El Pedregal de San Ángel, situado al suroeste de la cuenca hidrográfica del Valle de México, se formó hace dos mil años, cuando hizo erupción el volcán Xitle. El derrame de lava dio lugar a cerca de 80 km2 de superficie rocosa, donde se formaron grietas, hoyos y recovecos. Esta condición ecológica favoreció el establecimiento de un ambiente natural seco, en el que la vegetación es similar a la de las zonas áridas, a pesar de ubicarse en una región de clima templado y a una altura de 2 mil 240 metros sobre el nivel del mar.
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La Ciudad Universitaria se construyó sobre parte de estos suelos de roca basáltica, así como diversas colonias residenciales que hasta la fecha son sinónimo de categoría, clase y alto poder adquisitivo. Por ello esta parte de la ciudad sigue registrando una demanda importante de terrenos, casas y departamentos, y muchas empresas y dependencias de gobierno buscan irse al sur de la capital, aunque esto no es tan sencillo porque ya no quedan muchos lotes grandes ni tampoco es fácil obtener un permiso para cambiar el uso de suelo, que es residencial, y por tanto se conforman con irse a las zonas aledañas o incluso sobre el Periférico.
Fernando Schutte|ADRÍAN GARCÍA V.
La gente ya no quiere vivir en casa tan grandes por que ya no resultan funcionales
Sin embargo, para algunos desarrolladores y comercializadores de casas y terrenos en El Pedregal, el problema de la inseguridad, una red de drenaje vieja e insuficiente y un estricto reglamento que no permite el cambio de uso de suelo para que se construyan edificios, ha dado lugar a que de repente una constructora obtenga un “permiso raro” para cambiar esta condición, lo que le ha restado atractivo a la zona.
¿Casas grandes o condominios?
Fernando Schütte, de Schütte Grupo Inmobiliario; Mari Carmen García Lara, directora de Mega Soluciones, y Miguel Ángel Cisneros, director de Macvende, afirman que la falta de infraestructura daña a la zona, y que la gente ya no quiere vivir en casas tan grandes, sobre todo por el riesgo que representa esto para su seguridad y porque ya no resultan funcionales.
Respecto al costo de los terrenos en El Pedregal los entrevistados coinciden en que el precio por metro cuadrado fluctúa entre 4 mil y 7 mil pesos. Esto depende de si es una residencia antigua o una casa o departamento ubicados en alguno de los escasos desarrollos que se construyen en la zona, y que ofrecen mayor seguridad, así como viviendas más modernas y acordes con las necesidades actuales de las familias.
|ADRÍAN GARCÍA V
El precio por metro cuadrado depende de si es una residencia antigua, nueva o departamento
Para la mayoría de los desarrolladores y comercializadores de la zona, las restricciones en materia de uso de suelo dificultan la construcción y opinan que la oferta de las viejas casas de El Pedregal excede a la demanda.
Al respecto, Elsa Cataño, directora de Cataño Bienes Raíces, difiere con algunos de sus competidores, al mencionar que El Pedregal, después de varios años, nuevamente está tomando auge, pues las casas antiguas (de entre 5 mil y 10 mil metros cuadrados) se han estado vendiendo como terreno para remodelarse o para construir, en algunos casos, condominios horizontales. Cataño explica que en esta zona no puede haber construcciones juntas y que debe haber un espacio de mil metros entre ellas y que el costo por metro cuadrado varía, ya que en avenidas y calles cerradas, que es donde hay mayor seguridad, es más caro. La especialista habla de entre 5 mil y 6 mil pesos por metro cuadrado. Añade que hay pocos desarrollos en proceso de construcción, aunque es alta la demanda de terrenos y casas, tanto por parte de los constructores como de particulares que quieren un lote para construir su residencia.
|Ivan Vela Sarmiento
dentro de pocos desarrollos que hay en la zona, lomas del pedregal representa la mejor opción de vida para los amantes del sur de la ciudad
“No es una zona fácil, el sur ya está muy poblado, pero el movimiento inmobiliario en zonas como El Pedregal es sano, y obras como el segundo piso del Periférico han ayudado todavía más. Es cierto que la gente vende sus propiedades porque les quedan grandes, pero también algunas familias, sobre todo parejas de entre 30 y 50 años de edad y con hijos pequeños o adolescentes, quieren vivir ahí por el confort y la distinción de la zona, aunque los terrenos sean grandes”, comenta Cataño.
