Una industria madura, el recuento de una década.
En plena recuperación, la industria inmobiliaria inicia un nuevo periodo y deja 10 años de aprendizaje teñidos de crecimiento explosivo, depresión económica y maduración de proyectos. La inercia de este periodo ha sido suficiente para acumular los siguientes flujos de inversión: 254 655 millones de pesos para crédito hipotecario, más de 100 000 millones de pesos en construcción de vivienda, 44 650 millones de pesos que invierte el ingeniero Carlos Slim, 42 000 millones de pesos que SECTUR promoverá en turismo, y de 4.5 a 5 % del PIB en infraestructura. Real Estate propone, mediante las siguientes visiones de líderes de empresa y asociaciones, lo que el negocio de los bienes raíces ha construido y la perspectiva de los próximos años.
Crecimiento y la ola verde
En los últimos 10 años se han integrado en la Ciudad de México 3.5 millones de metros cuadrados de oficinas AAA, se pasó por periodos donde se construían 250 centros comerciales en el ámbito nacional y se crearon proyectos residenciales de lujo en playas y destinos turísticos.
Al mismo tiempo, aumentó la dimensión y diversificación de los proyectos, y se generaron grandes corredores industriales con altos niveles de especialización, como las redes de proveedores de la industria automotriz o la aeroespacial.
Es un rápido recuento de lo ocurrido en este periodo, para algunos con mayor dinámica de 2008 a la fecha, justo cuando la depresión más importante después de la de los años treinta, en el siglo pasado, llegó a México.
Carlos Santacruz, presidente del Urban Land Institute (ULI Mexico) propone: "el movimiento verde, relacionado con la eficiencia energética y el diseño integral, que incluye la parte activa, es uno de los primeros ejes de la maduración que vivió la última década".
Este empresario dice que la sustentabilidad tiene varios componentes que están definiendo la dinámica del desarrollo inmobiliario. "La eficiencia energética, como el reuso de agua o el calentamiento vía solar, son sólo una parte. La infraestructura es la parte social de la sustentabilidad. En ese sentido, es clave encontrar formas de obtener financiamiento para obras que complementen la demanda de servicios de la población, como plantas de tratamiento de agua.
Otros directivos, como Lyman Daniels, presidente de CB Richard Ellis México, creen que la evolución en el desarrollo inmobiliario ha dejado experiencias importantes en la maduración de proyectos.
"Lo que está pasando en la recuperación de diversos mercados es una señal de un mercado que está madurando. La especialización por zonas y mercados como en lo industrial son un hecho. Este mercado comienza a ver lo que sucedió hace 10 o 15 años en Guadalajara, al que se denominó el Sillicon Valley mexicano", explica el directivo.
Parte de esa evolución en el desarrollo está consolidando en materia industrial a Querétaro y otros puntos del Bajío como corredores orientados al hig tech y a la industria aeroespacial.
Esos son los rostros y las perspectivas de quienes moldean el desarrollo en el país.
Park Plaza
ALHEL: la diversificación, su clave
Para Alberto Helfon, representante de ALHEL, habla con Real Estate Market & Lifestyle de sus perspectivas, los retos y la forma en que vive la era inmobiliaria actual; de la década en que ha incluido en su portafolio de proyectos edificios corporativos, desarrollos residenciales, uso mixto, hoteles, resorts, centros comerciales y parques industriales.
¿Qué vislumbran en materia de crecimiento el próximo bienio?
En el sector oficinas vemos un crecimiento sostenido y sano, hay menos pero mejores proyectos, rentas estabilizadas, se espera una colocación de aproximadamente 180 000 metros cuadrados de edificios triple A. En el sector comercial (centros comerciales) vemos un buen crecimiento en Power Centers con ubicaciones en zonas con alta densidad de población.
¿Cuáles son los logros más importantes?
Los logros más significativos en la última década son la construcción de proyectos muy importantes en todos los sectores.
ALHEL tuvo una propuesta de desarrollo de negocio, en la cual se basó en un crecimiento sostenido en los sectores en que participa, cada vez con mejores proyectos, buscando la perfección, además de tener un bajo apalancamiento.
¿Qué proyectos relevantes tiene en puerta?
Los proyectos relevantes que tenemos en puerta son Liberty Plaza, en Santa Fe, un desarrollo de usos mixtos con un Hotel W de Starwood, así como un complejo de oficinas proyectado por el afamado arquitecto Richard Meier.
Por otra parte, estamos iniciando el desarrollo Kanai, en la Riviera Maya, que incluye cuatro hoteles Gran Turismo y un campo de golf.
¿Qué opina sobre el financiamiento en México?
Los financiamientos se han vuelto más selectos y seguros para los bancos. Eso es bueno, ya que protegen al cliente de una mala inversión y obliga a todos los desarrolladores a estudiar mejor sus proyectos.
Poner al alcance de las personas vivienda de alta calidad, Terra Capital Partners.
Marco Salome Fafif
Terra capital partners.
Con Bosque Real como eje de desarrollo, Terra Capital Partners ve el 2011 como un año de oportunidades para este producto inmobiliario de valor. Marcos Salame, cabeza de esta empresa, nos comenta sobre el escenario y las perspectivas de la firma para avanzar en el proceso de recuperación que vive la industria.
¿Qué perspectiva existe en torno al crecimiento del sector?
Nuestro grupo está pronosticando un crecimiento importante para el periodo 2011-2012, derivado de la ubicación de nuestros desarrollos, así como el reposicionamiento de mercado al que nos estamos dirigiendo.
¿Cuáles son los retos más importantes que enfrenta su sector?
El reto más importante es poner al alcance de las personas vivienda de alta calidad a precios alcanzables con financiamientos a largo plazo.
Para el recuento de la década, ¿cuáles son los logros más importantes que ha tenido la empresa?
Pudimos crear en la década pasada un concepto de desarrollo de altísima calidad, cubriendo los satisfactores más importantes que el comprador demanda, los puntos a superar y el principal es el de la confianza, debemos invertir las percepciones respecto a la inseguridad.
Esto solo lo lograremos cuando todos los involucrados cerremos los espacios a seguir hablando de la inseguridad como el tema más importante. Lo verdaderamente importante es crear fuentes de empleo donde la gente pueda tener un trabajo que le permita perspectivas de prosperidad a largo plazo y esto es responsabilidad exclusiva del sector empresarial.
Por ello esto nos permitirá la maduración no sólo de nuestro sector sino de otros. México tiene todo el potencial para ser un ejemplo de desarrollo, esto solo lo lograremos conjugando voluntad política y capacidad empresarial.
¿Qué propuesta específica instrumentaron en la década y cuáles los proyectos relevantes de la empresa?
Creamos desarrollos de vivienda de alto nivel, donde fue posible generar un modelo de negocio que permitiera a la gente adquirir su propiedad en condiciones al alcance.
Nuestro principal proyecto hoy es Bosque Real, lo hemos reposicionado para la clase media alta. En nuestro primer año de operación hemos logrado crear la confianza necesaria para lograr nuestro objetivo a mediano y largo plazo. Sabemos la gran responsabilidad que esto implica, ya que es uno de los desarrollos más grandes de Latinoamérica y, sin duda, el más grande en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
¿Qué opina sobre el financiamiento en México?
Es un tema fundamental, pero no debemos olvidar que debe haber responsabilidad de las instituciones bancarias y de los desarrolladores. El gran colapso que sucedió en Estados Unidos y Europa fue producto de un financiamiento irresponsable y colusión con los grandes desarrolladores. El colapso se dio en grandes instituciones bancarias, pero la quiebra de grupos desarrolladores hizo que dejaran de ser jugadores importantes.
Más centros comerciales E Desarrollos
Malecon las Americas Cancun.|E. Desarrollos
La perspectiva en la que coinciden varios desarrolladores de centros comerciales para el 2011 es positiva respecto a otros años. Tal es el caso de E Desarrollos, a cargo de Elías Sacal Micha. En entrevista para Real Estate Market & Lifestyle explicó que esto se debe a que los precios en México están muy por debajo de todo el mercado mundial.
Dijo que los centros comerciales van a incrementarse durante 2011 y 2012 pues los precios en el país están muy por debajo de todo el mercado mundial, por lo que sostuvo que ese sector deberá crecer lo suficiente durante los siguientes dos años.
"Respecto a las oficinas, pienso que va a haber un poco de sobrante y con el sobrante que hay se va a absorber para este año", dijo.
Destacó que durante la última década lo más sobresaliente fue la gran cantidad de centros comerciales, que fueron muy oportunos, "porque colaboraron en que el comercio en México creciera en forma importante y en que el negocio "informal" se reduzca".
Finalmente, aseveró que el desafío de 2011 es cubrir todos los locales y oficinas vacías: "Hablando de oficinas, pienso que hay un poco de sobrante, pero definitivamente este año se absorberá el excedente y los nuevos edificios que se construyan se van a ocupar durante los años 2012 y 2013; ése es el reto, incrementar el número de años anteriores".
Nuevas fuentes de financiamiento GIM Desarrollos
Abraham Metta Cohen
director de GIM Desarrollos
Durante la última década el sector inmobiliario ha tenido grandes logros, tal como la profesionalización, la institucionalización y la entrada de los jugadores extranjeros, así como mayor acceso al crédito.
