Los nuevos jugadores ven al país en expansión y punto de entrada a Latinoamérica.

México es uno de los principales destinos para el Retail internacional. Aunque según índice GRDI (Global Retail Development Index) de la consultora A.T. Kearney México se ubica en el sitio 21 nuestro país representa frente a otros países Latinoamericanos, una oportunidad más importante para los retailers. El ranking ubica a Uruguay y Chile en los primeros 10 lugares del Índice en 2013.

Pero al margen de los 25 criterios que siguen para elaborar esta clasificación, México está entre los principales mercados de Latinoamérica, aunque su posición sea inferior al tercer lugar de Uruguay, un mercado
mucho más pequeño, con apenas tres ó cuatro millones de habitantes.
Otro hecho fundamental para los retailers norteamericanos, es que México se ha convertido en la primera parada para quienes buscan expandirse hacia el sur del continente.  La mayoría ingresa por México o Brasil para después extenderse a otros mercados.

Vicepresidente, Desarrollo de Negocios del Internacional Council of Shopping Centers (ICSC

A últimas fechas se han dado casos de marcas globales que están entrando a Perú y Colombia, mercados considerados como las nuevas estrellas en Latinoamérica por el desarrollo, su estabilidad económica y política, con índices de crecimiento mejores que hace años.
Con todo, México fue de los primeros países donde comenzó a desarrollarse esta industria. En Perú, el primer mall se abrió en 2001 o 2002, mientras que en territorio mexicano los primeros centros comerciales se abrieron a finales de la década de los 60s.

Es en definitivo, un país que tiene una industria con más historia y también mayor sofisticación en el desarrollo y los modelos de inversión, como los nuevos vehículos constituidos en el mercado bursátil.
Las FIBRAS y otros nuevos instrumentos financieros y vehículos de inversión indican una consolidación del mercado, algo que no pasa en estos otros países de la región.

Por ejemplo, en Brasil hay barreras para la inversión extranjera en cuanto a impuestos y repatriación de capitales, lo que no lo hace tan atractivo para muchos inversionistas en una etapa inicial. Aunque Brasil cuenta con un mercado del doble de población mexicana y su Producto Interior Bruto (PIB) sea más grande, no alcanza los niveles de renta per cápita, apenas representa la mitad que en México.

Grupo Inditex revolucionó el retail en México

IKEA decidió entrar primero en la República Dominicana, no entraron ni Brasil ni a México como primeros mercados, pero su concepto podría funcionar muy bien en estos países. Otras marcas europeas del tipo “Home Depot”, como Leroy Merlin, compañía francesa ya en Brasil, tampoco llegó a México, pero probablemente lo haga a corto o medio plazo. Otros retailers latinoamericanos, como Falabella, una tienda departamental originalmente de Chile pero ya en Argentina, Perú y Colombia, han estado analizando la entrada a México desde hace años, pero aún no deciden entrar.
Otro ejemplo, Ripley, también chileno, tenía un acuerdo hace unos años para estar en Palacio de Hierro, pero no llegó a formalizarse.

Uno de los dos retailers más grandes de América Latina, el holding Cencosud, que tiene ventas de aproximadamente 12,000 millones de dólares al año; entre sus firmas, Jumbo, presente tanto en Chile como en Colombia. Están en proceso de expansión regional y compran cadenas, como los supermercados Wong en Perú, y un par de cadenas regionales en Brasil, además de haber adquirido los activos de Carrefour en Colombia. La presión de estas grandes empresas es únicamente el crecimiento e incremento de ventas existentes y generación nuevas. Provienen de Chile, el país con la renta per cápita más alta de América Latina, pero es un mercado pequeño de tan solo 16.6 millones de personas. Están en Argentina, Brasil, Colombia, Perú… Probablemente no den pasos hacia Venezuela, Bolivia ni Ecuador en este momento; para su expansión les queda Centroamérica, en torno a 45 millones de personas, y la gran oportunidad que es México, donde quizá pronto entren para competir con las cadenas nacionales.

De la misma manera, muchos retailers mexicanos están saliendo hacia Sudamérica y Centroamérica, como son los casos de Cinépolis, Banco Azteca o Electra entre otros. Y así también los franquicitarios mexicanos con marcas internacionales, como Grupo Gigante en Centroamérica con Office Depot, o Alsea con Starbucks en Argentina, Chile y Colombia, llevando otras marcas al resto del continente, como Burger King o Italianni´s.

Etapas y cambios

El nacimiento de la industria de los centros comerciales tiene lugar en México a finales de los años 60s. Plaza Satélite y Plaza Universidad fueron algunos casos destacados que nacieron a raíz de inversionistas privados. En una segunda etapa, durante los años 80s y 90s, las tiendas departamentales como Liverpool, Suburbia, Sears o Palacio de Hierro siguieron desarrollando sus propios centros y, en parte, ellos mantuvieron la propiedad. En este momento, también surgieron las galerías, el caso de Centro Coyoacán y Galerías Insurgentes. En una tercera etapa, es donde se produce el “boom” de los centros comerciales en México en la década del 2000. En esa etapa el capital privado de inversionistas globales empezaron a invertir en México de diferentes formas: Fondos de capital de riesgo, Fondo de pensiones, etc.

Unos inyectaron capital, como el caso de Prudential Real Estate Investors (PREI), mientras otros se involucran con varios de sus socios, como Kimco Realty Corporation, que es un REIT de los Estados Unidos. Otro ejemplo destacado es Black Creek, un inversionista de los Estados Unidos que invierte en el sector privado con fondos de pensiones procedentes de ese país y que funda Mexico Retail Properties (MRP), así como otras compañías especializadas en desarrollos inmobiliarios industriales y residenciales.

