Dentro del programa de redensificación de las delegaciones centrales del D.F., implementado por el jefe de gobierno, se encuentra la delegación Miguel Hidalgo, la cual presenta actualmente cambios dentro de su estructura urbana, económica y social. Un claro ejemplo de esta dinámica de cambios es la colonia Polanco, que como en otras colonias de las delegaciones centrales se aplican políticas de repoblamiento, que se ven reflejadas en la construcción y generación de oferta de vivienda nueva, la cual sustenta su alto precio en el nivel de ingresos que presenta el tipo de habitante promedio.
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Además de ser un caso especial, por estar regido por el Programa Parcial de Desarrollo Urbano que restringe la diversidad de usos de suelo (diferente del habitacional) y la intensidad de construcción (número de niveles), Polanco integra las nuevas tendencias del mercado y su imagen urbana. En lo referente al segmento de vivienda predominante dentro de la colonia Polanco, el mapa que se muestra a continuación nos ayuda a entender el patrón de localización de los productos, que se ubican principalmente en un segmento Residencial Plus y en menor porcentaje en el segmento Residencial.
Durante los últimos años ha proliferado la venta de vivienda unifamiliar, tendiendo a aumentar la densidad habitacional a vivienda plurifamiliar debido a la restricción del número de niveles permitidos para construir.
La mayoría de estas construcciones tienen diseños y estilos arquitectónicos bien definidos y de vanguardia, donde predomina el espacio diseñado para lofts y estudios como espacio habitable, ofreciendo además espacios de uso común como roof garden, jardín o patio, áreas deportivas, salones de usos múltiples, zona comercial, club y lobby-recepción o de uso privativo de roof garden, terraza y jacuzzi. Estas características dan carácter urbano-arquitectónico y reposicionamiento a la zona. Polanco ofrece opciones de precios que van desde 138 000 hasta 1 372 000 dólares (considerando un precio promedio aproximado de 389 000 dólares por unidad), con superficies que van de 110 a 509 m2 (con un área promedio de 228 m2).
La aplicación de sistemas de información geográfica al sector inmobiliario nos ayuda al análisis específico por tema de interés. El siguiente mapa resalta que la zona sur-oriente de Polanco es donde se encuentran los desarrollos de vivienda más caros (en rojo oscuro), a diferencia de la zona centro-norte que podría considerarse como una zona donde se concentran proyectos de menor precio (en amarillo claro). Además, el tamaño del punto nos indica los rangos de superficie que ofrece cada uno de los proyectos, obteniendo una relación directa entre área y precio.
El mapa que sigue nos muestra los ritmos de ventas (mensual) de los proyectos existentes en la colonia, que van de menos de una unidad hasta siete unidades. En general, el total de los proyectos en Polanco vende aproximadamente 36 unidades al mes y cuentan con un inventario total de 190 unidades por vender. En Polanco, los inventarios por proyecto de acuerdo con la escala del punto van desde 5, pasando por 15 y hasta 35 unidades.
A diferencia de una zonificación por precio, de la absorción podemos decir que los desarrollos que registran ventas más altas al mes son proyectos aislados, ofreciendo mejor precio, diseño y amenidades, resaltado principalmente en las zonas azul oscuro. Esta representación gráfica nos ayuda a conocer si es una zona que ofrece varios elementos y tiene mayores ventas o son las características únicas del proyecto las que elevan los ritmos de desplazamiento. Con la integración de las unidades en inventario podemos saber si hay alguna oportunidad de mercado refiriéndonos a una zona de altas ventas y pocas unidades en inventario.
