México ha evolucionado durante los últimos 20 años y dejó de ser una economía proteccionista para convertirse en un entorno favorable para los negocios.

La volatilidad de los mercados financieros que se vive en estos días, difícilmente podría aportar un diagnóstico preciso de su evolución.

Bajo la perspectiva con que se observe, la dinámica del mercado de capitales con inversión en México ha mantenido un grado de evolución favorable los últimos 20 años. Por ende, un diagnóstico catastrófico con una nueva recesión originada en Estados Unidos, difícilmente podría modificar el desempeño de inversiones ya encaminadas.

Como a continuación detallaremos, la inversión representada por los 15 fondos externos con actividad local parece estar analizando los movimientos recientes a fin de establecer sus propias decisiones de inversión.

Es la maduración del mercado mexicano, que hace prever que un retiro de los grandes jugadores de la inversión, podría ser sustituido por inversión local.

Si el escenario financiero empeora, se mantiene o no la volatilidad y decidieran retirarse los fondos, nadie lo puede augurar.

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Sin embargo, lo alcanzado hasta hoy permite indicar que se alcanzarán los niveles de inversión local, aun cuando el comportamiento del mercado tiene en cada nicho una evolución distinta. Hay mercados sólidos y con inversiones previstas para los próximos 12 a 18 meses, como el caso de oficinas.

Es por ello, que analizar el camino de las últimas 2 décadas tiene sentido en estos días de incertidumbre.

La historia

México ha evolucionado durante los últimos 20 años y dejó de ser una economía proteccionista para convertirse en uno de los entornos más favorables del mundo para los negocios. La privatización de las industrias nacionales, la desregulación de la economía y una agresiva liberalización del comercio (el TLCAN y los tratados comerciales con la Unión Europea, por ejemplo) han abierto el camino en este aspecto y se anticipa que estas tendencias continuarán. El cambio en la economía mexicana se ejemplifica mejor por medio de indicadores que contrastan las condiciones existentes en la década de los noventa con la situación actual.

Capital institucional y privado extranjero, así como inversionistas locales tienen fondos dedicados a la inversión en México en los diferentes segmentos del mercado de bienes raíces en México. Por ende, la participación de inversionistas extranjeros se ha incrementado de manera muy importante en las últimas dos décadas mientras que los mercados de capital en México continúan evolucionando y se espera que el capital local juegue un papel mucho más relevante en el sector los próximos años.

Hoy día es posible decir que tendencias favorables en el ambiente político y económico de México, el aumento en el ingreso familiar y la continua expansión de la clase media, así como la aprobación de nuevas leyes y reformas fiscales ayudan a crear una estabilidad nacional que hace del país un lugar atractivo para la inversión en bienes raíces a pesar de recientes eventos y de la crisis financiera mundial. Por lo tanto, estos factores contribuyen a la continua evolución de los mercados de capital y su disponibilidad para la inversión en el sector de bienes raíces en México.

En una encuesta llevada a cabo recientemente por Deloitte para la Asociaciòn Mexicana de Fondos Inmobiliarios (AMFI); que agrupa a la mayoría de los fondos institucionales extranjeros que invierten en el sector de bienes raíces en el país, se estima que este grupo de inversionistas ha invertido aproximadamente $12 billones de dólares en los diferentes sectores de bienes raíces en México en la última década. Este monto refleja el total de capital y deuda invertido desde 1999 a 2010.

De este monto total se estima que el 80% proviene de Estados Unidos y Canadá; el resto de Asia y el Medio Oriente y en esta muestra de inversionistas hasta hoy hay un porcentaje muy pequeño de fuentes locales (1.5%). Anticipamos que esta es una tendencia que cambiará de manera importante dados los recientes cambios a regulaciones y la evolución de los mercados de capital en México, que permiten que inversionistas institucionales locales inviertan indirectamente en bienes raíces a través de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), Fibras y otros instrumentos financieros estructurados.

El sector Industrial fue el más beneficiado por esta inversión extranjera en la última década, ya que se considera el segmento más maduro en México. Del total de inversión en el periodo de 1999 a 2010 se estima que $6 billones de dólares o el 50% fue dedicado a la inversión en este sector.

Este sector ha evolucionado rápidamente para dejar atrás las inversiones oportunistas y dar la bienvenida a las inversiones principales de fondos extranjeros; aún existen oportunidades para desarrollos a la medida, para la expansión de edificios existentes y para operaciones de arrendamiento con opción de compra/venta en mercados específicos de distribución y maquila. Este sector es, con frecuencia, el ?más cómodo? para los nuevos inversionistas que buscan realizar sus primeras inversiones en bienes raíces mexicanos, debido a que muchas propiedades tienen una calidad de construcción moderna y han sido rentadas a clientes multinacionales mediante un contrato de arrendamiento neto con rentas denominadas en dólares.

Es así que la inversión en este sector seguirá siendo muy favorecida, no sólo con el capital extranjero que tradicionalmente ha invertido en el sector, sino con capital local. A la fecha se han cerrado dos CKDs con capital disponible para invertir en el sector en los próximos 3 a 4 años por un monto aproximado de $550 millones de dólares.

El sector comercial también se vio muy beneficiado por la inversión de fondos extranjeros en la última década. Se estima que $3.5 billones de dólares o el 30% de la inversión total de la última década fue dedicado a este sector en aproximadamente 150 centros comerciales que actualmente se encuentran operando.

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Este mismo sector en México ha evolucionado rápidamente: de pequeñas tiendas familiares se ha convertido en hipermercados y en centros comerciales anclados con supermercados. En la actualidad, las cadenas extranjeras compiten mano a mano con las compañías nacionales.

