Los fenómenos sísmicos de septiembre propiciaron gran especulación sobre un posible impacto que tendría en el mercado residencial de la Ciudad de México (CDMX), pero fueron visiones erróneas y alarmistas, alejadas de la realidad.
Irresponsablemente se publicaron opiniones que podemos calificar de precipitadas y sin soporte, que predecían desplome en precios de venta y renta de las propiedades en las zonas más afectadas.
También sería un grave error comparar los efectos inmobiliarios del sismo de 1985 con lo que sucede en 2017. La magnitud de los eventos fue distinta y por lo mismo, no se repiten escenarios. Pero ello no significa una ausencia de ajustes.
Real Estate Market & Lifestyle consultó a desarrolladores, analistas del sector y autoridades, además de recopilar y evaluar los diversos análisis que publicaron diversos portales especializados para presentar una visión amplia y completa sobre las secuelas.
El número de personas fallecidas reportadas en 1985 fueron 12,843, aunque otras dependencias indicaron que serían hasta 40,000.
Habría que colocar en la balanza la magnitud de ambos eventos a la luz de las condiciones de la propia CDMX, que son distintas.
Recordamos que como consecuencia del sismo de 1985, que la zona del Centro Histórico se despobló; los habitantes se fueron a vivir a otras zonas de la urbe. Los corporativos también cambiaron su ubicación. Situación similar ocurrió en Paseo de la Reforma.
En gran medida, el éxito que vive Santa Fe —con sus defectos y virtudes—, se explica por las secuelas del temblor de hace 32 años. Incluso la zona de oficinas de Bosque de las Lomas no estaba llena antes del temblor y éste colaboró a su saturación.
La tragedia propició también un éxodo a diversas ciudades como Querétaro, Puebla, Morelos, e incluso propició la descentralización de algunas dependencias —como el INEGI—al estado de Aguascalientes.
En aquella ocasión se argumentó que esta descentralización era la solución. Incluso, se consideró construir otra capital o llevar secretarías de Estado o dependencias fuera de la Ciudad de México, como los casos de Caminos y Puentes Federales (Capufe) a Cuernavaca y Cafés Mexicanos a Córdoba.
Las cifras oficiales revelaron que el número de personas fallecidas en 1985 fueron alrededor de 12,843 (cifra que se dio a conocer varios años después), aunque señalamientos de otras organizaciones como Protección Civil y la Cruz Roja, entre otras, indicaron extraoficialmente que incluso llegaron a 40 mil.
Diversos parámetros
En contraste, durante la crisis, el coordinador Nacional de Protección Civil de la Secretaría de Gobernación (Segob), Luis Felipe Puente, dio salida en diversas ocasiones a las cifras de pérdidas humanas. El 19 de octubre afirmó que 369 personas perdieron la vida en seis entidades; 228 correspondieron a la Ciudad de México; 74 a Morelos; 45 a Puebla; 15 al Estado de México, seis en Guerrero y uno en Oaxaca.
Dos semanas antes, en el temblor de 8.2 grados con epicentro en Pijijiapan, Chiapas, 102 personas habían fallecido. Oaxaca fue el estado más golpeado con 82 muertes, Chiapas con 16, y Tabasco con cuatro.
En total, 471 personas perdieron la vida en el país como consecuencia de dos temblores. Comparativamente menos a las pérdidas de 1985.
Así se desplomaron algunos edificios tras el potente terremoto en México.
Edificios dañados en la delegación Gustavo A. Madero.
No pretendemos minimizar los efectos del 19S de 2017, que fue una tragedia por la pérdida de vidas naturalmente, pero en un ánimo de objetividad, las cifras representaron 3.7% de víctimas en relación a las presentadas en 1985.
Por lo que respecta a los edificios dañados en la CDMX, en el sismo del 1985 se colapsaron 412 —según el Cuarto Informe de Gobierno de Miguel de la Madrid— y se dañaron 2,831 inmuebles, de acuerdo con la Secretaría de Protección Civil del entonces Distrito Federal. Ahora los que se colapsaron fueron 50, de acuerdo con datos del Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred) al 15 de noviembre.
En seis entidades, 369 personas perdieron la vida.
19S de 2017 tuvo 3.7% de víctimas comparadas con las de 1985.
Crisis más focalizadas
El impacto del 19S sobre el mercado inmobiliario residencial debe analizarse por ciclos. En el primero, se presentó cierta etapa con depreciación que se reportó en forma moderada en las zonas más dañadas, como la Condesa, Roma y Del Valle.
Comparativamente, en septiembre de 1985 se presentaron desplomes en precios de venta y renta, pero a 32 años, la diferencia fue notable.
Por ejemplo, el portal Properati recordó que precisamente meses después del sismo de 1985, la Roma, Condesa y otras zonas de la Cuauhtémoc —ubicadas en la zona de mayor riesgo sísmico—, perdieron entre 50 y 80% de su valor. “Posiblemente se presente la misma situación después de lo sucedido este pasado 19 de septiembre, pero a menor escala”.
Debemos tener presente que antes de los sismos recientes, la demanda de vivienda en la CDMX nunca se logró cubrir en su totalidad, y las cifras son claras al respecto. Y por lo mismo, los precios continuaron una tendencia de alza.
