Casa la Loma 2, Santa Fe.

Casa V-3, Lomas de Chapultepec.

El mercado inmobiliario ha mostrado un crecimiento dinámico en los últimos seis años años , impulsado por la construcción y financiamiento de vivienda nueva. Sin embargo, todo parece indicar que se está entrando en una etapa en la que la vivienda usada tomará un papel preponderante, porque las personas buscarán la compra de una segunda vivienda como medio de mejora o de inversión.

El tema de la vivienda usada cada día cobra mayor relevancia. Por ejemplo, los bancos han hecho público su interés por financiar más vivienda usada, considerando que su oferta crediticia es igual para vivienda nueva que para usada. De la misma manera, la CONAVI, responsable de la política pública de vivienda ha señalado su intención de promover la vivienda usada.

Los profesionales inmobiliarios, por su parte, hacen un esfuerzo por demostrar las bondades de adquirir una propiedad usada sobre las nuevas, por ello Real Estate Market & Lifestyle consultó a diversos especialistas para darle una dimensión adecuada a las inquietudes en torno a este tema.

Históricamente los mexicanos hemos tenido un fuerte arraigo a nuestra propiedad, a nuestra casa, a nuestra tierra. Cuántas veces has escuchado la frase: "me sacan con los pies por delante". Sin embargo, también poco a poco hemos comprendido que la vivienda tiene que ir mejorando o evolucionando en relación al crecimiento o achicamiento de la familia. Cuando la familia crece, la vivienda también tiene que hacerlo, pero al igual cuando los hijos maduran y hacen su vida propia, las casas suelen volverse grandes para los padres. Es muy simple, cuando la familia se achica mucha gente busca inmuebles más pequeños, con seguridad o ciertas características, dejando inmuebles grandes y generando una oferta de este tipo de propiedades.

"Esto provoca un acordeón de posibilidades en la vida de cualquier persona que nos tiene que hacer pensar a los mexicanos que podemos vivir mejor en cada etapa de nuestras vidas", expresó Sergio Dueñas, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI Nacional).

Por ejemplo, afirmó que con menos dinero invertido en una vivienda usada, se puede tener un mayor valor, una mayor apreciación, pero sobre todo se va a vivir urbanamente y con más espacio en relación a la adquisición de una propiedad nueva.

Carlos Gutiérrez Ruiz, Dir. Gral. de la CONAVI.

Más barata, más grande y mejor ubicada

Flavio Franyuti Barreda, dir. ejecutivo de crédito hipotecario HSBC

Para validar estos comentarios, citamos el estudio denominado "Estado Actual de la Vivienda en México 2007" elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el cual señaló que el parque de viviendas aproximado en este mercado es de doce millones y medio de unidades susceptibles a ser financiadas y agregó que las viviendas usadas presentan grandes ventajas con relación a las nuevas, las cuales se reflejan principalmente en tres características: costo, espacio y servicios.

El estudio determinó que, en general, pueden ser hasta 40 por ciento más baratas y hasta 50 por ciento más grandes que una vivienda nueva; además de contar en su mayoría con todos los servicios básicos y suelen estar mejor ubicadas geográficamente.

"Al país no le conviene por mucho tiempo el mantener producciones gigantescas de parques habitacionales sociales, porque ya se tiene uno existente al cual hay que darle movilidad, como sucede en el parque habitacional residencial en donde es común comprarse una casa o departamento usado", dijo Carlos Gutiérrez Ruiz, director general de la CONAVI.

Al respecto, manifestó que a donde se quiere llegar es que la vivienda social sea alimentada en el futuro por todo el parque habitacional existente y la construcción de vivienda del 2010 al 2012 se va a ir enfocando a viviendas nuevas pero de mayor valor agregado. Coincidió en que ya no es pensar en la casa como el ataúd en el cual me van a sacar muerto si no como el espacio que me acompará en mis ciclos de vida; la primera vivienda sencilla, pequeña, social pero la siguiente más amplia, en mejor zona, es el escalón. De esta forma, la vivienda se convierte en la diferencia entre ser pobre y no serlo.

La idea planteada por Gutiérrez es que la vivienda económica o de interés social que hoy se construye en forma mayoritaria, el día de mañana dejará de ser ocupada por quien va evolucionando en su vida y logra escalar a una vivienda media en el futuro. Entonces esa vivienda usada dejada podrá ser adquirida por las nuevas generaciones.

"Desde nuestra perspectiva el mercado de la vivienda usada es tan importante como el de la nueva. Si lo vemos como cliente, la primera es atractiva porque da una oportunidad de comprar un inmueble construido, en funcionamiento y muchas veces con opciones de ubicaciones deseadas; es decir, en ciudades como el Distrito Federal da buenas opciones para que la gente pueda vivir cerca de su trabajo o la zona que le guste", detalló Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en HSBC.

Comentó que en las ciudades grandes, donde se tienen problemas de traslado, las personas han empezado entender que la compra de una casa no es para toda la vida y depende de la etapa de vida en que se encuentre. Ejemplificó el caso de Ciudad Satélite, como un fenómeno representativo de otras zonas de la ciudades en donde las casas les fueron quedando grandes a los dueños porque los hijos ya se casaron, lo que ha originado un oferta de viviendas a precios atractivos, con antigüedad máxima de 20 o 25 años, en buenas condiciones.