Pero además, esta directora inmobiliaria expresa que la Junta de Vecinos de El Pedregal vigila de cerca a los desarrolladores, sobre todo para que respeten el uso de suelo. Por ejemplo, dichos vecinos no quieren ahí edificios de oficinas ni dependencias del gobierno.
En este sentido, Mauricio Lozano Parkman, vicepresidente de Mercado de Capitales de Jones Lang LaSalle, afirma que el mercado de oficinas (especialmente sobre Periférico Sur) se mantiene en el mismo nivel que cuando se detonó hace cinco años, pues se vieron afectados por el surgimiento de Santa Fe.
No obstante, luego del auge de esta zona y la sobreoferta que prevalece, el segundo piso del Periférico vino a mejorar el panorama para el sur de la capital del país y esperan que se vuelva a detonar para el 2006 ó 2007.
La tasa de desocupación de oficinas en la zona es actualmente de 10 por ciento, puntualiza Lozano Parkman, y detalla que en Periférico Sur hay 33 edificios que suman 355 mil 537 metros cuadrados y sólo hay disponibles 34 mil 747 metros; entre tanto, en construcción hay nueve mil 97 metros cuadrados.
Cabe destacar que en la zona hay corporativos importantes como el Centro Empresarial Santa Teresa, las Torres Zafiro I y II, el Centro Corporativo San Ángel, Corporativo Forum, Corporativo Pedregal I, Torre Jade y Torre Altum, entre otros.
En construcción están la Torre Matiz, que estará lista este mismo año; hay otros edificios que se concluirán en 2006 y algunos más como la Torre Platinum II, cuya obra finalizará hasta el 2007.
Una zona que se niega a envejecer
Por su parte, Fernando Schütte dijo que el movimiento inmobiliario en El Pedregal es lento por el tamaño de los inmuebles, “este fraccionamiento surgió en la década de 1950 y se desarrolló en los años sesenta, por ello el tamaño de las casas no corresponde a las necesidades actuales, representa el clásico envejecimiento de una zona. Por otro lado, la economía no ayuda y hay demasiadas empresas no muy serias ofreciendo productos, y algunas hasta tienen las mismas propiedades en cartera”.
Mari Carmen García Lara| ADRÍAN GARCÍA V.
La zona se ha devaluado en los últimos años por la inseguridad y por el tipo de construcciones
Comentó que en El Pedregal la desocupación de casas es de aproximadamente 10 por ciento del total, y que únicamente se vende 17 por ciento de esta oferta. Añadió que en ocasiones tardan hasta siete u ocho meses en colocar un inmueble viejo, mientras que una casa nueva no lleva más de tres meses.
“Hay algunas construcciones nuevas, condominios horizontales que surgieron ante las necesidades de las familias y por los problemas de inseguridad, que se venden bien. Pero son pocos los desarrollos, porque no es fácil obtener una licencia de construcción, pues los lotes grandes vacíos son escasos y las autoridades no aceptan que se fraccionen los que hoy ocupan las casas viejas”, expresó Schütte.
Y de acuerdo con información de este directivo, en la actualidad hay sólo 11 desarrollos de condominios horizontales en construcción en El Pedregal, y seis más en venta.
En entrevista con Real Estate Market & Lifestyle, Mari Carmen García Lara, directora de Mega Soluciones, señala que la oferta es mayor que la demanda y que la zona se ha devaluado en los últimos años por la inseguridad y por el tipo de construcciones. Respecto de esto último expresó que son enormes y antiguas, y muchas de ellas están sobrevaluadas, por lo que no se venden tan fácilmente.
Hoy en día las personas quieren vivir donde haya mayor seguridad, y ésta no la encuentran en esas residencias tan grandes y solas, y por ello no les importa pagar más por una casa más pequeña, moderna y segura.
García Lara habló de diferencias en precio por metro cuadrado, de cuatro mil pesos en una casa antigua y hasta de siete mil pesos si se trata de casas nuevas. Agregó que no hay más de 10 desarrollos de casas en condominio, ya que los permisos para este tipo de construcciones están restringidos.
“Una casa nueva de mil metros cuadrados de terreno y 600 de construcción, dentro de un desarrollo con seguridad y servicios diversos, llega a costar entre 12 y 15 millones de pesos, mientras que una casa de dos mil metros cuadrados, de las de antes, se puede encontrar en 10 millones”, dijo García Lara.
