LA VISIÓN DE CONJUNTO
Tradicionalmente la banca mexicana ofrece en materia de créditos hipotecarios el financiamiento para la adquisición de vivienda, nueva o usada. Sin embargo, las diversas instituciones de crédito vienen ofreciendo un abanico de posibilidades hipotecarias que no todo mundo conoce. Si bien la oferta no es generalizada bien vale la pena irse “de compras” a diversas instituciones financieras y conocer caso por caso, para las necesidades de cada uno en particular, las alternativas que el sistema financiero de nuestro país oferta. Por ejemplo las grandes instituciones como Banamex Citigroup, BBVA-Bancomer y Bital, por ahora solamente ofrecen el crédito hipotecario para adquirir vivienda. Scotiabank y Banorte ofrecen el mayor esquema de posibilidades y, recientemente, Santander-Serfin lanzó un nuevo tipo de crédito, adicional a su oferta tradicional.
Cuando nos referimos a una gama de alternativas adicionales, nos referimos a créditos para construcción o renovación de vivienda, financiamiento para ad-quirir terrenos, créditos para amortizar una deuda hipotecaria anterior y el denominado crédito de liquidez, cuando ya se tiene en propiedad un inmueble, ya sea casa o departamento. Todos ellos adicionales al financiamiento para comprar vivienda. Para Edwin Vega, director de Crédito Hipotecario y Crédito al Consumo de Scotiabank Inverlat, “en la banca queremos ofrecer el abanico más grande de posibilidades a nuestros clientes, porque nuestro objetivo es satisfacer todas sus necesidades”.
“Por lo tanto ponemos disponibles diversas modalidades de créditos hipotecarios buscando que tengan atributos muy competitivos todos, no solo el de adquisición, y ello ya se ve reflejado en la demanda de las personas.”
Conforme la gente se ha acercado con las instituciones de crédito, se dan cuenta que hay ofertas distintas para cubrir todas sus necesidades.
¡Y vaya que si hay demanda por las diversas modalidades! En el caso de Banorte sorpresivamente su crédito de liquidez representa cerca del 30por ciento de sus portafolios de crédito hipotecario. El director de Banca de Consumo, Hipotecario y Automotriz de dicha Institución, Domingo Abad Altamirano, señaló que este crédito es una novedad para la gente, “porque antes buscabas dinero y no podías obtenerlo; hoy sí se puede y tener una casa es finalmente un capital que te permite ahora tener liquidez”.
No cabe duda que el mercado se ha venido sofisticando, “porque tiene una mayor información para tomar decisiones responsables, lo que le permite al cliente ser agudo en sus comparaciones y además nos obliga a ofrecer productos innovadores, en plazos de tiempo más cortos, a tener reacciones importantes como una opción interesante para el cliente consumidor”, aseguró Isidoro de Jesús Sánchez, director ejecutivo de Banca Hipotecaria de Santander Serfin.
Dado que las modalidades crediticias de cada banco están centradas en gran medida en la oferta hipotecaria para la adquisición de vivienda, nueva o usada, Real Estate Market & Lifestyle realizó una investigación para conocer las opciones así como las características de cada uno de ellos.
Como ya lo anotamos, por ahora los bancos Banamex, BBVA-Bancomer y Bital ofrecen crédito hipotecario para la adquisición de vivienda nada más, aunque en Bital señalan que tienen diversos planes para ampliar el portafolio de productos hipotecarios, quizá para principios del 2004. Seguramente los dos grandes del sistema financiero mexicano no estarán dormidos y en el futuro cercano veremos abrir sus opciones en hipotecarios. Mientras ello sucede, revisemos lo que pasa en las otras instituciones, en estricto orden alfabético.
BANORTE
Para Domingo Abad Altamirano, Banorte es la institución crediticia que ofrece las mejores y diversas modalidades en crédito hipotecario. “Tenemos crédito para adquisición de casa habitación, que es el crédito tradicional, donde prestamos hasta el 80 por ciento del valor de la garantía, dependiendo del monto que soliciten; el 80 por ciento hasta un importe de un millón 500 mil pesos, el 70 por ciento de un millón 501 mil hasta dos millones 500 mil pesos; y el 60 por ciento de dos millones 500 mil pesos en adelante. La tasa que están aplicando es del 15.5 por ciento fijas durante la vida del crédito.
