Cuando una persona tiene las condiciones económicas necesarias para ser sujeto de crédito y poder acceder a UNO, tiene la oportunidad de iniciar quizá el patrimonio familiar más importante: adquirir una propiedad.
Sin embargo, la primera pregunta que se debe hacer es: ¿Cuál es el crédito más conveniente? No habrá nunca una respuesta única de tal o cual producto con determinada institución, más bien, se debe hacer una importante evaluación de las condiciones de cada persona para determinar cuál es el que más conviene, dentro del amplio portafolio de productos que ofrece el mercado.
Por ejemplo, adquiero un crédito a tasa fija, tasa variable con tope máximo o tasa mixta, en pesos o en salarios mínimos, con pagos crecientes, a qué plazo, con un banco; tener mayor monto de crédito o el menor posible; pagar el mayor porcentaje de mensualidad de acuerdo con mi sueldo o el menor posible; con una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofom), con el Infonavit, o Fovisste. ¿Qué hago?
Real Estate Market & Lifestyle platicó con diversos especialistas del sector, con el objetivo de tener las principales recomendaciones que deben seguir las personas, antes de decidir en qué institución y qué producto es el mejor para cada uno.
Campos Eliseos.
El broker hipotecario es una buena opción de asesoría.
Costo financiero, básico
Enrique Margain, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, sugiere revisar las condiciones financieras, es decir, la tasa de interés del crédito y el pago mensual que van a realizar por un monto determinado de crédito. Señaló que, a través de una tabla de amortización, se revisa cuánto es lo que se pagaría a lo largo de la vida del crédito y se compara entre diferentes tablas.
Aunque los dos elementos ya señalados son importantes, una variable a considerar, que debe ser fundamental, es el costo anual total; mejor conocido por sus iniciales como CAT. El especialista explicó que este indicador determina una tasa de interés anualizada que resume todo el costo del financiamiento en esta tasa (tasas de interés, pago al millar, seguros, etc.); es decir, es una comparación integral, y que es comparable entre las diferentes entidades considerando un mismo monto de financiamiento y un mismo costo de avalúo, o sea, bajo las mismas condiciones.
Margain indicó que el CAT debe ser uno de los elementos comparativos a considerar; otros más deberían ser los seguros de vida, de daños, y de desempleo.
Seguros
Se debe verificar qué características y beneficios tienen los créditos que van adheridos en los diversos productos que cada institución ofrece, así como el costo de cada uno de ellos. Como sugerencia, se debe profundizar en el tema de los seguros, ya que son un componente muy importante del crédito.
Por una parte, el seguro de vida protege a la familia del acreditado ante una eventualidad por el saldo del crédito en el momento de necesitarse. En algunos bancos, éste cubre el saldo inicial del crédito, lo cual es benéfico, porque ante cualquier situación, el saldo insoluto de la deuda queda cubierto (para el banco), mientras el remanente es para los beneficiarios del crédito (familia).
Asimismo, en el caso del seguro de daños, es importante saber qué cubre: si el valor destructible, contenidos, o –en caso de una pérdida total–, remoción de escombros y todas sus características.
Finalmente, el seguro de desempleo. Qué cubre en caso de que haya el evento de desempleo, cuántos meses de la mensualidad; en caso de requerirse, cuántas veces se puede ejercer a lo largo de la vida del crédito.
El seguro de desempleo es una bondad de la oferta hipotecaria actual.
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5 Tips Básicos
1. Edad
Las necesidades económicas son distintas en las diferentes etapas de la vida, por lo que solicitar un crédito a los 25 años, no es lo mismo que a los 40. Tu capacidad económica, la estabilidad de la misma, las necesidades y los riesgos son diferentes. Por eso, es importante consultar las alternativas de productos disponibles de acuerdo con tu capacidad financiera y tu edad. En la banca, la mayor parte de los créditos se concentra en personas de entre 35 y 40 años.
2. ¿Cuánto debo pedir prestado?
