Su ubicación es estratégica y su dinamismo no se detiene. Se había vuelto un barrio de gente adulta, luego pasó de ser un centro de vivienda a ser un centro de negocios, y ahora vuelve a retomar fuerte impulso la vivienda residencial, con connotaciones del lujo propio de esa colonia. Se refleja en los costos de los terrenos. Hace tres años se podían encontrar terrenos a un costo 60 % menor de los que se encuentran hoy. En las zonas más cotizadas la revalorización de la zona permite encontrar precios de residencias que oscilan entre 2000 y 2500 dólares por metro cuadrado, y uno que otro osado propietario que pide hasta 3000 dólares.
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Los precios se determinan según el uso de suelo, que en el caso de Polanco está determinado por el documento denominado ZEDEC (Zona Especial de Desarrollo Económico Controlado), conjugado entre los vecinos y las autoridades de la delegación (el último fue en el año 1997). Así quedó determinado, después de ese año, cuáles y qué tipo de construcciones se pueden hacer en cada lugar, qué calles son comerciales, cuáles habitacionales, hasta qué altura se puede construir (la mayoría no más de nueve metros, pero hay zonas de hasta 36 metros), cuáles son los metrajes y autos mínimos por departamento y restricciones como la de mantener 35 % de área libre, entre otras. Hace seis meses, las autoridades locales registraron la construcción de 800 unidades residenciales de lujo en calles de esta colonia, en unos 80 proyectos de alrededor 7 a 12 departamentos cada uno.
Fernando González de Remax.| JESÚS VILLAVICENCIO
No cualquiera
Además de la difícil competencia por los factores financieros y arquitectónicos, lo cual favorece al comprador final de clase media y media alta, no cualquier desarrollador puede entrar en Polanco. Aquí se requiere exceder calidades de construcción y acabados, así como de diseño arquitectónico para productos de bajo volumen de departamentos.El arquitecto Rodolfo Flores Gómez, de Espacio y Arquitectura, explica que Polanco se encuentra en una etapa de cambio por contar con uso de suelo plurifamiliar para residencias, en donde los desarrolladores han visto un potencial de inversión.
“Los desarrolladores realmente han encontrado un nicho interesante de negocio en hacer las construcciones de estos departamentos habitacionales de alrededor de 200 000 a 300 000 dólares que representan una buena utilidad para los inversionistas. Su ritmo de ventas es de dos departamentos al mes y el perfil de los compradores es de nivel medio alto”, señala Fernando González, de Remax Polanco. La mayoría de los productos son departamentos de lujo, comercializados vía procesos de preventa, que dejan una plusvalía de entre 15 y 25 % en 12 meses de construcción, y hay quienes apuestan hasta 40 %. Ofrecen ammenities distintos de otros sectores, donde combinan los factores internos y externos para marcar una diferencia entre sí y con los productos tradicionales. En percepción de Irene Gerard, socia y Directora del despacho firma D + G Desarrollos Inmobiliarios: “A pesar de que hay muchos desarrollos, la suma de departamentos son sólo una fracción de lo que existe en Interlomas o Santa Fe, donde además se permite una densidad mayor en la construcción”. El ingeniero Jorge Bermeo Vega, Director General de QBA Servicios inmobiliarios, acuerda en que Polanco competirá con estas zonas, y con el resto del Poniente de la ciudad. Iñaki Echeverría, socio y Director de Volvox enfatiza: “Todos sabemos que los precios en Polanco no van a bajar, así que decidimos buscar arterias localizadas en los cinturones externos de la colonia, como una opción para generar la atención de cierto tipo de compradores interesados en la zona”.
Axel Duhart e Irene Gerard de D+G Desarrollo Inmobiliario.| RAÚL MIRANDA
Oferta
El tipo de oferta muestra como tendencia propuestas de baja escala de departamentos tipo loft y town houses —departamentos con la privacidad de una casa— y departamentos tradicionales. Son productos localizados en una buena ubicación, que ofrecen la posibilidad de vivir en un entorno urbano, rodeado de áreas verdes, comercio y oficinas. Según los consultados, la oferta se encamina hacia el desarrollo de departamentos de entre 150 y 280 m2 y buscan ofrecer amenidades de “lujo”, como los servicios de conexión a Internet inalámbrica, controles de acceso automatizados, espacios de doble altura, varios cajones de estacionamiento por departamento y la existencia de un roof garden, y en algunos casos poseen jardines interiores privados. Aquí, materiales como el concreto aparente, cristal, aluminio, acero, maderas naturales, y otros factores, son el punto de partida para competir. Lo que no sucede en otras zonas en pleno crecimiento, como la Condesa, donde se consideran productos de lujo. Echeverría, comenta que “Polanco era un mercado desatendido, se requería de alguien que generara producto especializado”.