La segunda opción es para adquirir terrenos urbanizados, que debe ser un lote urbanizado donde se vaya a construir la vivienda. “Podemos financiar hasta el 70 por ciento del valor del terreno”. Señaló que la tasa de interés del 15.5 por ciento solamente es para adquirir vivienda y para el resto de los esquemas es de 17.9 por ciento, excepto para la construcción. “Otro esquema que ofrecemos es para el pago de pasivo hipotecario, es decir, si alguien tiene un adeudo con otra institución y quiere cambiar a mejores condiciones del crédito, podemos prestarle el 100% de ese adeudo, siempre y cuando no rebase el 75 por ciento del avalúo del inmueble”.
También Banorte ofrece crédito de liquidez hipotecaria, que consiste en prestarle dinero a una persona que tenga una propiedad. “Le podemos prestar hasta el 60 por ciento del valor de su garantía y ese dinero lo puede usar para lo que el acreditado quiera, ya sea para viajar, un nuevo negocio, una nueva casa, para los quince años de su hija, no tiene que justificarlo”. El crédito de liquidez es el que conocemos como “hipotecar la casa.” Adicionalmente, en Banorte ofrecen un crédito para construcción de casa habitación. “En este caso le podemos prestar el 75 por ciento del valor de la vivienda final, es decir, del valor del terreno más lo que ahí se va a construir; aquí se aplica una tasa de TIIE más 8 puntos; esta tasa varía cada mes, pero en este esquema la tasa está topada en 18 por ciento.
Cuestionado sobre la demanda que ha tenido el banco en estas modalidades, el entrevistado dijo que indudablemente la adquisición de vivienda es el porcentaje mayor, con el 50 por ciento de su cartera, “pero en el crédito de liquidez estamos colocando alrededor de 30 por ciento del financiamiento otorgado y el 20 por ciento restante es entre los otros productos”. En opinión del directivo de Banorte, el mercado se ha ido adaptando a los tipos de créditos que con el paso del tiempo ofrecemos. Nuestro crédito de liquidez es similar al que ofrece Santander-Serfin, pero con otro enfoque.” “Nosotros arrancamos desde finales de 1999; originalmente iniciamos con crédito para adquisición y fuimos incorporando nuevas modalidades. La oferta actual tiene ya dos años en el mercado con todos los esquemas”, afirmó Domingo Abad Altamirano.
“Somos un banco que estamos ofreciendo un buen producto y que la gente lo demanda cada día más. Creemos que los solicitantes nos están recomendando unos a otros, porque nos ayuda la atención que les prestamos, resolviendo los créditos en 24 horas, la atención personalizada a los clientes, el hecho de que el proceso de formalización sea lo más eficiente posible dependiendo de los problemas que nos encontremos”.
“Todo esto nos está ayudando para seguir siendo los líderes en colocación de crédito hipotecario”, concluyó el directivo de Banorte.
SANTANDER-SERFIN
La novedad más reciente en el mercado hipotecario mexicano es la nueva modalidad de crédito que lanzó Santander- Serfin a mediados de octubre pasado. “Es el único crédito en el que se apoya a quienes pretender comprar otra casa, sin necesidad de vender su casa actual y también sin la necesidad de contar con un enganche”, comentó el director ejecutivo de banca hipotecaria de Santander Serfin, Isidoro de Jesús Sánchez. Y agregó que si el cliente tiene una casa propia, “le prestamos el doble del valor de su casa actual, para que pueda comprar otra sin tener que hacer un desembolso para el enganche, y donde el valor máximo de la casa nueva podrá ser hasta de dos veces el valor de la actual”. La tasa de interés que aplica es de 15.5 por ciento durante todo el plazo del crédito.
El funcionario describe que Santander Serfin ofrece tres variantes de crédito hipotecario. Primero para la adquisición de vivienda, otro de liquidez y el más innovador y nuevo es el que permite al acreditado apalancarse al 100 por ciento del valor de una casa a la que aspira, siempre y cuando no valga más del doble de la que hoy tiene y por supuesto que tenga capacidad de pago. “El crédito de liquidez es a una tasa del 16 por ciento anual y se financia hasta por el 50 por ciento del bien que se tiene de garantía y el destino de los recursos es libre. Solamente hay una excepción, porque no se puede entregar un inmueble en construcción, ni tampoco un local comercial. Este crédito apenas tiene alrededor de tres meses en promoción abierta”. La expectativa, según estima el directivo de esta institución, como son de nueva colocación sus dos variantes al tradicional, “creemos que de 10 a 12 por ciento de nuestro portafolios empezará a moverse dentro de estos productos y el restante 88 a 90 por ciento deberá ser el tradicional financiamiento de adquisición.
