La época del boom de los centros comerciales ya terminó. La nueva dinámica que han implementado los desarrolladores y los grandes retailers, ha seguido un ritmo más prudente en los años recientes.

Debemos entender que el mercado evoluciona y actualmente vivimos una época de consolidación. Hoy encontramos centros comerciales con disponibilidad de espacios que hace dos o tres años no tenían, y ésta es una oportunidad para los nuevos retailers que entran al país.

Vivimos una época donde no debemos dejar que se vayan los usuarios (retailers) de los centros comerciales, aun sacrificando un poco el rendimiento financiero del negocio. En mi opinión, es mejor tener una plaza comercial llena, pero sacrificando un poco el margen, que con locales vacíos, con tal de no tocarlo. Esto es un reto para el sector.

En los años recientes también observamos que los grandes retailers —sobre todo las principales tiendas ancla de autoservicio— consolidaron algunas compras y fusiones, han sido más conservadores en sus nuevas aperturas de tiendas, por lo que vimos una dosificación en el desarrollo de power centers.

Prevemos que se seguirán construyendo nuevos espacios comerciales, pero con cambios en la tendencia que desde ahora ya se observa. Por ejemplo, muchos espacios van como parte de desarrollos de usos mixtos, principalmente en las grandes ciudades del país, como la CDMX, Guadalajara, Monterrey, León, Puebla y Mérida.

En estas ciudades aún hay oportunidades de crecer, pero reiteramos, en desarrollos de usos mixtos. Asimismo, hay ciudades de tamaño medio para abajo que requieren centros comerciales y no han sido atendidas.

Paso La Fe. El crecimiento se podría dar al sureste del país.

Disponibilidad de espacios 

Veo oportunidades de inversión en ciudades más pequeñas.

Desde mi óptica, contar con disponibilidad de espacios en centros comerciales obedece a diversas circunstancias:

• Porque hay ciudades donde se presenta cierta saturación de mercado y en algunos de sus giros.
• Un segundo elemento es la evolución de algunas marcas.
• El tercero es que algunos retailers no aguantaron los precios que traían (rentas) o los propios espacios no resultaron rentables.

Aumento de marcas

Por otro lado, el mercado de centros comerciales ha observado un creciente universo de retailers, tanto locales como extranjeros.

Por ejemplo, la presencia de usuarios de servicios que antes no formaban parte del retail y que ahora son importantes, principalmente del sector salud, como laboratorios, clínicas dentales, oftalmológicas y de oídos, entre otras.

En la actualidad ya hay centros comerciales que contemplan incluso un hospital, o bien, incluso los laboratorios son muy agresivos en la demanda de espacios.

Hasta hace poco tiempo, no se veían como un jugador interesante para los usuarios de servicios en los desarrollos comerciales. Hoy siguen sin ser un gran atractivo para los desarrolladores por no generar un flujo constante por los horarios en los que operan como un retail tradicional, sin embargo, generan económicamente una derrama importante desde el punto de vista financiero.

Sobre el sistema financiero, los bancos en particular, hace algunos años —quizá diez— eran solamente las cinco grandes instituciones las que demandaban espacios, ahora en cambio, son un gran número de instituciones financieras, no solo bancarias, las que incursionan y están dirigidas hacia todos los segmentos de mercado.

México va a continuar atrayendo nuevos jugadores internacionales. Estábamos acostumbrados a traer marcas americanas, europeas, principalmente españolas, pero los retailers ya están incursionando con productos de países asiáticos, por ejemplo, de China.

Retos y oportunidades

Para los retailers incursionar en el comercio electrónico ya representa un impacto, pero falta que éste sea mucho mayor. Llegamos a un 10% del mercado más maduro. Falta mucho camino por recorrer.  

Algunos retailers lo ven como un complemento a su oferta física tradicional; otros en cambio, no solamente no le tienen miedo al e-commerce: lo ven a largo plazo como la parte medular de su venta.

En México, las generaciones jóvenes perciben la compra electrónica como más barata respecto a la tradicional, aunque no lo sea; pero sobre todo, desean acceso a la información del producto, a la experiencia de otros compradores  y a adquirir productos de manera más ágil y rápida.

Otra oportunidad y reto a la vez, será incursionar en ciudades más chicas como ya lo señalé, y que están poco atendidas por los desarrolladores. No necesariamente ciudades medianas, sino un poco más pequeñas. El reto aquí es abrir mercado.

Otro gran tema es entender que el mercado ha evolucionado, que muchos se tienen que reconvertir, revitalizar y buscar elementos de entretenimiento para sus malls.

Éste es un tópico muy importante para captar a las nuevas generaciones. Anteriormente, se entendía a los cines por entretenimiento únicamente, y de ahí no pasábamos. Hoy en día es repensar en verdaderos centros de entretenimiento o parques de diversiones como un concepto global. Debemos incursionar en algo mucho más creativo para atraer a las nuevas generaciones de consumidores a los centros comerciales.

Incluso, falta mucho para darle mayor vida nocturna a los centros comerciales, esto todavía no está consolidado en muchos desarrollos.

Al retail hay que vivirlo como una experiencia donde todos tus sentidos estén involucrados. Hablo desde realizar una compra, hasta entrar a un parque de diversiones, dirigirse a un local especializado de salud; es decir, cuando una persona vaya a un desarrollo comercial que su experiencia haga que tus sentidos estén cómodos, agradables. Quien lo logré propiciará que las personas sigan visitando ese concepto y así tenemos que verlo de ahora en adelante.

Hacia dónde crecer

Fuera de la Ciudad de México, el desarrollo del retail se observa en Monterrey, Guadalajara, Querétaro, León, Mérida, Aguascalientes, San Luis Potosí y en toda la parte del Bajío.

Pero, creo que a mediano plazo, el crecimiento se podría dar hacia el sureste del país. Los anuncios del nuevo gobierno electo para desarrollar infraestructura de transporte (como el Tren Maya), mayores inversiones en el sector energético (que se planean en Tabasco y Campeche), la potencial mudanza de diversas secretarías de Estado a las entidades, además del desarrollo de las Zonas Económicas Especiales (ZEE), abren una ventana de oportunidades inmobiliarias en varios segmentos. Aquí hay una gran ventana para los desarrolladores.

En contraste, otras zonas del país —por el problema de inseguridad— son vistas con cautela por los desarrolladores y han sido muy conservadores para apostar sus inversiones en nuevos proyectos.

Finalmente, hay otras ciudades donde se debe también ser conservador en las inversiones por signos de sobreoferta.   

Texto José Carlos Loaeza, Managing Director-Retail, de Newmark Knight Frank

Foto: altea desarrollos