Así lo confirmaron en entrevistas los corredores inmobiliarios de Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Cushman & Wakefield, quienes coincidieron que en los últimos tres años el sector inmobiliario vive un repunte sin parangón en la inversión extranjera desde la pasada crisis económica.
Afirman que esto se empieza a ver reflejado tanto en el monto de la inversión inmobiliaria como en la magnitud de los proyectos que se construyeron en el país.
Así lo confirman las cifras de la Secretaría de Economía (SE), de cuyo análisis se desprende que en los últimos tres años se captaron 40 por ciento de los 2 mil 319 millones de dólares (mdd) de capital extranjero que se invirtieron en el sector entre 1999 y 2005.
Y se prevé que al cierre de 2006 se habrán captado de enero a diciembre otros 600 millones de dólares de países como Estados Unidos, Canadá, España, Holanda y Alemania.
La firma Jones Lang LaSalle reporta una cifra similar señalando que, al corte del 2005, la inversión extranjera en el sector inmobiliario en México asciende a 2 mil 672 mdd.
Según el corredor inmobiliario, las más cuantiosas son un paquete de 28 proyectos inmobiliarios realizados por GEO en sociedad con Prudencial RE Investment, la compra de un portafolio industrial de Finsa a cargo de GE Capital en 473 mdd, y la compra de 33 propiedades en varios estados del país también a cargo de Prudencial RE Investment.
Sin duda, en la Ciudad de México hasta ahora la inversión más cuantiosa de capital foráneo es la que hizo posible la construcción de la Torre Mayor, donde se invirtieron 100 mdd.
De acuerdo con los agentes inmobi-liarios consultados, el sector que más ha crecido en el periodo 2003-2006 es la cons-trucción de centros comerciales, seguido del industrial y luego del sector vivienda residencial.
Al cierre de 2005 la inversión extranjera en el sector inmobiliario acumuló 2 mil 672 millones de dólares, de acuerdo con información de la firma Jones Lang LaSalle.
Y aunque la zona con más inversión proveniente de capital extranjero sigue siendo el Valle de México, compuesto por el DF y el Estado de México, los destinos turísticos, las ciudades de Monterrey y Guadalajara y los estados ubicados en la frontera con Estados Unidos, como Baja California, Baja California Sur y Chihuahua, están captando también cuantiosas inversiones.
Un mercado atractivo
Pedro Ascué, presidente y oficial jefe ejecutivo para América Latina de Jones Lang LaSalle, afirmó que México es atractivo para el inversionista extranjero por su integración comercial con América del Norte, por la estabilidad económica que ha venido registrando en los últimos años, pero sobre todo por su tasa de crecimiento poblacional y el crecimiento del PIB, lo que lo hace ver como un mercado interesante.
En ese orden de ideas, Ascué aseguró que mientras China es el país con mayor población en el mundo (mil 315 millones), México tiene 103 millones de habitantes, lo que lo ubica en el onceavo lugar mundial, muy cerca de Brasil, India y China.
"México está un pasito atrás de los países llamados "BRICH", que son Brasil, Rusia, India y China. Igual se podría haber dicho que era BRICHM, porque México está después de China, India, Estados Unidos, Brasil, Rusia y Japón, en cuanto a población. O sea, dentro de los 11 países con mayor población, como Indonesia, Pakistán, Bangladesh y Nigeria, como parte de este grupo. Entonces, cuando tienes una masa de población como la que nosotros tenemos, con crecimiento poblacional, hay crecimiento demográfico y hay crecimiento del PIB, lo que significa un mercado potencial muy amplio", afirmó.
Para el corredor inmobiliario, puesto que el actual proceso de globalización no se detiene, la estabilidad económica está haciendo que los inversionistas extranjeros busquen países que ofrecen mayor estabilidad, y entre éstos está México.
"En primer lugar, para muchas empresas nuestro país es considerado parte de Norteamérica más que de Latinoamérica o de Centroamérica. Entonces, muchas compañías lo ven integrado a Estados Unidos y a Canadá. En segundo lugar, la situación económica en México en cuestión de varia-bles macroeconómicas se ha estabilizado mucho: tenemos inflación baja, tasas de interés más altas que en Estados Unidos pero con un diferencial que se ha venido cerrando considerablemente, y el tipo de cambio se ha estabilizado. En síntesis, las variables macroeconómicas se han estabilizado", expresó Ascué.
Descubren potencial.
