Uno de los elementos positivos que ha impulsado el desempeño del sector inmobiliario residencial en los últimos años es la estabilidad económica, donde la menor inflación ha permitido que las tasas de interés llegaran a niveles de un dígito después de poco más de dos décadas, volviendo accesible el financiamiento hipotecario.

Sin embargo, en los últimos 14 meses las condiciones financieras internacionales y la política monetaria interna han propiciado una tendencia de alza que han puesto al costo del dinero (tasas de interés pasivas) en los niveles más altos de los últimos cuatro años.

Por esto, desarrolladores y potenciales demandantes de un crédito hipotecario se preguntan si ello no obligará a que la oferta hipotecaria bancaria y de Sofoles tenga que revertir su tendencia de baja y ajustarse a la alza, afectando la colocación de crédito hipotecario.

En enero del año pasado, los Cetes de28 días reportaron su nivel mínimo histórico, en 4.69 por ciento, mientras que al inicio de junio se ubicaron en 9.64 porciento, reflejando el encarecimiento del costo del dinero. De manera similar ha evolucionado la tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE), que es la tasa de referencia bancaria.

Ricardo García Conde.

Colocación creciente

Sin embargo, de acuerdo con información del Banco de México (Banxico), el saldo del financiamiento otorgado por la banca comercial en materia de vivienda creció a un ritmo anual de 33.0 por ciento al cierre de abril, lo que demuestra que la dinámica en la colocación del crédito hipotecario se mantiene en ascenso, toda vez que un mes atrás el crecimiento era a un ritmo anual del 29.8 por ciento.

De la misma manera, la cartera vigente de la banca al cierre de abril sumó 83mil 100 millones de pesos (79 mil 200 millones de pesos en marzo), lo que significó que en los últimos doce meses se canaliza-ron 25 mil 500 millones de pesos al financiamiento hipotecario, lo que representó un crecimiento anual de 37.8 por ciento, superando el ritmo de avance al mes de marzo que fue de 34.5 por ciento.

La explicación a esta situación es que la oferta bancaria hipotecaria es en su mayoría bajo la modalidad de tasa fija, por lo cual todos los acreditados no se ven afectados en el pago de sus mensualidades, aun cuando sigan aumentando las tasas de interés nominales.

Adicionalmente, también a pesar del incremento de las tasas de interés pasivas (la que se le paga a los ahorradores), las tasas activas (la que se le cobra a los deudo-res) no sólo no han subido sino que incluso a lo largo del 2005, y hasta los meses de abril y mayo, diversas instituciones, tanto bancos como Sofoles continuaron reduciendo el costo de su oferta crediticia.

De acuerdo con un análisis de la dirección de estudios económicos de Banamex, el comportamiento descrito se explica por “las facilidades de acceso al crédito, menor pago inicial, a tasas fijas en pesos y a largo plazo”.

El citado análisis agrega que aunque no hay estadísticas claras sobre el tipo de vivienda a la cual se destinan los nuevos créditos, “los datos de cartera vigente total (que incluyen la cartera reestructurada) indican que es el financiamiento para vivienda de tipo medio y residencial el que está dando el mayor impulso”.

Daniel Leal Díaz Conti.

Mercado de largo plazo

Real Estate Market & Lifestyle buscó la opinión calificada de bancos, Sofoles e instituciones oficiales para conocer sus puntos de vista sobre este tema.

Para Ricardo García Conde, director de crédito hipotecario de Scotiabank Inverlat, “sin duda, en la medida en que las tasas de interés pasivas suben y muestran perspectivas de mantenerse altas, eso nos presiona también para subir nuestras tasas de crédito hipotecario, eso es aquí y en cualquier lugar del mundo”

Pero agregó que “la mejor manera de entender por qué todavía ninguno hemos movido nuestras tasas de crédito hipotecario es regresarse unos doce o quince meses en el tiempo. En ese periodo la pregunta que la prensa nos hacía era por qué si el Cete estaba al 4 por ciento, los bancos prestábamos al 12.90 por ciento; y la res puesta que en ese momento dábamos era que el Cete estaba en 4 por ciento, pero es un mercado de 28 días, y nuestros precios de créditos hipotecarios se establecen con base en perspectivas de mediano y largo plazo, no del mercado de corto plazo.

