Equipamento de salud, educativo, comercial y de esparcimiento, requisitos de los Duis| VIVEICA

Visto desde el punto más alto, Villas de San Martín -un fraccionamiento de interés social ubicado en el Municipio de Chalco, Estado de México-, es una alfombra interminable de tinacos Rotoplas que se extiende hasta donde la mirada alcanza. El lugar cobró notoriedad el pasado 2 de junio, debido a la intempestiva formación de una grieta gigantesca de casi un kilómetro de longitud, en donde en el peor de los casos, tuvo un grosor de 2.5 m y 6.0 m de profundidad.

 Luego del incidente, los medios reportaron 50 familias evacuadas mientras que decenas más de colonos, decidieron abandonar la unidad habitacional ante el temor de que un nuevo movimiento del accidente geológico, literalmente, “se tragara su casa” con ellos dentro.

El peritaje efectuado por elementos de Protección Civil de la demarcación así como por ingenieros del Instituto de Geología de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), fue contundente: “Nuestro subsuelo se seca; la grieta tuvo origen debido a la sobreexplotación de los mantos acuíferos que paradójicamente, sirven para aliviar la sed de los habitantes de la zona”.

Sin embargo, el caso de Villas de San Martín no es exclusivo. En mayo pasado, un cráter de 50 m de ancho por 12 m de profundidad, se abrió ante los ojos de trabajadores que laboraban en una obra aledaña al World Trade Center de la Ciudad de México, toda vez que José Luis Hernández Dehesa, coordinador de proyectos de la Dirección de Ciencias de la Tierra, del Instituto Politécnico Nacional (IPN), dijo que este tipo de problema se ha acentuado fundamentalmente en seis delegaciones: Venustiano Carranza, Gustavo A. Madero, Azcapotzalco e Iztacalco -quienes sufren por grietas, mientras la inestabilidad del subsuelo debido en parte a la extracción de materiales-, afecta a las delegaciones Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo.

El problema es tan serio, que no sería descabellado afirmar que es de “seguridad nacional”. El diputado Daniel Salazar, presidente de la Comisión de Gestión Integral de Aguas de la Asamblea Legislativa del DF (ALDF) afirmó que la grieta de Chalco, es un aviso del riesgo provocado por la excesiva explotación de los mantos freáticos, mientras que refirió que en la cuenca del Valle de México existen siete acuíferos, de los cuales cuatro padecen sobreexplotación.

“El subsuelo no capta ni 50% del agua que se le extrae”, dijo Salazar y agregó que en la Zona Metropolitana se succionan 507 hectómetros cúbicos de agua al año, mientras que se recargan con agua de lluvia sólo 279. Del acuífero Chalco-Ameca se aprovechan 128 hectómetros cúbicos y apenas 74 se recuperan; de Texcoco se utilizan 465 y se recargan 49; de Cuautitlán-Pachuca se explotan 472 y se recargan 203. Estos acuíferos afectan directamente a las delegaciones Iztapalapa y Tláhuac así como los municipios conurbados de Nezahualcóyotl, Ixtapaluca y Chalco.

Búsqueda de soluciones…verdes

Propuestas de viviendas social sustentable en el centro de la ciudad de méxico|JS SIDEÑO Y DESARROLLO/ARTURO ORTIZ Y ROZANA MONTIEL

Visto a  nivel de suelo, el problema de sustentabilidad y “concientización verde”, ya preocupa a las autoridades: Uno de los recientes pasos fue la instauración de las llamadas Hipotecas Verdes, que no son otra cosa que mecanismos de financiamiento para el constructor con respaldo de Infonavit -la instancia gubernamental encargada de proveer de casa a la clase trabajadora-, y que condiciona a los desarrolladores a instalar productos “sustentables” en sus casas, para hacerse acreedores de ella.

El programa para financiar las llamadas Hipotecas Verdes entró en funcionamiento en abril de 2007 y su objetivo es generar ahorros en luz, agua y gas doméstico. Así, las viviendas deben de ofrecer al comprador calentadores solares, estufas y lámparas eléctricas de bajo consumo, muebles de baño, grifos y duchas ahorradoras de agua; y si es el caso, sistemas de aislamiento térmico para reducir el consumo energético de dispositivos como aires acondicionados o hasta recomendaciones para neveras de bajo consumo.

La medida fue recibida con beneplácito por el círculo de empresarios inmobiliarios; mientras que al interior de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) -órgano estatal de fondeo y respaldo para intermediarios de desarrolladores inmobiliarios y créditos individuales-, se contemplaba el lanzamiento de un proyecto denominado Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) evaluado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y mediante la modificación de la Ley de Vivienda en su artículo No. 73, la cual entraría en vigor, una vez que dé inicio el año 2010.