En el mismo sentido, Víctor Lachica, presidente de Cushman & Wakefield, comentó que México lleva entre 3 y 5 años siendo un mercado atractivo y que el principal factor es que los inversionistas extranjeros ven su potencial de crecimiento. "Un factor es el número de consumidores potenciales, lo que hace a China un mercado importante en el mundo, pero los inversionistas no sólo ven el mercado interno sino el potencial de crecimiento", opinó.
Otras razones de que México esté siendo atractivo son que el sector inmobiliario ha sido subvaluado, lo que ha producido un incremento en la actividad comercial, así como en la obtención de créditos para la adquisición de bienes, explicó Lachica.
Además, afirmó que su ubicación tiene varias ventajas, en comparación con el resto del mundo, y éstas están siendo determinantes en las decisiones de los capitales extranjeros.
"En Asia la principal ventaja es el bajísimo costo de la mano de obra, que llega al ridículo. Pero en el resto del mundo los empresarios ya no permiten que tengan a la gente en condiciones infrahumanas y las condiciones de trabajo son más humanitarias. Pero en México el clima es excepcional, hay disponibilidad de tierra, de transportación y certeza jurídica que no hay en otros países", afirmó. Víctor Lachica.
Pedro Ascué explicó que el hecho de que el sector entrara en crisis en los ochenta y noventa se debió en parte a las devaluaciones de la moneda y a las bajas tasas de rendimiento, que, según cifras disponibles, hoy se ubican en 9 por ciento, mientras que en ciudades como Moscú o Pekín son de 12 por ciento.
El otro elemento, afirmó Ascué, es la transparencia. De acuerdo con un estudio elaborado en el 2004 (el siguiente está por publicarse este año) por Jones Lang LaSalle, México se ubica entre los países medianamente transparentes, apenas debajo de Italia, Portugal, Japón y Polonia, y por arriba de Turquía, Vietnam, Egipto, Arabia Saudita, Rumania, Ucrania, Indonesia, Colombia, Costa Rica, India, Argentina, China, Rusia y Brasil. Los países más transparentes, según el estudio, son las economías de primer mundo como Australia, Nueva Zelanda, EUA, Inglaterra, Canadá y Holanda.
Por transparencia se entiende la claridad que existe en relación con las inversiones inmobiliarias, de manera que hoy en día las reglas del juego en el ámbito mundial obligan a los países a informar sobre las transacciones inmobiliarias.
Entre otras ventajas, México ofrece un clima excepcional, disponibilidad de tierra, de transportación y certeza jurídica que no hay en otros países.
"En los países sumamente transparentes puedes saber en cuánto se vendió cada inmueble. Sabes quién fue el comprador, quién fue el vendedor, los registros de la propiedad son muy fáciles de entender y de conseguir información.
Y hay mucha información desde el punto de vista de las estadísticas del mercado inmobiliario. En un lugar, donde hay tanta información y tanta transparencia es más seguro y fácil hacer una inversión. Por lo tanto, donde hay más seguridad los inversionistas demandan menores retornos. En la medida en que la transparencia baja, y en México la vemos a media tabla, se incrementa el nivel de riesgo", detalló Pedro Ascué.
El agente inmobiliario consideró que en los últimos seis años el gobierno federal ha hecho un importante esfuerzo por desarrollar un mercado inmobiliario en condiciones de transparencia. Sin embargo, los niveles de información, debido a la falta de empresas especializadas en el manejo de datos especializados, y al reto que implica poner al día el Registro Público de la Propiedad, México todavía está lejos de países como Australia, EUA y el Reino Unido, pero está en el camino.
Reportan recuperación.
Mientras al inicio de la década de los noventa la inversión extranjera no figuraba en el sector inmobiliario mexicano, las cifras de la SE señalan que entre los años 1999 y 2005 la inversión extranjera directa (IED) ascendió a 2 mil 319 mdd en el rubro de alquiler de bienes muebles e inmuebles.
Según un cuadro comparativo elaborado por la dependencia federal, en los últimos tres años el sector captó 40 por ciento de estos recursos, es decir, se invirtieron 918 millones de dólares de empresas extranjeras.
De acuerdo con la SE, al corte del 2006 la inversión extranjera directa en México será de entre 500 y 600 millones de dólares. El informe señala que 66 por ciento del capital extranjero es de origen estadounidense, 7 canadiense, 5 español y 4 por ciento italiano. Y por su localización, los principales estados receptores de las inversiones en los últimos siete años fueron: DF (55.4 por ciento), Estado de México (17.7), Chihuahua (5.7), Baja California (5.4), Nuevo León (3.0) y Jalisco (2.6). El año pasado la IED se concentró en los servicios de alquiler de bienes muebles e inmuebles (86.7 por ciento), servicios de agentes inmobiliarios (7.0), servicios de alquiler de maquinaria y equipo para la industria (1.4) y otros servicios de alquiler de maquinaria y equipo para la industria (1.4 por ciento).
