Los recientes movimientos en el sector financiero hacen revalorar esta opción. A noviembre de 2013, la sección inmobiliaria levantó 900,000 millones de pesos a través de 22 ofertas públicas.

Los acontecimientos de los circuitos financieros globales de las últimas semanas marcaron el ritmo con que se moverá el mercado de capitales mexicano, en el que participan Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) y Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes).

Encontrar la lectura correcta en este ámbito para quienes tomaron esta opción de financiar su operación, expansión e incluso desarrollo es fundamental por la manera en que se está moviendo el mercado inmobiliario en nuestros días.

Vicepresidente en Coldwell Banker Commercial (CBC)

En particular, destaca el hecho de que la volatilidad en los mercados, previo al acuerdo temporal que pone fin al cierre del gobierno en Estados Unidos y el recorte en la tasa de referencia del Banco de México (Banxico), lejos de afectar el desempeño de los vehículos en Bolsa subió su valor. Igual ha sucedido los últimos meses en que el nerviosismo impactó los mercados, al tiempo que los REITs (Real Estate Investment Trust) mantenían niveles atractivos para los inversionistas globales.

En el caso de México, la primera señal es que el aumento en las cotizaciones se sustenta en 2013, sigue siendo el mejor año de financiamiento que el mercado de valores mexicano ha registrado. Con un total de 900,000 millones de pesos (mdp) levantados hasta noviembre a través de 22 ofertas públicas, algunas iniciales y otras consecutivas, las diferentes emisoras, pero en particular los vehículos inmobiliarios, han encontrado campo fértil para su desarrollo.

Hasta ahora son seis las FIBRAs listadas y se espera que al cierre del año en curso ingrese al menos uno más, viniendo a complementar la segunda fase de los vehículos que es la especialización. Tal y como lo han especificado Fibra Inn, Fibra Shop, Fibra Danhos y más recientemente, Fibra Sendero.

El momento

Otro aspecto importante del desempeño del financiamiento es el comportamiento de cada nicho. En el caso de los centros comerciales, que en los próximos dos años espera la incorporación de más de 30 nuevos proyectos, muchos de ellos de usos mixtos, gran formato y especialidades, el momento no podía ser mejor.

Lo experimentado hasta ahora en las transacciones de fideicomisos en el área de centros comerciales, refleja lo importante que están siendo la calidad de los inmuebles, el nivel de ocupación, la calidad de los inquilinos y el mantenimiento de las propiedades.

Es así que a diferencia de otros ciclos inmobiliarios, la etapa actual ha cambiado la manera en que los propietarios están viendo la consolidación de un inmueble y su valor en el futuro. Por ende, quienes quisieron ingresar por el furor que desató el vehículo han venido entendiendo que el producto no es para todos y que la especialización está facilitando la integración de participantes a algunos portafolios, desde la aportación hasta la operación de los inmuebles.

Gran Terraza Oblatos, en Jalisco

¿Entrar al mercado de valores?

Enlistarse en el mercado de valores requiere varios elementos, pero los principales son activos de valor, institucionalidad, objetivos y sobre todo un gobierno corporativo que determine la transparencia con que serán destinados los recursos, así como las decisiones de compra y la prevalencia del valor de los portafolios. De esta manera, el vehículo podría no acomodarse a los múltiples corporativos inmobiliarios que actualmente operan bajo una línea de mando unidireccional, basada en el fondeo de inversión patrimonial. No obstante, el beneficio de ingresar a este modelo es por demás enriquecedor, debido a los actuales costos del crédito.

A la fecha, los Fibras han generado el movimiento de recursos por 72,000 mdp y en los últimos tres años se han financiado emisiones por un monto total de 58,237 mdp a través de 28 emisiones con 24 CKDes participantes. Estos números crecerán en función de lo que se espera de ambos vehículos y el efecto positivo ya mencionado en la consistencia del sector.

Sólo en el tercer trimestre del año en curso, los fideicomisos mantuvieron un ritmo constante de ejecución de adquisiciones con transacciones cerradas que representan una inversión de 36,000 mdp.
Tal dinámica impacta la percepción de propietarios y desarrolladores de inmuebles de todo tipo que ahora buscan elevar sus estándares de calidad, desde el punto de vista sustentable respecto al consumo energético, pero también en la eficiencia, el mejor aprovechamiento de los espacios, y hasta en su aportación arquitectónica.

Otro factor diferenciador, expuesto por quienes lideran colocaciones de fideicomisos, está vinculado con el nivel de apalancamiento y el soporte en propiedades con que se han sustentado los movimientos en el mercado bursátil.
A diferencia de otros países, en México las FIBRAs mantienen un nivel reducido de apalancamiento, además de que la capitalización que han aportado proviene más del 60% en promedio de inversionistas nacionales. Bajo estas perspectivas, está claro que en el 2014 aunque con menor dinamismo en la salida al mercado de nuevos vehículos, estos fideicomisos seguirán siendo una fuente sólida de fondeo en el mercado inmobiliario mexicano.

Nuevo Sur de Monterrey, Nuevo México

Texto Raúl Rosas

Foto: GGI, KMD ARCHITECTS