Una vez lograda la capacidad económica para obtener un crédito hipotecario, el siguiente paso a seguir, es seleccionar la casa o departamento que vamos a adquirir. Aquí surge una gran disyuntiva, elegir entre un inmueble nuevo o usado.
Adquirir una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida y, dentro del mundo inmobiliario, las opciones van de acuerdo a la preferencia de ubicación, tamaño, necesidad y presupuesto de cada familia o persona interesada.
Hace algunos años, cuando se hablaba de comprar una propiedad para habitarla, inmediatamente se pensaba en un inmueble nuevo; sin embargo, con el paso de los años el mercado de vivienda usada ha ganado terreno por diferentes razones.
Directivos de áreas hipotecarias de los bancos, afirman que el porcentaje de crédito para adquisición observa una mayor importancia en la vivienda usada: Hace algunos años, veíamos que el 60% del crédito era para adquirir una casa nueva y el 40% para una de uso.
Si bien reconocen que es difícil medir el porcentaje, las preferencias de créditos para un inmueble usado o nuevo estarían en un 50% para cada uno: Tanto en la banca como en los organismos de vivienda, ha ganado importancia la usada, afirman los expertos.
De acuerdo con la experiencia de los especialistas en crédito hipotecario, los mexicanos tienden a cometer un error antes de solicitar un financiamiento para adquirir una propiedad: Primero ven la vivienda y eligen la que más les agrada en función de sus necesidades personales o familiares, y después se preguntan cómo la pueden pagar.
Por lo tanto, recomiendan primero identificar la cantidad ahorrada, pedir al banco la capacidad máxima de crédito, e identificar cuál es el pago mensual a realizar, así como comprobar que no afectará la economía familiar. Una vez que se determina cuánto presta el banco y cuánto se tiene de ahorro (considerando los gastos notariales), es momento de salir a buscar la vivienda que se acople a las necesidades de la familia, a la ubicación y a todas las variables para evitar un potencial sobre endeudamiento.
A continuación, Real Estate Market & Lifestyle te presenta una comparación de las bondades entre una vivienda nueva y usada, que seguramente te serán de utilidad para tomar una decisión.
| Inmueble Nuevo | Inmueble Usado |
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Estructura. Los materiales e instalaciones con los que se construye un inmueble nuevo siguen los últimos avances de la tecnología, por lo que la propiedad no conllevará ningún tipo de conservación en años. La casa o departamento están listos para estrenar. Ubicación. Las mejores opciones estarán en zonas céntricas de las ciudades importantes, lo que implica movilidad, zonas corporativas, comerciales, educativas, servicios y de diversión cercanas. Además, si el inmueble queda cerca del trabajo, será un plus. Sin embargo, en grandes urbes como la Ciudad de México, la ubicación se vuelve un problema por la poca o nula reserva territorial que existe, y ello obliga a construir nuevos proyectos en la periferia de ésta. Estilo. Existen desarrollos que ofrecen la posibilidad de elegir una propiedad con cierta arquitectura, de diferentes tamaños, acabados, cancelería y clósets, incluso en los dormitorios. Servicios. Muchos desarrollos ofrecen amenidades como salón de eventos, roof garden, gimnasio, alberca y seguridad, entre otros. Todo con la intención de cuidar el estilo de vida de los usuarios. Sustentabilidad. Con miras a cuidar el medio ambiente, muchos edificios residenciales ofrecen un bajo consumo energético, así como una reducción de la contaminación, lo que significaría un ahorro en energía de hasta el 80%, respecto a otro inmueble usado. Plusvalía. El incremento en el precio de una casa irá de acuerdo con su ubicación, arquitectura y otros factores. Los inmuebles nuevos generalmente se aprecian más rápido que los usados. |
Estructura. Si las casas hablaran, dirían que, pese a ser de segunda mano, han podido resistir el paso del tiempo con dignidad; incluidos temblores y otros fenómenos naturales o demográficos. Ubicación. Esta es quizá la mayor bondad. El inmueble está ubicado generalmente en una zona consolidada y céntrica; con vías de acceso, transporte y servicios públicos adecuados, lo que generará una valorización del predio y, en un futuro, se facilitará una nueva venta. Estilo. La propiedad usada ofrece muchas opciones. Por ejemplo, las casas de época pueden tener usos como galerías o restaurantes. Zonas como el Centro Histórico, Coyoacán y Santa María la Ribera, muestran que conviene el comprar, remodelar y revender. Tamaño. Después de la ubicación, el tamaño es la segunda bondad respecto a un inmueble nuevo, toda vez que los precios son más baratos que las edificaciones nuevas. Con un presupuesto determinado, quizá se pueda comprar un departamento de tres recámaras, en lugar de uno recién construido de dos. Acceso inmediato. Si el dueño del inmueble cumple los requisitos de venta, se podrá acceder a la propiedad desde el primer día que se adquiere, siempre que el comprador no tenga inconvenientes. Precio. Los precios de una propiedad usada son inferiores a los de uno nuevo considerando ubicaciones en la misma zona y con las mismas características de tamaño. Por ejemplo, una casa con alrededor de 15 años de vida, puede tener un precio menor de hasta 30% respecto al de las viviendas nuevas. |
| Contras | Contras |
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Precio. El precio puede ser hasta 30% mayor que un inmueble usado. Con un presupuesto determinado, quizá a una persona que quiera un inmueble nuevo le alcance para un departamento de dos recámaras y no de tres. Mantenimiento. Un inmueble nuevo requiere poco mantenimiento durante los primeros 10 años de vida; sin embargo, casi siempre se aplican cuotas de servicios y mantenimiento mayores que en propiedades con mayor número de años de uso. Quizá se puedan presentar vicios ocultos en los muros, techos o alguna instalación. |
Mantenimiento. Estos gastos son propiamente ejercidos una vez comprada la propiedad, pero que de alguna manera son descontados del valor de la propiedad. Los gastos de mantenimiento no deben sobrepasar el equivalente al 50% del valor total del inmueble. Si lo que se busca es una renovación, también debe procurarse que los gastos no excedan el 10% del valor total. Servicios. Una propiedad usada no tendrá los mismos atractivos que un inmueble nuevo, muy probablemente no tendrá las grandes amenidades de los nuevos desarrollos, por ejemplo. |
Papeles en orden: seguridad y tranquilidad
Una vez hecha la elección de la propiedad que se va a adquirir, es necesario revisar el aspecto legal de la compra. Si se trata de un inmueble nuevo, se debe investigar a la desarrolladora a través de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). El contrato que se firme debe contener información detallada de la vivienda, fecha de entrega y penalizaciones, en caso de que alguna de las partes incumpla.
Si la propiedad de preferencia es usada, también es necesario revisar que el vendedor realmente sea el dueño único, o si comparte ese estatus con otras personas; además se debe asegurar de que no esté hipotecada o tenga algún gravamen.
Es imperativo que el título de propiedad esté a nombre de la persona que está vendiendo en ese momento, y el inmueble debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En el caso de los inmuebles nuevos, la institución financiera que dará el crédito hipotecario hará un avalúo; los impuestos y derechos se calcularán sobre el valor comercial de la propiedad y hay que pagarlos.
Al comprar una vivienda usada, el propietario es quien la vende y no hay una constructora de por medio, de esta forma, el vendedor no tiene que pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), por lo que podría bajar un poco el precio del inmueble.
Texto RocÍo Alavez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle