A pesar de ser un mercado inmobiliario con características muy diferentes al mexicano, la crisis del sector vivienda en Estados Unidos incluye elementos y consideraciones que pueden servir para prevenir una situación similar a futuro en México, sobre todo tomando en cuenta el crecimiento y la importancia que ha adquirido dentro del entorno económico nacional.

La intención de este artículo es describir el desarrollo de la crisis en Estados Unidos, para posteriormente establecer diferencias y extraer algunas experiencias útiles para el caso mexicano.

El origen de la crisis del mercado estadounidense

Como suele suceder, la crisis del mercado de vivienda tuvo su origen después de que un prolongado periodo de prosperidad produjo un exceso de confianza (y de inversión), que  degeneró en crisis una vez que desparecieron los elementos que le dieron sustento.

El boom del mercado inmobiliario en Estados Unidos tocó techo durante el    segundo semestre de 2005: los precios de las viviendas alcanzaron niveles máximos, la confianza de las empresas del sector estaba en su punto más alto en años, los permisos de construcción, los inicios de casas nuevas y las ventas lograron su mayor ritmo de crecimiento, entre otros indicadores.

A partir de 2005, y luego de varios años de crecimiento explosivo, la demanda de préstamos hipotecarios de bajo riesgo o preferenciales (prime en inglés) se fue agotando, en la medida que los hogares norteamericanos empezaron a resentir un alza de tasas en sus préstamos personales o a sentirse satisfechos con su nivel de activos inmobiliarios. Poco a poco, la caída en la demanda de créditos condujo a una reducción en el volumen de negocios de las instituciones financieras que, para atraer a nuevos clientes y con tal de mantener sus índices de rentabilidad, se vieron obligadas a relajar sus políticas de otorgamiento de crédito.

Esto explica el por qué el origen del problema se puede encontrar en el subsector de hipotecas no preferenciales, llamadas subprime en Estados Unidos. Este tipo de hipotecas son aquéllas que se otorgan a individuos con un pobre o nulo historial crediticio, que generalmente pertenecen a los deciles (clasificación de población) de ingreso más bajos, y que en ocasiones se financian hasta en 100 por ciento del valor del inmueble. Otra característica es que, debido al mayor riesgo en que incurre la institución que otorga el préstamo, las tasas de interés que cobran son mayores a las de hipotecas preferenciales (prime) y, más importante aún, que en su mayoría son otorgadas a tasas variables. Es decir, los pagos están sujetos a los vaivenes de la economía y los mercados  financieros.

En los últimos años del boom inmobiliario se desarrolló toda una industria dedicada a este nicho de mercado, donde la mayoría de los grandes bancos tradicionales no eran participantes importantes y en cambio estaba dominada por empresas especializadas, como Countrywide Financial, New Century Financial y Accredited Home Lenders, por mencionar las más grandes. El auge de los créditos subprime fue espectacular en años recientes, entre 2003 y 2006 el monto anual otorgado se duplicó para llegar a 640 mil millones de dólares (mdd) el año pasado.

El efecto riqueza

Durante algún tiempo el razonamiento parecía sencillo, y de hecho funcionó mientras la economía y el mercado inmobiliario seguían creciendo a tasas elevadas, impulsados por un prolongado periodo de tasas de interés relativamente bajas y las persistentes condiciones de abundante liquidez en el ámbito internacional. El riesgo de que cualquier crédito cayera en incumplimiento parecía limitado; la dinámica del mercado inmobiliario permitía que, tan pronto como era adquirido, el precio del inmueble financiado comenzara a aumentar.

Esto se traducía, al menos en la mente del comprador, en un efecto riqueza que le permitía financiar su crédito con holgura e incluso salir en busca de nuevos financiamientos para repetir el esquema ad infinitum. Las empresas, ansiosas por aumentar su cartera de clientes, estaban siempre dispuestas a cubrir esa demanda.

Especulación por los dos lados. Sin embargo, el efecto del ciclo monetario restrictivo (alza en tasas de interés) iniciado por la FED en junio de 2004, que se prolongó en los siguientes dos años, no tardaría en comenzar a sentirse.

El sector inmobiliario residencial (es importante hacer la aclaración, pues el sector comercial del mercado mantiene su dinamismo hasta hoy) cayó en recesión cuando el financiamiento a la vivienda empezó a encarecerse. El desplome en la demanda puso un alto, y en algunos casos revirtió, el rápido aumento en los precios de las casas.

Como ya dijimos, el continuo aumento de precios era una condición indispensable para que se sostuviera el esquema de negocio de los créditos subprime, por lo que al caer rompieron el círculo. Los compradores que se financiaron con hipotecas subprime se enfrentaron al mismo tiempo con pagos de intereses más elevados (recordemos que casi todos se otorgaron a tasa variable) y con una propiedad devaluada. El efecto riqueza se esfumó rápidamente y ya no fue posible refinanciar sus créditos, además de que ya para entonces los bancos habían restringido sus políticas de crédito ante la crisis que se avecinaba.