Abraham Metta Cohen, director de GIM Desarrollos, en entrevista para Real Estate Market & Lifestyle, dijo que el reto para los siguientes años es continuar en ese sentido y "la mejor estrategia o lo mejor que pudiera pasar es que siguieran fluyendo mayores fuentes de financiamiento, como en otros países, que aquí están muy limitadas".
En este sentido, destacó que cuando se habla de financiamiento en México se hace en referencia a fuentes muy tradicionales, y cuando éstas se cierran es muy difícil obtener otro tipo de cosas, como diferentes esquemas variadísimos que hay en Estados Unidos y en otros lugares, "entonces, no es que esté totalmente cerrado el financiamiento, es que es muy limitada la oferta".
Aclaró que esto no es así debido a la crisis, sino que más bien responde a que no ha llegado a México toda la oferta de fuentes de financiamiento, "no se han desarrollado, están muy incipientes todavía".
En este sentido, durante 2010 GIM tuvo mucha cautela y manejó las cosas con prudencia para no verse afectados por la turbulencia de la crisis. "No sobrefinanciándose ni nada por el estilo", explicó Metta Cohen.
Proyectos inmobiliarios en México, entre los más destacados a nivel mundial Inmuebles Carso
Alfonso Salem Slim
presidente de inmuebles Carso
El nivel de proyectos y de crecimiento inmobiliario, la gran experiencia y prestigio de desarrolladores nacionales que se destacan por invertir constantemente incluso en épocas de crisis, han marcado al sector.
Las tasas de interés estables con plazos largos y un mercado creciente, así como mayor capacidad de consumo, hacen que México desarrolle proyectos cada vez más trascendentales a nivel mundial.
"Antes la mayoría de los proyectos se concebían en no más de 30 mil metros cuadrados, tanto de oficinas como vivienda. Actualmente son más integrales, más completos y satisfacen las necesidades con calidad e innovación", afirmó Alfonso Salem, presidente de Inmuebles Carso.
Agregó que existen varios proyectos que rebasan los 300 mil metros cuadrados de construcción hasta proyectos de más de 800 mil metros cuadrados como sería Plaza Carso en su totalidad.
En la última década, han destacado proyectos relevantes y exitosos como es el caso del rescate del Centro Histórico que empezó en 2001 "gracias a la visión, decisión y participación activa del Ingeniero Carlos Slim para lograr que esto fuera y siga siendo posible y que también motivó el regreso al Centro de las oficinas de la Secretaría de Relaciones Exteriores, no sólo con financiamiento, sino con la ejecución de la misma".
Así como la Torre Mayor, siendo pionera del desarrollo de Reforma, el rescate del Hipódromo de las Américas y proyectos de gran impacto social como es Ciudad Jardín Bicentenario en Nezahualcóyotl, la terminal multimodal de Ciudad Azteca en Ecatepec, entre otros proyectos.
"En Inmuebles Carso, seguimos con nuevos proyectos como Nueva Veracruz, que es un gran proyecto de usos mixtos en una superficie de 5 millones de metros cuadrados ubicado en la antigua planta de aluminio ALMEXA, además de la terminal multimodal El Rosario, hospitales, centros comerciales como el de San Luis Potosí y Villahermosa", dijo.
Desde su perspectiva la inversión inmobiliaria es un compromiso de inversión de confianza a largo plazo, el cual tiene un fuerte impacto en la creación de más y mejores empleos que benefician a más de 40 ramas de la industria de la construcción, además de ser un fuerte promotor para el desarrollo de crédito bancario.
Limpiar la imagen de México para mayor crecimiento Grupo Vidanta
Carlos Mora Álvarez
Vicepresidente de grupo vidanta.
En el 2011 el sector turístico arranca con un panorama que promete un crecimiento en el desarrollo turístico, afirmó en entrevista Carlos Mora Álvarez, vicepresidente de Grupo Vidanta. "El 2010 superó con mucho los retos que implicó el 2009, y aunque no se alcanzaron los números del 2008 se estuvo muy cerca de ello", dijo.
En este sentido, destacó que el desafío fundamental a enfrentar es el de "mejorar la imagen de nuestro país en el exterior". Esta apreciación la hizo teniendo en cuenta el tema de la inseguridad, cuestión que afecta a los visitantes extranjeros, además de a los nacionales, por supuesto. No obstante, los principales destinos del país, desde Los Cabos hasta Puerto Peñasco, pasando por Acapulco y la Riviera Nayarit. Mora Álvarez afirmó que "siguen siendo un atractivo de clase mundial".
Por otra parte, el vicepresidente de Grupo Vidanta destacó que de 2000 a 2010, exceptuando 2009 que fue un año atípico, hubo un importante crecimiento, así como la estabilidad cambiaria y el reconocimiento de México como un país de economía creciente, considerado entre los 24 países de mayor nivel de economía mundial.
En el caso de Grupo Vidanta se destinó arriba de 75 % de sus ingresos para seguir creciendo. "Un ejemplo sería el de detonar Puerto Peñasco en Sonora, a escasos kilómetros de la frontera con Estados Unidos y con más de veinte millones de turistas potenciales vía carretera, así como la inauguración del aeropuerto internacional del Mar de Cortés, que sin duda generará un grado de maduración a muy corto plazo".
Respecto al financiamiento en México y "con una visión muy personal", Mora explicó que esta parte es "interna del grupo". Resaltó el apoyo de las distintas instituciones bancarias que han incentivado el crecimiento. "En estos momentos el nivel de percepción es de un crecimiento lento pero estable, no obstante hay que recordar que las instituciones bancarias están pasando por una buena etapa".
Los retos del desarrollo inmobiliario ADI
Germán Ahumada Alducin
presidente de la asociación de desarrollos inmobiliarios.
El vertiginoso ritmo al que ha crecido la industria inmobiliaria y las demandas de servicios urbanos crean un paradigma para el sector. Se abren en esta dinámica opciones para negocios de mayor volumen, aunque con el desafío importante de ser integrados a los planes urbanos del gobierno.
Puesto que la industria afiliada a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) edifica 57 % de lo construido en el ámbito nacional, su influencia en la expansión de las ciudades a través de proyectos de gran dimensión, la participación en las políticas de desarrollo de gobierno es pieza clave.
Germán Ahumada Alduncin, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) dice que en este periodo muchas tendencias adoptadas por la industria han dejado de ser ejemplo.
"La industria ha crecido muy rápido, eso es bueno, pero también ha dejado problemas que deben resolverse. Se desarrolló horizontalmente en lugar de una dinámica vertical y sustentable que permita generar proyectos ajustados a las necesidades actuales", explica.
Para el también director general adjunto de Consorcio Ara, la planeación urbana es la parte importante que determina usos de suelo ajustados a las condiciones que el mercado y la población requieren.
"La redensificación de grandes ciudades cercanas a los lugares de trabajo es un planteamiento que permitirá el crecimiento ordenado y que no había ocurrido en otros tiempos", dijo.
El directivo cree que por esa razón el crecimiento debe partir de consensos entre gobierno y empresas a partir de experiencias globales, pero con enfoque local. "Debe existir una planeación urbana real, difícilmente podrían adoptarse modelos como en Nueva York. Los 25 000 dólares que cuesta un metro cuadado en esa metrópoli es lo que cuesta una casa de interés social en nuestro país", concluye.
Ing. Carlos Slim: 44 650 mdp para México, la inversión más grande en la historia del Grupo
Carlos Slim Helú|Carso
presidente vitalicio de Grupo Carso.
"Iniciamos la segunda década con las mayores inversiones que haya hecho el grupo en su historia", dijo el ingeniero Carlos Slim Helù. De éstas inversiones poco más del 40% será destinado en telecomunicaciones: Telcel con 10 000 millones de pesos y Telmex con 10 000 millones adicionales. Sin embargo, la empresa en la que más invertirá el grupo, será IDEAL (Impulsora del Desarrollo y el Empleo en América Latina) con 13 000 millones de pesos.
En otros rubros, como en la empresa minera Frisco, se inyectarán alrededor de 10 000 millones de pesos.
"Estas inversiones más allá de sus razones económicas, financieras y del interés económico de realizarlas, tienen relación con los planes y objetivos de las Fundaciones".
En este sentido, puntualizó que es un reto desde el punto de vista fundacional y social, es el acceso a la red digital de alta velocidad, mayor penetración de banda ancha con más velocidad mediante el Programa de Educación Cultura Digital. "Algo muy importante es lograr que cuando menos dos de cada tres mexicanos tengan acceso a la red y lo podamos extender a Latinoamérica para el 2015".
Para este 2011, señaló que busca promover y acceder a contenidos y aplicaciones para Internet. Uno de los objetivos de este año es crear una Universidad Digital.
El que no invierta se quedará atrás
Respecto a la pregunta "considera que la seguridad frena la inversión" comentó: "si no lo hubiera yo creo que habría más estímulo, pero de todas maneras el que no invierte se va a quedar atrás".
