El 2005 fue un año muy bueno para la industria inmobiliaria residencial en general, ya que se lograron financiar aproximadamente 785 mil viviendas, lo que representó un crecimiento de 20 por ciento respecto al 2004. En particular, de los organismos oficiales se estuvo muy cerca de la meta de 600 mil viviendas en 2005 y, pese al año político, todo hace indicar que el objetivo de 750 mil para 2006 es alcanzable.
Los dirigentes de los organismos vinculados a los sectores, públicos y privados, coincidieron en señalar a Real Estate Market & Lifestyle que esto fue resultado de la estabilidad económica y de la decisión política tomada por el presidente Vicente Fox desde 2002, lo que a su vez generó una readaptación de las actividades de los participantes y nuevas formas de obtención de recursos financieros.
Victor Borrás
El monto de los créditos otorgados en el 2005 también mostró un dinamismo importante, porque la suma de los recursos disponibles de Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la banca, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), Fovissste y otros organismos ascendió a 170 mil millones de pesos (alrededor de 15 mil 800 millones de dólares), lo que significó un crecimiento de 27 por ciento respecto al año 2004. Cabe señalar que al cierre de la presente edición las cifras de todas las instituciones no eran definitivas, por lo cual se consideraron preliminares y con el paso del tiempo conoceremos los números finales.
Y si en 2005 se canalizaron cerca de 16 mil millones de dólares, para 2006 hay una cantidad de fondos, cuyo monto no estaba definido al cierre de la presente edición.
“A principios del sexenio se tomó la decisión de empujar una política pública de vivienda, por lo que alrededor de ella se construyeron instituciones, programas y opciones, dando realmente un cambio estructural”, señaló Carlos Gutiérrez Ruiz, de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi).
Detalló que la decisión de construir una política pública de vivienda fue fundamentalmente dejar de trabajar cada quien por su lado, para unir esfuerzos en torno a la política nacional que se estableció en este sentido.
Por su parte, Víctor Manuel Borrás Setién, director general de Infonavit, recalcó que a principios de este sexenio el presidente Fox, además de darle una importancia muy grande a la vivienda le brindó una perspectiva de largo plazo, por lo que su organismo en el año 2002 hizo el lanzamiento de un plan estratégico, a efecto de otorgar dos millones de créditos durante el sexenio y hacer un saneamiento financiero del instituto, dentro de muchos objetivos.
“El que los esfuerzos se coordinaron tiene que ver con el impulso que vino desde arriba, una cosa que es importante resaltar es que cada vez más el mercado hipotecario depende menos del sector público y más del sector privado. Hace tres años sólo había el crédito de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el del Infonavit, mientras que hoy ya tenemos además de los anteriores, a las Sofoles, el de las Sofoles con SHF, el de los bancos, el de Cofinanciamiento y el de Fovissste”, expresó Guillermo Babatz Torres, director general de la SHF.
Agregó que otro aspecto importante del año fue una mayor obtención de recursos por parte de las Sofoles y del Infonavit a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), mediante el mecanismo de bursatilización de carteras, lo que ha permitido obtener casi 12 mil millones de pesos desde el 2003 en que se empezó con este mecanismo.
Guillermo Babatz
“La obtención de recursos (fondeo) a través de la bursatilización abre una nueva ventana gigantesca para las Sofoles, porque tradicionalmente se venía utilizando el esquema de acumulación de los créditos en los portafolios. Es decir, por cada préstamo que se otorga se tiene una parte de capital y otra de reservas, por lo que para crecer se debe inyectar más capital a las Sofoles. De esta forma, la empresa hipotecaria se estaba volviendo una industria intensiva en capital y, por ende, más cara”, explicó José Landa, presidente de la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado AC (AMSFOL).
Consideró que el mecanismo de bursatilización permite que con el mismo capital se den más créditos, porque se otorga uno que se bursatiliza, con ello se recupera el dinero y se puede volver a dar otro crédito. También mencionó que para hacer posible esto se requiere de la participación de autoridades, intermediarios e inversionistas.