Edificio administrativo de Hipotecaria Nacional.

“La respuesta hoy sigue siendo exactamente la misma, aunque ahora la pregunta es por qué no hemos subido la tasa de crédito.

“En el producto hipotecario la tasa es un factor importante para la accesibilidad de las personas al crédito. El crédito hipotecario es un producto de largo plazo y su proceso de venta y de instrumentación también es de largo plazo”.

Y agregó que este es un tren que cuesta mucho trabajo ponerlo en marcha, pero una vez que se mueve y que lleva rumbo cobra una fuerte inercia y lo mismo tarda en frenar. “Por ejemplo, las casas o departamentos que se van a entregar el año que entra ya están en construcción, o sea, este tren está en movimiento y es difícil frenarlo.

“Definitivamente, hoy no vemos como inminente la necesidad de subir las tasas delos hipotecarios, nosotros no tenemos pensado cambiarlas, pero si las tasas pasivas siguen subiendo, sobre todo las perspectivas de mediano y largo plazo apuntan a que se van a mantener altas, entonces será necesario subirlas más adelante. Pero en la medida en que este fenómeno de alza en los réditos pasivos sea un tema de coyuntura, no pasa nada”, afirmó García Conde.

Cuestionado sobre la idea de que algunas instituciones financieras que tienen su matriz en el extranjero han podido mantener una oferta crediticia con tasa baja porque obtienen recursos del exterior, señaló que es una opinión equivocada y que no hay fundamentos para ello.

“Los fondeos en dólares tienen que convertirse a pesos y ello nos lleva a las tasas de pesos, o sea, los instrumentos derivados propician que el costo de convertir una captación de dólares a pesos te lleva necesariamente a unas tasas muy similar esa las que estamos prestando hoy. En otras palabras, no es necesario obtener financiamiento en el exterior por parte de los bancos, porque creo que todos tenemos recursos suficientes para prestar”.

Y señaló: “el tema no es ni de costo de fondos ni de fuentes de fondeo, el dinero tiene un precio en el mercado y a ese precio es al que prestas”.

Guillermo Babatz.

Expectativa de estabilidad

En este mismo sentido, Daniel Leal Díaz Cond, coordinador de crédito hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), dijo que ve un riesgo de tasas, eso es algo innegable porque hay una presión en los mercados. Sin embargo, comentó que aunque no sabemos qué va a pasar, “pensamos que nada más grave de lo que está pasando, porque tenemos de fortaleza la estabilidad macroeconómica”

Dijo esperar que podamos aguantar las tasas que hoy en día tenemos. “Eso depende desde luego de variables externas e internas, por el lado externo el gran déficit americano es cada vez más importante.

Hay que ver cómo la resuelve o ataca el gobierno americano y la Reserva Federal (FED) de ese país”.

Apuntó que el costo de la hipoteca se constituye por el costo del fondeo, el costo del riesgo operativo, el riesgo de pago y la utilidad. “Contra el costo del fondeo podemos hacer poco, porque es una variable macro, pero lo que sí tenemos que hacer nosotros es ir tratando de disminuir o evaluar bien el riesgo de crédito que le pega mucho a los márgenes, y por el otro lado los costos operativos, porque cada vez debemos ser más eficientes, dar cada vez más hipotecas con menos gente, más automatizada, de manera más ágil, con menos papeleo, etcétera”.

Finalmente, fue contundente al afirmar que las tasas del crédito hipotecario de la banca son sostenibles si no hay subida abrupta de tasas de captación, pero si la

hay veríamos una elevación en ellas. “Creo que la apuesta de la banca es que estamos dispuestos a aguantar”.

