Cancún y la Riviera Maya mantienen un firme ritmo de crecimiento debido a las fuertes inversiones nacionales y extranjeras que se realizan en el mismo, con más de 60 mil habitaciones construidas y operando con éxito. Sin embargo, la tendencia es de consolidación, con la llegada de nuevos desarrolladores inmobiliarios turísticos.

En opinión de Miguel Ángel Lemmus, presidente de Lemmus Servicios Inmobiliarios, Cancún ahora se prepara para entrar a una nueva etapa de consolidación y fortaleza. La llegada de los desarrolladores inmobiliarios turísticos constituye una nueva oferta, que será pronto colocada al mercado nacional e internacional, y por la cual éste destino será conocido en el futuro como precursor en la innovación de sus productos y servicios. “Me refiero a los condo-hoteles en playa, golf o marina, cuyos operadores ofertarán no sólo la administración de la rentabilidad de la inversión residencial turística individual, sino también la operatividad de servicios y amenidades que son necesarios en este tipo de productos inmobiliarios especializados en el desplazamiento humano con fines de recreación”.

Señaló además que los distintos mega desarrollos turísticos integrales, en proceso de construcción, ofertan hoy una variedad de productos inmobiliarios en la modalidad residencial turístico y permanente de extraordinarias proporciones. Esto representa importantes oportunidades de inversión con atractivas tasas de retorno y rentabilidad, que al mismo tiempo ofrecen la mejor connotación contra cualquier otra oferta similar en el mercado de inversiones que es: “El uso y disfrute de una mejor calidad de vida, porque si no lo estoy rentando, estoy de vacaciones en él”, apuntó Lemmus.

 
En Cancún existió una muy buena coordinación para atender los daños de "Emily"

Contra viento y marea

A finales de julio pasado la Península de Yucatán se vio afectada por el huracán “Emily”, en particular Cancún y la Riviera Maya. Por ello, Real Estate Market & Lifestyle le preguntó a los expertos sobre el im-   pacto que tuvieron los eventos naturales,     como el más reciente, sobre la inversión inmobiliaria residencial de la zona, cómo afecta a la inversión inmobiliaria o si el impacto negativo recae solamente sobre el flujo turístico.

Jorge Casab, director general de Costa Realty, expresó que los efectos de la naturaleza son muy relativos, ya que gracias a la tecnología es posible prever la trayectoria de los huracanes y salvar muchas vidas.

“El impacto no sólo recae en el mercado turístico, sino también en el inmobiliario turístico residencial o comprador final. Principalmente se presenta una baja en las ventas porque se reactivan con mayor rapidez que en otros tiempos. Por lo que respecta al inversionista hotelero o desarrollador, éstos siguen manejando sus tiempos y programas de inversión sin cambios”.

De cualquier manera, reconoció que se debe tener una gran comunicación con sus inversionistas. Agregó que en el caso particular de Quintana Roo, los tres niveles de Gobierno dejaron sorprendidos a muchos ya que existió una muy buena coordinación para atender todos los daños causados por “Emily”.

Y la prueba de todo lo descrito, aseguró Casab, es que actualmente se sigue manteniendo el mismo nivel de ventas que en el resto del año. “No hemos sentido una baja en las ventas. Existió una baja de prospectación sólo durante 15 días”.

Al respecto, Lemmus dijo que el viento y la marea que traía el huracán sirvieron de prueba para demostrar una vez más que Cancún es un magnífico centro de captación de inversiones a gran escala, debido a una moderna infraestructura en servicios y oferta de los desarrollos inmobiliarios turísticos de Cancún y la Riviera Maya.

Un ejemplo de ello es Puerto Cancún, donde su director de comercialización, Ryan Lipp, afirmó que son un proyecto sólido que presenta ya más del 50 por ciento de su urbanización. “Por supuesto que un evento de la naturaleza de “Emily” afecta a todos los sectores de Cancún; sin embargo, las autoridades y los cancunenses actuaron con gran responsabilidad. Esto permitió a la ciudad continuar trabajando normalmente tan solo dos días después del suceso. Puerto Cancún no fue la excepción, ya que contamos con la infraestructura necesaria para responder a este tipo de sucesos naturales a los que estamos expuestos todo el tiempo.

El viento y la marea que tría el huracán "Emily" sirvieron de prueba para demostrar una vez más que Cancún es un magnífico centro de captación de inversiones a gran escala.
Miguel Angel Lemmus.

“Lo más importante es estar preparado para estos fenómenos, los cuales afortunadamente son avisados con anticipación. Todos los días somos testigos de que la actividad sigue de manera normal”, afirmó.

Salvador Becherano, director general de Becherano Arquitectos, consideró que el inversionista o cliente interesado en un inmueble en el Caribe, está consciente de los riesgos inherentes a la zona. “Creo que un evento como el pasado huracán tiene como consecuencia que los interesados en el inmueble lleven a cabo una investigación más minuciosa sobre la preparación que el mismo debe tener para protegerse y no sufrir daños en eventos de ese tipo. Esta información va a ser de peso en el proceso de decisión para adquirir cualquier inmueble”.

Por lo pronto, Cancún sigue funcionando como antes del huracán. “No creo que el turista o el inversionista deba preocuparse o cambiar sus planes con respecto a Cancún”.

A manera de conclusión, el vicepresidente senior de Servicios Turísticos de CB Richard Ellis México (CBRE), Ricardo Ampudia, señaló que el impacto no fue    significativo, ya que los desarrollos inmobiliarios, a diferencia de los turísticos, no dependen de la ocupación. El inversionista   sabe que son situaciones o desastres aislados, y que no ocurren de manera periódica.

“Por los reportes que recibimos, Cancún solamente tuvo una baja en su ocupación durante las dos semanas posteriores al huracán. En cuanto a la cuestión inmobiliaria, estamos plenamente convencidos que no afectó de manera alguna a estos negocios. Los precios siguen a la alza y continúan las operaciones de bienes raíces tanto en Cancún como en la Riviera Maya sin que nada les hubiera afectado”, afirmó.

 
El impacto no fue significativo, ya que los desarrollos inmobiliarios, a diferencia de los turísticos, no dependen de la ocupación. El inversionista sabe que son situaciones o desastres aislados, y que no ocurren de manera periódica.
Ricardo Ampudia

Un boom se está gestando

Otra prueba de que nada detiene a Cancún es que los proyectos de condominios de playa tales como Punta Cancún, Bay View Grand y las Olas, así como también los megadesarrollos turísticos en construcción con golf y marina, como Playa Mujeres y Puerto Cancún, han tenido durante este verano una demanda que supera la de años anteriores, aseguró Miguel Ángel Lemmus.

Dijo que se habla de cierres de macro lotes en estos últimos megadesarrollos, lo que augura a un corto plazo un boom inmobiliario sin precedentes, puesto que el “mercado está calientito” con la demanda residencial  turística de clase alta con  frente de golf o marina.

Por ejemplo, dijo, Puerto Cancún Golf and Marina, de enero a la fecha, ha vendido entre 20 y 25 unidades mensuales con un promedio de 450 a 600 dólares el m2, en lotes de 500 m2 promedio, superando con creces las cifras del año pasado.

“La fuerte tendencia de desarrollo exitoso en este tipo de  inversiones también se dirige ahora hacia la zona norte de la Riviera Maya, en el área en que se une Cancún con la zona continental de Isla Mujeres, acrecentando la seguridad de la inversión con el fenómeno moderno de los centros integralmente planeados. Grandes oportunidades y exclusividad se están desarrollando a pasos vertiginosos, donde proyectos como Isla Blanca, Playa Mujeres y  Paraíso Mujeres, los cuales se encuentran en construcción”.

Para Lemnus, el mercado está en el momento adecuado para recibir al inversionista que busca oportunidades de costo de pre venta y sobre todo que estará llegando en un momento adecuado, antes del boom.

Muy en esta línea, Ricardo Ampudia fue contundente al señalar que de ninguna manera es un mercado sobre-ofertado, sino todo lo contrario. “Existe una gran demanda de condominios y unidades residenciales en la zona turística de Cancún, tanto como en la población de apoyo. Cancún está iniciando su boom inmobiliario. Pronto tendremos fenómenos semejantes a los de Miami, aunque actualmente los precios por m2 oscilan ente mil 500 y 3 mil dólares por m2 de construcción”.