Sin embargo, resaltó que en todo el mundo están pasando cosas, hay inseguridades por razones políticas, violencia e incertidumbre económica por los grandes déficits comerciales de los países.
"Yo creo que eso puede ser más preocupante, pero cuando menos a mí me preocuparía mucho más, ver que los países desarrollados (Estados Unidos y Europa) tienen grandes déficits fiscales, enormes factores de desempleo, sistemas financieros descapitalizados, y que aunque están tomando medidas paliativas, no están resolviendo los problemas".
Plaza Mariana, México, D.F.|Pedro Lechuga Gomez
Detalló que "están haciendo políticas fiscales y monetarias agresivas que sólo evitan una catástrofe inmediata, pero no se ve que haya un programa para salir adelante".
Por ello consideró que los países de Latinoamérica y Asia, están en circunstancias muy favorables en este entorno mundial, pues "tenemos los temas financieros capitalizados, las finanzas públicas sanas y como consecuencia de lo que pasa afuera se cuenta con dinero barato que es otro estímulo muy importante. Hay que poner en la balanza las razones para invertir o no invertir".
A nivel México, mencionó la disponibilidad de crédito de largo plazo y reiteró que su grupo invertirá en todos los países donde tienen presencia.
Infraestructura y empleos
Este año a través de la empresa IDEAL invertirá en carreteras, plantas de tratamiento de agua y los proyectos de infraestructura que se dan a través de las concesiones. De los recursos destinados para este rubro, el 70 por ciento será financiado. El Ingeniero explicó que una de las principales áreas previstas por el Grupo está en el Pacifico.
"En el centro del país estamos concluyendo obras del Arco Norte, iniciaremos el tramo segundo piso del D.F., un proyecto en Oaxaca, trayendo ahorros en tiempo muy importante para la población".
Durante las obras mencionadas que durarán 3 años, se generarán más de 20 mil empleos directos e indirectos, además de 3 mil permanentes.
Telecomunicaciones el sistema nervioso de la nueva civilización
El ingeniero Slim ve un mercado potencial de 112 millones de habitantes y comentó "desgraciadamente muchos todavía están en la marginación, el autoconsumo y sólo tienen programas sociales que no los mueven hacia una mejora. Lo importante es que se genere empleo para incorporarlos al mercado, la modernidad y la economía".
Es por ello que afirmó la importancia de la inversión en telecomunicaciones. "Sabemos que es el sistema nervioso de la nueva civilización y que si TELMEX no tiene esas inversiones, nadie las va hacer, ni los extranjeros ni los nacionales. Sin esa infraestructura, México quedará rezagado, estaría peor que sin carreteras".
Museo soumaya en Plaza Carso.
Frisco: minería eficiente
En torno a este sector explicó la reorganización operativa de la compañía para eficientar las actividades de la minería tradicional, a fin de "que sean minas de alta capacidad instaladas para que puedan operar más rápidamente".
La empresa cuenta ya con equipos de exploración que para este año llegarán a 32 en operación. "En esta etapa nos hemos enfocado en metales preciosos".
Explicó que ante las fluctuaciones de precios, la medida genera un margen de certidumbre en la operación minera.
Respecto a los hetches, señaló la debilidad fuerte del dólar y sus consecuencias en reevaluaciones de monedas, aumentos de los precios del oro y plata y otros metales, además los efectos sociales y las presiones al alza en otros commodities.
"Ante esa situación de aumento sustancial en los precios del oro y la plata, hemos buscado asegurarnos y aunque en un futuro se depriman esos precios, los proyectos que tengamos en marcha sean costeables. Hemos hecho ventas de futuro de metal pero lo complementamos de manera más importante todavía actuando en esa dirección en lo que se llaman collares".
Inbursa
En relación a su participación del Banco de Inbursa, se le preguntó cuáles son sus planes para el 2011. Comentó que el banco Inbursa el año pasado cumplió su cuadragésimo quinto aniversario, "vamos ya con reservas por más del 10 por ciento del total de la cartera, esto es muy por encima de cualquier banco en el mundo, lo que permite tener una reserva a prueba de cualquier crisis". El desarrollo de Inbursa, principalmente en los últimos 3 años fue duplicar la cartera de crédito, actualmente es el banco con la tercera cartera de crédito para empresas más grande del país.
Programa de educación y Cultura Digital.
En cuanto a la infraestructura prácticamente se triplicaron las sucursales pasando de menos de 90 a 270 sucursales actualmente y también con un gran enfoque a la parte del menudeo. "Nos hemos metido al sector que más genera empleo en el país, el de las pequeñas y medianas empresas, tenemos financiadas a más de 30 000 Pymes y si lo viéramos como micro Pymes las de menos de 2 millones de pesos de ventas al año, tenemos más de la tercera parte del mercado financiado. Así también hemos estado muy atentos a las posibilidades de financiamiento para proyectos de infraestructura".
Formación y desarrollo de capital humano y fundaciones; su mayor interés
Con el programa de educación Cultural Digital el grupo busca dar más acceso a bibliotecas digitales, aulas Telmex, 3 500 puntos de WiFi sin costo y un programa de innovación tecnológica. "Nos interesa promover la cultura digital nacional y la formación y desarrollo de capital humano".
Vista de la autopista Arco Norte.
Asimismo han trabajado en la reconversión urbana. Este 2011 tendrán la apertura del Museo Soumaya y concluirán los edificios alrededor de la Plaza Mariana, donarán el Museo Guadalupano, el cual estará listo con un centro de evangelización, una clínica para atender a los vecinos de la zona y un programa para apoyar a los peregrinos y levantar el nivel socioeconómico del lugar. Explicó que similar al programa que realizaron en el Centro Histórico hace 10 años.
Recordó también sobre el acuerdo para la conservación de la biodiversidad con el World Wild Found y los distintos programas del Instituto de la Salud.
Señaló el acercamiento con los Gobiernos de Chihuahua, Zacatecas y Aguascalientes, donde cuentan con operaciones mineras para que independientemente de los efectos directos de ese sector en cuanto al empleo y la actividad económica que desarrolla, pueda promoverse la formación de empresarios y servicios alrededor del trabajo de la minería, "desde impulsar la educación relativa hasta que se organicen los servicios de alimentación, intendencia, salud, mantenimiento etcétera en la misma zona".
Con una educación amplia se logra un extenso espectro de la posibilidad de empleo y "con esto no solamente ayudamos a sacarlos de la marginación, además logramos incorporarlos a la modernidad con dignidad".
Presidente Felipe Calderón Hinojosa define obras 2011
Felipe Caderón Hinojosa
presidente de México
El reto para el 2011 es la construcción de al menos 7.1 millones de viviendas y establecer planes para hacer más accesible a la población la adquisición de unidades mediante la renta-venta de casas y, conjuntamente, dar continuidad a las políticas estatales de fomento a la vivienda, así lo aseguró el presidente Felipe Calderón. En un mensaje grabado, el Presidente exhortó a un grupo de más de cuatrocientos participantes, entre inversionistas, analistas y empresarios, reunidos en un salón del hotel Waldorf Astoria, a participar en este sector, pues "México es altamente redituable para invertir".
En el marco de la primera jornada del Mexican Housing Day, que se llevó a cabo en Nueva York, el Presidente destacó el caso del programa "Ésta es tu casa". Expresó que con ese programa el gobierno federal busca abatir un rezago que actualmente suma 8.9 millones de viviendas, y que cada año, por el crecimiento natural de la población, demanda la construcción de más de medio millón de viviendas nuevas.
Actualmente, según datos de la Asociación de Bancos de México (ABM), la mayor parte del capital que fondea a este sector proviene de mercados extranjeros. Por octava ocasión los dirigentes de organismos gubernamentales, como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) y hasta la Conferencia Nacional de Gobernadores, así como las principales empresas del sector, GEO, Ara, Homex, Ruba y otras, se presentaron para mandar el mensaje a los mercados de que "la crisis ya pasó".
Inversión privada, fundamental en el 2011 SECTUR
Gloria Guevara Manzo
Secretaria de Turismo.
La inversión del sector privado en infraestructura turística podría elevarse 20 % en 2011, estimó la Secretaria de Turismo, Gloria Guevara.
Al preguntársele sobre las principales metas de la Secretaría de Turismo para 2011, Guevara respondió que la industria necesita crecer a tasas de dos dígitos, por el orden de 13 y 15 %, para encaminarse a la consecución de la meta global de llevar al país a los primeros cinco lugares en el mundo en captación de turismo en un lapso de ocho años.
Expuso que dicha meta implicaría duplicar en ocho años el número de visitantes extranjeros al país, de un monto actual de 22.6 millones en 2010 a 50 millones en 2019, lo que implicaría triplicar las divisas que traen los turistas.
"Hay muchas cosas que tienen que pasar para llegar ahí, pero ésa es la meta que vamos a plantear con el sector y para eso tenemos muchísimas iniciativas. La primera es que nos pongamos de acuerdo y publiquemos una Agenda Nacional o Plan Nacional; la segunda es diversificarnos", expresó Guevara.
Por otra parte, la funcionaria dijo que el próximo año la Sectur comenzará con el proyecto de diversificación del turismo, para no depender tanto de los turistas de Estados Unidos y de Canadá, ni del turismo de sol y playa.
