El ciclo de crecimiento explosivo que experimentó el sector de la vivienda de 2002 a 2008, ha sido interrumpido por la crisis internacional que está afectando la dinámica de la economía mexicana. Sin embargo, durante 2009 experimentará un periodo de consolidación, con un crecimiento moderado, pero sobre todo con una depuración de desarrolladores, donde los más profesionales y sólidos serán los que aprovechen las oportunidades que ofrecerá el mercado.

En opinión de analistas, desarrolladores y representantes de los organismos públicos que atienden el financiamiento de la vivienda, por el lado de la demanda no hay ningún problema por la formación anual de hogares y el déficit histórico de vivienda; en cuanto al financiamiento, si bien las Sofoles y Sofomes han sido las instituciones que más han sufrido desde el año pasado el embate de la crisis financiera internacional, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha regresado a fondear a este tipo de instituciones, mientras la banca y organismos públicos seguirán financiando a un ritmo muy parecido al del año pasado.

Por el lado de la oferta, hay inventario para los próximos cuatro a seis meses y si bien ha bajado el ritmo de inicio de construcción de vivienda, se prevé que esto se reanime con mayor dinamismo en la segunda mitad del año en curso.

Adolfo Albo, economista en jefe para México del Servicio de Estudios de BBVA Bancomer, dijo en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle que "vemos para el sector de la vivienda, un año 2009 lleno de retos pero también de oportunidades, aunque también vemos una moderación de la actividad respecto al año pasado, que responderá al contexto de desaceleración económica general".

Ariel Cano, director general de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), expresó que el sector de la vivienda en nuestro país es una de las fortalezas de la economía familiar ante la coyuntura financiera internacional, y agregó que el Gobierno federal proyectó invertir 287 mil 666 millones de pesos para 2009 en este renglón.

"La demanda de la población de escasos recursos es masiva, por lo que la producción de vivienda deberá estar enfocada a este segmento, y en ello el gobierno ya está tomando las acciones necesarias para solventar problemas de liquidez y financiamiento en la construcción de vivienda".

Reacción a la crisis en 2008

El especialista de BBVA Bancomer afirmó que el sector de la vivienda ha experimentado un comportamiento diferenciado. "En materia de ventas todo mundo tiene la percepción de que 2008 fue un año malo, pero las cifras que tenemos nos indican que se alcanzaron niveles máximos de ventas".

Hacia el interior del mercado de vivienda, sobresalió el fuerte crecimiento enfocado al nivel de interés social, mientras que la de nivel medio se estancó y la residencial en definitiva se cayó (incluyendo la residencial de playa que fue la más afectada), apuntó Adolfo Albo.

En particular, en el segmento de interés social se rompió récord en todo tipo de mercado y en todo tipo de financiamiento. Sobre los otros segmentos de mercado, su comportamiento se explicó por dos factores principales: el primero, por cuánta sobreoferta había o no en la zona, ciudad o Estado; y el segundo, por la elevada exposición a la economía de Estados Unidos, dijo Albo.

Citó, por ejemplo, el caso de la vivienda residencial y de playa, que tuvieron una moderación muy importante, que se notó de manera más clara a partir del tercer trimestre del 2008. "Algo que es importante en términos de nivel de exposición, es que todo lo que es playa, resultó más afectado, mientras que aquella con ubicación a la frontera (norte) no tanto, ésta apenas comienza a sentir los efectos".

El especialista afirmó que el mercado reaccionó de varias formas: 

- Lo primero fue un ajuste de inventarios. En residencial y residencial plus aumentó inventarios por encima del promedio de años anteriores; en la vivienda media más o menos se mantuvo igual y la vivienda social disminuyó los inventarios.

En materia de ventas, todo mundo tiene la percepción de que 2008 fue un año malo, pero las cifras que tenemos nos indican que se alcanzaron niveles máximos de ventas.

- El segundo ajuste fue vía baja de precios. Desde 2002, cuando inició el ciclo actual de la vivienda, no se había visto ajuste de precios hasta 2008, el cual es diferenciado por regiones, por sectores, etc., pero más o menos un ajuste generalizado en precios.

- El tercero tuvo que ver con un ajuste en términos de edificación, es decir, los desarrolladores bajaron fuerte la velocidad a la construcción. Albo afirmó que esto es una variable muy importante para las expectativas de 2009.

Buenos resultados en 2008

De acuerdo con un análisis del Grupo Financiero Ixe, durante 2008 se otorgaron un millón 405 mil 537 créditos individuales (incluyendo Cofinanciamiento), entre financiamientos para adquirir vivienda y para mejoras, representando un incremento de 9.4% arriba de las metas establecidas en el mismo año, que fue de un millón 280 mil créditos.

Todos estos créditos son considerando el Infonavit, Fovissste, SHF, CONAVI, FONHAPO, entidades financieras (bancos, Sofoles y Sofomes) y otras entidades (Pemex, CFE, Orevis y otras).

Bases sólidas del sector

Adolfo Albo afirmó que las bases del sector son muy sólidas, básicamente por tres circunstancias:

"La primera es que la demanda de vivienda potencial sigue siendo elevada, porque nosotros estimamos que cada año hay 660 mil matrimonios y formación de hogares que van a empujar al sector; el financiamiento continúa, la oferta de crédito sigue tanto en institutos públicos de la vivienda como de la banca privada y en menor medida de las Sofoles y Sofomes; habrá un impulso del sector público a este sector para tratar que la construcción de vivienda (junto con la infraestructura), sea un amortiguador de la actividad económica en general".

En este mismo sentido, Ariel Cano señaló que el mercado de la vivienda en México se viene consolidando en el largo plazo. Como primera fortaleza destacó la disciplina en el otorgamiento del crédito, donde existen un Buró de Crédito para seleccionar a los acreditados y donde el monto del crédito nunca será superior al valor de la garantía, es decir, del inmueble, como sucedió en Estados Unidos, previo a su crisis inmobiliaria e hipotecaria.

El sector de la vivienda en nuestro país es una de las fortalezas de la economía familiar ante la coyuntura financiera internacional, y agregó que el Gobierno federal proyectó invertir 287 mil 666 millones de pesos para 2009 en este renglón.

Cano dijo que, como segundo elemento, "no tenemos una burbuja especulativa; por el contrario, la mayor parte del crédito hipotecario está concentrado en primera vivienda y los valores de mercado de las propiedades están contenidos, de alguna manera, por las mismas limitaciones de los montos máximos de créditos de los organismos públicos y las instituciones privadas".

El tercer elemento es que la estructura de financiamiento se ha venido fortaleciendo, con la existencia de organismos públicos, entre ellos el Infonavit y el Fovissste, la existencia de un banco de desarrollo especializado en la vivienda como lo es la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), instituciones privadas de financiamiento como las Sofoles y la banca tradicional. Añadió que recientemente Nafin y Banobras se han incorporado al financiamiento del sector.

La cuarta fortaleza del sector es la hipoteca mexicana, misma que por la experiencia de la crisis de 1994-1995 se fue creando un producto anticrisis, con características como tasas fijas y en pesos, en algunos casos indizada al salario mínimo, con seguros de crédito, etc.

Finalmente, la oferta de vivienda está dispersa entre un amplio sector de desarrolladores y también muy dispersa en estados y ciudades del país. Sin embargo, señaló que según cifras de Softec, 40% de la construcción de vivienda la concentran nueve desarrolladoras.

Para Ariel Cano, la suma de estos elementos le confiere al sector vivienda una gran fortaleza; también un mercado hipotecario completamente diferenciado del subprime, con instituciones financieras privadas con criterios de asignación bien definidos y disciplinados, lo que hoy es una fortaleza.

Retos y oportunidades para 2009

"Lo vemos como un año de retos y oportunidades. Retos en ciertos sectores y regiones expuestas a los Estados Unidos, porque es posible que se siga profundizando la situación, pero va a haber sectores con oportunidades", afirmó el especialista de BBVA Bancomer.

Las oportunidades se verán en sectores que se pueden proteger de la crisis. Argumentó que todas las medidas del gobierno han sido para proteger la vivienda de interés social y económica, incluso con metas ambiciosas.

Señaló que en la vivienda media y con cofinanciamiento la llave del crédito bancario está abierto; asimismo, afirmó que también habrá oportunidades en segmentos y en regiones donde no estén tan expuestos a Estados Unidos y todavía exista tendencia de demanda. Otra área importante de oportunidad son los denominados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, porque será un año donde el apoyo de los gobiernos estatal y federal hacia este tipo de proyectos va a ser bueno, porque se está combinando el impulso a la infraestructura con vivienda.

Desarrollo Altus, ubicado en León, Guanajuato.

Para Ramiro Guzmán Barbosa, presidente nacional de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (CANADEVI), el reto para los desarrolladores es la sequía financiera. "Nuestros intermediarios (Sofoles y Sofomes) están padeciendo de forma importante esta sequía de los mercados financieros, que se está traduciendo en escasez hacia los desarrolladores. La percepción que tenemos es que lo más difícil está pasando, creemos que estará presente en el primer trimestre o semestre de este año, pero los indicadores que se están dando de registro de nuevos proyectos y de niveles de avance de edificación nos permiten suponer que hay mejoría, todavía no salimos, estará escaso y caro el crédito puente, sin embargo, da la impresión de que ya tocamos fondo y de ahí se nota ya un pequeño rebote", señaló.

Afirmó que "el sector de la vivienda en este 2009 tendrá un crecimiento conservador que, con el regreso del sector financiero, podría mejorar considerablemente en el segundo semestre".

Con los 500 mil créditos del Infonavit y 100 mil más del Fovissste sumados al programa de los intermediarios financieros, nos lleva, indicó, a hablar de cifras conservadoras, similares a las del 2008, con la posibilidad de incrementarlas en el segundo o tercer trimestre del año, cuando los mercados financieros regresen a tomar emisiones de deuda y bursatilizaciones de hipotecas, con lo cual la meta podría incrementarse entre un 5 y 8% más, afirmó.

