Los beneficios que proporcionan estos fideicomisos han propiciado la diversificación de productos para acercarlos a los inversionistas.

El instrumento de inversión financiera más joven en México, pero que ha cobrado gran notoriedad entre inversionistas va completamente de la mano con el mercado inmobiliario. Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) nacieron en marzo de 2011 y su atractivo ha propiciado la creación de productos que los vuelven más accesibles.

Hasta los primeros meses de 2014 solamente inversionistas institucionales podían acceder al instrumento en forma directa e individual. Sin embargo, con la llegada de fondos de inversión especializados, primero, y luego del TRAC (ETF) sobre Fibras, los inversionistas patrimoniales y personas físicas también pueden aprovechar sus beneficios.

Hasta el cierre de la presente edición se han colocado ocho Fibras en el mercado y hay otras en proceso de emisión. Pero igual de relevante es que alrededor del instrumento se han desarrollado otras alternativas de inversión, como un fondo de inversión especializado en este instrumento que fue lanzado por Scotiabank a finales de enero de 2014, recientemente se colocó el primer TRAC sobre Fibras y también nació un producto similar que se conoce como Fibra Hipotecaria, aunque no es estrictamente un Fibra.

En primera instancia, el gran interés por el instrumento propició que desde el 30 de septiembre de 2013, se crearan dos índices representativos que reflejaran el comportamiento de sus precios.

Así, surgió el Índice BMV Fibras, que agrupa a las emisiones que tienen más de tres meses calendario, completos, desde su listado, asignando su representatividad en la muestra del Índice en función de su importe operado, con un peso máximo por componente del 25%; y su versión de rendimiento total a través del índice BMV Fibras RT, que además del comportamiento de los precios, refleja las ganancias obtenidas por el pago de dividendos.

El objetivo para crear un nuevo indicador especializado para dicho instrumento fue porque en el mercado hay mucho apetito por parte de los inversionistas en esta clase de activos y buscan una referencia sobre lo que ocurre con los Fibras para que al momento de invertir los interesados tengan como referencia este Índice (benchmark). Es importante destacar que este instrumento no puede formar parte del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) porque no son acciones como tal, son certificados con características de renta variable y renta fija, señaló la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Poco más de un año después de lanzar el Índice, el pasado 30 de octubre se puso en operación el primer TRAC sobre Fibras en la BMV. Pasaron cerca de seis meses desde que Nacional Financiera (Nafinsa) pidió autorización para inscribir el TRAC de Fibras (FIBRATC) en la Bolsa, el primero en su tipo luego de tres años y medio desde que se abrió el mercado de valores a estos fideicomisos inmobiliarios.

Este vehículo de inversión les permitirá a los interesados participar en un portafolio diversificado de activos inmobiliarios. Y es que FIBRATC está referenciado al Índice BMV Fibras, cuyo indicador acumuló una ganancia de 133.93% desde marzo de 2011 a septiembre de 2014.

Jaime Lázaro Ruiz, director general de Asset Management de BBVA Bancomer, dijo: “después de más de tres años de que se abrió el mercado de Fibras, los clientes individuales e inversionistas institucionales interesados en este importante sector, ya pueden contar con este vehículo que les va a permitir diversificar sus portafolios de inversión, gracias a la correlación que esta clase de activos presenta frente a otros activos financieros”.

Agregó que FIBRATC invertirá sus activos en Fibras conforme a la muestra del Índice BMV Fibras® de la Bolsa Mexicana de Valores y que el producto está dirigido principalmente a clientes institucionales, sin embargo también podrá ser adquirido por personas físicas con un amplio conocimiento financiero.

Hay que recordar que los TRAC son títulos referenciados a índices, en este caso al BMV Fibras, el cual sigue fielmente su comportamiento. Este vehículo ayudará a los inversionistas a diversificar su portafolio de inversión.

Hasta el momento hay listados ocho Fibras en Bolsa, con un valor de mercado de 252,000 mdp, según cifras de la BMV.

Roberto Solano, analista de Fibras de Monex, considera que el mercado sigue siendo inmaduro, joven y al sector le hace falta tener un fuerte crecimiento, “por lo que puede ser aventurado para que un TRAC sobre los Fibras pueda tener un gran éxito. Al inversionista le hace falta conocer mucho al instrumento, tener suficiente información sobre él”, señaló.

Pero también reconoció que lo bueno del TRAC es que el inversionista podrá ir conociéndolo más y ubicar más al sector. Reiteró que es un mercado joven, que ha crecido rápido, pero precisamente este crecimiento necesita consolidarse.

Torre Virreyes, propiedad de Fibra DANHOS.

Elevados Rendimientos

El desempeño de este instrumento, en lo individual y en lo colectivo, ha sido sobresaliente considerando al mercado accionario nacional como referencia.

Por una parte, durante los 11 primeros meses de 2014, el denominado Índice de Fibras presentó un rendimiento de 17.1%, a diferencia del 3.1% que acumuló en el mismo periodo el principal indicador bursátil de la BMV, el IPC.

Visto de otra manera, el Índice de Fibras ofreció un rendimiento que equivale a poco más de cinco veces, lo que el mercado accionario en su conjunto, de enero a noviembre de 2014. Sin duda, una elevada rentabilidad respecto al promedio del mercado.

