?
MPC: Sí, alrededor de 20 años, el plazo legal es 30 años, esto porque la permanencia de un trabajador público en su empleo es muy alta.
RE: ¿Y usted consideraría ésa una fortaleza del ISSSTE?, ésa y qué otras fortalezas.
MPC: La estabilidad en el empleo del trabajador público es un factor importante que hay que aprovechar. En este momento creo que su fortaleza principal es la trasparencia y por lo tanto blindaje de los procesos.
RE: Sobre el estado de la cartera vencida, ¿qué nos podría comentar?
MPC: Tenemos un número controlado que declaramos al auditor externo como cartera problemática, pero con solución. Por ejemplo, hay casos donde el problema consistió en que los saldos de créditos en cofinanciamiento a tasa variable, se volvieron saldos impagables; entonces hay gente que lleva 20 años pagando un crédito y aunque ya pagó la parte que le prestó el Fovissste, le falta la otra parte del crédito con instituciones bancarias. Para esto nosotros compramos la cartera de los bancos, y hemos hecho reestructuras de cada uno de ellos, para convertir estos créditos problemáticos en créditos sanos.
RE: ¿En qué radica el éxito que han tenido en la transformación de todo este iceberg que ahora se convierte en una pirámide?
MPC: Los sindicatos han sido un factor de aliento para el proceso de transformación. Mi consejo es un órgano paritario de 18 miembros, donde 9 representamos al gobierno y 9 a los sindicatos. 4 a la FTSE, 4 al SNTE y 1 a los demás sindicatos. No hay mayoría, no hay voto de calidad. Cada mes yo los tengo informados de todo y ahí se van haciendo las propuestas de transformación. Todo este recorrido lo hemos hecho juntos, y podría decir que la construcción del nuevo Fovissste es la obra colectiva de autoridad y sindicatos. Además, el servidor público es y debe ser inseparable de temas como la responsabilidad social, por lo que su acción debe, y hasta hace unos años ha sido, el compromiso con los trabajadores.
RE: ¿Cuáles son los retos para el próximo año?
MPC: Para el Fovissste del futuro buscamos más calidad que cantidad. En el primer año, la pregunta fundamental era ¿cómo resolvemos toda las problemáticas y evitamos que vuelvan a suceder? Sobre todo si se dieron al otorgar 12 a 15 mil créditos, ¿qué va a pasar en 90 mil ó 100? Y fue así que generamos la solución que hasta hoy hemos aplicado: detectar, corregir y sellar. Existen dos retos fundamentales para los siguientes años; el primero, mayor calidad en las viviendas y que estén a la altura de las necesidades actuales como internet. Y segundo, el mantenimiento de los conjuntos habitacionales para garantizar el valor del patrimonio de las familias.
RE: ¿Algo más que quiera comentar para nuestros lectores?
MPC: Que el futuro de Fovissste estará caracterizado por la eficiencia, la transparencia y la solidez institucional, en donde todo lo que se hace es para el logro de metas y objetivos previamente establecidos y compartidos.