"Tenemos que crecer en estos mercados, pero también en los otros destinos, para que sea 50 y 50 %. Cuando combinamos turismo de sol y playa con cultura o aventura la gente se queda más días y se incrementa la derrama, ya que hay mayor consumo que beneficia a todos", agregó.
Guevara adelantó que México atacará los nuevos mercados para atraer turistas al país. Entre esos nuevos mercados están los BRIC, es decir, Brasil, China, India y Rusia. También harán promoción en Japón y Corea, en Asia.
Crecer con CIP's FONATUR
C.P Adriana Pérez Quesnel
directora general de Fonatur
Para este año el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) tiene previsto crecer respecto a los planes de trabajo con el CIPS de Teacapán, Sinaloa, que es uno de los proyectos principales del Fondo; y donde se enfocará una inversión de 526 millones de pesos para este desarrollo.
"Es un proyecto a largo plazo. Tenemos considerado que el tiempo en el que un CIP alcanza su maduración va de los 20 a los 25 años. Y hemos calculado un monto de 3800 millones de pesos en recursos para el proyecto de aquí al 2019", dijo Adriana Pérez Quesnel, directora de Fonatur.
Agregó que continuarán con otros proyectos, como es el caso de la comercialización de Marina Cozumel y de El Capomo, en Nayarit, a mediados y finales del año, respectivamente. En Loreto, Baja California Sur, buscarán el apoyo de las dependencias del estado para fortalecer la detonación de este CIP. En tanto que el CIP de Huatulco ya cuenta con 3000 habitaciones y, mediante varios acuerdos, ya se tienen asegurados 5000 cuartos que estarán listos para fin de 2012.
"Tanto 2009 como 2010 fueron años difíciles para nosotros debido a la baja en las ventas. Pero en los últimos meses del 2010 Fonatur logró recuperarse, al cerrar con 600 millones de pesos, lo que ciertamente nos indica un repunte en la economía", destacó.
Respecto al financiamiento en México la titular de Fonatur explicó que es un campo muy amplio, aunque "dentro de nuestra competencia, nosotros ofrecemos opciones de financiamiento en materia turística que impulsan diversos proyectos de vital importancia. Durante 2010, por ejemplo, lanzamos la campaña Momento Fonatur, que involucra facilidades de financiamiento para los inversionistas, y ya participan 400 lotes hoteleros, residenciales y de condominios".
Agregó que las ventajas que el inversionista tiene son la certidumbre de que el terreno que adquiere cuenta con todos los aspectos legales y de mantenimiento cubiertos, mientras que la inversión está garantizada en su rentabilidad y la recuperación de la inversión.
La etapa dorada de la vivienda INFONAVIT
Victor Manuel Borrás
titular del Infonavit
Ante la caída de la capacidad de compra ocurrida a comienzos de la década de 1990 el mercado de vivienda financiado por los institutos había permanecido inerte. Sin embargo, con el surgimiento de la denominada etapa dorada, la situación cambió.
Víctor Manuel Borrás, titular del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), recuerda el retiro de la banca y la limitación con que contaban los institutos para que los trabajadores pudieran adquirir una vivienda. "La situación cambió, en 10 años estamos por entregar la hipoteca número 4 millones, a pesar de la crisis, de las cuales 2 millones se han otorgado en este sexenio", dice.
En este periodo se incorporó la banca y el instituto diversificó la cartera de productos con qué financiar la compra de casas, proceso que ahora ha extendido el universo de crédito en función de la capacidad de pago del trabajador. Mientras hace 10 años los esquemas de financiamiento liberados a través de los bancos eran de 20 %, 70 % de los trabajadores afiliados ganaba menos de cuatro salarios mínimos. Ahora, los números han cambiado a 20 y 62 %, respectivamente. "El reto es que el porcentaje de participación en créditos se parezca a la pirámide salarial", explica.
La cartera vencida
Con la crisis, creció la cartera vencida de los bancos. Sin embargo, el directivo cree que 5.1 % del nivel registrado por el Infonavit es aceptable.
"En 2004 lanzamos el Programa Cobranza Social, que nos permite usar el plazo del crédito como un apoyo a quien pierde el empleo, con una prórroga de no pago de hasta 12 meses". Al cierre del año pasado, el Instituto colocó 475 000 créditos de manera directa y a través de programas como Cofinanciamiento Infonavit. A futuro, Borrás proyecta fundamentar el desarrollo a través de nuevos productos, como las hipotecas verdes, el hogar digital, proyectos de redensificación de edificaciones y generación de servicios.
"El reto del Instituto es lograr una visión de calidad de vida en todo el país para quienes adquieren una vivienda mediante los productos que estamos diseñando", concluye.
Millonaria inversión en infraestructura carretera SCT
Dionisio Pérez Fácome
secretario de la SCT.
La Secretaría de Comunicaciones y Trans-portes (SCT) anunció que este año invertirá 25 000 millones de pesos (mdp) del presupuesto federal en la construcción y modernización de carreteras. Esto permitirá la generación de más de 250 000 empleos. "Vamos a atender una meta del orden de 900 kilómetros distribuidos en 315 contratos", indicó el secretario de SCT, Dionisio Pérez Jácome.
Entre las obras por comenzar destacan dos libramientos, uno en Mazatlán y otro en Chihuahua, un tramo carretero de San Juan de los Lagos a Encarnación de Díaz y la autopista Mitla-Tehuantepec. Y en 2011 se concluirán importantes obras ya empezadas, como la autopista Durango-Mazatlán, que incluye el Puente Baluarte y el libramiento Arco Norte de la Ciudad de México.
"Estamos por terminar el tramo del Arco Norte que va de la autopista México-Querétaro a Atlacomulco, y con ello todo el tránsito de occidente a oriente no tendrá que acercarse a la zona metropolitana", dijo.
Reconoció que diversas obras carreteras que se realizan en Tamaulipas, Durango, Sinaloa y Chihuahua se han dificultado por problemas de inseguridad. "No tenemos obras que los contratistas hayan abandonado, pero sí hay preocupación y hay que estar alertas y pendientes para intervenir en lo que nos toque y permitir que estas obras puedan llegar a su término tal como están contratadas", dijo el secretario.
El funcionario informó que en 2010 las torrenciales lluvias y el paso del huracán Alex dañaron 250 puntos carreteros y 15 puentes en el país, que tuvieron que ser reparados con 2500 mdp de la SCT y 18 000 mdp del Fonden.
Liquidez para mantener en movimiento al sector SHF
Javier Gavito Mohar
director del Sociedad Hipotecaria Federal
Para el sector inmobiliario la primera década del siglo XXI representó un periodo de pruebas y desafíos, debido, en mucho, a que se vivió la primera crisis global del nuevo milenio.
Según Javier Gavito Mohar, director de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), lo más destacado en la última década fue el esfuerzo hecho para frenar la crisis financiera.
En declaraciones a Real Estate Market & Lifestyle, Gavito Mohar explicó que entre las acciones más destacables que realizó la SHF en la primera década de este siglo hay que mencionar el apoyo al sector para enfrentar la crisis financiera. Dijo que el objetivo fue mantener la actividad en el mercado inmobiliario a través de la inyección de liquidez necesaria.
"Hemos visto cómo varias Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) han culminado su consolidación y capitalización, lo que, sin duda, aumentará la oferta de financiamiento", señaló.
Cuando se le preguntó sobre las estrategias empleadas por la SHF para ir avanzando en el sector, señaló que éstas se han desarrollado a través de dos vertientes: diseñar productos para los sectores no atendidos y ampliar la red de intermediarios que trabajan con la institución. Apuntó que estas acciones están enfocadas en combatir el rezago de vivienda. Expresó que "otra acción que realizamos fue la de ajustar los precios de los créditos a la construcción que se ofrece a los intermediarios financieros".
En cuanto a los proyectos para el 2011, el directivo de la SHF dijo que "para este año tenemos metas muy claras. Buscamos consolidar la transición hacia un entorno de una mayor regulación en las Sofoles y Sofomes hipotecarias y en los nuevos intermediarios inmobiliarios, y así permitir una estabilización en la oferta de recursos". Dijo que también se proyecta incluir las viviendas dentro de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, y con esto aumentar la calidad de vida de sus habitantes.
Confianza en recuperar los empleos perdidos: CMIC
Jose Eduardo Correa Abreu
presidente de la CMIC.
La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) calculó que el crecimiento del sector durante el 2011 será de 2.2 %, mientras que el Producto Interno Bruto (PIB) será de 3.5 %. Durante 2011, los proyectos privados significarán 60 %, sobre todo en vivienda y carreteras concesionadas, mientras que la obra pública será de 40 %, destacó el presidente de la CMIC, José Eduardo Correa Abreu.
El directivo dijo que espera que la industria recupere entre 150 000 y 180 000 empleos (incluidos los 90 000 recuperados en 2010) de los 200 000 que perdió en 2009. También estimó que volverán a activarse 500 de las 1000 empresas que suspendieron o cerraron operaciones.