Pero si vemos las cotizaciones individuales de cada Fibra en la BMV, en el rendimiento acumulado por cada emisora hasta el cierre de noviembre hay todavía mejores resultados:

El rendimiento en seis de las ocho Fibras supera el rendimiento que ofreció el IPC de la BMV, que repuntó 3.1% en el mismo periodo.

Si un inversionista quisiera adquirir un portafolio diversificado de Fibras lo más adecuado es comprar el TRAC denominado FIBRATC, con lo cual podrá obtener el rendimiento promedio de estas ocho emisoras.

Parque Industrial, Fibra Macquaire México

El caso de DANHOS es sobresaliente, porque incluso se ubica entre las cinco más rentables de todo el mercado de valores mexicano; ocupa la cuarta posición, sólo superado por IEnova (56.3%), Gruma (55.2%) y OMA (45.3%). En cuanto al IPC, lo superó 14 veces.

Sobre el futuro, pensando en 2015, Roberto Solano afirmó que sus favoritas a nivel fundamental son TERRA, FIBRAMQ y DANHOS.

Adicionalmente, no descarta que aun cuando a partir de junio la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) aplicó nuevos criterios de regulación, puede existir algo adicional porque durante noviembre el Banco de México expresó su inquietud por la necesidad de mayor regulación debido al debut de un nuevo activo (Fideicomiso Hipotecario), además de que reiteró su intención de tener mayor atención a los Fibras.

	DANHOS	43.7%
	TERRA	27.46%
	FUNO	11.9%
	FIHO	10.40%
	FSHOP	9.64%
	FIBRAPL	9.18%
	FIBRAMQ	-4.9%
	FINN	-6.7%

Fondo de Inversión en Fibras

Otra opción de inversión en Fibras es el Fondo SCOT-FR dedicado a la inversión en este tipo de instrumentos.

Scotiabank lanzó al mercado a finales de enero de 2014 el primer fondo de inversión especializado en Fibras (SCOT-FR), donde sus expertos analizan y monitorean el comportamiento de los activos, así como de los portafolios que éstas poseen y todo lo relativo al mercado de los Fibras.

No es un fondo de inversión de corto plazo, el horizonte de inversión es de un plazo mayor a tres años. De hecho el fondo tiene características tanto de renta variable como de deuda, ofreciendo un horizonte de inversión de largo plazo.

El rendimiento acumulado del fondo hasta el primero de diciembre de 2014 fue 13.56%, de acuerdo a lo publicado en el portal de la propia institución, lo que significa más de cuatro veces lo ofrecido por el IPC.

Lo nuevo

A principios de octubre, se listó en la BMV el primer fideicomiso destinado para la adquisición y administración de créditos hipotecarios en México.

El Fideicomiso Hipotecario (FHIPO) colocó 8,625 millones de pesos (mdp) –634.2 millones de dólares (mdd)– en una oferta global, la primera en el país de instrumentos respaldados por hipotecas que se negocian y pagan retornos como acciones.

FHIPO, administrado por la firma Concentradora Hipotecaria, tiene como aliado estratégico al Infonavit, el mayor prestamista para vivienda de México, que provee los créditos que constituyen el portafolio inicial del fideicomiso.

El portafolio inicial del Fideicomiso Hipotecario estará integrado por 5,544 créditos originados por el Infonavit, ubicados en aproximadamente 32 entidades federativas de México y que estarán garantizados con una hipoteca sobre inmuebles destinados a casa-habitación con un plazo promedio del crédito de 114 meses, o 9.5 años. Estos créditos hipotecarios tienen un saldo total original de 1,077.07 mdp. El 55% del portafolio inicial será propiedad de FHIPO.

La BMV describió que esta nueva clase de activos será el primer instrumento en América Latina, similar a los fideicomisos de inversión en hipotecas conocidos como REITs hipotecarios, que se negocian en Estados Unidos.

Centro comercial Samara en la Ciudad de México, propiedad de FUNO.

Describió que a diferencia de los Fibras que ya conocemos, los rendimientos no provendrán de la renta de los inmuebles, sino del pago de intereses bajo créditos hipotecarios y de otros recursos provenientes de rentas pasivas.

FHIPO invertirá en créditos hipotecarios de vivienda, a través de su adquisición o de la coparticipación en créditos con grandes originadores hipotecarios. Asimismo, prevé la posibilidad de celebrar contratos con diversos originadores de crédito hipotecario e intermediarios, que incluyen bancos dedicados al sector, instituciones de banca múltiple, constructores de vivienda, uniones de crédito y otros agentes hipotecarios, explicó la BMV.

Sobre este producto, Roberto Solano dijo que solamente será un Fideicomiso Hipotecario, porque no está bajo la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) como los demás Fibras y tampoco estará apegado a la regulación, pagará dividendos y ello es lo que causa un poco de confusión. Es decir, se parece a los Fibras inmobiliarios, pero no lo es. Sin embargo, sin duda representa una alternativa de inversión adicional para quien busca diversificación de portafolios.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: EN CONTACTO, ARS, FIBRA MACQUAIRE, FIBRA UNO