La revolución actual la están haciendo tanto los CKD’s como las FIBRAS (versión mexicana de los REIT’s), quienes están transformando la industria proporcionando fuentes de financiamiento para el desarrollo de centros comerciales que antes no existían. Por ejemplo, la recientemente adquisición de MRP por Fibra UNO es una de las operaciones más grandes de la historia. También, Planigrupo, quien se asoció hace algunos meses con Southern Cross, un fondo de inversiones sudamericano que logró capitalizarse y con esos fondos frescos ha logrado comprarles algunos paquetes accionarios a Kimco.

En el segundo semestre de 2013, Áeropostale abrió su primera tienda en México

Desde principios del presente año, ha habido diferentes operaciones y movimientos importantes de capital que conllevan la reestructuración del mercado inmobiliario y comercial. Estos portafolios de inversión son sustituidos por otros de diversa procedencia: mercados públicos, bolsa de valores y FIBRAS.
En cada una de estas etapas, ha habido pasos positivos en una industria que empezó lentamente y de forma rudimentaria. Los actuales formatos y modelos de inversión, así como la llegada de nuevos retailers en los 90s, con Walmart y Zara, revolucionó el sector. Actualmente, llegan nuevos retailers como Forever 21, H&M, Crate & Barrel, Cheese Cake Factory, etc., que están cambiando los formatos de centros comerciales hasta ahora existentes.

Antes se diseñaba un centro comercial regional con una o dos tiendas ancla en los extremos y locales de 200 o 300 metros cuadrados (m2) en promedio. En este momento esta concepción no es funcional. Suelen encontrarse tres o cuatros subanclas, además de los departamentos comerciales y los specialty retailers, que ahora cuentan con medianas superficies de 2,000 a 4,000 m2. Se aplica, por otro lado, la idea de “fast fashion”, como Forever 21 o H&M, porque su rotación de inventario es rápida y constante, renuevan la mercancía en una semana y por lo mismo tienen necesidades de bodegas y entregas diferentes a las tiendas del pasado.

Lo mismo pasa con los cines, que se han transformado: salas VIP, salas tipo estadio, las de tres dimensiones, 4X, que requieren espacios, altura y ubicaciones diferentes al pasado, lo que hace que cambie el diseño de los centros comerciales.
Otro elemento importante es la presencia de las compañías que traen multiconceptos, como Inditex, que cuenta con seis o siete marcas, y Alsea, que trae diversas franquicias de gastronomía; así también Carso o el grupo Axo, con marcas de lujo bajo su gestión. Estos holdings tienen necesidades de espacio intensivas por lo que la forma de diseñar y comercializar los espacios es actualmente diferente a solo hace algunos años.

H&M quiere replicar su éxito en Guadalajara

Oportunidades en México

En el país hay oportunidades de desarrollar centros comerciales. El 70% de los centros de los más de 520 centros que había en 2012 están distribuidos en las principales áreas urbanas del país, como la zona metropolitana de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla, León y Tijuana. Pero aún hay muchas zonas conurbadas, suburbanas y ciudades pequeñas y medianas en México que aún requieren centros comerciales.

Actualmente hay centros comerciales que van a ciudades con menos de 200,000 habitantes. Algunos formatos, anclados en Bodegas o tiendas especializadas, pueden ir a ciudades de 40,000 habitantes sin mayor problema. Es el caso de las pequeñas bodegas, que incluso van solas o junto a 10 locales comerciales con retailers de la propia ciudad, no siempre cadenas nacionales. Suelen ser centros comerciales de servicios.

Las zonas del mundo con mayor crecimiento son las regiones emergentes, como el Sureste Asiático, centro de Asia, África, Latinoamérica, China, Rusia, Brasil, etc. Ahí se ve definitivamente el desarrollo. Sus economías crecen, son productores de “commodities” y, a pesar de la disminución en el precio de los “commodities” en los últimos meses, siguen creciendo.

La clase media ha surgido en estos países y es mayor el porcentaje de gente que pasó tal vez de la pobreza a la clase media. Muchos hogares en México cuentan con uno, dos o tres personas que contribuyen en el núcleo familiar con su salario, lo que permite a estas familias consumir, viajar, divertirse, etc. La economía de ese estrato social está alimentando los centros comerciales, lo que supone entre el 30% y 40% de la población. Todas estas personas no están ubicadas necesariamente en las zonas pobladas de la Ciudad de México, sino en ciudades secundarias y terciarias. Hay un déficit importante de oferta de retail. Aquí se encuentran las grandes oportunidades de México para desarrollar centros comerciales.

También en zonas donde de nivel medio-alto y alto donde ya existen, se pueden desarrollar más centros comerciales con diferentes formatos. En la Ciudad de México, estos centros urbanos los ha desarrollado de forma excelente el Grupo Danhos. Es un modelo bien interesante de usos mixtos para desarrollos en zonas densamente pobladas, en áreas donde hace cinco años no cabía pensar que se dieran ni hubiera oportunidades para ello.
En conclusión, México es un país que presenta grandes oportunidades para la industria global de retail y centros comerciales, y se espera que en los próximos años la industria siga creciendo y los conceptos sigan evolucionando.

Texto Jorge Lizán

Foto: WP, LATIN SPOT, WLP, SKYSCRAPELLIFE