A lo largo de las últimas dos décadas, el crédito hipotecario en México ha experimentado ciclos diferenciados, con momentos de crecimiento acelerado y periodos de moderación. Desde el 2000, ha habido un incremento constante en la colocación de créditos hipotecarios, impulsado en gran medida por una reducción progresiva en las tasas de interés, que alcanzaron mínimos históricos en 2021.

Sin embargo, los tres años más recientes se ha presentado un panorama más complejo, con un aumento moderado de las tasas de interés y un encarecimiento significativo de los precios de la vivienda, que ha ralentizado el incremento del crédito hipotecario.

La tabla anexa muestra la evolución del número de créditos hipotecarios otorgados por la banca en México durante los últimos cuatro sexenios:

Debemos señalar que la cifra de la administración del presidente López Obrador es preliminar porque se proyectó el resultado para 2024.

Pese a los retos de la pandemia, el mercado hipotecario ha mantenido una fuerte demanda.

Fuente: Elaboración propia con información de la ABM y BBVA.
* Cifra sexenal preliminar, estimadas para el año 2024.
 

Análisis del ciclo actual

Precisamente durante el sexenio de Andrés Manuel López Obrador (AMLO), la banca colocó más de 800 mil créditos hipotecarios, una cifra que, si bien es inferior a la alcanzada durante el sexenio de Enrique Peña Nieto (832,700), muestra un mercado que, pese a los retos, como lo fue el 2020 con la crisis sanitaria, ha mantenido una fuerte demanda. A pesar de lo anterior, en los últimos tres años, con el incremento en las tasas de interés del crédito hipotecario y el aumento de los precios de las viviendas se moderó el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios, especialmente en el sector bancario.

A medida que se cierra este ciclo y se inicia un nuevo sexenio bajo el liderazgo de la presidenta Claudia Sheinbaum, quien ha anunciado la construcción de un millón de viviendas a lo largo de su mandato, que indudablemente irán de la mano con la colocación de crédito hipotecario de la banca y los organismos públicos como el Infonavit y el Fovissste, surgen nuevas expectativas sobre cómo se comportará el mercado hipotecario en los siguientes seis años.

Esta ambiciosa meta podría generar una nueva ola de dinamismo en el sector, pero también dependerá de factores clave como la política monetaria (costo del dinero), el acceso al financiamiento y la oferta de productos hipotecarios atractivos para las clases media y baja.

Claudia Sheinbaum  anunció la construcción de un millón de viviendas a lo largo de su man­dato.

Perspectivas para el próximo sexenio

A pesar de las condiciones recientes, existen razones para creer que el mercado hipotecario en México tiene espacio para crecer en los próximos seis años. Entre los factores que podrían impulsar este crecimiento destacan:

1. Reactivación de la economía: Con la recuperación económica post-pandemia y la estabilización de las tasas de interés, se espera que el acceso a créditos hipotecarios vuelva a dinamizarse. Además, las políticas públicas orientadas a la vivienda, como el programa de construcción anunciado por la presidenta Claudia Sheinbaum, podrían facilitar un mayor acceso a créditos para la compra de vivienda.
2. Competencia bancaria y mejora de productos: La competencia entre los bancos ha generado una mejora constante en los productos hipotecarios, muchos de los cuales ofrecen tasas fijas y condiciones más accesibles para los compradores. A medida que los bancos continúen innovando, es probable que se presenten nuevas opciones de financiamiento que hagan más atractivo el acceso a una vivienda.

 En México, los bancos no compiten por riesgo, es decir, no hacen ofertas inadmisibles abaratando el precio, asumiendo mucho riesgo; más bien, resultan ser muy competitivos en precio, servicio y nuevos productos.

3. Relocalización de empresas y crecimiento urbano: La relocalización de empresas (nearshoring) en México, particularmente en el norte y centro del país, está generando una mayor demanda de vivienda en regiones clave. A mayor generación de empleo en las zonas industriales, mayor demanda de vivienda. Esto podría incentivar a los bancos a seguir apostando por el crédito hipotecario en zonas con mayor crecimiento industrial y urbano.

El aumento del cré­dito hipotecario no está exento de desafíos para recobrar la tenden­cia ascendente en la colocación hipotecaria.

La relocalización de empresas en México está generando una mayor demanda de vivienda.

Desafíos para el mercado

No obstante, el aumento del crédito hipotecario no está exento de desafíos para recobrar la tendencia ascendente en la colocación hipotecaria. Entre los principales factores que podrían limitar su expansión se encuentran:

• Altos precios de la vivienda: La subida de los precios de las viviendas, especialmente en áreas metropolitanas y zonas turísticas, ha hecho que el acceso a ésta sea más difícil para muchos mexicanos. Esto podría seguir siendo un obstáculo para la expansión del crédito hipotecario, a menos de que se implementen políticas que faciliten la construcción de vivienda asequible o se flexibilice un poco más el otorgamiento de crédito.
• Tasas de interés: Aunque se espera que las tasas de interés de referencia inicien un movimiento de baja más acelerado, esto podría suceder hasta finales de 2024 o bien hasta 2025 con una inflación más controlada, y entonces ver potenciales correcciones a la baja en el costo del crédito hipotecario que mejore la accesibilidad al crédito. Sin embargo, cualquier incremento inesperado podría desalentar la demanda de créditos hipotecarios.
• Mercados desatendidos: En México, un elevado porcentaje de la población se desempeña en la economía informal y continúa requiriendo soluciones de crédito. Es una gran asignatura pendiente para el mercado hipotecario en su conjunto.

En resumen, el próximo ciclo sexenal presenta tanto oportunidades como desafíos para el mercado hipotecario en México. Si se cumplen las expectativas de desarrollo económico, estabilidad financiera y un entorno regulatorio favorable, es posible que veamos una nueva etapa de crecimiento en la colocación de créditos hipotecarios, alineada con la meta de construir un millón de viviendas anunciada por la nueva administración 2024-2030.

Considerando los objetivos planteados por la doctora Sheinbaum en reiteradas ocasiones, de construir un millón de viviendas a través del Infonavit, todo apunta a superar todas las expectativas anteriores, para contribuir a reducir el déficit histórico de vivienda que tiene el país.

Si se cumplen las expectativas de desarrollo económico, es posible que veamos una nueva etapa de crecimiento en la colocación de créditos hipotecarios.

El próximo ciclo sexenal presenta tanto oportunidades como desafíos en el mercado hipotecario mexicano.

Texto: Jesús Arias

Foto: FREEPIK / MARIANA IANOVSKA /