El director general de Inversión Extranjera de la SE, Gregorio Canales, explicó que la razón por la que se captan estas inversiones es que el mercado inmobiliario en México es un mercado creciente, en pleno desarrollo, y que la mayoría de los inversionistas buscan estabilidad a mediano y largo plazo.
Para el gobierno federal, México está superando la etapa en la que su principal atractivo era la proximidad con Estados Unidos, pues entre las decisiones que han llevado a las empresas transnacionales a invertir en los últimos años están el conocimiento que tienen del mercado y las garantías que les ofrece el TLCAN, como un instrumento que da certeza a las inversiones.
"El TLCAN fija las reglas que deben seguir los inversionistas de uno y otro país. Si un inversionista siente que ha sido tratado injustamente puede presentar una controversia ante un panel internacional, donde los árbitros van a decidir si tiene derecho o no, lo que es una garantía de confianza", comentó.
El funcionario afirmó que tampoco se debe olvidar de que México no es un actor nuevo en el mercado inmobiliario. Desde la mitad de los años sesenta (cuando la actividad básica en el país vinculada al sector inmobiliario era la explotación de materias primas) vino el nacimiento de una clase media que se convirtió en la base del mercado, luego la sustitución de importaciones y después la búsqueda de los mercados más baratos para invertir. México siempre ocupó un lugar importante en el mundo en el ámbito de la industria inmobiliaria.
"En los ochenta y noventa nuestros competidores más importantes eran los estados estadounidenses de Florida y Georgia, y los países europeos como Irlanda y Francia, así como Taiwán, en Asia", refirió.
En opinión de Canales, México podrá enfrentar la competencia futura contando con mejores leyes, asegurando la estabilidad económica y la seguridad. Es decir, creando todas aquellas condiciones que reporten a los inversionistas un incentivo para invertir.
Con la finalidad de atraer más inversiones, Canales informó que la SE trabaja en dos frentes: la firma de acuerdos de promoción de inversiones y la creación de un Ombudsman de la inversión extranjera para el país, que abogue por el inversionista.
"La finalidad es proteger las inversiones, que haya una persona que luche por cuidar las inversiones, porque son el punto de partida del crecimiento económico", detalló.
Apuestan por centros comerciales.
El segmento que más ha atraído a desarrolladores, inversionistas y constructores son los centros comerciales que se han incrementado en forma exponencial.
De acuerdo con CB Richard Ellis, este crecimiento se debe a que existen condiciones favorables para el desarrollo: creciente interés de inversionistas e instituciones financieras extranjeras, bajas tasas de interés, estabilidad económica y competencia entre cadenas de tiendas departamentales.
El área de Investigación de Mercados de CB Richard Ellis informó que actualmente hay más de 80 proyectos nuevos en nuestro país, de entre 60 y 80 mdd cada uno.
Por esta razón, tanto en la Ciudad de México o en el Área Metropolitana, como en Guadalajara y Monterrey, existe un centro comercial funcionando o en construcción que tiene origen o respaldo de capital foráneo.
Para el vicepresidente de CB Richard Ellis, Francisco Muñoz, mientras hace 20 años nadie hubiera pensado situar un centro comercial en colonias como Narvarte, Lindavista o la Central de Abastos, hoy los estudios indican que el mercado en crecimiento no son las familias con alto poder adquisitivo sino la nueva clase media y media alta.
"Hemos detectado que en los últimos cinco años se ha incrementado el poder adquisitivo y el mexicano tiene en qué gastarlo, y los desarrolladores que tengan la mejor visión serán aquéllos que puedan tener un margen mayor de mercado. En la actualidad, los jóvenes gastan más que en décadas anteriores, en el consumo de bebidas, alimentos, ropa, conciertos, música, cine, entretenimiento. Y la parte industrial, que tal vez es la más estable de todas, tiene su dotación de jugadores nacionales e inversión extranjera muy balanceada y con rendimientos muy lineales", comentó detalladamente el directivo.
En opinión de Muñoz, México carecía de estos grandes proyectos que actualmente construyen aquellas empresas que buscan sobre todo rentabilidad. Afirma que muchos de estos jugadores vienen de Estados Unidos en busca de cualquier mercado que pueda darles la misma rentabilidad, o mejor, que en su país, y si se añade la estabilidad política y financiera que México ha mostrado en los últimos cinco años se entiende por qué el mercado inmobiliario mexicano es un mercado emergente que se ajusta a las necesidades y estándares internacionales.