La consolidación y el crecimiento continuarán en este sector en los próximos años. Incluso aunque las grandes cadenas se están expandiendo, el punto de saturación aún se encuentra a años, si no es que a décadas, de distancia. El espacio de supermercados per cápita en México corresponde sólo al 25% del nivel estadounidense: México tiene aproximadamente 86,000 pies cuadrados de espacio de supermercados para atender a sus 100 millones de habitantes, mientras que existen 1.02 millones de pies cuadrados de espacio de supermercados para atender a la población estadounidense de casi 300 millones (fuente: Consejo Internacional de Centros Comerciales, ICSC).

Otro sector beneficiado por la inversión extranjera en la última década fue el sector residencial (primera vivienda). Aproximadamente $1.5 billones de dólares o el 13% de la inversión total fue dedicada al sector incluyendo proyectos de vivienda media y residencial.

El sector residencial (primera vivienda) en México es uno de los sectores de bienes raíces más dinámicos del país, con un crecimiento de las inversiones con cifras de dos dígitos durante los últimos cuatro años, y aun así existe un déficit de viviendas a nivel nacional calculado entre 4 y 6 millones de viviendas.

Conforme las fuentes de financiamiento continúan creciendo, el mercado de viviendas con un precio por encima de los 50,000 dólares se va expandiendo, por lo que las desarrolladoras se encuentran construyendo más productos en los sectores de clase media-alta, residencial y residencial plus. Anticipamos que esta tendencia continúe y vemos continuo interés para invertir en el sector.

Se estima que $500 millones de dólares del total de la inversión de esta muestra de inversionistas institucionales extranjeros en la última década, fue dedicada al sector de segunda vivienda y hotelero / turístico.

Por su parte, la inversión en el sector se incrementará de manera relevante. El turismo representa el 8% del producto interno bruto del país, y es la tercera fuente recaudadora de moneda extranjera; así como una importante fuente de empleos para México. A pesar de la reciente crisis financiera global y de los recientes eventos de inseguridad, se continúan incrementando las cifras de viajeros a México.

Finalmente, se estima que los $500 millones de dólares restantes se invirtieron en varios otros segmentos de bienes raíces en el país incluyendo una pequeña proporción en el sector de oficinas. Anticipamos también que la inversión en el sector de oficinas se incrementará de manera muy importante en los próximos años como lo estamos ya observando en algunos mercados en el país, como por el ejemplo el corredor Reforma en la Ciudad de México.

Resumen

Aunque esta muestra de inversionistas considerados en la encuesta de la AMFII no es incluyente de toda la inversión que se realizó en el sector de bienes raíces en México, nos da un panorama que refleja las tendencias en los diferentes segmentos y el importante crecimiento del sector en los últimos diez años.
La economía mexicana continúa generando excelentes oportunidades para las inversiones en bienes raíces en los diversos sectores y en la medida en que la evolución de los mercados de capital en México continúe para facilitar la entrada de inversionistas institucionales locales al sector, anticipamos se incremente la liquidez en los diversos segmentos. Al día de hoy, los inversionistas institucionales locales han invertido en el sector de bienes raíces en México un monto aproximado de $750 millones de dólares a través de 4 CKD?s. Adicionalmente, han invertido un monto aproximado de $300 millones de dólares en la primera FIBRA inmobiliaria en México.

Actualmente los recursos de los fondos de pensión locales ascienden a un monto aproximado de $122 billones de dólares. De acuerdo con los recientes cambios a los reglamentos, las Afores pueden invertir hasta un 15% de este monto en instrumentos estructurados (CKD?s, FIBRAS, otros) lo cual aunado al continuo interés del capital extranjero proveerá de fuentes de capital para el continuo crecimiento del sector en México.

Casi el 40% de los inversionistas extranjeros que participaron en la encuesta esperan invertir más en el 2011 que en 2010 y si se cumplen las expectativas de inversión de esta muestra de inversionistas, se invertirán aproximadamente $2 billones de dólares anuales a partir del 2013, monto anual promedio invertido entre 2005 y 2008 por este mismo grupo.
Ante este contexto, Real Capital Investment Management anticipa el crecimiento en la inversión por parte de inversionistas institucionales y privados extranjeros; así como una participación relevante de fuentes de capital local en el sector de bienes raíces mexicano en los próximos años.

Real Capital Investment Management (RCIM)

RCIM, (sucesor de Rockwood Asociados) ejecuta estrategias de inversión para inversionistas institucionales internacionales y locales que participan en el mercado inmobiliario de México y de otros países en América Latina.

Las estrategias de RCIM están respaldadas por la experiencia de un equipo cuyos miembros han participado desde hace más de 30 años en el sector inmobiliario de México, Estados Unidos y otros países. En los últimos 10 años, los profesionales de RCIM han participado activamente en transacciones inmobiliarias que en total ascienden a más de $US4 mil millones.

RCIM -como asesor de ING Clarion Partners- participó en la estructuración, originación de recursos, identificación de oportunidades, inversión y actual administración de un primer fondo de capital privado por US$640 millones, el Lion México Fund (LMF).

A principios del 2011, recibió un mandato de representación de Seguros Monterrey New York Life, para instrumentar y administrar un programa de colocación de créditos garantizados por inmuebles industriales y de oficinas ubicados en México.

Texto:Real Estate Market & Lifestyle

Foto: STARWOOD HOTELS & RESORT, DRT, ZVA GROUP,ROJKND ARQUITECTOS