En contraparte, habrá que aceptar que la recesión económica ha terminado. La caída de 6.5% en el Producto Interno Bruto (PIB) al cierre de 2009 es el mayor retroceso para nuestra economía en el México contemporáneo. Tendríamos que ir hasta 1932 para encontrar una caída del PIB mayor a la de 2009. Sin embargo, en los últimos dos trimestres de 2009 se vieron signos positivos que apuntan a la recuperación. La mayor parte de la reactivación económica en México se está dando vía exportaciones, es decir, por el crecimiento que ya observa Estados Unidos. En una segunda fase, probablemente hacia el segundo semestre de 2010, el mercado interno reaccione y, finalmente, despegue. De hecho, las expectativas del PIB para el cierre de 2010 han venido mejorando. Al cierre del presente año, en Ixe, esperamos que la economía mexicana se expandirá cerca de 4.1%.
Sin embargo, el inicio del año ha sido un tanto lento para el mercado interno, pues como se refirió anteriormente, este sector resentirá hasta una segunda fase los beneficios de la recuperación. Por tanto, y a pesar de los mayores y nuevos impuestos, la consecuencia podría ser diferenciada entre sectores. En efecto, cuando los consumidores se ven golpeados en sus ingresos, y si hay suficientes empresas proveedoras que compitan entre sí, entonces los vendedores deberían reducir sus precios para seguir en el mercado. Esto ya sucedió en Estados Unidos y en varios países desarrollados durante 2009, en donde hubo periodos de deflación (inflación negativa). Ese no es el caso de México.
En nuestro país, muchos de los precios clave son fijados fuera del mercado. El ejemplo más notorio es la gasolina. Su precio es establecido por el Gobierno como una medida de recaudación y fortalecimiento en sus ingresos. La consecuencia es que a su vez, la gasolina es un costo para todos aquellos usuarios de transporte terrestre, ya sea por motivos de desplazamiento personal o de movilización de mercancías. Con esto, se crea un efecto inflacionario por el lado de la oferta.
Por el lado de la demanda, es decir, en los consumidores mexicanos, la cautela aún perdura. Después de una crisis, los ingresos están golpeados y el desempleo sigue siendo alto. Entonces, los consumidores replantean su gasto, se enfocan a comprar solamente lo necesario (o lo que perciben como necesario) y evitan adquirir lo que pueden diferir. Por tanto, en la realidad se observan diferencias en la evolución de precios al consumidor.
No bajarán precios de vivienda
como en Estados Unidos
Al interior del sector vivienda, entonces, hay que dimensionar primero las diferencias con su contraparte en Estados Unidos. Con un mercado copado y con una buena porción de personas con dos o más hipotecas, el sector parecía estar en medio de una burbuja a mediados de 2008. La consecuencia es conocida: una nefasta crisis. En cambio, México presenta aún un déficit de vivienda de 4.5 millones de casas. Es decir, los mercados inmobiliarios de estos dos países atraviesan por realidades diferentes.
Por lo tanto, los precios de las casas en México no debieron ni deberían caer en la proporción que sucedió en Estados Unidos. Esto no implica que pueda haber oportunidades de compra en inmuebles, pero lo relevante es que no se avizora un proceso de deflación sostenida en los precios de las casas para los próximos años.
Inflación para residentes
Por otro lado, desde el punto de vista de los residentes, los costos de vivienda han aumentado. Esto es, los propietarios e inquilinos de vivienda han visto aumentar los precios clave de varios productos y servicios que adquieren cotidianamente. En este sentido, se distinguen dos tipos de comportamientos de acuerdo al índice
de precios publicado por el Banco de México (Banxico). El primero, en donde se ubica el mismo subíndice de vivienda con comportamiento cíclico y aumentos anuales típicamente menores a 10%. Aquí destaca una evolución de menores presiones en 2009, etapa que parece estar llegando a su fin. Incluso, el propio subíndice de vivienda (influido por más componentes que detallaremos más adelante) así como el componente de servicio doméstico y servicios para mantenimiento ya muestran repunte. Destacan los menores aumentos en materiales para mantenimiento aunque este subíndice podría repuntar pronto ante los mayores precios en materias primas que ya se registran en los mercados internacionales. Finalmente, las rentas que pagan los inquilinos muestran crecimiento constante en un periodo largo, pero recientemente los aumentos son menores. Este comportamiento podría ser resultado de contratos negociados una vez al año y sin estacionalidad, dado que los inquilinos renuevan contratos a lo largo de todo el año.
Un segundo grupo de precios se refiere a los que se fijan fuera del mercado, es decir que el consumidor tiene que asumir por no tener alternativas. Aunque algunos de estos son cíclicos, el referente es que los aumentos de precios en estos rubros tienden a ser grandes o bien con volatilidad que los lleva a mostrar incluso, reducciones. El congelamiento de precios decretado por el Presidente Calderón en 2009 influyó positivamente en los componentes de gas doméstico y electricidad. Los mayores precios en predial y agua siguen presentes aunque en menor magnitud, mientras que el servicio telefónico también tuvo evolución favorable. Nuevamente, hay síntomas y evidencia que esa etapa termina: el fin del congelamiento de precios así como mayores impuestos y tarifas públicas se resienten ya entre los inquilinos y propietarios.