“El tema de la vivienda de largo plazo para el país es un sector que tiene mucho dinamismo y por ello la BMV pone a su disposición los mayores mecanismos, además de las mejores opciones para satisfacer las necesidades en lo relativo a financiamiento, estructuración, inversión y diversificación, a los plazos que requiera cada participante”, explicó Guillermo Prieto Treviño, presidente de la BMV.
Detalló que los recursos no sólo han sido para las empresas privadas, también los institutos gubernamentales lo han hecho, como el Infonavit y la SHF.
Para Víctor Manuel Requejo, director general de Hipotecaria Nacional, Sofol Hipotecaria del grupo financiero BBVA Bancomer, en 2005 definitivamente se consolidó la participación de la banca en el negocio hipotecario, por la conjunción de una economía firme, con estabilidad de tasas y un alto dinamismo de la vivienda.
“El negocio hipotecario le da la ventaja al banco de tener un cliente por al menos 20 o 25 años, que va a ir cada mes a pagar a la sucursal, lo que brinda la posibilidad de ofrecerle otro tipo de servicios financieros, situación que aprecia mucho la banca, además de que ésta tiene colocados sus recursos a una buena tasa de interés”, manifestó el directivo.
Sandy Flockhart, presidente ejecutivo y director general de HSBC México, expuso que uno de los puntos fundamentales que ha permitido que la banca pueda volver a dar crédito es la estabilidad macroeconómica, pero que lo más importante es que esta estabilidad de precios se perciba como un fenómeno permanente. Esto significa que las empresas pueden planear con más largos horizontes y realizar inversiones con mayor certidumbre. “Ahora el crédito hipotecario es el de mayor crecimiento, inclusive que el del consumo”, señaló el ejecutivo.
De hecho, las cifras de los agregados monetarios al mes de diciembre publicadas por el Banco de México, señalan un extraordinario resultado. La tasa de crecimiento anual del saldo de financiamiento directo a la vivienda (créditos hipotecarios) por parte de la banca creció 75.9 por ciento, mientras que la destinada al crédito de consumo lo hizo en 47.3 por ciento, situación que no se veía desde 1994. Dicho saldo pasó de 74 mil 600 mdp en 2004 a 135 mil 600 millones de pesos, un incremento de 61 mil mdp.
Asimismo, el saldo de la cartera vigente en vivienda se ubicó en 132 mil 600 millones de pesos a diciembre de 2005, reportando un crecimiento anual de 79.8 por ciento.
“El crecimiento del crédito hipotecario bancario durante el 2005 no debe verse como un boom sino como el resultado de un proceso, porque los bancos han iniciado una nueva etapa en el sector hipotecario desde el 2002, lo que ha representado ir construyendo la infraestructura de gente que lo conozca, rehacer la relación con los promotores y generar los productos que el mercado requiere”, explicó Daniel Leal, coordinador hipotecario de la Asociación de Banqueros de México (ABM).
Guillermo Prieto
Expectativas
El 2006 significará otro año de crecimientos importantes, porque se estima que todos los participantes lograrán financiar 1 millón 70 mil viviendas lo que representa un aumento de 36 por ciento de lo obtenido en el 2005.
Cifras de la Conafovi precisan que en 2006 los organismos nacionales de vivienda financiarán 750 mil viviendas, que representa un crecimiento de 25 por ciento respecto al logrado durante 2005. Del total, 435 mil corresponderán al Infonavit, 70 mil al Fovissste, y 115 mil a la SHF.
Por su parte, la SHF estima que este año las Sofoles, sin incluir a Hipotecaria Nacional (Hipnal), otorgarán 180 mil créditos, es decir un aumento de 101 por ciento respecto a lo realizado en 2005. Es de resaltar que en esta cantidad no se incluyó a Hipnal porque ahora forma parte de “Banca Hipotecaria” del grupo financiero BBVA Bancomer. Las cifras proporcionadas por ésta señalan que en 2006 tienen la meta de otorgar 70 mil créditos, que significa un aumento de 40 por ciento respecto a lo que hizo en 2005.
Mientras tanto, los bancos en su conjunto apoyarán el financiamiento de otras 70 mil viviendas, lo que representa un incremento de 56 por ciento sobre lo realizado el año pasado. De acuerdo con información de la ABM, las cifras consolidadas de la banca indican que en 2005 colocaron 93 mil 923 créditos (con Hipnal) y para el 2006 darán 122 mil, un 28.9 por ciento de crecimiento.