Expresó que la entrada de Dionisio Pérez-Jácome y José Antonio Meade, ex funcionarios de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), a las secretarías de Comunicaciones y Transportes (SCT) y de Energía (Sener), respectivamente, facilitará la aprobación de los presupuestos, "porque saben cómo registrar los proyectos para que la SHCP no los rechace".
De acuerdo con el presidente de la Cámara, la industria todavía enfrentará la falta de confianza de los inversionistas, la dificultad para acceder a los financiamientos, la inseguridad y la situación inmobiliaria de Estados Unidos.
El futuro es vertical: Seduvi
Felipe Leal Fernández
titular de la SEDUVI.
Después de promover durante una década el regreso a las cuatro delegaciones centrales de la ciudad, mediante el Bando II, ahora el gobierno local busca revertir la problemática de suelo disponible para el desarrollo inmobiliario.
Felipe Leal, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) ha asegurado en últimos tiempos que la política para el 2011 y el futuro inmediato es construir conjuntos habitacionales verticales.
En detalle, la iniciativa plantea que, además de contar con edificios más altos, los nuevos conjuntos habitacionales deben estar vinculados con otros servicios, con los espacios públicos, con transporte público, para tener calidad de vida. Para ello, se aprobó la norma para vivienda sustentable que establece tres territorios para construir nueva vivienda o reciclar la infraestructura existente.
Durante su exposición, el titular de la Seduvi recordó que el encarecimiento del suelo ha provocado que miles de capitalinos se hayan mudado al Estado de México.
2011, el regreso de la banca
En un verdadero parteaguas está el crédito hipotecario. Mientras en los últimos 10 años se colocaron alrededor de cinco millones de créditos, los institutos se consolidan, los bancos replantean sus estrategias y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) se depuran.
Ese es el escenario en el que navega la banca comercial, que este 2011 plantea un nuevo escenario para su retorno. Con las 113 182 hipotecas que se colocaron al cierre del 2010, prácticamente se está llegando al nivel existente en 1994. El año más importante para la banca, antes del surgimiento de las Sofoles, fue 1993 cuando colocaban 132 088 créditos.
La industria se transformó radicalmente en dicho periodo, creciendo muy por encima del resto de la economía. Hoy, tras un ajuste que ocasionó la crisis internacional, tiene un escenario potencial inigualable para la década que comienza.
De hecho, dicen los banqueros que a continuación relatan sus estrategias, la banca no sufrió igual que en 1994, cuando la crisis posdevaluatoria generó un quebranto importante. Ahora, muchos de los créditos están soportados por seguros de desempleo, tasas de interés fijas y esquemas de largo plazo, que de alguna manera midieron el riesgo de una nueva crisis, como la que empezó en 2008.
Entre 2008 y 2010 la banca mantuvo, aunque con ritmo distinto, el crecimiento. En este trienio, la banca mantuvo un aumento anual de 40.42, 5.27 y 21.24 % en la entrega de hipotecas. Esto fue posible, dicen banqueros del HSBC, gracias a las tasas de interés y al fondeo de largo plazo, así como la alineación del sector vivienda.
A pesar de que aún no se alcanzan los niveles de colocación de hace dos años, la banca ve en factores como el valor de las viviendas, el crédito, la ausencia de productos tóxicos (como las subprime de Estados Unidos), los seguros, el empleo y la confianza del consumidor, las bases para cerrar un buen año.
Sector en franca recuperación BANORTE
Alejandro Valenzuela del Rio|Banorte
director general Grupo Financiero Banorte
En 1899 nació Banco Mercantil de Monterrey, hoy conocido como Banorte. Esta institución ha pasado por una serie de situaciones que lo colocan entre las principales instituciones bancarias. El actual director general de Grupo Financiero Banorte, Alejandro Valenzuela, nos brinda su punto de vista acerca del sector en México.
¿Qué pronósticos de crecimiento tienen para este año?
En Banorte vemos con optimismo este sector, pronosticamos un crecimiento en el financiamiento hipotecario individual de entre 12 y 15 %. Desde el segundo semestre del 2010 vimos un incremento en la demanda de crédito, derivado de la confianza de los clientes.
De igual forma, se percibe una ligera mejoría en el arranque de nuevos proyectos de vivienda, lo cual proveerá de mayor inventario de casas nuevas en el mediano plazo.
¿Cuáles son los retos más importantes del sector?
Trabajamos para la recuperación de la confianza, tanto de los compradores de vivienda, como de los inversionistas.
Por otra parte, consideramos que el sector vivienda tiene necesidad de recursos sumamente elevada para poder realizar nuevos desarrollos y financiar la producción necesaria para cubrir la demanda nueva y el déficit de vivienda.
¿Qué opina sobre el financiamiento en México?
En particular para el sector vivienda, habiendo transitado por dos crisis (1995 y 2007-2009), se tuvieron importantísimos aprendizajes en la manera de diseñar productos de crédito, así como la definición de criterios de otorgamiento.
El financiamiento a la vivienda se está planeando a largo plazo, para evitar que se pierda la continuidad de recursos que el sector demanda. Todavía falta mejorar muchos esquemas operativos y marcos jurídicos que faciliten el acceso al crédito a todos los segmentos.
Diría que del financiamiento en México hay mucho por hacer para regresar a los niveles de financiamiento que se tenían antes de la crisis de 1994-1995.
SANTANDER va por diversificación
Adolfo Loria Gracia|Facax
director de credito Hipotecario Grupo Santander
Adolfo Loria Gracia, director de Crédito Hipotecario de Banco Santander, es claro en su perspectiva hacia el próximo bienio. Sabe del reacomodo del sector financiero, de la competencia de los productos hipotecarios y de los desafíos que enfrenta el financiamiento. Éstas son sus líneas de acción.
¿Qué pronósticos de crecimiento tienen previsto para el periodo 2011-2012 en la colocación de crédito hipotecario, tanto en número de créditos como en monto de los mismos?
El objetivo que nos hemos trazado en Banco Santander para el periodo es crecer en 43 % el saldo de cartera, para ubicarse en 46 800 millones de pesos. Durante el bienio colocaremos 27 500 créditos por un monto superior a veintitrés mil millones de pesos.
¿Qué expectativa de colocación tienen para el mismo periodo en crédito puente?
Para el cierre de 2012 estimamos registrar una colocación de 9100 millones de pesos, que representan la construcción 82 000 viviendas. Es decir, creceremos 62 % respecto al cierre 2010.
¿Cuáles son los retos más importantes que enfrenta su sector para el presente año?
Reactivar la participación de Sofoles y Sofomes con la intervención de la Banca de Desarrollo. Desarrollar instrumentos financieros que amplíen el portafolio de productos para los participantes de la industria.
Corporativo Santander, Santa Fe.
¿Cuáles son los logros más importantes, los puntos por superar y la maduración del sector?
A partir de la reincorporación de la banca en el Crédito Hipotecario en 2011, y sobre todo en los últimos cinco años, los esquemas de crédito han transformado sus características, principalmente en tasas de interés, observando un decremento importante que viene de tasas de 20 % a tasas de 10.50 %. Además, los programas de los institutos de vivienda han hecho más atractivos los esquemas de crédito.
Por su parte, las políticas de crédito han permitido una mejor selección de clientes, lo que se refleja en el índice de cartera vencida, que en promedio se ubica en niveles inferiores de 4 %.
Los principales desafíos son: mayor participación en el financiamiento de infraestructura urbana, mayor participación en créditos individuales para el segmento de economía informal, impulsar los programas de subsidios del gobierno federal.
¿Qué propuesta específica o desarrollo de negocio instrumentó su empresa en este lapso?
En materia de productos, Banco Santander innovó con el esquema de crédito de Pagos Programados, en el cual el pago se ajusta en un porcentaje anual, dando mayor capacidad de pago al acreditado. Asimismo, instrumentó un esquema de beneficios para los clientes puntuales, regalando hasta 26 mensualidades durante la vida del crédito.
En el 2006, con visión de estrategia a largo plazo, Banco Santander dio en outsourcing el proceso hipotecario a una empresa líder en los mercados españoles y latinoamericanos, cuyo servicio consiste en gestionar el proceso de formalización de los créditos, originando con esto economías de escala por el manejo de volumen.
Actualmente Banco Santander ofrece el mejor producto de crédito hipotecario en tasa fija y pago fijo, llamado Hipoteca 10 x 1000. Se impulsó el negocio de créditos puente, en el que Banco Santander ha mostrado un crecimiento sostenido a partir del 2009.
¿Qué proyectos relevantes tiene en puerta el banco, o qué estrategia de expansión prevé?
La reactivación y consolidación del negocio hipotecario de GE, a través de la adquisición de la Sofom GE Money, manteniendo el exitoso modelo comercial a través de Brokers Hipotecarios.
¿Qué opina sobre el financiamiento para el sector inmobiliario y la vivienda en México?
Es una palanca fundamental para continuar desarrollando el sector, así como brindar apoyo a las familias mexicanas para la creación de su patrimonio.