El Pedregal es una buena zona, pero hay que ayudar más a su desarrollo flexibilizando el uso de suelo, mayor regulación y dotándola de mejores servicios. Por ejemplo, el drenaje está muy mal y se inunda en épocas de lluvia, además de que hay que procurar mayor seguridad.
Pocos desarrollos nuevos
Y dentro de los pocos desarrollos que hay en la zona, Lomas del Pedregal representa la mejor opción de vida para los amantes del sur de la ciudad, ya que ofrece seguridad, plusvalía, diseño, exclusividad, tranquilidad, espacio, luz y calidad, afirma Iván Vela Sarmiento, director general de G-Homes DF.
“Se trata, quizá, del último gran terreno del sur de la Ciudad de México, un fraccionamiento completo como nunca antes se había concebido en este país, lleno de diseño, altos estándares de seguridad, amplitud de espacios, tranquilidad y estilo de vida”, dijo Vela Sarmiento.
¿Cuál es la superficie del terreno en el que se edificará este conjunto?
La superficie total del fraccionamiento es de aproximadamente 26 hectáreas, pero es importante señalar que aproximadamente 65 por ciento del terreno, equivalente a 170 mil metros cuadrados, son áreas libres de construcción, es decir áreas verdes y vialidades. Además, se contará con más de 35 mil metros cuadrados de jardines con arquitectura de paisaje y mobiliario urbano de gran diseño.
¿Cuál es el monto de inversión para este conjunto?
Estamos hablando de un proyecto que tendrá una duración de tres a cuatro años de desarrollo, en al menos cinco etapas completamente definidas y aisladas de las etapas ya entregadas. El total de la inversión que estamos realizando es superior a 300 millones de dólares, algo que G-Homes logrará con el respaldo de Corporación Geo.
¿Cuántas viviendas se desarrollarán ahí y en qué proporción?
En total 691, entre residencias y departamentos. La relación es de aproximadamente cuatro departamentos por cada residencia. Básicamente estamos hablando de 521 departamentos con superficies que van de 200 a 500 metros cuadrados, y de 170 residencias cuyas superficies promedio rondarán los 400 metros cuadrados.
¿Cuáles son las características y el valor agregado de estas viviendas?
Lomas del Pedregal es un proyecto que ofrece exclusividad, tranquilidad, amplitud de espacios y un alto nivel de diseño en varios ámbitos, arquitectónico, interiorismo, paisajismo e iluminación, todo resguardado por un exclusivo sistema de seguridad para sus habitantes y visitantes. Los más de 690 espacios habitables que desarrollaremos están concebidos por prestigiados arquitectos en el ámbito mundial, coordinados por Carlos García Vélez. “Estamos hablando de maestros del diseño y la arquitectura, como Miguel Ángel Aragonés, Martín Gutiérrez, Soto de Moura, Ávalos y Herreros, Kees Van Roiij, Gustavo Avilés, Francesco Plá, Jorge Yazpik y Rafael Otero, entre otros”.
El moviento inmobiliario en El Pedregal es lento por el tamaño de los inmuebles
Iván Vela Sarmiento dijo que cada conjunto tendrá Casa Club equipada con snack bar, centro de negocios, club infantil, gimnasio, salón de usos múltiples y en algunos casos carril de nado, además de los atractivos Sky Garden y Floor Garden en algunos de ellos. Por su parte, las residencias gozarán de diseños únicos y espacios a la medida de los clientes, todas ellas con Sky Garden y acabados de lujo. Todo esto sin contar las múltiples alianzas con empresas de mobiliario, acabados y equipamiento de interiores en beneficio directo para los clientes.
Adicionalmente, Lomas del Pedregal contará con tres grandes parques temáticos distribuidos en 35 mil metros cuadrados, cada uno diseñado y pensado en el perfil de sus futuros habitantes.
Vela comentó que “el primero se conceptualizó como un parque recreativo o infantil, el cual estará equipado con espacios para juegos, además de una pista de cross country y áreas de lectura. El segundo será un parque de meditación y contemplación, pensando en las personas que buscan tranquilidad, relajación y serenidad. Finalmente, el parque deportivo, dirigido a aquellos que les gusta estar en movimiento y acción, estará equipado para distintas actividades deportivas y sociales, como tenis, paddle, aerobics, caminata y carrera, entre otras”. Nuestro entrevistado destacó que Lomas del Pedregal está conceptualizado para ser un proyecto verde y ecológico, un desarrollo en el que al cruzar sus puertas las personas se sientan transportadas a un oasis dentro de esta gran urbe. Así, será un lugar donde los jardines se cuidarán con riego permanente y mantenimiento constante, en el que el mobiliario urbano transmitirá paz y amabilidad, y donde vivirán en armonía, El Pedregal, la vegetación, en especial los árboles, el concreto, la madera y el vidrio. Dijo que para ellos es muy importante que el uso de la ecotecnología le haga saber a la gente que está contribuyendo a la conservación de la ciudad.