Nuevas formas de captación de recursos
El 2005 puede señalarse como un buen año para la vivienda, pero al mismo tiempo se observan cambios importantes en la forma como participa el sector gubernamental y el privado, para dotar de recursos a las Sofoles y al Infonavit.
El presidente de la BMV indicó que el financiamiento de los inversionistas institucionales al sector inmobiliario creció de manera importante, ya que del 2001 al 2005 los emisores de vivienda han colocado en instrumentos de deuda a largo plazo 51 mil 178 millones de pesos.
Esta cantidad ha ido en aumento, porque en el primer año sólo colocaron mil 322 millones de pesos, mientras que en el último colocaron 14 mil 829 millones de pesos. Asimismo, en el mercado accionario los desarrolladores han capitalizado a sus empresas por un monto total de 2 mil 602 millones de pesos. “Al cierre del 2005 ya no es más de 22 por ciento de todo lo que tienen financiado las Sofoles, como créditos puente, lo que es apoyado por nosotros. Esta situación va de acuerdo con el plan de mediano y largo plazo de la SHF, y muestra cómo las Sofoles empiezan a obtener financiamiento de terceros y no sólo por parte de este organismo gubernamental”, detalló el director general de la SHF. También indicó que este cambio en la forma de obtención de recursos permite afirmar que la continuidad del mercado de crédito a la construcción está prácticamente garantizado, ya que en el hipotético caso de que la SHF dejara de dar fondeo de un día para otro, el sector lo resentiría poco. Esto contrasta con la situación de hace tres años, en la cual un pequeño cambio realizado por la SHF afectaba a toda la industria. Pero no solamente en los créditos-puente para la construcción la SHF ha perdido importancia, también lo ha hecho en el otorgamiento de recursos para el financiamiento de la adquisición de casas por parte de la clientela de las Sofoles.
“Si recordamos que en diciembre de 1999 las Sofoles hipotecarias estaban financiadas prácticamente 100 por ciento, por lo que era Fovi (hoy SHF), mientras que en la actualidad la SHF participa sólo con 66 por ciento, la banca comercial con 12 por ciento, el mercado bursátil con 14 por ciento y otras fuentes de fondeo con el restante (Sofoles de segundo piso GM Financiera, Fifomi, Nafin, Banobras, Bancomext)”, explicó el presidente de la AMSFOL.
El dirigente comentó que la bursatilización consiste en originar un crédito hipotecario, armar un paquete de varios de ellos, ponerlos en un fideicomiso, y venderlo al público inversionista mediante certificados de participación a fin de recuperar ese recurso monetario. Entonces esos créditos o pull de créditos que originó la Sofol, ya son de los inversionistas que compraron los certificados de participación y a través de los cuales van a recuperar el principal y los intereses mediante los pagos que hagan todos los acreditados de su hipoteca.
Resaltó que la bursatilización permite que los inversionistas de largo plazo (fondos de pensiones, Afores y compañías de seguros) participen en el fondeo de este tipo de activos hipotecarios, mientras que para el acreditado hipotecario la operación es absolutamente neutra, porque no se le modifica su contrato de crédito ni nada, ellos siguen haciendo exactamente lo mismo que antes.
“Una Sofol que puede originar crédito y bursatilizarlo más o menos rápido tiene un costo de fondeo de entre 70 y 100 puntos base menor al que puede ofrecer la SHF. Entonces, en cuanto seamos capaces de ir migrando cada vez más hacia las bursatilizaciones el costo del crédito para el acreditado final debe ir reflejando estas eficiencias y le permite a las Sofoles estar liberando capital”, resaltó el director general de la SHF.
Agregó que en el proceso de bursatilización la SHF está jugando varios papeles, el primero y probablemente el más importante es empujar la figura del seguro de crédito hipotecario (garantía por incumplimiento), que ha permitido las bursatilizaciones, y están en todas las emisiones hechas a partir del 2004 y se ha logrado que dos o tres empresas estén reasegurando los seguros o las garantías que da el organismo. Otro aspecto con que la SHF apoya la bursatilización es la figura de los formadores de mercado secundario en estos títulos, siendo cinco bancos y los autorizados para fungir como tal: Santander, ING, Ixe, Deutsche Bank y Credit Suisse.