Castigo al margen de LAS INSTITUCIONES

Guillermo Babatz, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), dijo que en cuanto al financiamiento que ofrecen las Sofoles, en lo que ellos denominan vivienda económica, “las tasas de interés han venido disminuyendo de manera muy pronunciada a partir de agosto del año pasado. Esto a pesar de que las tasas de interés generales del país han aumentado”.

Añadió que eso ha significado una disminución importante en el margen de intermediación que cobran las Sofoles. “Vemos que este margen de intermediación rondaba el 4.5 por ciento en agosto del año pasado, hoy está en alrededor del 3 por ciento y los últimos meses incluso ha sido inferior.

“Parecería ser que éste ya es un nivel donde se podría estabilizar hasta que podamos lograr nuevas eficiencias y eventualmente tener nuevamente reducciones”, afirmó Babatz.

Aclaró que el panorama de tasas no es fácil, “por lo que deberíamos concentrarnos, las Sofoles y nosotros, en tratar de mantener los costos que tenemos ahora. Si pudiéramos bajarlos sería sensacional, pero creo que el entorno de los siguientes meses nos va a volver muy difícil el poder seguir bajando las tasas que se le ofrecen a los consumidores”.

Asimismo, señaló que algo importante por el menor costo del dinero en los créditos hipotecarios es que se ha reducido el factor de pago, que también representa un importante beneficio para los consumidores del crédito hipotecario.

Concluyó diciendo que “si pudiéramos mantener las en estos niveles sería un éxito”.

José Manuel Agudo.

Casa o crédito

José Manuel Agudo, presidente de la Sofol Hipotecaria Su Casita, afirmó que la tasa de interés es uno de los factores más determinantes para diferenciar el pago que un cliente tiene que hacer.

“Pero al final de cuentas el razonamiento no es: si suben las tasas del crédito no me compro una casa, sino a lo mejor me compro un inmueble con una recámara menos.”

Comentó que el tema de las tasas de interés está vigente porque ha venido bajando en los últimos años el costo del crédito hipotecario y recientemente se observó un incremento en el costo de captación que inquietó a mucha gente.

“Sin embargo, si le ofrezco a una persona simultáneamente una hipoteca que está a tasa variable, que le permite comprar a pesar de que subieron las tasas, comprar la casa con esa tercera recámara, veremos que las tasas de interés no son el factor determinante para que el mercado se mueva”, aseguró Agudo.

En última instancia, “lo que está sucediendo es que hemos estado exagerando el tema del incremento en costo del dinero” (tasas de captación), afirmó.

Es indudable que las instituciones financieras siguen apostando a la estabilidad que ha ganado la economía mexicana y que el repunte de tasas de interés pasivas del último año y medio es coyuntural y no un cambio de tendencia de largo plazo. Asimismo, han demostrado que su intención es no incrementar la tasa del crédito y que solamente lo harían si el avance de réditos nominales es brusco.

Al cierre de la presente edición las tasas de interés de los Cetes de 28 días habían dado muestras claras de resistirse allegar al 10 por ciento, bajando tres semanas consecutivas. Y aunque es probable que puedan tener cierto repunte, porque se estima que Estados Unidos seguirá incrementando en el corto plazo su tasa de interés de referencia y el Banco de México ha mantenido su señal de que nuestras tasas deberán reaccionar en el mismo senado, el comportamiento positivo de la inflación permitió que en abril y mayo el Banco Central ya no incrementara su política monetaria restrictiva, lo que le ha dado margen a los réditos locales para frenar su movimiento de alza.

Estos elementos nos hacen confiar en que las instituciones financieras no están equivocadas y que la oferta hipotecaria logrará evitar un repunte en el costo del financiamiento. Por último, es importante señalar que pese a todos los temores descritos anteriormente, la colocación de crédito hipotecario individual sigue siendo positiva, ascendente y por ahora parece que nada la detiene. 

La estabilidad de las tasas de crédito hipotecario beneficia al solicitante de dicho crédito para obtener su vivienda.