Por su parte, Ryan Lipp consideró que el mercado inmobiliario de la zona se encuentra en pleno crecimiento, en particular Puerto Cancún busca este mercado de segundas casas que antes no existía en Cancún, y que debido a la gran conectividad del destino (aeropuerto con vuelos a todo el mundo) y la belleza natural, resulta ser de gran atractivo para nacionales y extranjeros. En específico, nuestro desarrollo contempla la construcción de hasta 2 mil 100 departamentos de lujo y 435 residencias unifamilares, todos los cuales tienen vista y/o acceso al Mar Caribe, la marina y el campo de golf. “Puerto Cancún puede platicar de su propia experiencia, y ésta demuestra una gran demanda por residencias en desarrollos sólidos que ofrecen seguridad, plusvalía, entorno natural y la combinación de ciudad-playa. A un año de comenzar la comercialización del predio, hasta el día de hoy hemos tenido resultados impresionantes. Los 20 lotes comerciales y condominales que se encuentran sobre avenida Bonampak (una de las principales arterias de la ciudad) ya están vendidos al 100 por ciento.

“En cuanto a lotes residenciales hemos tenido un impacto muy fuerte y nos quedan ya sólo 50 lotes con frente de agua. Estamos comenzando, debido a esta gran demanda, la tercera etapa de comercialización que consiste en la venta de los lotes comerciales, condominales y hoteleros del interior del predio”, señaló.

Jorge Casab asegura que, efectivamente, Cancún es un mercado demandado. “Podemos decir que está sobre-ofertado en ciudad, más no en el mercado turístico residencial; hoy por hoy podemos decir que hay demasiada demanda en vivienda de segunda o tercera necesidad y la oferta no es suficiente. Sabemos que la proyección de Cancún y la Riviera Maya no está ni al 50 por ciento de lo que se espera para los próximos cinco años. Seguiremos siendo un imán de inversión tanto para nacionales como para extranjeros”.

Indicó que, básicamente, la demanda se está dando en todos los niveles, tanto de primera necesidad como turística desde Cancún y toda la Riviera Maya, y “mientras siga el crecimiento de los polos de desarrollo turístico de la Riviera Maya, seguirá existiendo demanda de vivienda de primera necesidad, y mientras exista el interés de invertir en vivienda vacacional por el tipo de lugar y servicios de calidad ofrecidos, la demanda será constante”.

 
Lo más importante es estar preparado para estos fenómenos, los cuales afortunadamente son avisados con anticipación. Todos los días somos testigos de que la actividad sigue de manera normal.
Ryan Lipp.

Precios y plusvalía

Sobre la evolución de los precios de los bienes raíces del destino, Jorge Casab, de Costa Realty, dijo que han cambiado en los últimos 12 meses entre un 15 y 20 por ciento, dependiendo del producto, así como su ubicación, ya que existe en algunos casos plusvalías mayores del 30 por ciento. “Seguimos manteniendo esta constante y creo que lo de “Emily” provocará un efecto momentáneo en la demanda, mas creemos que no afectará demasiado”.

En este mismo sentido, el punto de vista de Salvador Becherano es que dependiendo del tipo de inmueble y su ubicación, los precios se han comportado de estables a ascendentes. Y coincidió en no creer que el huracán haya tenido efectos importantes sobre los precios de los inmuebles.

Por su parte, Ryan Lipp comentó que “la plusvalía que han adquirido los lotes de Puerto Cancún se debe en gran parte a la solidez del proyecto así como al avance que se ha tenido en cuanto a urbanización y la demanda tan fuerte que se ha tenido. No hemos tenido ningún impacto negativo debido al paso del huracán por nuestras costas”.

Sorprenden los nacionales

Agregó que “para nuestra sorpresa hemos tenido una respuesta increíble por parte  de nacionales, en una relación 70/30, y de   hecho la mayoría de compradores son residentes de Cancún. A principios del próximo mes comenzaremos la etapa de comercialización en el extranjero, y con esto     estamos seguros que una gran parte de personas interesadas en comprar en otros destinos comprarán en Puerto Cancún”.

Para Casab la demanda de extranjeros en la Riviera Maya es de un 70 por ciento contra un 30 por ciento de nacionales, pero en Cancún Zona Hotelera la demanda de extranjeros está entre un 20 y 25 por ciento, dependiendo mucho del producto, y el resto es nacional, mientras en Cancún Centro el 95 por ciento es nacional.

Becherano considera que depende mucho de la ubicación y precio. “Los inmuebles cercanos a la ciudad son adquiridos principalmente por el mercado local, y en cambio, los que se encuentran en zonas o desarrollos cercanos a la playa son del interés tanto de nacionales como de extranjeros”.