“Durante el 2005 hubo una subida temporal de tasas, de mes o mes y medio, y ante ello existieron personas que habían comprado los títulos y los quisieron vender, situación que lograron porque los formadores de mercado actuaron ante el conocimiento de que podían voltear con la SHF y ella a su vez haría la transacción correspondiente para darles nuevamente liquidez”, explicó el director del organismo. En el caso del Infonavit, la fuente de recursos también ha sido modificada de forma importante, dándole un mayor peso a la recuperación de cartera y a la obtención de financiamiento a través del mercado bursátil. Cabe señalar que contrariamente a lo que piensa el público en general, para la operación del organismo no hay, ni ha existido, aportación de dinero por parte del Gobierno federal.
“Cuando llegamos en 2001, la principal fuente de ingresos que teníamos era la aportación de 5 por ciento por parte de los patrones, prácticamente 57 por ciento de los ingresos venían de allí, mientras que 43 por ciento venía de recuperación de la cartera. Hoy la aportación patronal bajó a 43 por ciento, mientras que la recuperación de cartera es de 55 por ciento y 2 por ciento es de productos financieros y Certificados de la Vivienda (Cedevis)”, señaló el director general del Infonavit. El funcionario acotó que por eso la responsabilidad tan grande que tiene la administración del Infonavit no es el tema de recaudación de 5 por ciento patronal, sino administrar el crédito otorgado, que debe ser asignado correctamente para recuperarlo. Y por ello es tan importante la cobranza, porque más de la mitad de los ingresos viene de este rubro.
“La bursatilización ha traído como beneficio obtener más capital que se ha inyectado para crédito-puente, construcción y créditos individuales de largo plazo. Por ejemplo, las bursatilizaciones que hacen Hipotecaria Su Casita, Crédito y Casa, Casa Mexicana, Banorte o el Infonavit es dinero para trasladarlo a crédito hipotecario”, manifestó el comisionado de la Conafovi.
Explicó que para salir a bursatilizar no fue fácil, pero que ya se dio el primer paso al tener en circulación aproximadamente 11 mil millones de pesos, situación que provocó que Infonavit saliera adelante con un esquema de éstos y con ello se rompiera el tabú de que una institución de crédito social, tripartita y pública no lo pudiera hacer. Consideró que en las décadas por venir la bursatilización va a ser una fuente no solamente segura sino inagotable de financiamiento para el mercado hipotecario mexicano, pero que el tema es ir vendiéndole al inversionista, la conveniencia y seguridad de comprar este papel, además de honrarlo, lo cual va a generar confianza.
“Un aspecto que muestra el cambio del mercado hacia las instituciones gubernamentales fue la exitosa colocación de los Cedevis por parte del Infonavit, ya que hace cinco años era difícil pensar en esta situación. A su vez, ese hecho habla de una transformación importante de un instituto relevante para el país. También cabe mencionar que la SHF hizo un trabajo para financiarse a través del mercado de valores”, comentó el presidente de la BMV.
Competencia, característica del sector
De acuerdo con José Landa, 2005 fue un año difícil para las Sofoles hipotecarias, porque se enfrentaron a una competencia fuerte y dura con los bancos, lo que hizo que el beneficiado fuera el consumidor, pues tuvo una mayor variedad de productos y las tasas de interés que le cobran al mismo mostraron una baja.
“A pesar de que existió una férrea competencia, las Sofoles, en números generales, pudieron crecer de 120 mil créditos, originados en 2004 a unos 155 mil en 2005. En esta última cifra se incluyen los créditos originados para Fovissste, lo que muestra que seguimos bien posicionados dentro del sector hipotecario, además de mantener una cartera vencida muy baja, aproximadamente dos por ciento”, indicó el ejecutivo.
Agregó que lo observado dentro del sector Sofoles es que la competencia los ha obligado a hacerse más eficientes y en tener una mayor especialización a fin de conocer mejor a su cliente.
