Jorge Girault - Director de finanzas de Fibra Prologis
El mercado de logística vivió un boom muy importante durante la pandemia, segmento en el que Fibra Prologis (FIBRAPL) tiene gran participación, debido a que dos terceras partes de su portafolio se concentran en dicho mercado.
Además, la posición estratégica de México con los Estados Unidos, al cerrarse China y a la par presentarse serios problemas en las cadenas de suministro global, por diferentes motivos, las empresas de manufactura empezaron a buscar estar cerca de su consumidor final. Dicha situación favoreció a México, porque a través del nearshoring captó muchas empresas que acercaron su producción a los Estados Unidos.
Pienso que alrededor de un 30% de la demanda en nuestros mercados ha venido por el nearshoring; hemos visto esa demanda de clientes buscando espacios, no solamente con nosotros, también con nuestros competidores.
Este fenómeno ha beneficiado la demanda de espacios inmobiliarios para manufactura y también ha elevado los precios de renta.
En general, esto es lo que les ha estado pasando a los terrenos y espacios industriales, tanto para logística como para manufactura.
Prologis Park Grande.
Desde mi punto de vista, México se está posicionando y privilegiando para poder cosechar esa oportunidad única que se le está dando. Los problemas en las cadenas de suministro global no son un tema que en 2022 o 2023 desaparecerá; observamos que las empresas, en lugar de mantenerse globales, se están regionalizando, porque los costos de transporte cada vez son más altos y deben estar más cerca del consumidor final, también por temas de mano de obra en Estados Unidos, donde se ha dado el caso, por ejemplo, en California, que no hay choferes para mover camiones con carga del aeropuerto de los Ángeles.
Pero México debe contar con todas las condiciones necesarias y apropiadas para aprovechar la situación que se presenta, y me refiero a estado de derecho, energía eléctrica, licencias y permisos como deben de ser, es decir, reglas claras.
Así que ambos sectores –logística y manufactura–, están muy activos, aunque puedo decir que a la manufactura la hemos visto mucho más dinámica por el tema del cierre y las cadenas de suministro anteriormente señaladas.
Mercados selectos
En Fibra Prologis tenemos una estrategia muy clara de los mercados en lo que queremos participar: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Juárez y Reynosa.
La primera estrategia clara es tener inversiones en mercados donde hay ciertas características particulares, como escasez de tierra, que estén diversificados, y que no están concentrados en un solo cliente o industria.
Desde que nacimos la logística es algo muy importante, el consumidor es fundamental. Estamos enfocados: dos terceras partes en clientes que tengan que ver con logística, consumo y comercio electrónico; la tercera parte restante está enfocada en manufactura.
Otro elemento importante diferenciador del modelo de negocio, es que somos la única empresa donde el Sponsor, una empresa global, el Real Estate Investment Trust (REIT) americano más grande del mundo industrial que invierte, desarrolla y administra las propiedades industriales, también cotiza en bolsa y tiene el 47% de Fibra Prologis. Entonces, hay una alineación con los intereses de todos los inversionistas.
Ningún otro Sponsor tiene una participación tan grande, dentro del área industrial, dentro de un Fibra, por lo que el interés no nada más es los fees que vas a recibir, sino el valor que le vas a entregar a los inversionistas, porque a ti te interesa que el valor del certificado se fortalezca.
La administración de Fibra Prologis es externa, pero los fees que cobra por la administración cubren el gasto operativo local, no es una fuente de ingresos de utilidades importantes, su interés está en el 47% de su participación.
Si el Fibra vale en el mercado, más o menos 2 billones de dólares de market cap, su 47% vale mucho más que lo que va a recibir de fees. Por lo que ahí se ve la alineación con todos los inversionistas.
Sobre la expectativa de los mercados donde participamos, Tijuana y la Ciudad de México están on fire, aquí se pelean los terrenos y los espacios disponibles; Ciudad Juárez, creo, estaría en un siguiente nivel junto con Monterrey, también mercados importantes que se están moviendo en la búsqueda de terrenos y la búsqueda de espacio; abajito viene Reynosa y Guadalajara, todos los mercados con buenos niveles de demanda y actividad.
Centro Industrial Juárez.
Plan de inversiones
Durante 2021 se realizaron compras por 232 millones de dólares (mdd), particularmente adquirimos un portafolio grande a finales de año, conformado por 14 propiedades, 11 de ellas ubicadas en Tijuana.
Este año, se planea invertir para comprar entre 150 y 250 millones de dólares, por lo que el punto medio sería 200 mdd; durante el primer trimestre se realizaron casi 70 mdd de adquisiciones, y creemos que el volumen más fuerte vendrá en la segunda mitad de año.
Ello se explica por los procesos de compra, en lo que encuentras la oportunidad, negocias y firmas un contrato de compra-venta; todo es un proceso que lleva su tiempo.
Buenos rendimientos de mercado
Los certificados de Fibra Prologis en el mercado han tenido muy buen desempeño, ha sido de las más rentables en el largo plazo, y en mi opinión eso se explica por tres razones:
En primer lugar, es portarse bien. Hay muchos comentarios sobre qué es mejor, si una administración interna (internal management) o externa (external management), porque hay conflictos de interés. Pero en Fibra Prologis hemos sido muy transparentes desde el inicio, ha sido una buena práctica que fue heredada del Sponsor, y eso ha ayudado mucho.
Lo siguiente, es la calidad de información que damos al mercado, la cual, incluso, ha mejorado, y eso ha sido bien recibido por el mercado. Dar mucha información y herramientas para que la gente pueda cuidar y entender qué es lo que está pasando al interior del fideicomiso es importante, al igual que hacer lo que decimos.
Lo tercero es el tema financiero, como mejorar la estructura del balance, bajar el costo de la deuda en forma importante, alargar los plazos de vencimiento y reducir los vencimientos anuales.
Hemos arreglado muchas cosas que el portafolio necesitaba, y debido a ello hemos podido aumentar las distribuciones para los tenedores de certificados, que rondan el 4.5% en dólares, por lo que el mercado se siente cómodo con la inversión y tiene suficiente información para valuar.
Hemos dado buenos resultados desde que colocamos en el mercado y nos importa mucho proteger al inversionista, no diluirlos.
Para finalizar, quiero destacar una cosa: que no todo el mercado conoce, me refiero al mark to market de Fibra Prologis, es decir, la renta promedio de nuestro portafolio respecto la renta promedio de los seis mercados en los que participamos; tenemos una diferencia de 16 por ciento en nuestro favor, lo que es una creación de valor importante para todos sus inversionistas.
Prologis Park Apodaca.
Texto Jorge Girault - Director de finanzas de Fibra Prologis
Foto: FIBRA PROLOGIS