La opinión de Ampudia al respecto es que hay una demanda de grupos regionales, es decir, inversionistas del estado de Yucatán y del sureste mexicano, así como de inversionistas de Monterrey, y por supuesto de la Ciudad de México. Por otra parte, se está generando cada vez más una mayor confianza por parte del inversionista extranjero, principalmente el norteamericano. Con el incremento en el número de campos de golf tendríamos un mayor interés por invertir en Cancún y Riviera Maya.

Competidor internacional

Ryan Lipp asegura que Cancún es un destino que cuenta con la infraestructura para competir con cualquier otro lugar, al tener uno de los aeropuertos con más movimiento de vuelos internacionales, además de estar en una situación geográfica envidiable y estarse posicionando como un destino de segundas casas.

“Cancún tiene todos los elementos y la infraestructura necesaria para competir mano a mano con cualquier destino a nivel internacional”.

Por la cercanía particular, preguntamos a los entrevistados también sobre Miami, un destino muy atractivo para los mexicanos, y lo que representa en cuanto a competencia específicamente para Cancún. Jorge Casab dijo que son mercados completamente diferentes, pero que no debemos de pasar por alto que el mercado nacional, particularmente el del Distrito Federal, opta por invertir en un Miami u otro destino de Estados Unidos, ya sea por seguridad o por lo que ofrece Miami como gran ciudad, “pero no sentimos un descalabro referente a este tema”.

Al respecto, Becherano mencionó que el mercado de Miami se está saturando, y los precios han llegado a niveles extremadamente altos. Por ello “creo que éste es un buen momento para tratar de atraer al mercado residencial turístico”.

Agregó que algunas de las características importantes que tiene Cancún para atraer dicho mercado, son las siguientes:

Playas con una belleza que no se encuentra en Miami, precios más bajos por m2, un trato mucho más amable de la gente, nuevos desarrollos golfísticos de primer nivel, nuevos proyectos con marinas, varios destinos de ecoturismo, y una gran variedad de actividades para todos los gustos y edades.

Adicional a lo anterior, el viajar a los  Estados Unidos se ha convertido en un problema, debido a las medidas de seguridad que se siguen implementando, por lo que una llegada más simple y rápida puede ser una ventaja muy atractiva para la gente que quiere ir de vacaciones, concluyó.

Para Ampudia, cada quien tiene su mercado y cada quien tiene sus ventajas y sus desventajas. Ambos tienen una excelente posición geográfica y ambos tienen sol y playa, aunque Miami carece de la riqueza cultural de México, y es por otra parte un centro de negocios y de comercio.

Finalizó diciendo que para comprar en Cancún se debe seleccionar adecuadamente la compañía de bienes raíces.

El mercado de Miami se está saturando, y los precios han llegado a nivles extremadamente altos. Por ello creo que éste es un buen momento para tratar de atraer al mercado residencial turístico.
Salvador Becherano.

Por qué comprar en Cancún

Para director de comercialización de Puerto Cancún, primero que nada Cancún es un destino que merece la oportunidad de verse como un destino de segundas casas, no sólo por la infraestructura con la que cuenta, sino también por los grandes atractivos naturales que posee. Sin embargo, no hay que dejar de destacar que, al igual que en todas las ciudades que tienen un crecimiento acelerado, la infraestructura urbana tiene problemas para seguirle el paso al crecimiento.

Becherano asegura que “hoy en día, ya comienzan a existir ciertos problemas de servicios, como drenaje y agua en ciertas zonas. Creo que es muy importante que las autoridades respondan a la situación con efectividad, y que esto no sea motivo para que los inversionistas opten por diferentes localidades”.

Pero no cabe duda que se sigue trabajando. Por ejemplo, Ampudia aseguró que con la construcción de la segunda pista aérea del aeropuerto Cancún consolidará su infraestructura de comunicaciones.

Para el especialista de CBRE, adicional a la demanda habitacional de la ciudad de Cancún y que continúa subiendo conforme suben también los negocios y los desarrollos para el turismo, “tenemos por otra parte la demanda de bienes raíces del turista, la cual inició hace cerca de cinco años y continúa creciendo de manera muy importante”, concluyó.      

Cancún es un destino que merece la oportunidad de verse como un destino de segundas casas.