De esta manera, los DUIS integraría las bondades de las Hipotecas Verdes aunque con expectativas más ambiciosas, pues al mismo tiempo adicionarían lineamientos de diseño urbano que pretenden no sólo ser limpios con el ecosistema, sino generar mejores ambientes, de la mano de un trazo urbanístico y arquitectónico que hiciera a un lado los vicios y malas prácticas, que han fomentado la creación de comunidades habitacionales aisladas (guetos urbanos), desprovistas de infraestructura y  equipamiento urbano adecuado, conectividad y transporte así como los servicios médicos, educativos y/o comerciales que demanda un vecindario, barrio o colonia,
según sea el caso.

Los DUIS, argumentó la SHF (en un futuro), podrán generar un volumen considerable de viviendas verdes, las cuales generarán una reducción de emisiones de gases de efecto invernadero y por tanto, podrán acceder al mercado de bonos de carbono, que a su vez servirán para producir más vivienda social/ecológica.

Al respecto, la misma autoridad generó una canasta de incentivos que se integra de la siguiente forma: SEDESOL.- Asistencia técnica en materia de transporte, residuos sólidos, regulación de Desarrollo Urbano a Nivel Nacional. (Densidades, usos mixtos, lineamientos y normas urbanas). SEMARNAT.- Definición de criterios de sustentabilidad ambiental. SENER.- Suministro y uso eficiente de energía eléctrica. BANOBRAS.- Financiamiento o garantías para infraestructura y servicios públicos. SHF.- Esquemas financieros que fondeen cada una de las capas de los DUIS. INFONAVIT.- Créditos para la adquisición de viviendas. CONAVI participaría con subsidios, lineamientos y guías que den sustentabilidad para
desarrollos habitacionales.

Aterrizar la realidad

Durante una reunión organizada un par de meses atrás por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), el director general de la SHF, Javier Gavito en compañía de la arquitecta Sara Topelson, subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (dependencia adscrita a la Sedesol), dijeron enérgicamente a los desarrolladores inmobiliarios presentes “que ya era hora de dejar de hacer unidades habitacionales dispersas y carentes de servicios, para hacer ciudad”, al momento que mostraban mediante una pantalla, los “guetos urbanos” que quizá alguno de estos empresarios
había construido.

Las gráficas mostraban unidades habitacionales que se asemejan a la tristemente célebre Villas de San Martín, en donde pequeñas viviendas de producción industrial se apilan una tras otra, para llenar de ruido el paisaje, toda vez que los alentaban a entrar a este esquema “no obligatorio” de
construcción inmobiliaria.

Durante su intervención, Topelson explicó que una vez puesta en práctica la ley, los conjuntos residenciales ya no estarán en función del número de casas que contengan, sino con el número de personas que agrupen; mientras que expuso -entre otras cosas- que como mínimo los nuevos desarrollos también deberán de contar con un jardín vecinal de 1.5 m² por habitante y en escalas mayores de fraccionamientos o residenciales, las plazas comerciales serán del orden de 15 centímetros por habitante, en tanto, el módulo deportivo será de medio metro por habitante.

¿Realidad o retórica?

Hasta este punto, parecería que los esfuerzos que realiza el Gobierno Federal para contrarrestar los efectos de la degradación medioambiental son acertados; no obstante, para el arquitecto Arturo Ortiz Struck, catedrático de la Universidad Iberoamericana y miembro del estudio Taller de Arquitectura, dijo en entrevista para Real Estate Market & Lifestyle, que “quizá esos esfuerzos
no sean suficientes”.

Y es que Ortiz Struck expuso que proyectos como los DUIS parecen más “un compendio de buenas intenciones, que una realidad objetiva”, a lo que agregó que con programas como el planteado, no se ataca el problema de raíz, pues nadie podría estar en desacuerdo de generar políticas verdes, el problema, dijo, es que sólo quedan ahí, en la política ya que su implementación y manejo a largo plazo ofrecerán resultados “pobres” en comparación con las expectativas, además que se sigue promoviendo la densificación de manera horizontal y no vertical,
como debiera ser.

Miembro fundador del Taller de Arquitectura y director de la firma JSa Diseño y Desarrollo y curador del pabellón mexicano en la Bienal de Arquitectura de Venecia, Javier Sánchez, opinó al respecto, que no bastan las buenas intenciones al momento de regular la actividad, pues “excelentes ejemplos de vivienda social que hoy se diría, contienen características sostenibles, se proyectaron y construyeron décadas atrás con la creación de unidades habitacionales como el multifamiliar Miguel Alemán (1954) y la Unidad Nonoalco Tlatelolco (1959-1964), o el multifamiliar Pantera-Vallejo” (todos ubicados en el DF).