"Hay que tomar en cuenta que el boom de créditos de vivienda nueva que se gestó principalmente entre 2004 y 2006 generará ventas de casas usadas en los próximos años, derivado del efecto de rotación de vivienda y éstas requerirán de compradores con financiamiento", explicó José Antonio Alonso Mendivil, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Grupo Financiero Santander

El financiamiento está disponible

José Antonio Mendevil, Dir. ejecutivo de Crédito Hipotecario de Grupo Financiero Santander.

Carlos Gutiérrez Ruiz ha declarado que de los 881 mil 738 préstamos para vivienda que se otorgaron en el 2007, el 10 por ciento correspondió a la adquisición de inmuebles usados y que en el presente año la venta de este segmento de mercado crecerá el 15 por ciento.

"Lo anterior generaría nuevos productos hipotecarios como son Arrendamiento con Opción a Compra, el cual ya se está trabajando y no se va a dejar hasta que esté funcionado un buen sistema del mismo. También el tema de movilidad o portabilidad del crédito, que va a ser fenomenal en la capacidad para desarrollar un mercado secundario de vivienda", declaró.

Por su parte, José Antonio Alonso Mendivil recordó que los créditos a la vivienda estuvieron parados para la banca durante varios años después de la crisis de 1995 y lo primero que se activó fue el financiamiento para vivienda nueva, el cual tradicionalmente ha tenido un mayor peso; sin embargo, los créditos para adquisición de vivienda usada mantienen una tendencia a la alza dentro del portafolio de créditos de vivienda de la banca y se estima que seguirán ganando participación en los próximos años.

Puntualizó que en el caso de Santander "no existe ninguna diferencia entre un crédito para adquisición de vivienda nueva o una vivienda usada, en ambos casos se ofrece el mismo producto. Hay que señalar que nuestra institución colocó 12 mil 905 hipotecas durante el 2007, de las cuales el 48 por ciento correspondió a viviendas usadas".

"El financiamiento más solicitado por el público es el plazo de 15 años bajo el esquema de pagos congelados a tasa fija, en el cual el cliente tiene la seguridad de que su pago mensual será exactamente el mismo durante toda la vida de su hipoteca lo que ha ocasionado que su aceptación sea muy buena, sobre todo si tomamos en cuenta que el acreditado, en la mayoría de los casos, desea tener certeza sobre el monto que pagará a futuro por su crédito", explicó el ejecutivo.

Flavio Franyuti Barreda señaló que en HSBC nunca ha existido una restricción para vivienda usada, el mercado ha tenido una mala percepción de que el crédito hipotecario se beneficia más a la vivienda nueva que a la usada, tal vez la única diferencia es que requerimos que haya tenido un buen mantenimiento y que su vida útil remanente de un inmueble usado sea un 30 por ciento mayor al plazo del crédito otorgado, agregó que las condiciones del crédito no tiene ninguna diferencia.

Tal vez muchas empresas financieras dedicadas a la parte hipotecaria si han dado una preferencia al crédito de vivienda nueva por ser más sencillo el financiar un desarrollo en donde todas las casas son iguales, los trámites de Registro de la Propiedad son similares, lo que hace eficiente la operación y se abaratan costos. Es de señalar que hemos estado trabajando muy cercanamente con la AMPI Nacional y sus Delegaciones Regionales a efecto de apoyarlos y participar de manera muy activa en el nicho de vivienda usada; lo anterior se ha reflejado que del total de créditos otorgados un 30 ó 35 por ciento son para vivienda usada", declaró el funcionario.

Sergio Dueñas opinó que el trabajo apenas acaba de empezar y que ve un futuro muy grande para los créditos hipotecarios; agregó quealgunos bancos se han acercado a la AMPI nacional y están haciendo oferta de créditos más bajos y consideró que tendrán que bajar las tasas porque no hay una proporción entre lo que prestan y lo que el público quiere.

El potencial de crecimiento que existe para el crédito a vivienda usada queda de manifiesto cuando se considera los datos del estudio de la SHF que señalan que en países desarrollados, como los Estados Unidos, 85 por ciento de sus préstamos hipotecarios son dirigidos a vivienda usada.

Condiciones propicias

José Antonio Alonso Mendivil, consideró que ya sea que se adquiera una vivienda nueva o usada, las condiciones del mercado hacen que sea un buen momento para la contratación de una hipoteca, sobre todo si se toma en cuenta que las tasas fijas que se ofrecen en el mercado son históricamente bajas y que el valor de las propiedades en México no muestra signos de sobrevaluación, por lo que la plusvalía esperada sigue siendo muy atractiva para el inversionista.

Sergio Dueñas, señaló que cuando se quiere vender una casa usada se debe acudir con un valuador realista, entonces se sabrá qué estrategia utilizar; en caso contrario empiezan a comparar el precio de una casa nueva con una usada, agregan el valor sentimental y empiezan a aumentar los precios arbitrariamente, lo que equivale a comparar peras con manzanas.

Flavio Franyuti Barreda, opinó que las personas deben considerar que en su ciclo vida, puede estar comprando tres o cuatro casas, en lugar de una sola casa como tradicionalmente ha sucedido, lo que a su vez hace que el patrimonio aumente porque la primera casa sirve como enganche para la segunda y al final se vende una casa grande para comprar un departamento más pequeño y se queda con excedente de efectivo para afrontar los gastos en su vejez.

"Cuando se haga una compra de vivienda, se debería realizar con financiamiento aún cuando tenga la totalidad del dinero necesario porque el banco le dará un soporte importante al revisar los antecedentes legales, físicos y técnicos lo que le evita problemas futuros", expuso el director.

Exterior Casa la Loma2.