A partir de entonces todo ha sido cuesta arriba, de acuerdo con los datos de la Mortgage Bankers Association, el porcentaje de hipotecas subprime en incumplimiento alcanzó en el primer trimestre de 2007 un máximo histórico de 13.77 por ciento contra 13.33 por ciento del cuarto trimestre de 2006 y 11.63 por ciento de un año atrás.

Esto ha provocado la quiebra de varias empresas especializadas. Hace unos meses se anunció la suspensión de pagos de New Century Financial Corp, el segundo banco de este tipo de préstamos. Además, las acciones del resto de las compañías del sector subprime también se han desplomado. Y no sólo eso, sino que una parte importante (más de 160 mil mdd tan sólo en 2006) de los préstamos subprime fueron empaquetados y fueron a terminar como parte de instrumentos financieros conocidos como Obligaciones de Deuda Colateralizadas (CDO, por sus siglas en inglés). Éstas integran gran número de activos, por ejemplo hipotecas, en un solo instrumento de inversión, y puesto que su valor depende de la calidad de los mismos, un default masivo en las hipotecas que los respaldan puede ocasionar fuertes pérdidas a los inversionistas, incluyendo a instituciones bancarias que de manera directa no participan en el sector subprime.

Ni qué decir de decenas de miles de individuos y familias que en los últimos meses del boom compraron una casa y de un día   para otro se encontraron con que tenían una deuda creciente y un activo que en el mejor de los casos apenas conservaba su valor.

Posibles implicaciones económicas de este tipo de crisis

Por una parte está el peligro de contaminación a otros sectores del sistema financiero, empezando por las hipotecas prime.

En Estados Unidos el sector subprime sólo representa el 13 por ciento del número de créditos y entre 7 y 8 por ciento del valor de la cartera. Además, la baja participación de las principales instituciones bancarias en dicho mercado y su escasa exposición indirecta al mismo permiten prever que, al menos en este caso, la crisis quedará acotada al mercado subprime. Las posibilidades de una crisis generalizada del sistema financiero parecen muy escasas, lo cual no quiere decir que en otras circunstancias no se pueda dar.

En nuestra opinión, el mayor riesgo radica en el daño que una crisis de este tipo le puede hacer al mercado inmobiliario, y a través del mismo a la economía.

El aumento de la cartera vencida tiene varios efectos. Por un lado, eventualmente se traduce en un mayor número de unidades en el mercado. Los bancos siempre van a buscar recuperar parte del crédito a través de la venta de los inmuebles en garantía. Este incremento en la oferta de casas, justo en el momento en que la demanda está más debilitada, presiona a la baja los precios de los inmuebles.

Esta combinación de factores genera un exceso de inventarios, lo cual inhibe la inversión hasta que no se vea una reducción en los mismos, complicando así una pronta recuperación del sector y afectando a la producción industrial en su conjunto; no hace falta recordar el efecto derrama que la industria de la construcción tiene en otras actividades. Por otra parte, el deterioro de su cartera de crédito obliga a los bancos a tomar mayores reservas y a restringir sus políticas de crédito (no sólo en el hipotecario, sino en todos los demás) para enfrentar un aumento de riesgos en el sistema y la necesidad de sanear sus balances. Esta restricción voluntaria del crédito es obviamente una fuerza restrictiva que, aunque puede tener su origen en un sector específico como el inmobiliario, afecta a toda la economía en su conjunto.

Conforme la economía y el sistema financiero de un país avanzan hacia mayores niveles de desarrollo, las presiones a la baja en el precio de los inmuebles también tienen otros mecanismos de transmisión que hay que considerar.

El gasto del consumidor representa más de 70 por ciento de la economía de Estados Unidos, y para nadie es un secreto que en los últimos años una fracción incierta, pero sin duda importante de ese gasto, ha estado financiada a través de la extracción de valor de sus bienes inmuebles, precisamente a través de créditos hipotecarios y refinanciamientos. Esta dinámica sólo es sostenible en un ambiente de apreciación sostenida de las casas. Así, una crisis del mercado inmobiliario se puede traducir en última instancia en menores niveles de consumo y bienestar para la población.

El caso de México

Desafortunadamente, los datos disponibles del sector vivienda en México no son tan amplios y no están tan desagregados como en el caso de Estados Unidos (la necesidad de contar con mejores estadísticas es quizá la primera de las lecciones que se pueden extraer de la experiencia estadounidense). Aún así son suficientes para establecer las diferencias.

Aunque, sin duda alguna, la desaceleración de la economía en su conjunto ha afectado al sector vivienda, la dinámica del mismo sigue siendo importante. La construcción de vivienda sigue creciendo a ritmos elevados, y aunque en algunos casos se han detectado reducciones en los precios promedio por metro cuadrado, éstas han sido moderadas y se deben más bien a una mayor competencia entre desarrolladores que a una falta de demanda.