La firma desarrolladora Metrópolis sabe bien del lujo que ha tenido desde siempre Polanco. En su momento excedió los niveles de calidad existentes en el área, mediante proyectos como Fundación Miguel Alemán y, en fecha más reciente, Residencial del Bosque, con el que buscó traer las ventajas del nuevo Polanco. Los complejos residenciales verticales de lujo integraron una forma distinta de vivir en Rubén Darío, una de las arterias privilegiadas, no sólo por las vistas, sino debido a los accesos y otros proyectos desarrollados años atrás. Maer Hasbani, otro conocido arquitecto por su expansión en la Condesa, ingresó en al complejo mercado de Polanco, que le dejó la experiencia suficiente para retirarse ante los contados terrenos con precios justos que permitan hacer un lógico desarrollo inmobiliario en la zona. El desarrollador también fomentó el uso de dobles, triples y hasta triples y media altura en cada uno de los departamentos, comercializados muchas veces como town appartments, pedidos por el mercado.
El consumidor
Rodolfo Flores Gómez, Félix Sánchez, Aguilar y José Luis Moreno Ríos de Espacio y Arquitectura
“La gente busca un nuevo concepto de estilo de vida, contemporáneo, con espacios prácticos y flexibles donde puedan moverse interiormente, y tener acceso a los beneficios de la vida urbana”, comenta Jaime Román, Director Comercial de Metrópolis. Bermeo Vega sintetiza que dentro de los compradores que acuden a la zona, hay un grupo muy importante de empresarios y funcionarios jóvenes, para los que la zona ha sido particularmente atractiva, pero al mismo tiempo se presenta un grupo que corresponde a las familias consolidadas y con hijos mayores de 15 años que están demandando mayor tamaño de vivienda y más cajones de estacionamiento. El directivo explica que para los promotores de la zona Polanco apenas inicia un proceso de conversión de vivienda unifamiliar a plurifamiliar, que ya hemos visto en la colonia Condesa y que otras, como la Del Valle y la Nápoles, están más adelantadas en dicho proceso. Flores Gómez lo define de manera precisa: “En la zona hay tres tipos de compradores, el inversionista que busca una plusvalía de más de 25 % por la compra en preventa; el inversionista que quiere la propiedad para rentarla después de terminada la obra –la que obtendrá 1 % del valor mensual de la inversión, siendo ésta mayor a la rentabilidad que cualquier instrumento de inversión ofrezca en el mercado–; y el inversionista patrimonial, usuario final del inmueble, además de que su inversión obtuvo una plusvalía al final de la construcción y tuvo la visión de comprar en una preventa para hacer rendir mejor su patrimonio”.
Ebullición de precios
“Uno de los mayores atractivos de la colonia es la ubicación céntrica y el hecho de ser una zona que requería una renovación, ya desde los años cuarenta”, acentúa Isaac Khabie, socio del grupo Ar+k. José Antonio Sánchez, de Central de Arquitectura, sabe de escaladas en precios. Fue este despacho uno de los principales promotores de la renovación que se vivió en la Condesa en los últimos cinco años. Como parte de una nueva experimentación ingresó en Polanco en el año 2002.