¿En qué zona de El Pedregal se encuentra este conjunto?
Colinda con el fraccionamiento de Fuentes del Pedregal, está a unos pasos de Periférico Sur y del Hospital Ángeles del Pedregal.
¿Cómo se ha desarrollado la relación con los vecinos de la zona; ha sido necesario realizar cambio de uso de suelo?
En G-Homes siempre nos preocupamos por los que habrán de ser los vecinos de nuestros clientes. Desde el inicio de nuestros proyectos siempre realizamos una intensa labor de concertaciones vecinales, enfocadas a brindarle la mayor tranquilidad y menores molestias a nuestros vecinos colindantes. Por otra parte, tenemos una política respecto a las modificaciones de uso de suelo: nunca cambiamos los usos de suelo de los terrenos que adquirimos. Creemos que es la mejor estrategia para nuestros desarrollos y para el impacto urbano de la Ciudad de México.
¿Cuáles serán los tipos de financiamiento para poder adquirir un espacio habitacional dentro de este conjunto?
Por el tipo de mercado al cual nos dirigimos estamos preparados para que un gran porcentaje de las operaciones se realice de contado, hipótesis que se está comprobando con las primeras ventas que estamos realizando. Sin embargo, en G-Homes nuestro negocio es vender, por lo cual también contamos con excelentes planes de financiamiento dirigidos a los que quieren elevar su nivel de vida y para ello necesitan un apoyo financiero. El cliente prácticamente nos propone su forma de pago y nosotros nos adaptamos a sus necesidades.
El Precio por metro cuadrado fluctúa entre 4 mil y 7 mil pesos|W
Experiencia vs improvisación
Miguel Ángel Cisneros, director de Macvende, opina que en El Pedregal abundan los constructores improvisados, “salieron muchas empresas nuevas que ahora se dedican al desarrollo de vivienda”.
Estas compañías o despachos están saturando el mercado porque no hay una planeación y están alterando los reglamentos que existen en este momento. Por ejemplo, el tema de una casa por cada mil metros, ahora se encuentra uno con una licencia extraña, sacada de algún sitio, con casas en 500 o 600 metros, con una calidad que deja mucho que desear, pero que está a la venta y que confunde a los clientes. Dijo que esto afecta mucho a los que están construyendo dentro del reglamento.
Miguel Ángel Cisneros|ADRÍAN GARCÍA V.
En el Pedregal abundan constructores improvisados "salieron muchas empresas nuevas que haora se dedican al desarrollo de vivienda."
El Pedregal siempre se caracterizó por sus grandes casas, ¿se está transformando la zona?
No, en El Pedregal es imposible, por las limitantes que tiene el reglamento de construcción de la zona, que sólo permite dos niveles, estrictamente. Hoy en día hay un conflicto, porque en la lateral de Periférico, en la zona de El Pedregal, se pretende mover el uso de suelo para construir edificios de 20 niveles, que es una propuesta de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF (Seduvi), a la cual se opone la Junta de Vecinos. Esto se entiende, pues uno de los graves problemas de El Pedregal es la ausencia de drenaje, y al construir más viviendas se siguen recargando los mantos acuíferos y se los contamina, porque nadie cumple con el tema, al menos nadie de los improvisados, ya que nosotros estamos obligados a hacerlo, a instalar plantas de tratamiento de aguas, etcétera.
También por lo anterior, Miguel Ángel Cisneros coincide con Mauricio Lozano, de Jones Lang LaSalle, en el sentido de que Santa Fe ha representado una dura competencia para El Pedregal.
¿Cómo se han movido los precios en El Pedregal?
Nosotros hemos mantenido una constante en nuestros precios y el mercado nos ha respondido muy bien, pero sí hay mucha competencia desleal de los improvisados, pues los clientes comparan y hay que convencerlos de que es más caro porque es mejor, ya que los sorprenden con mucho producto malo, con baja calidad de construcción, malos acabados, malos servicios, y entonces la gente se siente engañada y eso perjudica al mercado.