Adicionalmente, como los demográficos del país seguirán determinando una elevada demanda de vivienda en la capital, los desarrolladores reconocen que no han sido capaces de satisfacer esa necesidad, por lo que se prevé, predominará el déficit de hábitat en la zona, sobre todo en las zonas más céntricas, en aquellas que estén mejor comunicadas o que ofrezcan la mejor oferta de bienes y servicios.
Analistas consideran que a diferencia de 1985, el ajuste será moderado.
Analistas consideran que a diferencia de 1985, el ajuste será moderado.
Hay familias que se han ido de las zonas más afectadas recientemente, sin duda, pero entre los colonos de la Roma y la Condesa es frecuente escuchar “no me voy de mi barrio”. En algunos casos donde los edificios tienen daños y no se pueden habitar por ahora, indican que “se tardará como un año la rehabilitación, pero regresaré a mi casa”.
Acorde a ello, diversos analistas consideran que a diferencia de 1985, el ajuste será moderado y, sobre todo, el ciclo de recuperación del mercado no será a largo plazo (de muchos años).
Properati indicó además que “es muy pronto para determinar un cambio significativo en los precios y en la plusvalía del mercado inmobiliario en las zonas afectadas”, además que la oferta y demanda serán los únicos determinantes de los precios de compra-venta y renta del mercado residencial de las zonas afectadas.
Una de las máximas en materia inmobiliaria es location, location y location, por lo que las zonas bien ubicadas, con accesibilidad de transporte público, vialidades, con cercanía de comercios, escuelas, servicios financieros y espacios de oficinas, mantendrán su elevada demanda.
Por su parte, Propiedades.com y ai360 Analítica Inmobiliaria afirman que existen amortiguadores naturales en el mercado inmobiliario de la capital, como una fuerte necesidad de vivienda, concentración de actividades en ciertas zonas, y la propia respuesta de la oferta. En conjunto, todos ellos contribuyen a un proceso de ajuste menos drástico del que se preveía.
Como conclusión, es recomendable que las personas no tomen decisiones precipitadas de compra de casa o de cambio de casa; esta decisión debe ser tomada con mayor información.
Los efectos de contracción inmobiliaria en la Condesa no han sido catastróficos.
Diversos escenarios
Properati consideró que un escenario probable es que las personas que habitan en las colonias más afectadas abandonen sus hogares por miedo de estar en zonas vulnerables y busquen un nuevo hogar, lo cual aumentaría la oferta de inmuebles en dichas zonas y la demanda en otras delegaciones o hasta en otras ciudades aledañas.
Propiedades.com coincidió en ello, e identificó que la demanda de colonias aledañas a las afectadas, como Nápoles, Escandón, Mixcoac y San Pedro de los Pinos, entre otras, se han visto beneficiadas y hasta han incrementado la demanda por espacios.
Sin embargo, se descarta que las colonias afectadas se presente un éxodo de personas que propicie un desplome de precios de venta o renta. Los ajustes serán moderados, y así los demostraron las cifras de los portales inmobiliarios a dos meses de la tragedia.
Cercanía con medios de transporte, escuelas, oficinas y centros recreativos hacen a ciertas zonas más atractivas.
Diversas colonias aledañas a las afectadas se han visto beneficiadas con más demanda.
Por otro lado, desconocemos a qué velocidad recuperarán su valor los inmuebles de las zonas dañadas.
En su caso, Vivanuncios señaló que “solo con el paso del tiempo y el análisis correspondiente de las tendencias sabremos si el alcance de este terremoto en el sector inmobiliario será a largo plazo”.
Nueva visión de seguridad
Se pueden determinar cuáles son las zonas más seguras ante un sismo por las características particulares del tipo de suelo en la CDMX, sin embargo, no significa que estén exentas de riesgo.
Lo que sí es definitivo es que el reciente sismo cambió la visión de los capitalinos sobre la seguridad en temas de vivienda.
Vivanuncios había señalado que la cercanía con medios de transporte, escuelas, oficinas y centros recreativos, convirtieron a ciertas colonias como las más atractivas para vivir en la CDMX. Sin embargo, después del 19S, otro tipo de factores comenzaron a tomarse en cuenta al momento de elegir una vivienda: ¿qué tan cerca o lejos están los inmuebles en renta de las zonas donde se registraron derrumbes tras el sismo?, ¿vale la pena comprar casa en esas colonias o es mejor posponer la decisión?
Properati expuso que uno de los factores más importantes que contribuye al incremento del valor de un inmueble o terreno es la seguridad, ya que genera mayor demanda al ofrecer a los habitantes paz y tranquilidad.
Como consecuencia del sismo, se ha identificado una creciente demanda de casas en lugar de departamentos, además de cierta preferencia por rentar en lugar de comprar, señaló por su parte un análisis conjunto de Propiedades.com y ai360 Analítica Inmobiliaria.
El estudio determina que los vaticinios fatalistas que anticipaban un desplome generalizado de precios o un éxodo masivo de la CDMX, simplemente no se presentarán.
El reciente sismo cambió la visión de los capitalinos sobre la seguridad en temas inmobiliarios.
Texto Ricardo Vázquez
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