La ventaja de esta propuesta reside fundamentalmente en que son desarrollos que le apostaron a una gran densidad habitacional maximizando el espacio urbano -tan necesario en ciudades como México en donde la desmedida extensión de la mancha urbana, hace apremiante el poner un coto para crecer hacia arriba y no hacia los lados-, de la mano de un sello arquitectónico que generó identidad para los habitantes y la zona misma; un excelente trazo en el diseño -dentro de un perímetro bien comunicado-, la inclusión de todos los servicios al alcance de la mano; mecanismos de pago accesibles para el trabajador así como gran seguridad, al ser núcleos populares donde por su mismo diseño, generaban un sentimiento de tranquilidad para el habitante, sin olvidar las generosas áreas verdes y de convivencia social que hoy
hacen tanta falta.

Esto ya no lo estamos viendo, repuso Ortiz Struck. Hoy día se le llama vivienda social a unidades localizadas a dos o más horas de los núcleos de concentración laboral de la gente, lo que trae consigo no sólo una huella de carbono más profunda por cada habitante -debido a los recursos energéticos que tiene que invertir cada individuo para transportarse-, sino que además le están robando calidad de vida a los ciudadanos, pues se sabe, estos fraccionamientos funcionan como ciudades-dormitorio, en donde la gente sólo regresa a dormir para al día siguiente emprender una lucha más por la sobrevivencia.

Un ejercicio en el que pronto se podrá estudiar qué tan efectivo es este plan gubernamental, es el DUIS Ciudad Bicentenario Zumpango, un enorme desarrollo de vivienda social en fase de construcción, emplazado sobre más de 4 mil hectáreas del mismo municipio mexiquense, el cual contaría con unas 180 mil viviendas, para acomodar en promedio a 853 mil habitantes.

Uno más de los aspectos que se pasan por alto con facilidad, es que mediante la creación de programas como los que se menciona, el gobierno ha abandonado con mayor claridad su obligación de generar vivienda para sus gobernados, mientras que ha dejado en manos de la Iniciativa Privada, no sólo la construcción de casas sino la dirección de hacia dónde crece la urbe. Esto no puede seguir de manera indefinida, enfatizó el catedrático de la UIA.

Al respecto, la arquitecta Evangelina Hirata Nagasako, subdirectora del área de Fomento al Crecimiento del Sector Vivienda (dependiente de la CONAVI), explicó que en el tema de vivienda sustentable “aún estamos en pañales”, en tanto que aceptó que el Gobierno Federal es consciente del poder que han adquirido los desarrolladores inmobiliarios en cuanto al crecimiento de las ciudades y la edificación de vivienda, por ello dijo, crean los mecanismos para que éstos cumplan con una normatividad, toda vez que refuerzan mediante una “canasta de incentivos” el que desde origen, se generen proyectos habitacionales que cumplan con las especificaciones del artículo 73 de la Ley de Vivienda, así como los códigos de construcción vigentes.

No obstante, la realidad histórica mexicana abre suspicacias de las que es difícil deshacerse. Y es que si hasta ahora el Gobierno Federal se ha mostrado ineficiente para hacer respetar la normatividad vigente en cada uno de los apartados que dictan los reglamentos de construcción, mucho menos podría verse cómo haría para controlar a lo largo del tiempo, el “desarrollo sustentable”, dijo Arturo Ortiz Struck.

Ante ello, Hirata dijo que sería difícil y costoso no sólo mantener la canasta de incentivos, sino supervisar que se mantengan indefinidamente las condiciones que se  pretende arraigar en el constructor y el habitante.

Por otra parte, la legislación dice que es atribución de municipio el crecimiento urbano -quizá uno de los eslabones de poder más endebles del Estado. Ante ello, Javier Sánchez se cuestionó en torno a la capacidad de los gobiernos locales para establecer sin la coacción del poder y el dinero de los desarrolladores, una verdadera autonomía para decidir estos temas, sin olvidar la factibilidad económica para operar por ejemplo, los mecanismos de recolección y separación de basura o las plantas de tratamiento de aguas residuales o los sistemas de captación de agua pluvial (al interior de los DUIS), en un México en donde los alcaldes -como ya se ha visto numerosas veces-, son presa fácil o susceptibles a generar complicidad con la delincuencia organizada, sin olvidar episodios como el actual, en donde los municipios  mexicanos se encuentran en “quiebra técnica”, debido a un entorno económico de crisis internacional, lo que dejaría a la deriva el buen funcionamiento de hasta el mejor y más cuidado de los desarrollos sustentables.