“Entramos porque resultaba un mercado atractivo. Polanco siempre ha tenido un nivel de calidad y exclusividad que busca tener todos los beneficios que deja la vida urbana”, explica. Sin embargo, comenta que la sobreoferta es otro factor que ocupa a quienes deslizan números para seguir haciendo negocio en Polanco. “Para poder sustentar el negocio se requiere un número mayor de departamentos en cada terreno, y ésta no es una zona que busque el volumen, sino una diferente capacidad de compra y exige un nivel superior al que se pide en otras colonias”. Isaac Halfon, de Top Bienes Raíces, dice que hacer negocio se está dificultando y que “ésa es la razón por la que estamos vendiendo en 2000 dólares el m2 construido, y por la que los terrenos puedan estar por arriba de 1400 dólares desde hace dos años, lo que depende de zona y uso de suelo”. Jaime Román, Director Comercial de Metrópolis, cree que Polanco mantendrá su ritmo de consolidación, porque el movimiento de dos años a la fecha es la adaptación urbana al estilo de vida contemporáneo. “La calidad no se ha perdido, el precio sigue igual, quien ha invertido en Polanco no ha perdido un peso. Han subido los precios, y los servicios no sólo son suficientes sino que además han aumentado. Se fueron agregando centros turísticos, tiendas, hoteles y oficinas, además de que la ubicación es privilegiada. Se ha transformado en lo más céntrico en la ciudad.” Para Grupo Archetonic la oportunidad en el área con productos de alta calidad es inmejorable. “Es una zona exclusiva, incluso a valores más altos los compradores siguen adquiriendo propiedades porque saben distinguir la calidad”, indica Jacobo Micha, Director General de esta firma. Y detalla: “El comprador de Polanco es gente de alto nivel, directores, propietarios de empresas; personas que tienen poder adquisitivo y quieren estar en áreas céntricas. Incluso, prefieren espacios más reducidos, sin requerir áreas comunes, pero establecidos a distancias menores a las que dan productos de los alrededores”. Bermeo Vega expresa: “Creo que Polanco compite con la colonia Condesa con muchas ventajas, las cuales deberán transmitirse a los futuros clientes. Dichas ventajas, aunque con menores precios, han sido detectadas por los desarrolladores en las colonias Irrigación, Granada y Anzures”.
Alan Becker de Becker Arquitectos.| JESÚS VILLAVICENCIO
Otro tipo de apuestas
A diferencia de otros que dirigen su plan de negocios a proyectos de mediana y alta densidad, para equilibrar los altos costos de la tierra en la zona, la fórmula de negocios de Top Bienes Raíces es mantener la calidad en acabados, diseño arquitectónico y buena ubicación, pero con superficies menores a las ofrecidas en la zona. “Tenemos proyectado venderle a familias pequeñas, pero de buena posición económica, de nivel medio alto —ejecutivos y parejas jóvenes sin hijos—, aunque puede ser que tengamos algo de gente mayor sola”, explica. Por eso, el vertiginoso crecimiento de la competencia es, para Irene Gerard, una condicionante que los llevó a crear un producto “boutique” orientado hacia lo vanguardista con terminados de lujo, como las fachadas acristaladas en tono azul y puentes del mismo material que conectan los dos cuerpos.
Javier Sordo, cabeza de Sordo Madaleno Arquitectos, cree en apuestas que se enfocan al largo plazo. La firma construye los cimientos del proyecto Los Atrios, un complejo inmobiliario de uso mixto que contendrá en su primera etapa 70 000 metros cuadrados de centro comercial, salas de cine, una calle longitudinal con locales comerciales en sus extremos, hotel, oficinas y departamentos de vivienda. “Creemos en una consolidación para los próximos siete años, es una zona que tenderá a crear nuevos espacios comerciales donde prácticamente se había detenido la construcción”, dice. La apuesta en Los Atrios no ha sido sólo del grupo mexicano, Sordo y su equipo ha convencido a Walton Street Capital de este esquema de negocios, por ello el socio extranjero está invirtiendo 50 % del capital requerido para el proyecto, en el que ya se cuenta con el despacho Mancera Ernst como primer inquilino para el área corporativa.
Paseo Peatonal En Los Atrios.
Algunos creen que ha dejado de ser un mercado de nicho para transformarse en un mercado de base amplia, que al permitir la adquisición, vía financiamiento hipotecario, abre el acceso a los compradores más jóvenes. Otros son compradores consolidados en su vida profesional, que buscan productos inmobiliarios de calidad y permanecer en la zona. “Todas las ciudades grandes tienen una zona urbana, donde se vive, se camina y es más cara que las zonas suburbanas. México no lo tenía y ahora se está volviendo el Manahattan de Nueva York, pero sin los edificios altos. Había una Condesa snob y bohemia, pero Polanco es la zona urbana cosmopolita y desarrollada de la ciudad”, opina Jacobo Cherem Arira, Director Comercial de Vidarq. Alan Becker, de Becker Arquitectos, que construye en esta parte de la ciudad desde el 2002, cree que vendrá una depuración importante en la zona. “Los propietarios de terrenos se siguen haciendo fantasías de vender terrenos a precios irreales, promotores sin experiencia entrarán en el mercado con efectos poco fructíferos y el consumidor podría tener sorpresas en la promesa de materiales y tiempos de construcción”, prevé el desarrollador.