De igual forma, Guzmán Barbosa sugirió a sus afiliados actuar con prudencia, pero con confianza de que los fundamentales de la economía nacional se mantendrán estables, es decir, la inflación, las tasas de interés, equilibrio fiscal, etcétera.

El sector de la vivienda en este 2009 tendrá un crecimiento conservador, que con el regreso del sector financiero, podría mejorar considerablemente en el segundo semestre.

De acuerdo con el análisis Situación Inmobiliaria de Servicios de Estudios Económicos de BBVA Bancomer, "2009 tiene que ser percibido como un año de oportunidades. El proceso de adaptación al nuevo entorno ya ha iniciado desde hace meses atrás".

"El ritmo de inicio de construcción de casas se ha moderado significativamente y los inventarios, en particular para los segmentos de bajos y medios ingresos se han reducido. En un escenario de moderación de la actividad, estas tendencias continuarán. Lo que en el mediano plazo puede constituir un elemento para una recuperación más acelerada".

"De corto plazo, habrá mayor competencia por los compradores, la baja generación de empleo y su eventual reducción impactarán en la demanda de vivienda, con probables ajustes adicionales a la baja en precios. Los desarrolladores están actuando, adaptando y modulando los proyectos a la demanda efectiva de vivienda, habrá un proceso de saneamiento. Es posible que algunos desarrolladores, aquellos con elevados costos de operación o vulnerabilidad financiera puedan dejar el sector. También se afinarán los procesos de asignación de crédito del sector y habrá una probable concentración de empresas financieras".

Quienes logren identificar mejor las necesidades de sus clientes y posean una estructura financiera más sólida, habrán de salir mejor librados de la baja en el ciclo, lo importante será adaptarse a este nuevo entorno con una nueva visión de mediano plazo.

Estos elementos apuntan a dos características esenciales para el año que inicia: 

- Iremos a la parte baja del ciclo de vivienda, pero el análisis de BBVA Bancomer es muy claro en que no esperan un frenazo de la actividad, sino una moderación.

- Para el mediano plazo, habrá una consolidación del sector, porque la propia competencia generará un saneamiento en desarrolladores y financiadores.

Por todo ello, los desarrolladores deberán enfrentar un mercado más competido, donde habrá más opciones de compra por el aumento de inventarios, clientes más selectivos y escasos. Al final, quienes logren identificar mejor las necesidades de sus clientes y posean una estructura financiera más sólida, habrán de salir mejor librados de la baja en el ciclo, lo importante será adaptarse a este nuevo entorno con una nueva visión de mediano plazo, concluyó el análisis de BBVA Bancomer. 

Variables que afectarán al sector

Carlos González Tabares, subdirector de Análisis y Estrategia Bursátil de Ixe Grupo Financiero, comentó que son dos los elementos que afectan primordialmente al sector: el empleo y las tasas de interés.

Carlos Gónzalez Tabare.

Dijo que ambas variables son muy importantes para que continúe el dinamismo del sector. Por una parte, explicó que la crisis financiera internacional provocó una restricción en los créditos y si había financiamiento, era a tasas de interés elevadas; dicha situación generó la expectativa de que habría restricción en créditos individuales, toda vez que el mayor costo del dinero eventualmente afecta el dinamismo y la demanda por vivienda.

La variable empleo también es muy importante porque cuando la gente tiene incertidumbre respecto a su situación laboral y económica, uno de los bienes que deja de tener considerados es la vivienda.

González Tabares explicó que con la presencia de ambas variables se terminó el año pasado, de hecho puntualizó que durante el último trimestre de 2008 la situación se veía complicada. Sin embargo, "poco a poco se ha venido observando al inicio del 2009 una serie de elementos que empiezan a darle certidumbre al sector y, sobre todo, una perspectiva hacia delante".

Recordó que vimos anuncios por parte del gobierno con un claro impulso al sector de la infraestructura y el sector vivienda. También describió los compromisos del propio gobierno y del sector financiero, para que el temor de restricción de crédito no se dé más, más bien que continúe la oferta del crédito.

En apoyo a una expectativa positiva del sector, en medio de este escenario económico adverso, dijo el analista de Ixe, se están incrementando los recursos destinados para el otorgamiento de crédito y, por otro lado, se mantienen programas de apoyo para mantener el empleo mediante diferentes esquemas.

Inmuebles, la mejor inversión 

Pedro Trueba, nuevo presidente de la Asociación Nacional de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), afirmó que frente a la crisis, "los inmuebles son una excelente y segura inversión".

Pedro Trueba, Presidente nacional de la Asociación Nacional de Profesionales Inmobiliarios. (AMPI).

"El año 2009 es un periodo que nos presenta grandes retos e interrogantes. La información está llena de noticias malas y todo ello ha creado entre nuestros clientes y nosotros mismos, una volatilidad de ideas y conceptos que nos llevan hacia el rincón de la confusión, de no saber qué pasará al día siguiente, llevándonos a tomar decisiones equivocadas".

Bajo este escenario, reconoció que el sector inmobiliario va a ser afectado. Sin embargo, dijo que "la inversión en bienes raíces sigue siendo de las más seguras, a diferencia de invertir en acciones u otros instrumentos financieros, que han caído ante la volatilidad de los mercados"