“Ahora estamos hablando de una especialización, dentro de la especialización hipotecaria, estamos viendo Sofoles que se están especializando en el crédito Fovissste, crédito a la vivienda de interés social, media residencial, en apoyo Infonavit, en el Cofinanciamiento Infonavit o con alguna otra institución, mientras que otras buscan nichos, como el de los migrantes”, detalló el directivo.
Por su parte, Daniel Leal explicó que la banca compite en este sector ofreciendo una amplia gama de productos, donde el más evidente es el crédito a tasa fija, aun cuando existen con pagos programados en partes variables y partes fijas o con diferentes tipos de seguro, que van desde desempleo hasta responsabilidad civil.
“Todo el mundo trata de ofrecer el producto que piensa que va a tener más éxito en el mercado, y esto sin hablar de la competencia por las tasas de interés cobradas al usuario, que han sido bajadas por la banca mexicana”, declaró el directivo.
Expuso que la banca tiene muchos recursos para prestar, la caída de las tasas permite ofrecer con certeza este tipo de productos para el futuro y tienen la necesidad de colocarlos.
De esta forma, el retorno de la banca y la consecuente competencia por los clientes ha provocado que exista una recomposición de los créditos otorgados por el sector privado, porque en el año 2000 las Sofoles eran los únicos intermediarios que daban crédito hipotecario y con ello detentaban 100 por ciento. Mientras que en 2005 el cambio en el entorno hace que tengan 34 por ciento en número y 22 por ciento en pesos. Es de resaltar que otro factor que contribuyó al cambio de relación es que el valor del crédito promedio es pequeño, aproximadamente 250 mil pesos, mientras que el de la banca es mucho mayor, aproximadamente 600 mil pesos.
“Algo que no se ha manejado mucho es el buen comportamiento del sector privado que es un gremio unido con bastante competencia, pero a su vez organizado para las cosas que tienen y quieren cabildear, como es una mejor regulación, mayor celeridad en los trámites y mejores condiciones en los créditos, pero sin pedir o dar dádivas”, comentó Guillermo Babatz Torres.
Sin embargo, no se puede dejar de lado el esfuerzo realizado por el sector oficial para crear nuevos productos y atender a todos los derechohabientes del Infonavit, lo que provocó que en el 2005 cumpliera su meta de otorgar 375 mil créditos generando una derrama económica de más de 62 mil millones de pesos.
“El Infonavit representa 60 por ciento del total de los créditos hipotecarios otorgados en el país. Buscamos llegar a todos los derechohabientes, desde los que tienen bajos ingresos hasta los trabajadores que ganan el equivalente a muchos salarios mínimos. Pretendemos hacerlo mediante diversos medios e instrumentos”, manifestó Víctor Manuel Borrás Setién.
El funcionario detalló que, de los trabajadores que están obteniendo un crédito, aproximadamente 57 por ciento gana menos de cuatro salarios mínimos (5 mil 760 pesos) al mes. Por esto necesitan diferentes productos y conceptos, que les permitan canalizar más recursos para hacer planteamientos todavía más agresivos en términos de número de créditos brindados y poder llegar a su meta de 1 millón de créditos anuales en el año 2010. “Nosotros siempre buscamos operar de tal forma que podamos ser competitivos con el sector privado. También hacemos comparaciones internacionales, buscamos certificaciones ISO 9000 (90 por ciento del Infonavit está certificado en la actualidad). Además de la calificación de nuestra solvencia financiera por parte de empresas como Standard & Poor´s”, planteó el director general.
Considerando la estabilidad económica, el Infonavit apuntaló una sociedad con los intermediarios financieros privados, Sofoles y bancos mediante la creación de los programas “Apoyo Infonavit” y “Cofinanciamiento Infonavit” para lograr dar financiamiento a los trabajadores de más ingresos, sin descuidar a los que perciben menos salarios.
Para Guillermo Babatz Torres el aspecto más sorprendente del lado positivo en el 2005 fue el trabajo del Cofinanciamiento Infonavit, porque mucho del crecimiento del sector vino precisamente de su auge, sobre todo a partir del mes de junio. Esto permitió que los derechohabientes del Infonavit, que antes hubieran obtenido un crédito para cierto tipo de vivienda, accedieron a un financiamiento para otro mejor. Además, permitió a las Sofoles desplazar casas de menor valor de lo que venían haciendo hasta 2004.