Colocar más créditos para vivienda BANAMEX
Roberto Luis Castillo
director ejecutivo de banca Hipotecaria de Banamex
Durante el 2011, en materia de financiamiento para la construcción, Banamex espera colocar más de ocho mil millones de pesos para financiar más de veinte mil casas. Una perspectiva optimista desde la óptica de Roberto Luis Castillo, Director Ejecutivo de Banca Hipotecaria de la Institución, quien agregó que en lo que respecta a vivienda buscan que el programa "Infonavit Total Banamex", otorgue este año más de 45 000 hipotecas, con una inversión de 15 000 millones de pesos en todos los segmentos, a partir de 4.5 Salarios Mínimos de Ingreso.
"Nuestra principal estrategia es que analizamos con gran detalle a nuestro cliente. Esto lo hacemos dentro de todos los segmentos, pero en específico en el inmobiliario y el de vivienda. Lo primordial es que tenga un nivel de capitalización razonable. Una buena trayectoria como Desarrollador de Vivienda y los proyectos tengan viabilidad de comercialización", dijo.
Además, el Grupo Financiero afirmó que para este año la Banca prevé colocar 142 000 hipotecas, aproximadamente, lo que representa un crecimiento importante, de alrededor de 15 %. Este incremento para 2012 podría llegar a 156 000 hipotecas, con un crecimiento que va de la mano de entre 15 y 20 % en términos de monto para pasar de 82 000 a 110 000 millones de pesos.
Finalmente dijo que la Banca tiene mucho interés en crecer y ve condiciones óptimas para emprender este crecimiento de cara al 2012 en materia de crédito hipotecario y crédito puente.
Seguir siendo un jugador relevante SCOTIABANK
Corporaativo Scotiabank|Scotiabank
Para 2011, Scotiabank colocará 9000 créditos hipotecarios con un aproximado de nueve mil millones de pesos, 12 % más a lo otorgado en 2010, que cerró con una cifra de 8000 créditos, dijo Enrique Margain Pitman, director de Crédito Hipotecario.
"Planeamos seguir siendo un jugador relevante, en especial con la recuperación que el sector ha tenido y que se espera que siga teniendo para este año", afirmó.
Dijo que la estrategia se basa en hacer una incorporación de elementos a los que ya se tienen: "Contamos con ejecutivos especializados que son los que proporcionan un alto nivel de servicio a nuestros clientes. También contamos con cobertura en el ámbito nacional y una amplia red de sucursales".
Explicó que aunque las condiciones económicas en el país son favorables, con un pronóstico de crecimiento del PIB cercano a 4 % y con una generación de empleos consistente, Scotiabank mantendrá su política de "criterios prudenciales" en el otorgamiento de créditos hipotecarios.
Indicó que el crecimiento del crédito al sector de la vivienda se estima entre 10 y 15 %, porque no hay en el mercado productos tóxicos que pongan en riesgo el avance que se prevé. Finalmente, recordó que Scotiabank cuenta con Valora, que personaliza la tasa de interés en función del historial crediticio, además de Cofinavit AG, que permite al cliente aprovechar mejor su monto de crédito.
HSBC retoma posicionamiento hipotecario
David Álvarez Maldonado
director de crédito hipotecario HSBC.
David Álvarez, director hipotecario de HSBC México, cree que la estabilidad en tasas de interés y la visión de largo plazo, con que el sector financiero ha asumido el crédito hipotecario, plantean un escenario favorable para el crecimiento. Como parte de la transformación que ha vivido la institución, que Álvarez representa, en los últimos tres años busca retomar su participación en el mercado hipotecario nacional.
"Un crédito hipotecario es un negocio de largo plazo, pero también debe ser una propuesta de valor para generar crecimiento", explica el directivo. Desde su perspectiva, "México aprendió de la crisis hipotecaria de 1995, porque cambió el diseño de los productos, las tasas de interés se han mantenido estables, se crearon seguros de desempleo, vida, daño y se cambió la estructura del enganche".
Para este año la meta es mantener un ritmo de colocación similar al 2010, cuando generó 6000 hipotecas. El directivo dice: "Una vez que hemos dejado el fantasma de la crisis, ahora buscaremos ampliar nuestra participación en el mercado de vivienda media y residencial, que parte con productos de 350 000 pesos en adelante". Explica que con su producto eje mantienen el CAT (Costo Anual Total) de 12.3 %, el más bajo del mercado, y mantienen una tasa fija de 10.49 %.
El fondeo de largo plazo alcanzado por la banca en los últimos años es otro factor que para el ejecutivo ha marcado la profundidad con que hoy se otorgan créditos. Aunado a las opciones que generan las líneas de crédito soportadas en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), el HSBC México busca tomar el potencial que ofrece el mercado de profesionales independientes y otros no asalariados que pueden justificar su capacidad de pago.
Impulso al crédito hipotecario durante el 2011, reto de BBVA Bancomer
Enrique Ayón Hernández
director general hipotecaria nacional Grupo Financieros BBVA
Bancomer definió sus desafíos en materia inmobiliaria para el 2011 y apuntan a otorgar 28 % más de créditos hipotecarios, aunado al financiamiento de 23 % más de viviendas. Enrique Ayón Hernández, director general de Hipotecaria Nacional, Grupo Financiero BBVA Bancomer, dijo que para este año la institución reiteró su compromiso y vocación por seguir invirtiendo en el desarrollo del sector vivienda e hipotecario en México.
En cifras, el objetivo es dar 44 000 créditos hipotecarios, apoyar el otorgamiento de 9500 créditos Fovissste Tradicional y financiar la edificación de 114 200 viviendas, con una inversión total de 51 000 millones de pesos.
BBVA Bancomer atiende todos los segmentos del mercado
De esta manera se confirmó que se mantendrá abierta la llave del financiamiento hipotecario para dar crédito a todos los segmentos económicos de la población mexicana a partir de los 18 años de edad: asalariados, economía emergente (informal) y economía mixta, con necesidad de adquirir vivienda y con valor a partir de 180 000 pesos en adelante, sin límite. Esto es válido también para migrantes mexicanos en Estados Unidos, estadounidenses, canadienses y europeos interesados en comprar casa en México.
BBVA Bancomer cerró el 2010 con la asignación de 34 246 créditos hipotecarios, con una inversión por 20 626 millones de pesos; otorgó 8000 créditos Fovissste Tradicional fuera de balance propio y financió la construcción de 93 161 viviendas.
Actualmente, la institución bancaria administra una cartera individual de poco más de cuatrocientos mil créditos hipotecarios, con un valor por 162 000 millones de pesos, y financia unos dos mil créditos puente, aproximadamente, con un total de 140 000 viviendas en construcción.
El regreso de la vivienda
Como efecto de la fortaleza del financiamiento hipotecario y la estabilidad en tasas de interés, el negocio de la vivienda ha mantenido su dinámica los pasados 10 años.
Si bien, los más afectados con la crisis de 2008 fueron la vivienda media en las principales ciudades del país y los second home ubicados en zonas de playa, su recuperación estará determinada por la mejora en el crecimiento económico y en el segundo caso por la evolución de la economía global, en particular la de Estados Unidos y Europa donde se ubican los principales compradores de proyectos del tipo.
Con todo, la vivienda encontró en el interés social el equilibrio para transitar después del reciente boom inmobiliario. En particular, lo generado por la banca respecto a opciones de financiamiento y la inercia que venían teniendo desarrolladores consolidados en los ámbitos regional y nacional. Por ende, los principales desarrolladores lograron equilibrar en sus portafolios los números con una diversificación importante de su cartera de proyectos.
Según un reporte de la firma Tinsa, al cierre del 2010 incluso se reflejó un aumento de 1 a 2 % reales de precios en los niveles medios y residenciales, y de 0 a 1 % en los niveles más bajos, ubicados en la Ciudad de México.
En este mercado la dinámica de producción de vivienda cambió el año pasado, respecto a la tendencia observada en 2009 y 2008. En el Distrito Federal, según el mismo reporte, el número de proyectos iniciados el año pasado ascendió a 347, y triplicó su tamaño respecto a lo observado a comienzos del 2009.
La sequía de créditos puente, producto de las crisis, al parecer ha cambiado, y lo promovido en líneas de crédito hipotecario de Infonavit, Fovissste y de la banca comercial ha hecho lo propio para la recuperación del mercado de vivienda.
He aquí los casos más relevantes de éxito empresarial en los últimos años.
ARA diversifica mercados
Vicente Naves Ramos
director general adjunto Casas Ara
Este es un negocio muy fragmentado y la década que terminó ha sido muy buena para el sector vivienda e industria, se han vivido cambios notables, dice Vicente Naves, director general adjunto de Casas Ara.
Este consorcio modificó su estructura de negocio para enfrentar la coyuntura del mercado. Aunque su presencia en el mismo data de 1977, y casi veinte años después ingresó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), está claro que su permanencia parte de la forma en que diversificó su cartera de proyectos.
Con 54 proyectos en desarrollo, Ara tiene presencia en interés social, vivienda media, residencial, terrenos, lotes y un segmento denominado "vivienda progresiva".