Mantener calificaciones.
Para Muñoz, detrás de este crecimiento, México tiene que mantener las calificaciones internacionales de riesgos que tanto le ha costado alcanzar, porque ése será el mayor atractivo para mantener la inversión extranjera.
"Hay empresas en el mundo que no pueden invertir dinero si no es a partir de cierta calificación para arriba. Ya que estamos en ese grado importante hay que mantenerlo, pues según la calificación que nos dan así es como nos percibe el resto del mundo. Si se sigue manejando la economía de forma co-rrecta, la deuda externa, los bonos, esta percepción va a seguir siendo la misma. Si se hacen las reformas que se tienen que hacer, si hay esa apertura, las empresas paraesta-tales que puedan crecer mediante inversión, creo que tenemos asegurado nuestro lugar en el concierto mundial", señaló Francisco Muñoz.
Víctor Lachica añade que el gobierno que sustituya al actual debe mostrar capacidad política y de concertación para lograr acuerdos, pero en todo caso no se aprecian señales de que repercuta en la captación de las inversiones, cualquiera que sea el resultado.
"Estamos a media tabla a nivel internacional, pero somos de los más agraciados de los países en desarrollo. Se ha balanceado bastante bien la situación económica y hay desarrollo", comentó.
Hacia otro código.
De acuerdo con el área de Investi-gación de Mercado de CB Richard Ellis, el concepto actual de los nuevos desarrollos inmobiliarios consiste en tener centros comerciales anclados con un diseño arquitectónico atractivo y de calidad, lo que le da un valor agregado para tener éxito.
Esto parte de la idea de conjuntar vivienda residencial con espacios para el entretenimiento, como salas de cine, zonas de comida rápida, gimnasio y áreas de recreación infantil. El modelo que se puede apreciar con mayor atención en zonas como el recién remodelado Paseo de la Reforma, es hacer un proyecto de usos mixtos como el que se está aplicando en todas las grandes metrópolis, donde no se tiene mucho espacio. "El concepto de usos mixtos se tiene que replicar en grandes metrópolis, donde cada vez hay menos terrenos y son más caros.
Las grandes ciudades tienen un área restringida y terrenos con un valor muy alto, por ello es indispensable crear conceptos que generen alta rentabilidad. Si vas a otros mercados donde hay más espacio y más tierra te da para hacer la torre de departamentos, oficinas, el centro comercial y el estacionamiento en una gran plancha", explicó.
En opinión del agente inmobiliario, la combinación de capital extranjero con capital nacional, presente en la mayoría de las inversiones, es una mezcla interesante que permite a las empresas intercambiar conocimiento y estándares mundiales, a cambio de experiencia en la tramitología y el comportamiento del mercado nacional.
"Si nos metemos en detalles de construcción (que si el vidrio es de tantos milímetros, etc.) hay muchas innovaciones, pero a eso la gente no lo palpa tanto. Sin embargo, hay cosas más visibles, como mayores áreas de esta-cionamiento, incluso superando lo que los reglamentos establecen, o más áreas verdes. Por ejemplo, todos los edificios que se construyen en Santa Fe, con grandes plazas de acceso, en busca de beneficios ambientales y calidad de vida. Los consumidores pertenecen a una ge-neración que aprendió a convivir con los nuevos desarrollos, y en esta medida ellos exigen esto para vivir.
No es que el cliente vaya a sentir que está recibiendo más de lo que paga, simplemente está comprando una casa o departamento con estándares mínimos para vivir cómodamente. Y esto se va a volver un estándar nuevo", afirmó.
En palabras de Pedro Ascué, los principales beneficiados de la competencia y la posibilidad que genera la inversión son los usuarios finales.
"Porque, en la medida en que más inversionistas entren, que más producto se construya y haya más competencia, se tiende a que este tipo de inversionistas reduzca sus expectativas de retorno de inversión.
Como usuario, creo que existe más potencial de que haya más oferta, más variada y a precios más competitivos. Sin duda hoy hay más oferta inmobiliaria y los usuarios finales tenemos más opciones. O como empresas que rentan espacios comerciales, tienen más opciones", concluyó.
México es atractivo para el inversionista extranjero por su integración comercial con América del Norte, por la estabilidad económica que ha venido registrando en los últimos años, pero sobre todo por su tasa de crecimiento poblacional y el crecimiento del PIB, lo que lo hace ver como un mercado interesante.