Para la mayoría de los desarrolladores las restricciones por el uso de suelo dificultan las construcciones|W
Cisneros menciona que desde hace 10 años se está dando un fenómeno singular: “El Pedregal estaba lleno de casas viejas, esa es la realidad, pero éstas se han ido renovando o tienden a convertirse en condominios, por la inseguridad, que es un factor determinante, y también por el cambio de estilo en la forma de vida de la gente, lo cual también ha bajado los prediales y el costo de mantenimiento”. Incluso añade que muchas de las familias que llegaron ahí en la década de 1960, y prefiere dividir sus casas en tres o cuatro, para sus hijos, o salir a venderla y reducirse a un espacio más cómodo y evitar estar manteniendo casas tan grandes. “Lo malo es que para muchos comercializadores estas casas están sobrevaluadas y es difícil colocarlas”, expresó Cisneros.
¿Qué es lo bueno de vivir en El Pedregal?
Esta zona tiene una gran bondad, sigue siendo el terreno más barato en el DF, de las zonas residenciales, ninguna es más barata que El Pedregal, porque todavía, en este momento, encuentras terrenos de 400 dólares por metro, y eso sin contar que tiene mucha clase.
¿Qué les recomendaría a los que están interesados en adquirir una casa en El Pedregal?
De entrada hay que buscar un desarrollador serio, ya que para comprar una casa uno se debe tomar su tiempo, hacerlo con mucha calma. Se deben analizar diferentes opciones para encontrar la residencia que realmente sea lo que se está buscando.
El mejor precio
El Pedregal es la mejor zona en el sur de la Ciudad de México, pues, entre otros aspectos, se pueden conseguir más metros de terreno a un mejor precio, por lo cual pueden lograrse bellos jardines en las propiedades y proyectos arquitectónicos muy interesantes, comentó Marta Martín Rayo, de Rayo Asesores Inmobiliarios. Sigue teniendo enorme plusvalía debido a la actualización de las casas, y porque cerca de allí hay zonas comerciales exclusivas y nuevos proyectos en condominio horizontal, aunque es importante decir que sólo se permiten desarrollos con un número limitado de residencias, lo cual repercute en mayor exclusividad de la zona.
Pese a todo, el pedregal sigue teniendo enorme plusvalía debido a la actuación de las casas
¿Cuánta oferta de nuevos desarrollos se registra?
Hay pocos desarrollos porque la densidad que se exige es de mil metros2 por casa.
¿Cómo se ha comportado el precio por metro cuadrado en la zona? ¿Es un mercado dominado por compradores o por vendedores?
A esta pregunta no puedo dar una respuesta simplista, pues el precio del terreno se establece con base en un estudio de mercado que considera diversos factores, como ubicación, topografía, tamaño del predio, seguridad, uso de suelo, etcétera. Lo mejor de El Pedregal es la exclusividad, es residencial por excelencia, se pueden encontrar hermosos jardines, grandes centros comerciales muy cercanos y una infraestructura de primer nivel que permite los mejores servicios.
Aquí hay que recordar que para otros comercializadores, como los directivos de Mega Soluciones y Macvende, los servicios no son tan eficientes, y específicamente mencionan la seguridad y el drenaje.
¿Cuáles son las desventajas de esta zona frente a las de mayor desarrollo actual, como Santa Fe e Interlomas, entre otras?
Considero que en el sur se tienen ventajas como los grandes espacios, las vialidades y que siempre se tendrá plusvalía en esta zona. En cambio, en la zona norte de la capital del país hay desventajas, como la falta de vías de comunicación fluidas, se utiliza mucho la carretera a Toluca y la mayoría de los corporativos se ubican actualmente en esta zona haciéndola conflictiva.
¿Qué impacto tendrá sobre el mercado el proyecto de Lomas del Pedregal?
Es un nivel de casas que no compite con ninguna zona residencial del sur.
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¿Qué recomendaciones le hace a los lectores que estén interesados en comprar en El Pedregal?
Que se asesoren con una inmobiliaria seria para tener la garantía de una adquisición respaldada y segura. Sería ideal que dicha empresa cuente con un departamento jurídico para orientarlos en la elaboración de los contratos, que tenga una cartera amplia de inmuebles para que puedan escoger y comparar precios, que se les dé el servicio en el momento en que lo soliciten y que sean atendidos por profesionales.