Inflación para constructores
Ahora, del lado de los productores, el ciclo de recuperación económica implica presiones sobre los precios de materiales de construcción. En efecto, con mayor demanda, los precios de materias primas a nivel internacional se elevan, incidiendo en mayores costos para los constructores. Sin embargo, aquí el tipo de cambio juega un efecto favorable. Hacia mediados de abril de 2010, la recuperación del peso mexicano era de 27%, respecto al máximo de 15.50 pesos por dólar en 2009. Esto crea un efecto de compensación, pues los precios de materias primas van al alza y el tipo de cambio ayuda a un subíndice como el de materiales de construcción, altamente cíclico. Para los constructores, otros temas de relevancia son el alquiler de maquinaria, el cual ha mostrado incrementos leves, mientras que las remuneraciones a trabajadores tienden a ser más estables en sus variaciones.
Empleo y Vivienda
La evolución del sector, incluyendo los precios, dependerá mucho del empleo. No hay duda que el saldo de la crisis de 2009 fue negativo y en este sentido, la demanda por casas cae. De aquí que para los oferentes de casas nuevas, el determinante sea el empleo, pues con mayor seguridad en el ingreso, y recordando que las hipotecas siguen activas, es muy probable que los precios de las casas comiencen a repuntar cuando la historia de recuperación se concrete para el mercado interno. Esto podría tardar varios meses más hacia la recta final de 2010. Para el sector vivienda, el despunte del empleo crea un círculo virtuoso en donde las casas se revaloran, los precios de materiales se presionan, las hipotecas fluyen y los constructores contratan trabajadores.
No obstante, para los residentes y propietarios, la variable empleo no juega en el mismo sentido. Hay una serie de gastos como predial, agua, luz, renta, etc., que deben hacerse a pesar del de-sempleo. En esta situación, las familias enfrentan un complejo escenario, pues este tipo de gastos es difícil de posponer.
Repunte esperado
Como se esperaba desde septiembre de 2009 (cuando el Congreso dio entrada a la discusión de mayores impuestos), la inflación ha ido a la alza, dañando a la generalidad de los consumidores. Estamos cerca del momento más álgido en este tema. Hay algunas cuestiones que en este momento pueden ser paliativos: el tipo de cambio ha cedido y apunta ya a los 12 pesos por dólar, lo que implica menores precios en productos importados; el débil empleo hace que el consumo sea lento y por ende, con poca demanda, los precios no se presionan; las revisiones salariales y las expectativas inflacionarias están estables, lo que sugiere que las presiones inflacionarias se centran en 2010 y que se disiparán en 2011. Así, esperamos que el Banxico empiece a aumentar su tasa de interés de referencia, actualmente en 4.5%, en septiembre de 2010 para llevarla a 5% y 6%, al cierre de 2010 y 2011, respectivamente.
No hay daño al sector inmobiliario
Lo anterior no implica necesariamente un daño al sector inmobiliario, pues en realidad las tasas de interés relevantes para el sector son las de largo plazo, en donde los bonos mexicanos gubernamentales han mostrado evolución favorable.
La recuperación económica es incipiente, pero está en curso. Esto es de suma relevancia para el sector vivienda pues recuperado el empleo y la estabilidad laboral, la demanda por casas repuntará. En todo esto, ha sido clave la permanencia de hipotecas como oferta crediticia y el déficit de vivienda que presenta nuestro país.
Para los inquilinos y propietarios de vivienda, el momento es difícil y dado lo primordial de gastos como electricidad, gas, agua y otro tipo de impuestos, se tendrán que asumir mayores costos. Por tanto, el mayor alivio vendrá cuando las familias mexicanas sientan la reactivación de la economía, pues en ese momento, con mayores oportunidades de empleo, se podrá hacer frente de mejor forma a estos gastos.
Finalmente, la tendencia internacional apunta a un despegue de las economías, lo que presiona a los precios de materias primas, notoriamente a los energéticos. Estos, a su vez, son de gran relevancia para inquilinos, propietarios y constructores y en donde nuevamente, es vital que el empleo se fortalezca. En efecto, los aumentos de precios se enfrentan mejor cuando consumidores y productores ven que la economía presenta buen ritmo de actividad.
Ciertamente, la mayor competencia entre proveedores de servicios telefónicos, televisión por cable, internet, servicios y materiales de mantenimiento pueden derivar en paliativos. En contraste, los servicios de agua, gas y electricidad no responden a la dinámica de mercado. Esto invita a una reflexión profunda de la estructura económica de México, pues con cambios de fondo y que prioricen la competencia, deberíamos ver menor impacto inflacionario para las familias. El sector vivienda es un buen ejemplo del comportamiento diferenciado de la inflación.
Con mayor empleo repuntará la demanda de propiedades.
* El autor es Economista Senior de Ixe Grupo Financiero.Este análisis fue preparado para Real Estate Market & Lifestyle por la dirección de análisis y estrategia bursátil de Ixe Grupo Financiero.