Mientras menos crédito pidas, mejor, porque será menor la mensualidad o el plazo del mismo. Realmente debe ser el monto que te haga falta para adquirir tu casa, después del enganche previamente ahorrado. Aquí se debe considerar el costo de las escrituras. Es importante que el monto que se requiere, lo verifiquemos para que sea financiable según tus características. Aunque los bancos llegan a financiar hasta el 95% del valor de un inmueble en créditos cofinanciados, el monto promedio que solicitan los clientes es del 70% del valor de la propiedad que pretenden.
3. ¿A qué plazo es lo adecuado?
Depende fundamentalmente de la capacidad financiera de la persona, básicamente de tus necesidades y tus ingresos. El crédito puede ser desde cinco hasta 20 años, aunque los especialistas sugieren tomar un plazo no mayor a 15. Los expertos bancarios afirman que los mexicanos pagamos nuestro crédito hipotecario en un periodo promedio de 8 a 10 años, aunque se contrata a mayor plazo.
4. Tasa de interés
En la actualidad, tenemos niveles de tasas de interés muy cercanos a los más bajos en la historia del país. En las condiciones económicas y financieras, están en niveles muy competitivos.
5. Comisiones que hay que pagar
Debes considerarlas todas, que van desde la investigación del crédito, apertura de éste, estudio socioeconómico, avalúo, seguros de vida, de daños al inmueble y desempleo, entre otros. Cada banco tiene sus políticas y costos, se recomienda que hagas una comparación.
Inf.
Como puede ser engorroso este proceso, reiteramos que para facilitar la búsqueda y elección del crédito hipotecario más conveniente, de acuerdo con el perfil de cada persona y sus necesidades, será recomendable buscar la asesoría de un especialista en la gestión del crédito. Ya sea de un banco o un bróker, esta ayuda no tiene costo.
Asesoría
Es muy probable que muchas personas puedan hacer por cuenta propia el análisis que se requiere, porque además, todas las instituciones cuentan con plataformas que permiten conocer los productos, ofrecen simuladores de crédito, etc.
Sin embargo, acceder a un asesoramiento profesional será una gran opción para saber cuál es el producto que más se adecua a tus necesidades; en función de si eres un asalariado y tienes la opción de un esquema de cofinanciamiento. Porque la posibilidad de comparar entre diferentes productos e instituciones, siempre va a ser bueno para tomar la mejor decisión.
Observar todos los factores a los que ya hicimos referencia, como el costo financiero, las demás funciones financieras, el tema de los seguros, revisar si hay comisión por prepago, porque muchas veces cuando tenemos algunos excedentes queremos hacer anticipos a capital, queremos disminuir el importe de nuestro adeudo y, si hay la posibilidad de que ésta afecte tanto plazo o la disminución de la mensualidad, que se tenga la flexibilidad. De la misma manera, será recomendable verificar todo lo que tiene que ver con los servicios de postventa; saber cómo es un estado de cuenta, cómo será la comunicación del banco para recibir las constancias de impuesto, intereses pagados; qué tan fácil es hacer un prepago en el caso de que se tenga la capacidad, qué tanta información te da de lo que ocurre después del otorgamiento del crédito hipotecario. Son muchos elementos a considerar y todo ello nos lo puede facilitar un asesor.
En los desarrollos hay propiamente ejecutivos de bancos, así como brokers hipotecarios, todos especialistas en este tipo de financiamientos, y cuya función es precisamente asesorarte para acceder a la mejor alternativa de crédito.
Es importante mencionar que el ejecutivo de una institución te ofrecerá la mejor alternativa dentro del abanico de productos que tenga el banco donde trabaja, dadas tus condiciones. En cambio, el broker hipotecario te podrá ayudar a seleccionar el mejor producto dentro de un portafolio mucho más amplio de instituciones.
De cualquier manera, ambos ayudarán a reflexionar sobre cuál es la mejor alternativa que el mercado ofrece para ti.
Como parte de la asesoría, uno mismo puede, a través de los simuladores de crédito de las instituciones del Banco de México o la Condusef, iniciar las comparaciones y, posteriormente, consultar a un asesor especializado.
Comparar entre diferentes productos, siempre va a ser bueno para tomar una mejor decisión.
Texto Jesús Arias
Foto: homerisp / rawpixel / BRISKA / inmobiliaria bam