Dijo que pretenden atender cuatro segmentos de mercado, el primero cuando la persona tiene ahorro importante en el inmueble y busca hacerse de liquidez mediante una parte del mismo para mejorar su calidad de vida o tener un gasto especial. También pueden aprovechar hacer líquida una parte de ese bien para usarlo para el destino que quiera, que normalmente es gasto; otro destino es el pago de pasivos, pero con una carga de interés mucho más baja; finalmente puede ser la remodelación del mismo bien inmueble.
SCOTIABANK INVERLAT
Edwin Vega afirmó que son cuatro las modalidades que ofrece Scotiabank Inverlat en créditos hipotecarios desde que salió al mercado a finales de 1999, aunque con el tiempo se han ampliado y mejorado las alternativas. “La primera de ellas es el crédito tradicional, que le llamamos para la adquisición de vivienda, aunque incluye casa nueva o usada y se denomina Credi Residencial. Podemos financiar la casa principal o la de descanso, por ejemplo departamentos que se pueden comprar como inversión, a diferencia de otras instituciones que tienen limitación en este sentido”. La tasa de este crédito es de 14.9 por ciento anual a plazo de 20 años y de 15.5 por ciento en 15 años”.
Una segunda modalidad es el que denominan crédito de construcción (Credi Construcción), que incluye desde la parte de la propia construcción del inmueble habitacional, hasta la remodelación o ampliación de la vivienda actual. Es un crédito que financia del 50 al 75 por ciento, dependiendo de las condiciones y si las construcciones son con un desarrollador o si se van a hacer de manera independiente.
Por ejemplo, puede ser hasta del 75 por ciento del valor del terreno más el 75 por ciento del valor de la obra. Se suman ambos valores para conocer el monto del crédito que se puede recibir. “Aquí aplica una tasa de 14.9 por ciento anual y se ofrece mediante su fuerza de ventas especializada, porque es un nicho específico”, señaló Vega.
“También ofrecemos créditos para adquisición de terrenos en fraccionamientos previamente certificados por Scotiabank, sobre todo que sean desarrollos de alta plusvalía. Al igual que en las anteriores modalidades se aplica un 14.9 por ciento de tasa de interés”.
La cuarta modalidad es el crédito hipotecario de liquidez (Credi Liquidez), en el cual el destino de los recursos que se reciben es libre. “En esta modalidad la casa o departamento que ya es propiedad del solicitante o del acreditado, funciona como la garantía para obtener recursos; por ello el financiamiento se puede utilizar para lo que se quiera, como irse de viaje, comprar muebles, o adquirir otra casa. Aquí la tasa es de 16.9 por ciento, prestando el 50 por ciento del valor de la vivienda que ya se posee. Todas las modalidades están en esquema de veinte años de plazo, que es el financiamiento más largo que ofrece la banca, siendo un plus adicional de Scotiabank, refirió su director de Crédito Hipotecario y Crédito al Consumo de la institución.
El portafolio de crédito hipotecario está constituido en un 80por ciento de financiamiento para la adquisición de vivienda, un 15por ciento de crédito para la construcción y entre liquidez y terrenos el restante 5 por ciento, señaló Edwin Vega.
Y EN LAS SOFOLES
En el caso de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, las Sofoles Hipotecarias, Gregorio Sánchez Hernández, director regional sur de Hipotecaria Nacional señaló que este año solamente pudieron ofrecer la adquisición de vivienda vía esquemas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
“Aunque desde principios del presente año la SHF anunció programas para la autoconstrucción, para la adquisición de lotes con servicios urbanizados y la remodelación, este año solamente pudimos ofrecer la adquisición de vivienda”.
La razón principal de no poder contar con estos nuevos tipos de financiamientos, es que no se ha contado con los recursos necesarios para poder ofrecerlos, señaló. Como la demanda existe, “estamos seguros que el año venidero sí podremos contar con estos financiamientos, cuando menos para lotes con servicio y lo que es la parte de la remodelación”.
Para el especialista, el cambio en las fuentes de financiamiento de las Sofoles Hipotecarias les permitirá a estas tener una gama más amplia de créditos. Ya existe desde este año en el planteamiento, ya están las reglas de la SHF y estimamos que en el 2004 habrá los recursos para poderlos canalizar, afirmó Gregorio Sánchez. Aunque no habló de fechas específicas, el entrevistado estimó que durante la primera mitad del año venidero se podrá iniciar esta nueva modalidad de oferta de productos en las Sofoles Hipotecarias.