Hirata sabe que lo anterior no es un tema fácil “las responsabilidades para el desarrollador son muy light, entonces todo es negociable y no se les fuerza a cumplir la ley”, dijo. Por ello, Parte del Código de Edificación viene aparejada con una filosofía que incluye temas de cómo debes cambiar la estructura del municipio y las responsabilidades durante todo el proceso de la edificación, para que las cosas funcionen correctamente.

Vivienda y costos

Un tema adicional puesto sobre la mesa por los arquitectos urbanistas, consiste en la ya comentada redensificación de los espacios urbanos y la falta de políticas que contengan la especulación
sobre la tierra.

Al respecto del primer tema, la arquitecta Topelson comentó que “no hay sustentabilidad más importante que la densidad”, y a ello quizá habría que agregar que tampoco hay sustentabilidad más cara, que la que carece del mismo tema, en virtud de lo costoso que es el equipamiento de la infraestructura urbana.

Dicho lo anterior, Carolin Aguilar, directora del Departamento de Arquitectura de la UIA comentó que desde siempre en México ha habido un divorcio entre el tema de desarrollo urbano y vivienda, por lo que justamente al interior del DF aún hay mucho que hacer en pro de una adecuada reconversión y aprovechamiento de los espacios públicos.

Quizá el ejemplo más emblemático de estos temas, fue la instauración del denominado Bando Dos,  mecanismo puesto en marcha el año 2000 y que controló la edificación inmobiliaria -durante la administración de Andrés Manuel López Obrador-, limitándola a un puñado de delegaciones del DF, mientras que restringía la actividad en otras.

Así, el Bando Dos, según los expertos, cumplió con el objetivo de redensificar y ordenar el desarrollo urbano de la Ciudad de México pero produjo que se quintuplicara el valor de la tierra, al tiempo que incrementó al doble el precio de las viviendas en las demarcaciones autorizadas, circunstancia que a su vez alentó la construcción de manera discrecional de más casas y edificios de oficinas en las delegaciones que no estaban contempladas dentro de este
ordenamiento legal.

El tema para Arturo Ortiz Struck, es que al momento de imponer este tipo de prácticas, lo único que se favoreció fue la especulación inmobiliaria vía las fuerzas incontenibles del mercado, las cuales actuaron encareciendo la vivienda en el centro de la ciudad, lo que dejó sin la posibilidad de radicar en estas áreas a las clases trabajadoras, orillándolas a buscar techo en las orillas de la urbe, donde por la lejanía y demás factores, la tierra es más barata (pero sustentable).

Por su parte, la arquitecta Hirata mencionó que un tema pendiente para los DUIS es la adaptación del tema, a las múltiples realidades que se presentan en nuestro país. Densificación no puede ser lo mismo para Chiapas que para el DF. Hay un coeficiente de Utilización del Suelo que es diferente para cada área, por lo que no se pueden adoptar medidas únicas, para casos tan diferentes, sostuvo.

Conclusion

Aunque son numerosos los temas que quedarían en el tintero, para ofrecer una radiografía exacta de los convenientes o no que resultarían de los esfuerzos por edificar vivienda sustentable, la maestra en arquitectura Carolin Aguilar opinó que programas como el DUIS podrían ser los primeros pasos que nos llevarán, en no muy largo plazo, a ver un efecto multiplicador en la manera como construimos vivienda y creamos ciudades en México.

Ante el tema de la creación de propuestas y supervisión de resultados, llamó a las instancias gubernamentales a acercarse a la academia, pues dijo: “Nosotros contamos con una gran experiencia profesional y contamos con la capacidad para certificar o dar seguimiento a estos planes”, propuso.

Mientras, Hirata puntualizó que “el gobierno no puede hacer todo, hace falta que la sociedad también se involucre por completo para obtener resultados satisfactorios”, por lo que aseguró que a los nuevos moradores de los DUIS se les dará una capacitación post-venta de las unidades, a fin de que se promueva el cuidado y buen funcionamiento de todos los elementos que conforman los fraccionamientos habitacionales sustentables.

Finalmente tanto Javier Sánchez como Arturo Ortiz Struck, se mostraron a favor de la creación de políticas como la de los DUIS; sin embargo, también dijeron ser escépticos ante los resultados. Este tipo de políticas deberían de ser las mínimas y obligatorias para construir un desarrollo en México, además de que su aplicación debería de ser inmediata y generalizada, señalaron.

De otra manera y al ritmo que se deteriora el ambiente, la pregunta sería: ¿Nos dará el planeta suficiente tiempo para instaurar estas medidas sin peores repercusiones o antes de que suceda eso, la realidad se abrirá paso con la crudeza en que apareció la grieta en Villas de San Martín, sin que podamos resarcir nada más?