Bermeo Vega opina: “Polanco volverá a ser una de las mejores ubicaciones residenciales de la ciudad por su proximidad a los principales corredores de oficinas y rápidos accesos a las zonas industriales del norte de la ciudad. La zona tiene un gran atractivo, ya que la población flotante (funcionarios y empleados de oficinas) que ocupan las zonas cercanas a Mariano Escobedo y Presidente Masaryk se retiran a las 5 de la tarde, dejando a los habitantes las magníficas avenidas, parques, restaurantes, etc. Desde luego, lo mismo ocurre en los fines de semana y podemos pasear por sus calles sábados o domingos”.
Interior de Desarrollo De Volvox en Lope De Vega
“El incremento en precios se ha dado de dos años a la fecha, actualmente estamos viviendo un boom que se mantendrá los próximos tres años o hasta donde el mercado lo permita”, comentan los socios del grupo Ar+k, que también construyen en las colonias Del Valle, Santa Fe, Nápoles y Condesa. Mayer Hasbani, otro de los jóvenes arquitectos conocido por su expansión en la Condesa, ingresó en Polanco buscando conocer este complejo mercado. Sin embargo, su experiencia le ha dejado la sensación de escasez de terrenos con precios justos que permitan hacer lógico el desarrollo inmobiliario en la zona. Halfon tiene clara la diferencia de Polanco frente a otras colonias en la ciudad. Lo evidente no sólo es que está más caro, sino que es otro nivel. “Los desarrollos de esta zona no compiten con otras porque en Polanco el promedio del tamaño de vivienda está más arriba y el precio promedio apunta a un segmento más alto.” El directivo es optimista. Opina que aunque hay mucha competencia también hay suficiente demanda, la clave es ofrecer un buen producto, y expresa que las oportunidades de crédito a través de los bancos y las Sofoles (Sociedades Financieras de Objeto Limitado) harán viable la colocación de este tipo de proyectos, tal como sucediera con 50 % de la experiencia de la Condesa. Cherem acuerda, y dice que gracias al apoyo de los créditos hipotecarios, cada vez más convenientes, Polanco se volvió un lugar atractivo para el segmento de clase media y media alta. ”Mientras siga este apoyo seguirá aumentando el valor de las propiedades”, expresa. Román asegura que en cinco años se va a renovar Polanco, debido a que la cantidad de inmuebles viejos son los que se están vendiendo. Son grandes casas de 1000 y hasta 4000 m2, con mantenimiento nulo. “Socialmente es una renovación generacional que le va a dar energía a Polanco, quienes llegan van a fortalecer la comunidad, no van a dejar que sus propiedades y la comunidad se pierda en vicios ocultos. Nuestra apuesta es que Polanco se convierta en una de las zonas más vivas de la ciudad.”Jacobo Micha prevé que en cinco años Polanco tendrá una arquitectura inmobiliaria con un escenario muy bonito, “con una altura mediana en lugar de dispar, debido a que actualmente hay inmuebles muy altos y otros bajos. Será una zona con un desarrollo muy homogéneo y con buena calidad de proyectos. Mucha de la gente que se está saliendo son los que se incorporaron, porque vieron el boom, pero como en cualquier negocio vieron las complicaciones. El negocio tiene su secreto. Los tres elementos fundamentales para permanecer son diseño, calidad de obra y puntualidad”. René Bremauntz Michávila, Director General de Baita, opina igual que otros consultados, en cuanto a que en el segmento de productos con precios similares a los de otras colonias cercanas a Polanco, como Anzures y Granada, comenzarán a gestarse como polos de algún tipo de competencia. Algunos consultados opinan que el mercado se va a detener en productos de menor tamaño y con precios similares a los de colonias como la Condesa o la Del Valle. Otros sostienen que, para quienes tengan el temple y el conocimiento del mercado, la espera de productos de alto nivel será muy fructífera, porque los precios tienden a crecer aún más. Mientras tanto, en las diferentes calles de Polanco continúan las obras, y es bien visible.