Para generar esta combinación de factores ha cerrado filas con aliados. Uno de ellos es la firma chilena Crystal Lagoons, con la que desarrolla en exclusiva nueve proyectos en Veracruz, Cancún, Playa del Carmen, Metepec, Nuevo Vallarta, Guadalajara, Monterrey, Morelos y Acapulco. La alianza permite el uso de tecnología para generar lagunas sustentables en sus desarrollos.
"Son proyectos de vivienda media, donde desarrollamos una comunidad que mejora su calidad de vida, puesto que con la alianza podemos incorporar una laguna en el centro del proyecto", detalla el directivo.
A diferencia de otros desarrolladores, Ara cree que no todo el mercado se ubica en el mercado formal de derechohabientes del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) o de la banca comercial. Por ello, cerró una alianza con la firma Allianz Fóndika para crear historial crediticio de empleados informales a quienes se crea capacidad de pago en periodos de ahorro de seis a nueve meses.
La razón por la cual logrará un crecimiento anual de 12 a 13 % en su dinámica radica en la madurez del mercado, la estabilidad en tasas de interés y una estrategia de desarrollo sustentable.
Atender el bono demográfico GEO
Luis Orvañanos Lascurain
presidente de Corporación GEO
Corporación GEO es una de las desarrolladoras más importantes del país, su presidente Luis Orvañanos Lascurain está consciente de que en México se goza de una estable demanda a largo plazo.
"Para el año 2020 la población habrá aumentado en unos nueve millones de habitantes, con un crecimiento de vivienda de siete millones, al menos un millón de habitantes en 15 ciudades", dijo.
Destacó que 25 años atrás había muy pocos créditos hipotecarios disponibles en el mercado para apoyar la demanda de vivienda. Sin embargo, hoy en día, existe un mercado cada vez más sofisticado que ofrece a los consumidores una variedad de productos para satisfacer sus necesidades hipotecarias".
Mejorar la calidad de la vivienda HOMEX
Julioán de Nicolas Gutiérrez
director de Homex.
Para Julián de Nicolás Gutiérrez, director de Homex, el reto es que la gente viva realmente en una comunidad: "Es el ejercicio que el instituto está haciendo muy bien, porque se lleva una medición en cuanto a la calidad de vida de las personas".
Cuestionado sobre lo más destacado que ha hecho el sector en la última década, dijo que sin duda es mejorar la forma de vivir de las personas, "satisfacer la demanda de créditos, que ha sido de grandes proporciones, en cuanto al aumento en el número, y a la vez atender día con día la calidad".
Precisó que "como primera pauta en Homex, nos dimos tiempo de escuchar a nuestros clientes para desarrollar áreas de oportunidad, cambiar para entregar viviendas sustentables".
Por último, señaló que el sector inmobiliario tiene muy buena perspectivas: "La claridad que significa para el derechohabiente la oportunidad de tener un crédito es algo que no tiene precedentes. Y estamos dando un ejemplo al mundo de cómo hacer las cosas y hacerlas bien"
Retail crece con madurez
A pesar de la expansión y los ajustes, el mercado de centros comerciales (retail) comienza una década rodeado de mejores prácticas y reestructurado, con el reto de generar la cobertura de áreas comerciales (retail per cápita). Los hechos en el segmento hablan por sí solos.
En retail per cápita el camino por andar es largo. Mientras en Estados Unidos existe una cobertura de 0.3716 metros cuadrados por habitante, el mercado mexicano con todo y expansión apenas llega a 0.12077 metros cuadrados por habitante, según cifras del International Council of Shopping Centers (ICSC).
Un elemento adicional es la reducción en el número de proyectos. Hoy día se construyen 40 centros comerciales contra los 250 que se registraban entre 2003 y 2007.
"Quienes estén en el desarrollo de centros comerciales, sobre todo los de lujo, deben tener cuidado. Sólo quienes están bien posicionados podrán tomar ventaja de la recuperación en la economía y el consumo, particularmente el de ciudades medias", dice un directivo de Cushman & Wakefield. Considera que el proceso de ajuste y cautela por parte del desarrollador no ha terminado. "Se trata de no canibalizarse, pero el ritmo de crecimiento que tuvo en tres años va a disminuir".
La participación de las cadenas comerciales permite demostrar la dinámica del sector. "Las condiciones son buenas, las cadenas comerciales han hecho público sus agresivos planes de crecimiento para el 2011. En este sentido los nuevos centros comerciales que se incorporen a la oferta gozarán de un momento propicio para su comercialización, siempre que ofrezcan un concepto con atributos básicos de ubicación, accesibilidad, anclaje, así como una tipología clara y definida", concreta Colliers International.
Desde el área financiera, los requerimientos para quienes desarrollen centros comerciales serán más estrictos, por las condiciones de competencia que pueden llevar a una baja en las rentas y el rendimiento de quien fondea proyectos.
La nueva era del retail: ICSC
Vicepresidente de desarrollo de negicios del ICSC.
Cada 10 años, de 1960 a la fecha, la industria de los centros comerciales ha encontrado cambios estructurales en su operación. Desde los años sesenta, cuando se hicieron los primeros centros comerciales, hasta la década de 1980, cuando surgen los mall, como Perisur y el Centro Comercial Coyoacán, desarrolladores y comerciantes han seguido el eco de su impacto en el negocio.
Jorge Lizan, con experiencia en el retail y desde de la década pasada en el International Council of Shopping Center (ICSC), ha visto el boom, el ajuste y la recuperación. "La caída de finales del 2008, por efecto de la crisis mundial, no contagió todo lo que se pensó. Los fondos dejaron de invertir, pero la recuperación empezó en el 2010, lapso en que se construían 30 centros comerciales", señala.
Lizan, quien ocupa desde diciembre la vicepresidencia del desarrollo de negocios en el ámbito internacional en el ICSC, dice que lo alcanzado desde el 2003 con la llegada de los Real Estate Investment Trust (REIT), la expansión de las cadenas comerciales y la llegada de formatos como Home Depot o Best Buy permitieron superar la crisis vivida entre 1997 y 1998, cuando se carecía de conceptos para anclar desarrollos.
Ahora, los ajustes llenos de depuración, reestructuración financiera y cautela en los proyectos, permitirán un periodo más equilibrado. "Este año se ve una recuperación en número de centros comerciales, no como en 2008, pero hay un cambio importante. Actualmente se hacen desarrollos con más cuidado y estudios previos de factibilidad".
Por ende, el mercado observa desarrollos que están ejerciendo mejores prácticas de negocio y que buscan negocios rentables, tasas de rentabilidad mejores y una recuperación de inversión proyectada en el largo plazo. "La industria está entrando en una etapa de maduración. Será un periodo de maduración con desarrollo de mercado y en el que se analizarán nuevos mercados. Podríamos ver la entrada de nuevos conceptos, incluso provenientes de Sudamérica", proyecta.
Desarrolladores de retail en transición
Jose Luis Quiros Robles | Facax
director general IQ Real Estate.
Por años, en particular en la última década, José Luis Quiroz logró sembrar en el mercado del retail conceptos de gran formato que innovaron y crearon tendencias claras en el mercado.
"Estamos viendo que muchos desarrolladores consolidados enfrentan la era de la transición. Ahora toca la sucesión y no todos están preparados para el relevo", comenta.
Por ello, dice, muchas cosas han cambiado: "El reto son los financiamientos, los sistemas y los formatos. Salvo los fondos, si eres desarrollador inmobiliario, la única forma es a través de negocios puestos en marcha".
Sin embargo, cree que el mercado está receptivo a la creación de negocios que detonen calidad y fuerza respecto a los conceptos y locatarios integrados a la oferta comercial.
"Existen nuevos jugadores, pero el tamaño de los proyectos cambió, por tanto los conceptos serán muy importantes para mantenerse en el mercado", concluye.
A la caza de espacios 100% dinámicos, Carlos Aparicio
Con más de diez años de experiencia en la comercialización de espacios en el segmento, Carlos Aparicio, director comercial de Mexico Retail Properties (MRP), dice que a partir del crecimiento comercial y diversificado, en cuanto a elementos inmobiliarios del proyecto, se quiere generar tráfico durante todo el día. La idea de unir en un solo espacio vivienda, oficinas, centro comercial, hotel y entretenimiento no es nueva, pero sí ha venido aumentando su inercia en diferentes corredores de la Ciudad de México, como Reforma, Polanco y Santa Fe.
Aparicio dice que "no se está atendiendo la demanda de ciertos mercados, sino que los desarrolladores y retails están volteando a ciudades mucho más importantes en cuanto a población y no quieren hacer proyectos de menor escala".
En general, "no se va a desplazar el inventario de todo lo que se está desarrollando a la velocidad que se quiere. Por ello, los mejor desplazados serán los de mejor ubicación, concepto y anclaje", concluye.
Modernización, palabra clave en el 2011 para la cfe
Alfredo Elías Ayub, director general de la CFE.
Alfredo Elías Ayub, director general de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), dijo que durante el 2011 se pondrán en marcha los medidores de autolectura. Éstos permitirán que el usuario haga la lectura a través de un display digital, así como también que pueda pagar con una tarjeta que se pondrá encima del mismo. Señaló que el objetivo es quitar la duda de si “me leyeron bien”, si está “muy alto”, si está “muy bajo”.