Aquí es importante considerar que el mercado de viviendas en México está en plena expansión, a diferencia del estadounidense, que es mucho más maduro. Debido a que la etapa de estabilidad económica del país es relativamente joven y que el sector financiero tiene pocos años de haberse recuperado de la severa crisis, se puede decir que el desarrollo del sector acaba de empezar y que en los próximos años no tendrá que preocuparse por falta de compradores.

Mientras que en Estados Unidos los porcentajes de hogares con vivienda propia y de aquellos que cuentan con una segunda casa se encuentran en máximos históricos, el gobierno mexicano todavía calcula el déficit de vivienda en alrededor de cuatro millones de unidades. Eso sin contar que la dinámica poblacional demanda alrededor de 750 mil nuevos hogares al año, los cuales estarán demandando casi el mismo número de viviendas.

Como vimos, otro de los factores que detonó el estallido de la crisis en Estados Unidos fue el aumento de tasas de interés en las hipotecas. En México estamos atravesando justo por el caso contrario, la competencia bancaria, la estabilidad inflacionaria y la aparición de nuevos productos y esquemas, tanto de acceso a financiamiento como para diversificar el riesgo, han permitido que las tasas de los créditos hipotecarios hayan venido reduciéndose de manera sostenida en los últimos años.

A principios de la década la tasa típica de una hipoteca estaba alrededor del 24-25 por ciento anual; actualmente hay instituciones que ofrecen créditos de 20 o 30 años a tasas anuales menores a 15 por ciento.

Igualmente importante es el hecho de que durante el actual boom hipotecario la mayoría de los préstamos se han contratado a tasa fija, así, en el caso de que registre una eventual alza de tasas, aunque la demanda de nuevos créditos disminuya, los créditos preexistentes tendrán mucho menores probabilidades de convertirse en cartera vencida.

A diferencia de las empresas especializadas en el sector subprime en Estados Unidos, la situación financiera de los bancos locales es bastante robusta, en particular en los productos hipotecarios. Aunque en los últimos meses ha aumentado de manera marginal desde un mínimo de 1.99 por ciento en septiembre de 2006, el índice de cartera vencida en este tipo de créditos es únicamente 2.31 por ciento, por lo que no se puede decir que la desaceleración económica esté dificultando seriamente los pagos de los acreditados.

Por último, aunque no existen datos duros al respecto, no parece que compradores, desarrolladores y bancos hayan entrado en una dinámica especulativa similar a la que se dio entre 2003 y 2005 en Estados Unidos. Para ello se requiere, entre otras cosas, un mercado mucho más desarrollado en materia de refinanciamiento de créditos, así como la existencia de productos que permitan    extraer plusvalía de los inmuebles para destinarla al consumo de bienes de consumo; ambos son inexistentes en México, o en todo caso están en pañales.

Aplicaciones

Conforme el mercado de financiamiento a la vivienda siga creciendo en México es obvio que atraerá a nuevos participantes. Aunque, sin duda, la incorporación de nuevas empresas aumenta la competencia, reduce los costos para los usuarios y, en general, hace más accesibles los créditos, también puede dar origen a otro tipo de problemas. Como observamos, la competencia puede dar lugar a un relajamiento de los estándares de otorgamiento de crédito.

Desgraciadamente, el deterioro en la calidad de la cartera no se hace evidente hasta que estalla una crisis y los pagos empiezan a fallar. Aunque la adopción de estándares internacionales de riesgo por la mayoría de las instituciones crediticias ha permitido avances en el tema de la autorregulación, siempre será necesaria una coordinación con los organismos reguladores (CNBV y Banxico) y las organizaciones del gremio (AMB y Amfe) para reducir al máximo este riesgo.

La clave aquí es lograr un equilibrio entre un exceso de regulación que ahogue el desarrollo del mercado y una total lasitud que permita que se desarrollen excesos o abusos por parte de los involucrados. No hay que olvidar que la exposición de la banca comercial al sector hipotecario ha aumentado desde niveles de 13.4 por ciento, en octubre de 2004, hasta 17.3 por ciento, en abril pasado, tanto por la adquisición de algunas Sofoles como a través de crecimiento propio.

La experiencia de Estados Unidos también deja clara la importancia de que se fomente la bursatilización de la cartera hipotecaria a través de diferentes productos, lo cual, además de inyectar recursos frescos al circuito de crédito, contribuye a distribuir los riesgos entre un mayor número de inversionistas. La ventaja de este reparto de riesgos es que permite que, en caso de una contracción del mercado inmobiliario, la contaminación hacia el resto de la economía a través de la restricción del crédito bancario sea menor a que si los bancos concentran la mayor parte del mismo.

Como conclusión, la crisis del sector inmobiliario e hipotecas de Estados Unidos no afectará por contagio al mercado inmobiliario y creditito mexicano, a diferencia del impacto que se tiene en otras actividades económicas, como nuestro sector manufacturero que es el más afectado cada vez que Estados Unidos disminuye su ritmo de crecimiento.