Tasas de interés hipotecarias a la baja
Los directivos coincidieron en manifestar que, como resultado de los cambios estructurales realizados, la estabilidad económica y la competencia, ha existido una baja importante en las tasas de interés de crédito hipotecario que benefició de manera importante a la población. Al respecto cabe recordar que en diciembre de 2004 la tasa de financiamiento para la compra de vivienda se ubicaba en 13 por ciento, promedio, mientras que en diciembre del 2005 llegó a 11.5 por ciento. Inclusive, para los clientes cumplidos de las instituciones puede llegar a 9 por ciento anual, después de cinco años.
“El Cofinanciamiento se ha podido dar gracias a la baja de tasas, el hecho de que haya similitud entre nuestras tasas y las que otorgan los bancos y las Sofoles nos permite traer esos recursos. Si las tasas se van para arriba por parte de los bancos el cofinanciamiento se va a caer, como se observa es muy importante el entorno macroeconómico”, sentenció Víctor Manuel Borrás Setién.
Para Víctor Manuel Requejo estas tasas de interés bajas le han significado a la gente un menor esfuerzo financiero al comprar una casa, y es uno de los motivos por los cuales la residencia media y residencial han resurgido. Por otro lado, ayudó también a frenar la subida de los precios de los bienes inmuebles, que al principio fue muy rápida y explosiva porque la oferta es alta.
Un sector transexenal
El 2006 está caracterizado por ser un año eminentemente político y ante ello surge la duda de si el dinamismo del sector se verá afectado por la elección presidencial. Ante esto, la respuesta de los directivos fue contundente: Se mantendrá e inclusive se acentuará el crecimiento del mismo.
“El proyecto de Ley de Vivienda es un escenario de blindaje que permite planeación, consolidación del cambio estructural y una política de Estado para que no sea una política de sexenio. Porque no debe atender a lo que un gobierno plantea, tiene que atender a lo que la población demanda, consecuentemente lo que el propio sector financiero y el privado pueden dar”, declaró Carlos Gutiérrez Ruiz.
Agregó que en una política de Estado deben existir ciertos blindajes, ejemplificó el caso del Infonavit, donde ya existe una Asamblea Tripartita, en la que el gobierno representa 33 por ciento. Por esto, para hacer un cambio de fondo en la estructura de sus programas de vivienda tendría que ser consensuado con el otro 33 de los empresarios y 33 de los trabajadores. En el caso de la SHF y de la Conafovi señaló que son estructuras que hoy en día están blindando por ley, entendiendo por ello que los programas atiendan al marco de demanda de la población y no a una decisión política.
“En este sexenio hemos reforzado mucho la autonomía, los órganos de gobierno, además de promover la transparencia de manera muy importante. Todos estos factores en conjunto le dan una permanencia a la institución, y por ello no es accidental que en noviembre de 2005 se haya presentado el plan de cinco años a partir del 2006, porque lo que quisimos hacer es cumplir un programa de cinco años que cerró en 2005 y abrir otro del mismo tiempo que ya no concluye con el mandato del actual presidente”, explicó Víctor Manuel Borrás Setién. Detalló que en el programa que presentó a su asamblea el 30 de noviembre pasado, se plantea que en el 2010 el Infonavit puede dar 1 millón de créditos anuales.
Guillermo Prieto indicó que las políticas de incentivo, dinamismo, crecimientos y objetivos debe ser un tema transexenal y no sólo un programa de seis años, a fin de dar certidumbre a los inversionistas que toman los instrumentos colocados por los organismos públicos y las empresas privadas que participan en el sector.
Para Guillermo Babatz Torres, director general de SHF, uno de los retos importantes ante las elecciones es que la industria sepa transmitirles a los candidatos a la presidencia lo que este sector necesita. Que sepa mantenerse como lo que es, una industria que va a jalar con quien resulte el próximo presidente y que va a poner las mismas condiciones que ha puesto hasta hoy: claridad en las reglas, certidumbre en el financiamiento y menores trabas para todos los trámites que hay que cumplir.