El director general de la CFE informó que los medidores electrónicos no tendrán ningún costo para las personas, ya que los nuevos medidores sustituirán a los ya existentes. Por otro lado, mencionó que como prueba piloto se han instalado alrededor de doscientos cincuenta mil.
Precisó que se trabaja en la modernización de la instalación de la red eléctrica, con el fin de que el voltaje sea mucho más estable y para que, dentro de cuatro o cinco meses más, se cuente con el mejor sistema eléctrico de América Latina.
Informó que se han inaugurado 11 subestaciones “que son las que hacen que se pueda dar luz a todos los que la necesiten”, 79 centros de atención al cliente, 280 cajeros automáticos, “de tal manera que el trato con la empresa sea mucho más amable que en el pasado y más eficiente”.
A la pregunta expresa de cómo va el proceso de integración técnica-operativa de la extinta Luz y Fuerza del Centro (LFC) a la CFE, el directivo detalló que, a pesar de haber sido un trabajo complejo y difícil, la parte operativa ya está totalmente integrada ciento por ciento. Actualmente, 2500 ex trabajadores de LFC trabajan en la CFE.
Ayub reiteró que entre las ventajas que obtendrán los consumidores, tras la extinción de LFC, hay que mencionar que serán menores las fallas en el servicio, los medidores electrónicos y la instalación de cualquier generador de empleo.
Respecto a la licitación del par de hilos de fibra óptica oscura de la CFE aseveró que el consorcio ganador está por poner los equipos de iluminación “y va en el curso de lo programado”. De acuerdo con la convocatoria, publicada en enero pasado, la red tiene una longitud de 19 469 kilómetros, dividida en tres rutas.
Ica va por infraestructura y vivienda
Bernardo Quintana Isaac, presidente de Grupo ICA.
Ingenieros Civiles Asociados (ICA) no sólo es una de las 10 acciones más prometedoras en el mercado accionario mexicano en este año que comienza. La forma en que ha venido consolidando sus finanzas y la estrategia de negocio orientada al sector de infraestructura plantean un escenario sólido para su desempeño en los meses por venir.
La plataforma en infraestructura de la constructora, con sede en la ciudad de México, estará en los procesos de licitación que el gobierno federal ha diseñado para la construcción y operación de autopistas de cuota, penitenciarías, acueductos y plantas de tratamiento, entre otros.
En particular, su proceso está orientado a carreteras y autopistas, un acueducto y dos puertos, aunque no define si consolidará alianzas estratégicas en cada caso. Otro proyecto importante es participar en el desarrollo de la vía elevada que se construirá al sur de la Ciudad de México.
De acuerdo con estimaciones de analistas, en el 2010 creció más de 15 %. El saneamiento financiero ha venido acompañado de acciones como el adelanto en el pago de 1653 millones de pesos de deuda.
Un área estratégica de la empresa ha sido, en los últimos años, el sector vivienda. A mediados del año pasado anunció una inversión conjunta con Prudential Real Estate Investors, a través de ViveICA para desarrollar macroproyectos de vivienda orientados al programa de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, que impulsa la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Así, las empresas construirán más de treinta y cinco mil viviendas, principalmente de interés social, en los estados de Nuevo León, Veracruz y Quintana Roo durante los próximos seis años. Como parte del acuerdo, ViveICA será el socio operador y tendrá bajo su responsabilidad la gestión, el desarrollo y la comercialización de los proyectos, mientras que PREI fungirá como socio inversionista, con una participación activa en la gestión y toma de decisiones de los desarrollos.
Fortalecer la obra pública: Grupo Indi
Manuel Muñozcano Castro, director general Grupo Indi.
En entrevista con Real Estate Market & Lifestyle, el director general de Grupo Indi, Manuel Muñozcano Castro, consideró que para el periodo 2011-2012 aún puede darse “un fuerte crecimiento en el sector”, especialmente en lo que respecta a obra pública.
Afirmó que uno de los retos más importantes que enfrenta la industria es la falta de liquidez en el mercado y la dificultad para obtener financiamientos, así como la estructuración en los proyectos y la competencia de grandes empresas extranjeras que están llegando a México buscando oportunidades.
El balance de Grupo Indi sobre lo más importante de la década para el sector inmobiliario es que casi no se realizó infraestructura, “el principal logro y punto a superar es el de concretar el Plan Nacional de Infraestructura y atraer la inversión privada para potenciar la infraestructura”. Agregó que el ingreso en asociaciones público-privadas, tales como concesiones y PPS, representaron la estrategia de esta empresa durante estos últimos 10 años.
Finalmente, Muñozcano afirmó que el financiamiento en México se “endureció y las condiciones financieras se incrementaron en cuanto a costo”. No obstante, el directivo concluyó que, para 2011, Grupo Indi continuará participando de manera activa en licitaciones de obra pública, concesiones y PPS principalmente viales.
No habrá gran crecimiento EDMONDS
Michael Edmonds, presidente del despacho Edmonds.
Para el arquitecto Michael Edmonds la industria desarrolladora no prevé un gran crecimiento, lo cual indica que “son tiempos difíciles y tenemos que adaptarnos sacándole el mayor provecho a todos nuestros recursos disponibles”.
El presidente del despacho Edmonds dijo que la arquitectura en México definitivamente ha cambiado y el objetivo es continuar de alguna manera proyectando inmuebles que reflejen detalle y cuidado.
“Como creativos creemos que nuestro trabajo consiste en pasar una lupa sobre cada aspecto, explotando nuestro talento, logrando armonía estética a pesar de que el clima económico no sea el ideal”, dijo.
El reto ahora es adaptarse al clima económico, con imaginación y creatividad. “La buena noticia es que de alguna manera resulta un importante filtro donde sólo aquellos que alcanzan este nivel de responsabilidad y compromiso pueden responder a las exigencias de los tiempos”. Sin embargo, el reto mayúsculo es crear arquitectura sustentable y lograr mayor proyección internacional.
Para sobrellevar las turbulencias de la crisis que afectó al sector, Edmonds dijo que tuvieron que trabajar ciento por ciento más, promoviendo los valores de su arquitectura: “Hemos presentado gran cantidad de proyectos y tenemos la próxima apertura de oficinas en Nueva York. Hemos depurado nuestro sistema de hacer negocios y nos hemos liberado de etiquetas preconcebidas, lo que nos permite un acercamiento más abierto y efectivo con nuestros clientes”.
Finalmente dijo que los bancos no están asumiendo riegos. “Se conforman con hacer negocios a partir de los costos de comisiones. En otras palabras, existe una deficiencia en el sistema; desde luego, esto implica que hay mucho que mejorar”.
Buscar nuevos horizontes GVA
José Manuel Gómez Vázquez, presidente de GVA.
Aunque es arriesgado hablar de crecimiento en porcentaje para el sector desarrollador durante 2011, lo cierto es que hay mucho trabajo en puerta y se está retomando fuerza en el extranjero. Ésta es la perspectiva del arquitecto José Manuel Gómez Vázquez Aldana, presidente de GVA.
“La situación económica mundial ha mejorado, si bien no ha sido en gran escala, vemos que se recupera poco a poco”, afirmó el arquitecto. Esto ocurre fundamentalmente en Latinoamérica, y en especial en Panamá, Colombia, República Dominicana y Brasil.
Consciente de que su sector es muy competido, las demarcaciones territoriales ya no son límite para ello entre las grandes firmas de arquitectura del mundo, por lo que mencionó que deben “estar siempre a la vanguardia en técnicas y creatividad, manteniendo una visión global del mercado”.
En este sentido, sostuvo que sus proyectos deben expresar creatividad, belleza y funcionalidad, pero el mayor desafío es que sean sustentables, que deben proyectar con una visión ecológica y contextual que permita que el desarrollo de la obra armonice con su hábitat. “Esto no es sólo un reto, es uno de los compromisos que tenemos, así como la satisfacción de nuestros clientes”, afirmó.
Agregó que en México el financiamiento está, generalmente, muy por debajo del nivel internacional y es mucho más costoso. Las condiciones que plantean los créditos son extremadamente exigentes y sin ninguna visión promotora, los bancos tienen un criterio muy limitado y ventajista.
“Es necesario que cambien sus criterios, comparen su manera de proceder con lo que ocurre en otros países, en los del primer mundo; si siguen con este criterio limitan el desarrollo de nuestro país”, dijo.
Justamente, para enfrentar la crisis, el arquitecto afirmó que no hubo una fórmula específica: “Siempre seguimos en la búsqueda de trabajo, sabíamos que la crisis económica no favorecía nuestro sector; sin embargo, era importante movernos.
“Seguimos creciendo, trabajamos en hoteles, marinas, residencial turístico, desarrollos habitacionales, centros comerciales y deportivos, entre otros”, indicó, tras señalar que en México realizan un centro deportivo para la comunidad israelita.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: ALHEL, FACAX, E DESARROLLOS, AGV, MARIO RAMÍREZ, CARSO, SCT, TELMEX, SRE, SECTUR,FONATUR, INFONAVIT,SCT, SHF, CMIC, BANORTE, SCOTIABANK, BBVA BANCOMER, GEO, ICSC
